2006年人民幣貸款余額

A. 請問梅州歷史發展重要階段的建置沿革和一些重大歷史事件、著名的歷史人物、突出的風景名勝等（緊急~！）

梅州市隸屬中國廣東省，1988年設立。東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。梅州是中國著名的三鄉——「文化之鄉、華僑之鄉、足球之鄉」，同時還享有「山歌之鄉、金柚之鄉、客家菜之鄉，單叢茶之鄉」美稱，梅州同時又是國家歷史文化名城、中國優秀旅遊城市、中國自駕游最佳目的地、中國十大最具安全感城市、中國十佳綠色環保標志城市、廣東首個宜居城鄉示範城市。 梅州處於閩粵贛三省交界處，轄梅縣、蕉嶺、五華、大埔、平遠、豐順、興寧市和梅江區六縣一市一區，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾經舉辦過世界客屬懇親大會和世界客家聯誼會，成功在2009年10月承辦2009『 梅州 世界客商首屆大會。以後世界客商大會每隔兩年在梅州舉行。梅州是廣東省規劃建設的四大區域性中心城市（梅州、汕頭、湛江、韶關）之一。昔日的山區小鎮正逐步被花園式、綠中城、城中水的中等城市所取代，全市以中心城市、次中心城市、各縣縣城和農村小城鎮為主體的城市架構基本形成。城建與水利成為新的亮點。梅城「一江兩岸」工程被國家水利部譽為城市堤防建設「梅州模式」，被國家建設部授予2002年度「人居環境範例獎」，2004年被評為聯合國人居環境項目「優秀範例獎」。梅州首創的城市公廁管理模式，被聯合國國際能源與環境考察團譽為「城市公廁可持續發展的解決方案」後被國家住房和城鄉建設部授予「中國人居環境範例獎」。梅州又是廣東省的重要電力基地之一，全市水火電裝機容量達250萬千瓦，年發電量超過80億千瓦時。通信事業超前發展，建成了以公眾通信網為主體、專用通信網為補充的現代化綜合通信網路，實現了電話程式控制化、長途傳輸數字化和所有村通電話。
交通現狀
梅州立體交通網路基本形成，區內交通四通八達。 到2008年底，全市公路通車總里程15443公里，其中高速公路252公里，一級公路22公里，二級公路1816.89公里，三級公路和等級路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通車總里程和公路密度均居全省山區市前列。梅揭、梅河、天汕、梅州西環、興畲等高速公路全線相繼建成通車，使梅州山區融入了珠江三角洲的經濟快車道，由梅州至深圳只需3個多鍾頭，至廣州只需4個鍾頭。同時，梅州南環（扶大高新區—三角）高速正在建設當中；梅龍（梅州-龍岩）高速一期梅大（梅州-大埔）高速公路已開工建設；梅贛（梅州－江西贛州）、梅漳（梅州－福建漳州）高速公路已獲國家立項，即將開工建設。每百平方公里公路密度居全省山區市前列。全市基本實現市到縣1小時交通圈、縣到鎮通三級以上水泥路、行政村村址基本實現通水泥路、300人以上自然村的交通狀況得到極大改善。梅州市2006-2030年公路網規劃通過市政府審批。梅州被列為「國家公路運輸樞紐城市」。 航道建設和管理維護、港口碼頭建設也得到重視和加強，梅江、汀江航道整治工程全面推進，韓江幹流三河壩以下航道整治工作立項前期准備工作已完成。 繼廣梅汕鐵路（廣州－梅州－汕頭）和梅坎鐵路（梅州－福建坎市）建成通車，開通了貨運和客運後，杭廣鐵路梅州段（梅州-杭州）、梅瑞（梅州-瑞金）高速鐵路也已通過了預可行性研究報告，鐵道部已將兩段鐵路列入鐵路網中長期調整規劃，即將在今年底開工，2013年建成。有助於推動梅州加快連接海西經濟區和珠三角、長三角兩大經濟圈。 境內有可起降波音737飛機的梅縣機場，，正在進行擴建前的征地拆遷工作。擴建以後，將開通至國內40多個城市的航班，包括梅州-高雄的直航包機。
客家文化
