① 「限貸令」之後農行、建行、中行齊發 RMBS的春天到了
經濟觀察報 記者 胡艷明 在史上最嚴「限貸令」出台後，個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）會是銀行應對房貸集中管理制的策略嗎？
近期，中國農業銀行的「21農盈匯寓」RMBS開始發行，總規模200.15億元，成為目前市場最大規模的RMBS項目。另外，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億；建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，1月18日開始申購。
近年來RMBS已經成為信貸類資產證券化中佔比最大的品種，被認為最具潛力的ABS，是市場人士眼中的ABS「一哥」。在央行、銀保監會2020年12月31日聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱「《通知》」）中，對相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度未明確說明。有市場人士認為，對此銀行可能會有通過RMBS等資產證券化的方式以調整資產負債表，來滿足監管要求。
有大行零售人士近期對經濟觀察報表示，預計通過個人住房抵押貸款資產證券化的方式「出表」可行，通過這種方式調節按揭總量，減輕達標壓力。不過，有分析人士認為，進行證券化安排未必能夠繞開監管；這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。
標普近期發布的一份報告顯示，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。部分原因在於，預期2021年全國住宅地產銷售增速將持平，中國加強開發貸款和購房貸款管控亦動見觀瞻。
農行、建行、中行新年齊發RMBS
1月12日，農業銀行作為發起機構和委託人的「農盈匯寓2021年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券」（簡稱「21農盈匯寓」）已於1月7日在銀行間債市發行。
「21農盈匯寓」RMBS共分四檔，總規模200.15億元，是目前市場最大規模的RMBS項目。
其中，優先A1檔規模40億元，分層佔比19.99%，票面利率3.30%，加權0.86年；優先A2檔規模57.11億元，分層佔比28.53%，票面利率3.80%，加權2.64年；優先A3檔規模85億元，分層佔比42.47%，票面利率3.95%，加權6.49年；次級檔規模18.04億元，分層佔比9.01%，加權15.05年。發起機構將持有全部次級檔資產支持證券，占本期資產支持證券發行規模的9.01%，持有期限不短於該檔次證券的存續期限。
該筆RMBS受託人為上海國際信託，資金保管機構為招商銀行長沙分行，招商證券為牽頭主承銷商，中信證券、華泰證券、工商銀行和興業銀行為聯席主承銷商。
基礎資產方面，「21農盈匯寓」RMBS資產池涉及92358名借款人向發起機構借用的92358筆貸款，均為正常類個人住房抵押貸款。項目初始起算日為2020年9月1日，全部未償本金余額約為200.15億元，單筆貸款平均合同金額32.76萬元。「21農盈匯寓」的入池資產加權平均合同期限15.12年，加權平均剩餘期限10.14年，加權平均貸款年利率4.94%，入池抵押住房初始評估價值合計535.03億元。加權平均初始貸款價值比 43.24%，一二線城市佔比38.02%。
除了農行，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億，分為四檔，優先A1檔規模10億元，分層佔比10.35%，加權0.94年；優先A2檔規模30.11億元，分層佔比31.05%，加權2.50年；優先A3檔規模46.4億元，分層佔比48.02%，加權3.26年；次級檔規模10.22，分層佔比10.58%，加權8.66年；前三檔均採用的票面利率為「基準利率」+「基本利差」。
同時，建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，分為四檔，優先A1檔規模8億元，分層佔比15.56%；優先A2檔規模12億元，分層佔比23.34%；優先A3檔規模25.87億元，分層佔比50.32%；次級檔規模5.54，分層佔比10.78%；1月18日開始申購。
就上述銀行的集中發行RMBS，有市場人士認為，銀行或增發RMBS來應對房貸集中度管理。因《通知》對銀行的房地產貸款佔比設置上限。
不過，或許上述銀行的集中發行並不能完全說明銀行發RMBS一定與房貸集中管理制度有關，在2020年初，也有招商銀行、工商銀行、浦發銀行在新年後即發行了幾筆RMBS項目。值得關注的是，在目前監管口徑尚未明晰的情況下，未來RMBS市場是否發生「井噴」？
2021年發行有望回升
我國抵押貸款證券化的試驗始自21世紀初。在2005年,中國建設銀行發行了我國首支個人住房抵押貸款支持證券"建元2005-1RMBS"，我國正式開始了對個人住房抵押貸款證券化的市場階段 探索 。
從近年來RMBS的發展脈絡來看，2008年後，受次貸危機影響，國內暫定發行資產證券化產品；2012年重啟回暖，2012年5月國務院常務會議決定進一步推進信貸資產證券化，新增500億試點規模；2016年以來，RMBS產品有了快速發展，2017年起成為銀行間市場中發行規模最大的證券化產品。
