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『貳』 2007年美國反向抵押貸款業務已經突破了十萬分嗎
是的。
目前，美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款（HECM）。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品，其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部（HUD）聯邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是，HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構，但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會（Fannie Mae ）Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用：是HECM二級市場上的唯一購買者；而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用；負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如，Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資；要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產稅與保險費；開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制，使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活，可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前，採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品，在每一州都能申請到這種貸款。目前，HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國，凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產或收入狀況如何，都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看，借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣，採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金，這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，他們傾向於選擇HECM，這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比，目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由（Financial Freedom）貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為「大額貸款」（Jumbo Loan）。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產（最高可以達到房產價值的80%），後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品：標准現金賬戶（stander Cash Account）和零點現金賬戶（the Zero Point Cash Account）。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險，這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
『叄』 美國買房 投資&自住型房產貸款有何不同
在美國買房有哪些不同的房屋貸款類型？
Fixed-rate
Mortgage的中文是什麼？
Adjustable-rate
Mortgages中文又是什麼意思？
Hybrid
Loans,BalloonLoans,Interest-onlyMortgages又分別是什麼？
固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款有什麼差別？
……
本文中，地產君將帶你了解美國不同類型的房屋貸款。
很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。Mortgage是什麼？是美國一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。Mortgage中文就是我們常提到的「按揭貸款」，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國房屋貸款要求買家每月償還債務。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價，對貸款銀行來說，利息是利潤的一種特殊轉化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。
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如果買家的現金首付（DownPayment）低於房屋購買價的20%，貸款銀行可以強制要求買家建立一個第三方賬戶（EscrowAccount，也稱作ImpoundAccount）。買家需要每個月通過這個第三方託管賬戶支付當月的付費用，比如房產稅、地稅和各種房屋保險費用。房屋貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用於支付費用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來幾年成為一個財務輕松的房主。同時買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時為自己爭取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費用。如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知，當房屋貸款還清時，發現支付給貸款方的利息總數已經遠遠超過了買房的本金，這種例子也是屢見不鮮。
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舉例說明，假設買家借了144,000美元房屋貸款，並自己支付36000美元作為首付，購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那麼買家需要在貸款期限內支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過度申請貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那麼，什麼類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現在是時候開始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rateMortgages）&可調利率房屋貸款（Adjustable-rateMortgages）
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兩種不同的基本房屋貸款類型：Fixed-rateMortgage，中文：固定利率貸款，簡稱「FRMs」；和Adjustable-rateMortgage，中文：可調利率貸款，簡稱「ARMs」。這兩種房屋貸款的主要區別在於貸款利率是如何確定的。
在可調利率貸款出現之前，只有固定利率貸款存在。固定利率貸款期限通常是15-30年。固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內一直固定不變。
固定利率貸款利率保持不變，買家每月的支付金額也不變。不喜歡不確定性，擔心利率變高的買家，可能會喜歡這種Fixed-rateMortgage，固定利率貸款。
另一方面，可調利率貸款的利率是不同的，可調整的。可調利率貸款的利率通常每6到12個月調整一次，但也可能會頻繁到每個月都發生變化。