「世界客都·文化梅州」品牌基本形成。科技、教育、文化、衛生、體育事業長足發展，生態環境得到有效保護和建設，人與自然的關系逐步走向和諧與協調。目前，全市適齡兒童入學率100%，高考錄取率多年來均保持在80%以上。葉劍英紀念館和客家公園、東山教育基地已建成開放，江南東改工程中的歸讀公園和堤下梅水路已經建成，兩個安置小區金沙花園和紅光花園正在施工建設當中。廣東客家博物館成功升級為「中國客家博物館」。2005年在「中國優秀旅遊城市」評估中，以第一名的成績榮獲此殊榮。城鄉規劃、建設和管理水平得到全面提高，梅城的形象和魅力得到了新的躍升。 梅州市有七個省級藝術之鄉。即梅縣客家山歌藝術之鄉、大埔縣茶陽鎮花環龍藝術之鄉、平遠縣船燈舞藝術之鄉、豐順縣埔寨鎮火龍藝術之鄉、五華縣新橋鎮竹馬藝術之鄉（新橋鎮已並入華城鎮）、興寧市杯花舞藝術之鄉、大埔縣廣東漢樂藝術之鄉。其中有3個被命名為「中國民間藝術之鄉」，即梅縣客家山歌藝術之鄉、大埔縣茶陽鎮花環龍藝術之鄉、豐順縣埔寨鎮火龍藝術之鄉。此外，山歌大師湯明哲被廣東省文化廳命名為「廣東省優秀民間藝術師」。 梅州客家圍龍屋正在申報世界文化遺產。 同時，梅州被評為國家園林城市。 梅州正在創建國家衛生城市。 梅州正在爭創全國雙擁模範城。
編輯本段城市榮譽
中國歷史文化名城 國家園林城市 中國十大最具安全感城市 中國十佳綠色環保標志城市 中國金融生態城市 中國人居環境範例獎 中國優秀旅遊城市 聯合國人居環境項目優秀範例獎(梅城一江兩岸) 廣東省文明城市 廣東省衛生城市 廣東省宜居城鄉示範城市 廣東省雙擁模範城 中國自駕游最佳目的地
編輯本段經濟概況
隨著梅州地區以高速公路為主的道路建設全面鋪開，梅州市經濟得到前所未有的迅速發展。 2008年，梅州以「山洽會」為龍頭，以打好經濟攻堅戰和過好社會穩定關為重點，經濟社會在困難中得到新的發展。全年生產總值477.88億元，比上年增長10.2%。生產總值中三次產業構成為21.9∶42.5∶35.6，第一產業比重下降，第二、三產業比重上升。 【第一產業】 全市全年第一產業增加值104.75億元，增長6.1%。圍繞農業增效、農民增收，著力抓好農業龍頭企業建設，提升農業產業化水平。全年糧食總產136.91萬噸，增長2.8%。其中，稻穀增長2.5%，水果增長2.2%。農業產業化、商品化水平逐步提高。 （一）農業、農村經濟持續快速發展。2008年，全市農村經濟農業增加值77.8億元，增長5.6%。主導產業、特色產業發展壯大，農業產業化進程加快。主要農產品產量增幅明顯，其中糧食增長10.5%、肉類增長8.7%。 （二）優勢農產品產業帶初見成效。在抓好糧食生產的同時，加大了農業結構調整力度，狠抓以果茶為主的優勢農產品生產，農業優勢產業帶逐步形成。目前，全市水果面積106.25萬畝，其中：金柚達29.17萬畝，臍橙4.85萬畝，茶葉面積14.83萬畝。金柚、茶葉、臍橙、龍眼、荔枝、青欖等帶來了良好的社會、經濟和生態效益，已成為梅州的拳頭產品和農村支柱產業，成為農業增效、農民增收的亮點。我市被國家有關部門授予「金柚之鄉」、「單叢茶之鄉」的美稱。 （三）農村工業化有新的突破。我市各級認真實施農村工業化的發展戰略，切實抓好農產品加工業，拓寬農民增收的渠道，緊扣水果、茶葉、玉米、優質米、蔬菜、畜禽產品、水產品的加工生產，提高農產品的加工率。至目前我市已成功開發了優質玉米酒、玉米罐頭、甜玉米汁、竹筍罐頭、客鄉奶、金柚茶、金柚酒、金柚黃酮、金柚汁、金柚含片、金柚護肝品等一批綠色食品和用品，全市現有農產品加工企業達525家，加工產值近10億元。 （四）農業產業化經營進程加快。至目前止，全市有龍頭企業156家，其中：省級8家（國家級1家），市級46家。這些農業龍頭企業外接市場，內聯千家萬戶，對促進我市農業農村經濟發展有著舉足輕重的作用，全市各類農業龍頭企業總產值30.2億元，是農業總產值的三分之一以上，帶動農戶26萬戶，占總戶數的31%，每戶增收2200元以上。 （五）訂單、外向型農業有較大的發展。充分發揮僑鄉優勢，加大招商引資力度。近年來，有不少華僑和港澳台同胞回鄉興辦集旅遊、觀光、創匯農業於一體的外向型現代化農業示範基地。外向型龍頭企業發展迅速，市農產品進出口公司認真組織我市特色農產品出口，年出口創匯產值達1000多萬美元。豐順威華食品罐頭廠甜玉米罐頭、竹筍罐頭等加工產品，年出口創匯達700多萬美元，被評為全省十大出口創匯農業龍頭企業之一。幾年來，我市訂單農業以每年增加7萬畝的速度發展，至目前，全市訂單農業面積達31.15萬畝，確保了大宗農產品暢銷。 （六）農產品質量安全保障體系建設進一步加強。目前，市縣兩級農產品質量檢測中心建設穩步推進，有了機構，人員逐步到位，購置了檢測儀器等設備一批，開展了檢測試點工作。培育無公害農產品基地工作進展順利，全市已獲國家級認證的無公害基地37家，面積9.97萬畝。農業標准化工作穩步推進。農業行政執法力度不斷加大，幾年來查處假劣農資案件100多宗，有效地規范了農資市場，從源頭上確保農產品質量安全。 （七）農村勞動力轉移步伐加大。隨著農業工業化和農村城鎮化的步伐加快，農村勞動力轉移的發展勢頭良好，2003年全市有農村勞動力185.59萬個，從事二、三產業經營29.28萬人，外出務工勞動力63.28萬人（其中：常年外出46.04萬人），外出勞動力占農村勞動力總數的34.1%。去年外出勞務收入達23.69億元，全市農民人均外出勞務收入611元，占農民人均收入的16%左右。 （八）農村各項政策進一步落實。全市已完成了二輪承包，實行家庭承包的土地面積佔耕地面積96%，第二輪承包期內全市都按中央規定的30年承包期限，重新簽訂二輪土地承包合同的農戶占實行家庭承包農戶的98%。全面建立農村土地承包經營權證制度，全市頒發土地經營權證書達80.34萬份，搞活土地使用權，允許農戶承包土地依法流轉。全市土地流轉面積51.93萬畝，轉包的面積5.19萬畝，佔10%，租賃面積44.17萬畝，佔85.1%，互換面積1.75萬畝，佔3.3%。 全市減輕農民負擔工作取得了顯著的成效，農民負擔明顯減輕。一是認真落實稅費改革政策。2003年稅改後全市農民負擔總額減少26558萬元，減幅為85%，人平負擔僅13元，減少71元。今年又將農業稅調整為3%，全年可減輕農民負擔2341萬元。二是認真落實各項減負制度，全面落實涉農收費的公示制度。三是扎實開展專項治理，進一步規范收費行為。 農村財務管理方面，突出抓了以會計代理制為主的農村財務管理工作，全市145個鎮，已實行會計代理制的鎮有49個，達到了省提出的工作目標，使我市的農村集體財務、會計核算、集體資產管理、財務公開水平進一步提高。全市農村審計工作扎實開展。 （九）農村社會化服務體系建設進一步完善。一是加快發展農民專業合作組織。到目前為止，全市擁有各類農民專業合作組織125個，其中列為農業部試點單位1個，列為省廳試點單位4個。二是農技推廣服務體系建設不斷完善。全市從事種植業、畜牧業、漁業、農機化、經營管理等農技推廣機構789個，從業人數達4043人。並落實了國家對農技人員的各種優惠政策。據統計，全市各級政府有關部門共投入技術推廣經費3000多萬元，引進新品種、新技術300多個，產生經濟效益50多億元。三是農業信息服務不斷完善。建立了「梅州農業信息網」，創辦了「梅州農業」電視專欄節目，為「三農」提供全方位的信息服務[1]。 【第二產業】 全市全年第二產業增加值202.99億元，增長8.2%，完成全部工業增加值119.39億元，增長15.1%。其中國有及年銷售收入500萬元以上非國有工業增加值87.19億元，增長15.4%。全年工業用電量29.92億千瓦時，比上年增長3.4%。全年國有及年銷售收入500萬元以上非國有工業綜合經濟效益指數為196.57%，比上年提高26.2個百分點。