國家金融與發展實驗室在2019年8月29日發布的《中國住房金融發展報告（2019）》報告顯示，我國個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）市場培育初見成效。截至2018年12月銀行間市場共有106隻處在存續期的RMBS，存量余額7477.61億元，占信貸ABS存量余額的68.35%，佔中國債券市場存量的 0.87%。存續期RMBS均表現良好。
雖然RMBS已經成為信貸類資產證券化中最大的品種，但在國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真看來，與個人抵押貸款一級市場近26萬億元的存量相比，抵押貸款的二級市場以及抵押貸款證券化的發展，都還有相當大的潛力。
標普信評數據顯示，截至2019年末，共有29家金融機構累計發起173單產品，其中140單發行於2017年後。
對於近幾年市場的發展，標普信評認為，市場的蓬勃發展主要得益於兩方面：一是國家經濟的持續發展，城鎮化建設的加速推進，居民家庭收入的穩步上升，整體較低的利率環境及對房屋所有權的剛性需求等一系列原因導致的上游個人住房抵押貸款市場在過去十年突飛猛進；二是RMBS產品能為發起機構在信貸規模受限的前提下盤活存量資產，改善資產負債表，為信貸額度帶來更多的彈性和選擇。展望未來，中國個人住房抵押貸款市場余額已突破30萬億元，雖然增速進一步放緩，但在審慎的監管環境下發展穩健。RMBS呈現發行常態化、發起機構多樣化的趨勢。
另一方面，標普信評認為，RMBS的規模佔中國債券市場余額的比例不足2%，產品結構較為單一，一級和二級市場之間的傳導機制尚未形成，估值體系尚未完善，二級市場缺乏流動性。整體而言，認為市場建設任重道遠，未來發展空間廣闊。
對於2021年市場前景，標普近期發布的一份報告中判斷，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。
未來是否迎來大「爆發」
一方面，是業內認為RMBS依然有著無限市場空間，建議加快發展RMBS市場；另一方面，如果RMBS真的可以幫助按揭貸款「出表」，未來這部分業務又將呈現怎麼樣的發展前景？
另外從發行流程上，在王一峰看來，本次《通知》雖然沒有說明是否需要對ABS產品進行還原計算，但是發行RMBS的流程，需要先向央行申請注冊額度，在此之後每次發行之前，需要向銀保監會和央行進行備案，備案通過之後即可發行。
因此，王一峰認為，監管可以在注冊額度和進行備案兩個節點進行調控， 歷史 上也有過監管層通過此方式進行發行節奏控制。《通知》之後，銀行房地產相關的ABS產品發行需求有提升，但是在總體規模控制的原則下，繞開監管存在一定難度。
而在中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明看來，房地產企業債券融資以及相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度討論仍未明確說明（在央行統計口徑中，相關「證券化的房地產貸款」納入房地產信貸統計，而銀保監會統計口徑中則僅包含一部分房地產企業債券以及房地產信託）。
「雖然從住房抵押信貸ABS的存量看其總規模依舊非常有限，但其單月凈融資實際上已經具備了一定規模，因此這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。」明明認為。
② 2019年農行房貸款利率是多少
崔永表示，在利率執行方面，農行結合客戶需求和客戶分類，從幾個維度對不同地區、不同客戶群體進行不同的利率定價。2019年，農行新發放的個人住房貸款利率為5.58%，較2018年上升3.1個百分點。但是上半年就不一樣了，主要看需求情況。2019年上半年，整個市場的需求相對較弱，因此住房抵押貸款利率也略有下調。2019年下半年，住房貸款加權利率從1月份的5.7%降至7月份的5.48%，2019年下半年逐月回升至5.6%，最終平均水平為5.58%。
截至2019年末，農行個人貸款新增7266.02億元，較去年末增長15.6%。其中，該行個人住房貸款中兄余額41624.31億元，較去年末增加5018.57億元，增長13.7%，佔全部貸款的31.2%，占個人貸款的77.2%，較2018年末的78.4%有所下降。報告期末，個人住房貸款不良余額123億，不良率0.3%，比上年下降0.01個百分點。
從投向來看，崔永表示，一線城市貸款新增504億元，佔2019年凈增量的10.1%；二線城市增量貸款1736億，佔比34.9%；第四條線主要投資國內大型頭部開發橡顫商的客戶。至於申請房貸可能遇到的困難，崔永認為可能是區域性的，不同地區的投資結構不一樣，所以有些地區可能會有點緊張，但是大部分地區農行基本都是保證供應的。
新的定價機制適用於存量房貸款，對農行有什麼影響？崔永表示，在執賣如襲行過程中，農行仍然遵循央行的規定，按照公告要求，個人住房貸款利率折算時，利率總體水平應保持不變。在設計方案時，應完全按照央行的統一要求，考慮客戶的接受能力。事實上，整體轉換工作進展良好。大部分都是根據客戶需求在線自動轉換。疫情期間不開放線下轉換，但所有線下轉換工作也是合格的。主要考慮疫情期間不要聚集。如果轉換點利率不變，對農行定價水平的影響還是比較有限的。他表示，一方面普通人不會多花錢，另一方面從銀行收益的角度來看基本可控。從這期間的執行情況來看，基本到位。
崔永表示，農行2020年房貸戰略的核心是圍繞調控政策落實各項監管要求，確保堅持「房住不炒」的政策導向，實施更加差異化的住房信貸政策。這些差異也是根據住房開發商的情況，包括區域金融資源，包括客戶群體，來制定不同的住房信貸政策，實施分類調控，不斷優化個人按揭貸款的結構，包括准入政策。