可調利率貸款的利率主要取決於利率的總體變化。當利率普遍上升時，買家的貸款利率將會隨之升高，從而使買家需要支付的貸款總額增加。相反，當利率下降時，買家的貸款利率通常也會下降，需支付的總額減少。喜歡生活中經常有所改變的買家，可以考慮這種可調利率貸款形式。
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混合貸款（HybridMortgages）
並不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調利率貸款是可用的。生活在美國這樣的資本主義國家的好處之一，就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款，還可以選擇HybridLoans，中文意思為混合貸款（或貸方有時稱之為「Intermediate『ARMs『」）。這種貸款一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3/1、5/1、7/1或10/1）。過了這個期限，這筆貸款將成為可調利率貸款，通常每12個月調整一次利率。一些混合貸款的利率調整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會有一次利率調整。
氣球貸（BallonLoans）
BallonLoans中文意思為「氣球貸」，也是一種抵押貸款的類型。乍一看似乎有點像混合貸款：氣球貸的利率在一定期限（例如，5年，7年，或10年）內是固定的。然而，在這個期限結束時，全部的貸款余額就都到期了，這時借款人必須還清全部貸款（利息本金）。
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借款人之所以喜歡氣球貸，是因為跟混合貸款或可調利率貸款一樣，氣球貸的利率低於固定利率貸款。在利率高的時期，或當買家沒有支付傳統抵押貸款的支付能力時。買家可能會被氣球貸所吸引。
然而，氣球貸的危機性較高。如果買家在貸款期結束時無法再獲得一筆新的抵押貸款來代替舊貸款，買家可能會無法支付大額貸款余額。如果買家在這時急於尋找一筆新貸款，但受到自身信用條件所限制，新貸款可能會有非常高的利率。
在房地產行業，氣球貸也被稱為「子彈貸款（BulletLoans）」。為什麼？因為如果這筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時候到期，對買家來說，就像被子彈擊中一樣，可能造成巨大的財產沖擊。
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要知道，抵押貸款再融資從來都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作為一種財務危機的短期解決方案。
建議買家唯一一種可以考慮氣球貸的情況是，如果買家需要購買一處特定的房產，而氣球貸是買家唯一的抵押貸款選擇，同時買家確定，當氣球貸到期時，可以支付貸款余額或可以再融資。或者買家的家庭成員可以幫助買家進行重新貸款，這樣買家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸，請盡可能地延長貸款時間，最好不少於7年（當然，10年是最好的），並且在氣球貸到期前至少6到8個月開始再融資（重新貸款）。
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只付利息抵押貸款（Interest-onlyMortgages）
隨著房價在高成本城市及周圍地區的迅速增長，21世紀初，貸款機構又推出了一項新類型的貸款——Interest-only
Mortgages，中文也就是「只付利息貸款」。與傳統的抵押貸款不同，只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因為最初的支付僅僅包括利息，不需要償還本金。
在預先設定的期限（比如3、5、7、或10年）過後，本金的償還才會開始，本金償還開始後，每月的貸款支付金額會顯著增幅
20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個重要的問題——一些借款人可能在經濟上還沒有準備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情況下，只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點。
因此，建議買家在選擇只付利息貸款之前，先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。
『肆』 美國銀行有那些收費項目
1．支票帳戶（也是我們常用的借記卡帳戶）月度維護費：支票帳戶一般是8.95-12美元一個月，但是如果滿足一下條件之一，帳戶免費：1）設立工資轉存；2）保證一定的余額（從750-1500不等，依據帳戶的不同）；3）學生帳戶免費（有效期五年）；4）老年人帳戶免費；5）在儲蓄帳戶上保留2千美金余額；6）定期存款，貨幣儲蓄存款（其實就是高額利息的活期儲蓄），支票帳戶等的總存款額達5千美金；6）在銀行的所有存款，貸款，信用卡余額等總余額達一萬美金，如果你有任何存款品種，甚至住房貸款，抵押貸款，信用卡余額等超過一萬美金，你所有帳戶全部免費。其實絕大部分人的支票帳戶都是免費的，因為你只需要滿足以上任何一個條件即可，銀行的此項收費不是僅為收費而已，它是通過設置這些條件可以讓你更過的使用其各種產品。
2. 儲蓄帳戶維護費：5-10美金，同樣的，如果滿足以下條件之一，帳戶免費：1）保證300美金的余額或者5千美金（高額利息儲蓄存款）；2）每月自動轉入25美金（或者工資、或者從支票帳戶，或者定期存款的利息---這里定期存款利息每日計息，每月支付）；3）在銀行的所有存款，貸款，信用卡余額等總余額達一萬美金。
如果以上的條件你還滿足不了，比如你既沒有工作，又沒有積蓄，又沒有任何貸款來規避月度維護費用，你還可以申請電子銀行賬戶，即只使用ATM，網上銀行，電話銀行等，而且銀行對你可能遇到的必需要使用網點服務的業務都有另外的規定，比如你要購買銀行支票，存入硬幣，ATM機器出現故障等，如果你為這些業務使用了網點業務，你仍然算滿足電子銀行業務的規定，因此你不會交任何維護費用。
另外，地方性銀行的這些賬戶一般都是直接免費的，即你不用滿足以上的任何條件。
3、卡收費：
年費：借記卡在國內既要收取年費，現在好像補卡也要收費；而在美國，借記卡的所有服務都是免費的，即使你在一月之內丟了幾張卡不斷的補辦新卡，而是你還可以在網點拍照把照片放在卡上，這項服務也是免費的。至於卡掛失，卡密碼掛失全部免費。信用卡有些銀行有年費，不過絕大部分都是免費的，除非你選擇有很多特別服務的信用卡，比如美國運通的卡提供消費保護（即你買了東西過了時間沒能得到退款，他們可以給你退款），機場行李服務等。
跨行費用：在美國，大的全國性銀行收取跨行ATM使用費，一般是一筆交易2美金，不過大銀行的ATM機很多，而且多設置在方便的地方，因此使用其它行的ATM機的概率不大。而地方性銀行、小銀行的規定則完全不同，如果你使用了其它行的ATM被扣了費，他們會退回給你。
免費的跨州、跨國 ATM服務：美國各個銀行對其客戶因各種原因到外州，外市而跨省使用ATM都是免費的，而且大的銀行為了方便和爭取更多的客戶還在很多國家和當地銀行建立聯姻關系，如果客戶使用這些銀行的ATM，也是免費的。筆者所在的美國銀行就在中國、泰國、印度、英國、法國、德國、西班牙等很多國家都有合作銀行，因為客戶旅遊或出差到這些國家，可以直接使用ATM 而不產生任何費用。
4、匯款、轉賬、異地存取款費用：
不跨行：美國國內所有匯款、轉賬、異地存、取款費用全部免費，即如果對方也是美國銀行賬戶，不論該賬戶屬於哪個州，該匯款和轉賬都是免費的，而且瞬間到帳；同樣，異地存款、取款也是免費的，你只需要知道對方的名字和帳號就可以了，如果不知道帳號，銀行網點員工也可以按照名字搜索給你辦理。
跨行：跨行收費（好像是10多美金到35美金一筆，這個筆者記得不是很清楚）根據你指定的到帳日期不同，不過我們一般都建議客戶辦理銀行匯票（7美金；），然後到對方銀行去存款即可，金額小於一萬美金的，客戶如果想即時到帳，可以先兌現，然後存款。
國際：35美金，不管金額大小。如果金額小於4、5千美金，而且是匯給個人，很多客戶會使用西聯匯款，既便宜又方便。
5、列印對帳單、查帳等全部免費：國內有些銀行對帳單列印按月計算，而這里即使你列印去年一年的對帳單全部是免費，而且很簡單，櫃員和銷售人員、經理都可以為你辦理。
6、網上銀行、電話銀行也免費。如果你想隨時知道你賬戶的余額，交易情況，大筆交易提醒等，只要在網上銀行設立提醒就可以了，他們會隨時給你發郵件提醒你的余額和交易情況；也可以加入簡訊銀行，他們會按照你的要求給你發關於你賬戶的簡訊，每一條簡訊都是免費，該服務也沒有任何額外的服務費用。
7、旅行支票兌付免費，支票托收免費。