其中：資產負債率比上年下降6.7個百分點，全員勞動生產率比上年增長15.5%，國有及年銷售收入500萬元以上非國有工業全年實現利稅總額45.10億元，比上年增長28.7%。 【第三產業】 全年第三產業增加值170.14億元，增長14.7%。全年社會消費品零售總額154.68億元，增長17.4%，剔除價格因素，實際增長16.5%。社會消費品零售總額中，批發零售貿易業實現136.92億元，增長17.2%，餐飲業零售額16.54億元，增長21.8%。全年交通運輸業完成增加值18.21億元，比上年增長9.6%。各種交通方式完成貨物周轉量88.96億噸公里，增長13.1%；完成旅客周轉量79.48億人公里，增長12.0%；郵政、電信業營業收入14.24億元，增長3.4%，固定電話、行動電話、互聯網路服務日益發達。全市接待國內外旅客337.14萬人次，比上年同期增長12.3%，旅遊總收入36.74億元，增長12.6%。 【基礎設施】 全市固定資產投資穩定增長。全年全社會完成固定資產投資139.24億元，增長1.1%，剔除高速公路工程投資5.84億元，全市地方固定資產投資為133.40億元，增長6.5%。 【財政金融】 全年全市財政一般預算收入實現18.25億元，同比增長20.26%。全年全市稅收收入58.61億元，比上年增加4.55億元，增長8.4%。金融形勢比較穩定。2006年末，全市金融機構各項人民幣存款余額471.73億元，比年初增長9.7%。城鄉居民儲蓄人民幣存款余額345.36億元，比年初增長8.3%。金融機構各項人民幣貸款余額為204.78億元，比年初減少0.4%。 【外經外貿和利用外資】 全年進口總額46420萬美元，比上年增長28.2%。全年出口總額38122萬美元，增長22.8%，其中國有企業出口836萬美元，減少79.8%；「三資」企業出口14993萬美元，增長109.1%；私營企業出口21813萬美元，增長13.28%。全年合同利用外資項目165個，金額26862萬美元，比上年增長6.8%，實際吸收外商直接投資8205萬美元，比上年增長7.0%。 【物價和人民生活】 市區居民消費價格總指數為100.2%（上年為100%），上漲0.2個百分點。城鄉人民生活有新改善。據抽樣調查，梅州市區居民年人均可支配收入9259元，剔除價格上漲因素實際增長6.3%；農村居民年人均純收入4369元，剔除價格上漲因素實際增長4.3%。居民家庭恩格爾系數（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重）有所提高，市區為43.2%，比上年降低2.1個百分點；農村為45.6%，比上年降低1.3個百分點。全市在崗職工年人均工資15788元，剔除價格因素實際增長11.6%。群眾生產生活環境繼續改善。當年環境污染治理投資總額49650.9萬元，廢水排放達標率為77.6%，廢氣排放得到進一步控制。「三廢」綜合利用產品產值達6775.5萬元。全市各類社會福利單位收養人數3118人，城鄉各種社會救濟對象得到各級政府救濟人數17.98萬人次。全市大部分鄉鎮初步建立農村社會保障網路，農村合作醫療工作取得新進展。人口增長得到有效控制。抽樣調查推算，全市人口出生率為10.28‰，死亡率為5.35‰，自然增長率為4.93‰。 目前， 全市五家民營企業入選廣東民企百強，它們是梅雁集團股份有限公司、廣東威華集團有限公司、廣東明珠集團有限公司、寶麗華集團有限公司、梅州市龍祥建材集團有限公司。 梅州借力資本市場推動綠色崛起的發展戰略取得重大突破，不僅有效破解了山區發展資金短板的問題，而且也使梅州成為省內繼深圳、廣州、佛山、珠海之後，擁有上市公司最多的地級市。至目前為止梅州先後上市公司有：廣東梅雁水電股份有限公司、廣東寶麗華新能源股份有限公司、廣東明珠集團股份有限公司、廣東嘉應制葯股份有限公司、廣東塔牌集團股份有限公司、廣東威華股份有限公司、

