杭州新市民工作幾年可以貸款買房

㈠ 消費貸違規入樓市絕跡了嗎

一、消費貸違規入樓市絕跡了嗎?

盡管京城銀行對各類消費貸的審批和監管越來越嚴格，但仍有個別銀行和擔保融資公司鋌而走險，向購房者推銷用途違規的消費貸、信用貸，消費貸違規進入樓市仍未絕跡。
強監管三個月
「3·17」最嚴房貸政策實施以來，購房人首付比例有所提高，部分購房者則通過申請「消費貸」來補充首付款或購房款。但是，用消費貸買房實際是一種違規行為。各家銀行的消費貸、信用貸合同都根據監管部門有關規定做出表述——「不得用於投資股票、期貨、債券、房地產等國家監管部門禁止銀行貸款進入的領域，且不用於注冊企業和投資入股等股本權益性投資」。
今年9月初，調查發現，在北京地區，有房產中介違規協助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔保公司，並假借「信用貸」、「消費貸」之名繼續活躍在二手房交易市場。
9月5日，北京銀監局、中國人民銀行營業管理部聯合印發的《北京銀監局人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》要求，北京市銀行業金融機構對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查「房抵貸」等資金違規流入房地產市場的情況。
9月8日，北京市住房建設委員會下發《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求中介機構對近三個月本機構及從業人員經營活動開展自查。自查內容包括：為購房人辦理「消費貸」、「經營貸」、「個人信用貸」、「房抵貸」作為購房首付款的行為；協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等六種違規行為。銀監會9月29日在銀行業運行及監管情況召開的通報會也表示，將嚴查消費貸款的資金，嚴厲打擊首付貸。
此後，廣東、江蘇、重慶、江蘇、江西等地陸續發布有關消費貸政策，嚴查「消費貸」、「經營貸」、「信用貸」以及大額信用卡套現等，防範信貸資金違規流入房地產市場；同時，據多家銀行工作人員反映，他們也陸續接到金融風險提示，要求加強個貸管理，謹慎發放個人消費貸款。
部分銀行審貸仍有漏洞
盡管監管保持力度，但仍有部分銀行新增信用貸款消費憑證如發票、合同等提交審核時存有漏洞。
以某股份制銀行的一款信用貸產品為例，該行工作人員表示，這款產品主要面向有半年同一公司連續社保記錄的在職員工，每年可反復申請，每筆最高額度為30萬元，按月計息，每月等額本息還款，提前還款不收取手續費。
上述銀行的工作人員介紹，貸款人只需把放款後3個月內的發票等消費憑證拍照上傳到銀行某平台即可，而對於發票的金額不做要求。按照該行工作人員的說明：「客戶貸款30萬元，3個月內並不一定全部用完，所以提交的發票金額有多少並不強制要求。同時，放款3個月後的消費憑證等目前銀行並未要求提交。」
而另一家股份制銀行的信用貸產品要求則更為寬松，這款信用貸原來月息為1.25%，近日下調為月息1.1%，申請成功後2天-3天即可到賬，每月等額本息還款，能證明貸款用途的發票合同等並不需要提交。據客服人員介紹，貸款人可以將發票合同等留存備用，需要的時候拿給銀行的客戶經理看一下即可，並不需要上交銀行。當詢問貸款可否用於買房時，工作人員僅表示，「你不要告訴我貸款用途」。
擔保公司放貸沖業績
臨近年末，各類商家的推薦電話又多了起來，其中不乏擔保融資公司的「業務」推銷。
近日，某擔保融資公司的業務員表示，「可以向資金不夠的購房人提供短期和長期兩種類型貸款服務。同時，年末各類貸款都有不同程度的打折，有的是月息變低，有的是手續費打折。」以某款信用貸款產品為例，業務員介紹稱，「這款貸款產品原來的月息為0.75%，不需要抵押物，每人每筆最高可貸30萬元，貸款年限不超過3年，每月等額本息還款。而進入12月份，這款產品的月息降為0.725%，並且還可以選擇先息後本的還款方式。同時，在手續費方面，也由貸款金額的2%降為1.5%。」
據業務員介紹，臨近年末，貸款公司以及銀行在信貸額度方面都有指標需要完成，同時貸款收益率也面臨考核壓力，而消費貸、信用貸的利率對於銀行的綜合貢獻度往往比住房按揭貸款要高很多，所以銀行會接一些「團購」訂單，而這些「團購」訂單多來自於擔保融資公司，個人去銀行是申請不到的。
「近期監管力度很大，這類貸款用於買房會不會有風險？」時，上述業務員表示：「貸款的去向問題，銀行監控起來有一定難度，買房人可以通過放款後提現切段資金流向痕跡等手段來規避。」該人士還強調，「近期從我們公司貸款的客戶，沒有一筆貸款被追回或者影響按揭貸款的，如果出了問題，我公司退還手續費。」
據了解，該公司主要和某股份制銀行合作，同時也可以由客戶挑選貸款銀行。目前提供無抵押信用貸、抵押消費貸、經營貸等貸款業務。據客服介紹，申請信用貸，優質客戶最高每筆可貸50萬元，一般可批30萬元，貸款利率由原來的7%降為6%；抵押消費貸貸款額上限為100萬元，最長貸款年限為10年，貸款利率最低可獲批基準利率上浮10%。同時，如果借款人此前三年內曾經全款購房，目前還可以做補按揭，貸款利率最低可獲批基準利率。
執法要嚴，嚴厲打擊非法入市。

