❶ 中國房貸總額
貸款余額達49.58萬億元。自2015年起中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的比例逐年攀升，2019年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的29.01%，較2018年增加了0.61%，2020年較2019年有所下滑，2020年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的28.70%，較2019年減少了0.30%。
【拓展資料】
房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。
一是貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕，用於購買房地產(其中典型的是城鎮居民購買商品住房)，用於租用房地產(但比較少見)。二是指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用於房地產，也可能用於其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用於房地產，又以房地產作擔保。
房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
2013年11月24日，最新的調查數據顯示，根據10月11日-11月11日的樣本數據，32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。
❷ 監管出手！有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務
房住不炒」政策下，房地產金融政策仍在收緊。 9月27日，三位銀行業人士向《21世紀經濟報道》記者表示，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。
一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產貸款余額，但未見到相關發文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內部討論了信貸規模，但對貸款結構暫無有新的要求。
根據記者測算，若新增房地產貸款佔比降至30%，該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。房地產去庫存政策後，房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
「金九銀十」仍控房貸
「金九銀十」本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。
9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。
今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之後，房地產銷售迅速回暖。根據國家統計局數據，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月後再創近兩年新高。部分城市銷售已經提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上升48.5%，同比上升了84.2%，創下2017年以來單月銷售面積的新高。
在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。
9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行簡訊通知，呼籲客戶提前還貸，銀行為個人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。
究其原因，「要壓降涉房貸款規模。」一位華南地區大行人士表示，包括個人按揭貸款、房地產開發性貸款，監管對涉房貸款規模增長有要求，如果其他貸款增速規模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監管合意貸款中，對涉房貸款規模佔比一直有要求，增速不能太快。
近三年，銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。
此前銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。
《21世紀經濟報道》記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》數據測算，2019年全年，人民幣房地產貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款新增約7500億元，個人住房貸款新增約2.29萬億元。
多家大行新增涉房貸款降至30％以下
根據《21世紀經濟報道》記者統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30％以下。
2020上半年，中國銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產業貸款1236.64億元，個人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款佔全部新增貸款的36.68%，為六大國有行中新增涉房貸款佔比唯一超過30％的銀行。
雖然新增涉房貸款佔比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，佔全部新增貸款的49.35%，佔比居六大國有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，佔比下降12.66個百分點至36.68%。
建設銀行新增房地產貸款佔比最低，佔比下降幅度也最大。2020上半年，建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，佔比下降22.38個百分點。
其他國有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個百分點；農業銀行新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個百分點；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個百分點。
股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30％，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50％。
具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個人住房貸款771.69億元，新增房地產業貸款264.59億元。新增涉房貸款佔全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個百分點。
平安銀行佔比最高，上升幅度最大。根據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，佔全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個百分點。
光大銀行的新增涉房貸款佔比雖也有所上升，但在股份行中仍佔比最低。2020上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，佔比22.61%，與去年年末相比上升4.63個百分點。
地產金融嚴監管態勢繼續
監管層面，房地產金融仍維持「嚴監管」態勢。此前，銀保監會表示開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布房地產企業融資「三道紅線」要求。
9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。
7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要「穩住存量、嚴控增量」，並首次提出建立「房地產金融審慎管理制度」，「房地產金融」監控上升到了制度層面。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的「三道紅線」新規，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高於40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。
銀行授信政策如何調整
梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融有所調整。詳情如下：