B. 中國從2000年到2010年個人住房抵押貸款余額分別是多少

1. 中國從2000年到2010年個人住房抵押貸款余額：

   2010年5.73萬億元，2009年4.4萬億元，2008年3.01萬億元，2006年2萬億元，2004年1.59萬億元，2003年1.2萬億元，

2. 個人房屋抵押貸款是指：

   （1）借款人以本人名下的房產抵押，向貸款人申請用於個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種用途。

   （2）金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

C. 中國當前的貨幣政策的特點，原因和背景

特點：

中國貨幣政策是中國貨幣當局為了達到一定的宏觀經濟目標，而採取的管理和調節貨幣與信用的政策。它同樣由最終目標、政策工具、操作指標、中介目標等因素構成。中國的貨幣政策，隨中國的政策與發展實踐而不斷發展變化的，具有中國特色。

原因：

穩健的貨幣政策是具有中國特色的一種提法，它講的是制定貨幣政策的指導思想和方針，它不同於經濟學教科書關於貨幣政策操作層面的提法(如「寬松的」、「中性的」或「緊縮的」貨幣政策)。

穩健的貨幣政策與穩定幣值目標相聯系，它包含既防止通貨緊縮又防止通貨膨脹兩方面的要求，它不妨礙根據經濟形勢需要對貨幣政策實行或擴張、或緊縮的操作。

背景：

主要有這樣幾方面：

一是經過90年代初的房地產和開發區熱，到1997、1998年，部分中小金融機構的風險問題已相當突出，當時中國政府和中國人民銀行面臨化解金融風險和防範出現新的更嚴重金融風險的重要任務；

二是當時盡管社會總需求不足的矛盾已經暴露，但是最突出的還是結構性問題，實際有效貸款需求不足；

三是由於過去我們長期實行以銀行間接融資為主的金融體制，企業高負債經營，自有資金比例很低，再繼續大幅度增加貸款，不良貸款問題會更加突出；

四是實行積極的財政政策本身包括了對貨幣政策的運用，財政增發國債，銀行參與購買，其本身就包含了運用貨幣政策支持經濟增長的內容。

(3)2006年人民幣貸款余額擴展閱讀：

大事記

2015年第一季度

1月21日，中國人民銀行與瑞士國家銀行簽署合作備忘錄，就在瑞士建立人民幣清算安排有關事宜達成一致，並同意將人民幣合格境外機構投資者（RQFII）試點地區擴大到瑞士，投資額度為500億元人民幣。

1月22日，中國人民銀行與中國保險監督管理委員會聯合發布2015年第3號公告，允許保險公司在全國銀行間債券市場發行資本補充債券。

1月28日，中國人民銀行向全國人大財經委員會匯報2014年貨幣政策執行情況。

2月5日，中國人民銀行下調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、「三農」以及重大水利工程建設的支持力度。

對小微企業貸款佔比達到定向降准標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款准備金率0.5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款准備金率4個百分點。