二、2021年國家有什麼利民政策？

答案是：一、推動義務教育優質均衡發展

1、縮小城鄉、區域差距!讓孩子享受公平教育

因地制宜加強農村學校教室、宿舍、食堂等設施建設，推動清潔取暖進校園和衛生廁所改造。

改善網路設施，促進優質教育資源開放共享。

繼續改善規劃保留的鄉村小規模學校辦學條件，支持鄉村學校因地制宜開好音體美等課程，保障教育教學需要。

2、讓鄉村教師有更多保障

依法加強義務教育教師收入保障，多渠道解決好教師基本住房，建設必要的邊遠艱苦地區農村學校教師周轉宿舍。

職稱評定等要向中西部農村教師傾斜。

加大在職培訓、學歷教育力度，提高義務教育教師素質。

促進義務教育教師「縣管校聘」管理改革。

3、嚴控書面作業總量、保證體育活動

嚴控書面作業總量，教師要指導小學生基本在校內完成書面作業。嚴禁給家長布置或變相布置作業，嚴禁要求家長批改作業。

中小學校每天統一安排30分鍾的大課間體育活動。保障每天校內、校外各1小時體育活動時間。

4、保障膳食營養，校內不得設置小賣部

不得在校內設置小賣部、超市等食品經營場所，不得售賣高鹽、高糖及高脂的食品和酒精飲料。不得對含糖飲料、調味面製品等零食進行廣告宣傳。

學生餐每餐供應的食物要包括谷薯雜豆類、蔬菜水果類、水產畜禽蛋類、奶及大豆類等4類食物中的3類及以上。食物種類每天至少達到12種，每周至少25種。

5、實現今秋義務教育學校課後服務全覆蓋

進一步推進課後服務工作，確保今年秋季開學後實現義務教育學校全覆蓋，並努力實現有需要的學生全覆蓋。推行課後服務「52」模式，即學校每周5天都要開展課後服務，每天至少開展2小時，結束時間要與當地正常下班時間相銜接。對仍有困難的，應提供延時託管服務。

6、鼓勵學校為學生提供暑期託管服務

鼓勵有條件的學校積極承擔學生暑期託管服務工作，由教師、家長、學生自願選擇參加，不得強制。暑期託管服務以看護為主，開放教室、圖書館、運動場館等資源設施，不得補課、講授新課。堅持公益普惠原則，不得違規收費。