工商銀行：繼續強化房地產行業分類管理，商業性房地產領域進一步加強城市分類管理，重點支持符合調控政策導向的剛需普通商品住房項目，積極穩妥推進商業性租賃住房融資；強化保障性住房領域政策合規管理，從嚴控制商用房開發融資和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。
建設銀行：積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析、風險預警模型等手段，優選貸款投放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進住房租賃戰略。
三大戰略之一的住房租賃戰略：深化住房租賃綜合服務平台應用，提昇平台活躍度，為政府監管、公租房管理、市場化房源交易等提供更好服務。截至6月末，住房租賃綜合服務平台累計上線房源超過2300萬套，注冊用戶2310萬。與廣州、杭州、濟南等11個試點城市簽署發展政策性租賃住房戰略合作協議，向試點城市提供包括金融產品支持、房源籌集運營、信息系統支撐等一攬子的綜合服務。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業務，盤活社會存量閑置房源，加大社會租賃房源供給。創新金融服務，扶持租賃企業規模化、專業化發展，保障房東和租客的權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與國內首批住房租賃企業股權交易服務試點，探索為住房租賃企業獲得權益性融資的新模式。
中國銀行：嚴格落實國家房地產行業調控政策，執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。
農業銀行：積極貫徹落實國家房地產調控政策，支持居民合理自住購房需求，個人住房貸款業務實現穩健發展。截至6月末，個人住房貸款余額44217.31億元，較上年末增加2593.00億元。
招商銀行：按照「穩步投放、結構調整、限額管理」的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，本公司境內公司房地產廣義口徑風險業務余額5821.40億元（含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務），較上年末增加738.09億元，其中，境內公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個百分點，主要投向優質戰略客戶，嚴控戰略客戶名單外增量投放。截至報告期末，境內公司房地產領域資產質量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域監管政策持續收緊，受疫情影響，部分中小房地產企業現金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產領域資產質量的穩定。
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地產業巨變！房企三巨頭同時踩中「三道紅線」！
房地產行業游戲規則迎來重大變革，恆大、融創、綠地已踩中「三道紅線」……
股債雙殺，恆大發布經營數據反擊
在對網路傳言辟謠後，周五恆大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恆大股價收跌9.46%，恆大汽車收跌12.76%，多隻債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。
周五晚間，恆大接連發布多條公告，曬出經營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：
1、截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金余額人民幣2046億元。
2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。
3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。
4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。
5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。
當晚，中國恆大還發布了分拆物業管理業務上市獲港交所批准公告，恆大汽車公告披露了擬在科創板上市的更多細節。
恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」
中國恆大曬出的穩健經營數據為投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恆大的杠桿水平仍處高位，超過頭部房企整體水平，同時踩中「三道紅線」。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資「三道紅線」。新規將於2021年1月1日落地。
「三道紅線」主要涉及三個指標，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，後續也成為監測房企經營的重要內容。
根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。
萬科董事會主席郁亮昨日表示，「三道紅線」是行業重大游戲規則的改變，這次（三條紅線）的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。 三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。
證券時報·數據寶根據半年報數據對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統計，頭部房企杠桿水平和債務風險呈現巨大差異。
1、9家頭部房企剔除預收賬款後的資產負債率過紅線
TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）後的資產負債率超過70%。中國恆大杠桿率最高，達85.28%，綠地控股、融創中國、碧桂園這一杠桿水平均超過80%。
2、頭部房企凈負債率分化程度高
以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的凈負債率水平，數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國和綠地控股的凈負債率大幅超越100%的紅線。其餘12家房企的凈負債率水平大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A、中國海外發展（中海地產）、招商蛇口、新城控股凈負債率不到40%。
從歷史走勢來看，中國恆大、融創中國和綠地控股三家高杠桿房企的凈負債率長期運行在100%之上，並在2017年左右達到頂峰，隨後下滑。中國恆大凈負債率在2018年後再度抬頭，連續多期反彈。
3、5家頭部房企短期償債風險高
以貨幣資金/短期帶息負債作為現金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國、綠地控股和中國金茂的現金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發展、龍湖地產現金短債比最高，分別為5.25倍和4.55倍。
4、恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」
綜合三條標准來看，TOP15房企中，中國恆大、融創地產和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地和金地集團三條紅線均未踩中。
限制債務擴張規模對頭部房企影響幾何？
根據規定，房企對「三道紅線」的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規模。如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。
那麼，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？
數據寶統計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均復合增速超過30%，遠超新規的限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恆大、中國海外發展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債復合增速不超過15%。
在近年債務加速擴張的背景下，「三道紅線」對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。
2020年中報數據顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。