2月6日，中國人民銀行印發《關於在全國開展分支機構常備借貸便利操作的通知》（銀發[2015]43號）和《關於印發〈中國人民銀行再貸款與常備借貸便利抵押品指引（試行）〉的通知》（銀發[2015]42號）。

在前期10省（市）分支機構試行常備借貸便利操作的基礎上，在全國推廣分支機構常備借貸便利，完善中央銀行對中小金融機構提供流動性支持的渠道。

2月10日，發布《2014年第四季度中國貨幣政策執行報告》。

3月1日，中國人民銀行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。

同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

3月18日，中國人民銀行與蘇利南中央銀行簽署了規模為10億元人民幣/5.2億蘇利南元的雙邊本幣互換協議。

3月20日，國務院批復同意《國家開發銀行深化改革方案》和《中國進出口銀行改革實施總體方案》，要求中國人民銀行會同有關單位按照方案要求和職責分工認真組織實施。

3月25日，中國人民銀行與亞美尼亞中央銀行簽署了規模為10億元人民幣/770億亞美尼亞德拉姆的雙邊本幣互換協議。

3月26日，中國人民銀行發布2015年第7號公告，簡化信貸資產支持證券發行管理流程，提高發行管理效率和透明度，促進受託機構與發起機構提高信息披露質量，切實保護投資人合法權益，推動信貸資產證券化業務健康發展。

3月30日，為進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，中國人民銀行、住房城鄉建設部和中國銀行業監督管理委員會聯合發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發[2015]98號）。