二、進一步明顯降低患者醫葯負擔

1、異地看病門診費用直接結算

確保今年底前各省份60%以上的縣至少有1家普通門診費用跨省聯網醫療機構。

對於高血壓、糖尿病、惡性腫瘤門診放化療等5個群眾需求大、各地普遍開展的門診慢特病，每個省份至少有一個統籌地區實現相關治療費用跨省直接結算。

2、職工醫保范圍擴大、家人可用

大共濟：逐步將部分對健康損害大、費用負擔重的門診慢特病和多發病、常見病普通門診費用納入統籌基金支付。政策范圍內支付比例從50%起步。

小共濟：職工醫保個人賬戶允許家庭成員共濟，可用於支付在定點醫療機構就醫，以及在定點零售葯店購買葯品等。

3、居民醫保籌資標准繼續提高新增30元

2021年居民醫保人均財政補助標准新增30元，達到每人每年不低於580元。進一步放開參加基本醫療保險的戶籍限制。

加強基本醫保、大病保險和醫療救助三重保障制度銜接。健全重特大疾病醫療保險和救助制度，規范待遇享受等待期。

4、國家組織葯品集中帶量采購

2021上半年開展了第四批、第五批國家葯品集采，兩次擬中選產品409個，共納入106種葯品，擬中選葯品平均降價超過50%。品種覆蓋高血壓、冠心病等常見病、慢性病用葯，以及肺癌、乳腺癌等重大疾病用葯。

2020年談判新增進入醫保葯品目錄的92個葯品已在全國8.4萬家定點醫葯機構配備。

三、保障好群眾住房需求

1、新市民、青年人，保障性租賃住房

保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。

由政府給予政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售。

2、監管租房，房租單次收取不得超過3個月

住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月，不得變相開展金融業務，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

住房租賃企業、轉租住房10套(間)以上的自然人，應取得營業執照。

3、打擊炒房，嚴防經營貸流向房地產

穩定地價、房價和預期，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

4、安全住房、老房危房改造、縣城新房限高

推進老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村改造，今年1至6月份，全國新開工改造城鎮老舊小區3.64萬個，占年度目標任務的67.5%。

繼續實施農村危房改造和地震高烈度設防地區農房抗震改造。

縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層，要與消防救援能力相匹配，鼓勵新建多層住宅安裝電梯。

五、堅決兜住民生底線

1、上調退休人員基本養老金

2021年繼續提高企業和機關事業單位退休人員基本養老金水平，總體調整水平為2020年退休人員月人均基本養老金的4.5%。這是從2005年起連續17年上調基本養老金。

2、提高部分優撫對象撫恤和生活補助標准

從2021年8月起，傷殘人員殘疾撫恤金、「三屬」定期撫恤金，「三紅」等人員生活補助，按平均10%的幅度繼續提高，在鄉老復員軍人的生活補助標准在現行基礎上每人每月提高200元。

3、最低生活保障不再區分城鄉

適度拓展低保范圍，低保邊緣家庭中的重病、重殘人員可以單獨提出低保申請。

加快推進低保制度城鄉統籌，《最低生活保障審核確認辦法》刪除了有關城市低保、農村低保的概念，統一規范為「最低生活保障」。

提升低保辦理效率。有條件的地方可按程序將最低生活保障審核確認許可權下放至鄉鎮人民政府(街道辦事處)，簡化民主評議環節，規定辦理時限等。

4、保障受災困難群眾基本生活

財政部緊急撥付資金30億元，支持河南省災後恢復重建工作。國家發改委緊急下達7.95億元，專項用於河南、四川、山西、浙江暴雨台風洪澇災害受災嚴重地區基礎設施和公共服務設施災後恢復重建。

做好因災因疫基本生活困難群眾的救助幫扶。強化基本生活救助與受災人員救助政策的有效銜接，用好用足鄉鎮(街道)臨時救助備用金制度，積極開展先行救助，急難發生地可直接救助。保證好轉移安置老年人等群體生活物資和護理用品供應，做好失能老年人照護服務。

全力做好災後農業生產恢復工作。全力排除田間積水、加強病蟲監測防控等。

5、適老化改造!涉及打車、上網等

推廣巡遊出租汽車電召服務，推動今年實現95128約車服務電話號碼覆蓋100個地級及以上城市。推動主要網約車平台公司優化約車軟體，增設方便老年人使用的「一鍵叫車」功能。