3月30日，中國人民銀行與澳大利亞儲備銀行續簽了規模為2000億元人民幣/400億澳大利亞元的雙邊本幣互換協議。

3月31日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2015年第一季度例會。

3月31日，《存款保險條例》公布，自2015年5月1日起施行。

D. 國家對房地產產業有那些宏觀調控政策

中央到地方 1、房地產市場過熱 2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年上海地區商品房住宅均價已達到7038元／平方米，房價收入比為11.35：1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標准。 圖1：2002－2006年第三季度全國房屋銷售價格指數 2、宏觀調控仍待完善 面對房地產市場過熱的發展態勢，政府自2003年就開始陸續出台一系列的政策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控後有不同程度的減速增長或回落。但根據歷次宏觀調控政策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用於房地產開發的銀行信貸佔到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也佔到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了「國六條」調控的一度蕭條後，2006年房地產市場並未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。 二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析 房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。 1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控 長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。 2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫 上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財政政策。隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由於土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。 3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾 我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標准，處於高度警戒狀態。中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動盪。據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然採取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標准。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。 4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大 隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照「十一五」規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標准計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標准計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由於相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困難。其次，引發了投機者交易獲利預期，為出現泡沫埋下禍根。另外，形成了非理性預期住房需求。據研究報告顯示，目前不需要房但是由於房價上漲預期而提前買房的需求已經佔到房地產總需求的11.3%。這又進一步加劇了各方對需求和利潤的過高期望。 5、地方執行不力是造成宏觀調控成效難以凸顯的重要原因 統計數據顯示，2006年，全國房地產業開發投資佔GDP比重達到9.26%，遠遠超過國際公認5%的合理水平。而在個別地區，該值更高。如上海，2001年房地產業貢獻率已經達到6.4%左右，近些年以每年超過10%的速度迅速增長，其通過相關產業發展共拉動GDP增長已超過20%。 土地資源利用方面，各地諸侯經濟的跡象顯著。20世紀90年代以來，地方政府手中金融權利收歸中央，預算外可以獨立支配的收入很大程度上依賴於土地資源，使得地方政府對土地批租、出售的預算外收入產生了嚴重的依賴。一些地方政府利用手中掌有控制權，通過非法過度開發、高價售地以換取任期內經濟增長。「招拍掛」成為地方政府增加收入的好方法。有些地區還大搞「以租代征」，違規佔用農田、農宅進行房地產開發。統計結果顯示，2006年前5個月，國土資源系統查處的土地違法案件涉及土地面積高達12241.7公頃，同比上升了近20%。這些違法行為已對國家土地調控產生了嚴峻的挑戰，進一步威脅到房地產宏觀調控有效性。 房地產開發方面，部分地方政府在經濟增長利益的驅使下為某些開發商違規行為開綠燈，對不顧中央調控建造別墅、高檔住宅的開發商行為視而不見，致使經濟實用房、普通住宅房屋開發建設因利潤較低而備受冷落。 6、流動性過剩為房地產市場推波助瀾 近幾年中，我國的流動性不斷增加。截至2006年12月，存貸差已經達到11萬億元。銀行呆壞賬比例前幾年持續攀高，資本充足率難以達到《新巴塞爾協議》標准。房地產開發以及個人住房貸款對資金的巨大需求為銀行業所青睞。個人住房貸款風險性較小，因此備受追捧。2006年貸款余額已經達到1.99萬億元，是1998年的100多倍。居民由於住房、醫療、就業等問題尚未完全解決，內需難以拉動。前幾年股市的蕭條又使得資金流向難尋。因此，除了存入銀行一部分資金則大量湧入樓市。 7、國際環境下人民幣升值預期增加房地產宏觀調控難度 在人民幣升值的預期下，房地產作為人民幣資產受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價已升至1美元兌7.729元人民幣，相比2005年匯改開始的，升值4.7%。這一期間外商投資房地產以及境外機構、個人購買房地產都表現得非常活躍。外資的推波助瀾，使得房地產價格上漲又是在所難免。摩根、德意志等一些國外投行已經相繼與中國地產企業合資組建房地產開發公司及融資公司，投資房地產開發項目。在人民幣升值預期加劇情況下，外資通過各種方式進入中國市場的熱情難以在短期內得到抑制。 另外，匯率升值使加息可能性減小。低利率環境又進一步加劇了經濟過熱態勢，匯率利率雙重因素為房地產市場發展推波助瀾，從而使房地產宏觀調控也遭受多方壓力。 三、相關政策建議 作為地位重要、關聯行業多的支柱型產業，房地產市場宏觀調控需要切實解決人民的住房需求問題，應進行各方的長期協調和疏導。 1、制定房地產調控的長期目標.以長期目標指導短期實踐 房地產宏觀調控措施需要在總量上把握供需關系。相關部門應在有效預計城鎮化進度、對關聯產業帶動效應、房地產需求量的基礎上制定出合理的供給總量，並作為宏觀調控措施制定的依據。在這一目標指引下合理運用貨幣政策和財政稅收政策，並通過稅收改善房地產市場環境。 2、加大信息披露力度.提供居民購房有效信息 建立公正合理的房地產交易制度，建立和完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度，對房地產住宅項目的土地供給、交易價格等信息數據全線公開，合理引導消費者的心理預期，為居民買房和銷售提供有效的信息。 3、加強中央控制下對地方宏觀調控的指導，既要避免一刀切，又要保證地方政府有效執行 一方面，要指導地方政府制定出適合本地區房地產發展的可行性方案，接受中央政府的監督。另一方面，積極完善土地供給計劃制定的依據監督控制地方政府為謀求經濟增長而過度審批或無條件收緊地根的行為。要明確土地補償，拆遷工作的責任利益分配，同時應該積極尋找地方政府政績考核的新標准。 4、積極吸取成功經驗，探索建立多層次的住房體系 積極借鑒國際上成功解決房地產問題的案例，如香港從1954年開始實施公共住房制度。其多層次的社會住房保障制度及多種渠道的資金籌措方式等措施，都可以作為我國建設經濟實用房、廉租房制度和建立雙重市場的有效經驗。 總之，在房地產宏觀調控這一問題上，中央和地方政府統一思想、各司其職，充分認識到房地產宏觀調控的艱巨性和長期性，既著眼於房地產市場本身的調節，又從整體形勢出發，從根本上改善房地產市場發展的宏觀環境和微觀基礎，並在這一過程中不斷完善房地產宏觀調控的政策措施，最終建立系統、長期的宏觀調控體系，指導我國房地產市場的長期健康發展。