今年9月底前相關互聯網網站、APP要完成適老化及無障礙改造，適老版網頁及APP禁止出現廣告插件及誘導類按鍵。

引導基礎電信企業對老年人、殘疾人等特殊群體實行資費優惠。

三、嚴查經營貸和消費貸違規流向樓市

上海銀保監局公布轄內商業銀行個人住房信貸管理專項自查以及稽核調查最新情況
上海銀保監局昨天公布了貸管理專項自查以及稽核調查的最新情況。截至目前，發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場，已要求相關銀行限時整改。
在上海銀保監局組織下，上海地區135家商業銀行已經完成了個人住房信貸管理專項自查工作，發現的問題涵蓋貸款用途違規、向主體結構未封頂房屋發放房貸、首付款資金核實不審慎、貸後資料收集不完整等方面。
自3月1日開始，上海銀保監局選取轄內16家銀行開展了經營貸、消費貸違規流經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場之外，同時還發現部分銀行首套規范以及外部「助貸」機構違規問題突出等情況。
通過稽核調查，上海銀保監局發現六類典型違規案例，包括：個人購房首付款;企業經營貸違規用於支付購房款;款首付款;部分空殼公司集中作為受託支付交易對手，接收多筆個人經營貸款，部分貸款資金涉嫌迴流至借款人並用於購房;房產企業違規向購房客戶提供首付資金;公司貸款用於購房認
上海銀保監局根據轄內商業銀行自查和監管稽核調查情況費貸違規流入房地產市等工作提出要求，主要內容包括：對照有關監管要求，限時首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的借款人，應拒絕其房貸申請，並作為失用信息服務平台;對於經營貸、消費貸等信貸資金違規挪用於房地產領域的，應及時採取實質性管控措施;加強銀行員工管理，強化員工法制合規教育，在開展業務中正面引導借款人合法合規使用信貸資金;對於存在違規行為的責或紀律處分等。同已將稽核調查中發現的有關公司、典當公司、房地產公司及房產經紀公司違規問題線索移交地方政府相關部門，形地產市場違規行為。
下一步，上海銀保監局將持續加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度，對已查實問題依源，督導轄內商業銀行不斷濟質效，促進上海市房地產市場平穩健康發展。

四、嚴查經營貸和消費貸違規流向樓市

上海銀保監局公布轄內商業銀行個人住房信貸管理專項自查以及稽核調查最新情況

上海銀保監局昨天公布了轄內商業銀行個人住房信貸管理專項自查以及稽核調查的最新情況。截至目前，發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場，已要求相關銀行限時整改。

在上海銀保監局組織下，上海地區135家商業銀行已經完成了個人住房信貸管理專項自查工作，發現的問題涵蓋貸款用途違規、向主體結構未封頂房屋發放房貸、首付款資金核實不審慎、貸後資料收集不完整等方面。

自3月1日開始，上海銀保監局選取轄內16家銀行開展了經營貸、消費貸違規流入房市專項稽核調查。除了部分經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場之外，同時還發現部分銀行首套房認定不準確、數據填報不規范以及外部「助貸」機構違規問題突出等情況。

通過稽核調查，上海銀保監局發現六類典型違規案例，包括：個人經營貸款違規用於支付購房首付款;企業經營貸違規用於支付購房款;消費貸違規用於本行住房貸款首付款;部分空殼公司集中作為受託支付交易對手，接收多筆個人經營貸款，部分貸款資金涉嫌迴流至借款人並用於購房;房產企業違規向購房客戶提供首付資金;公司貸款用於購房認籌。

上海銀保監局根據轄內商業銀行自查和監管稽核調查情況，對銀行就切實防控經營貸、消費貸違規流入房地產市場，提升金融服務實體經濟質效等工作提出要求，主要內容包括：對照有關監管要求，限時整改問題貸款;對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的借款人，應拒絕其房貸申請，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台;對於經營貸、消費貸等信貸資金違規挪用於房地產領域的，應及時採取實質性管控措施;加強銀行員工管理，強化員工法制合規教育，在開展業務中正面引導借款人合法合規使用信貸資金;對於存在違規行為的銀行員工，應予以內部問責或紀律處分等。同時，上海銀保監局已將稽核調查中發現的有關公司、典當公司、房地產公司及房產經紀公司違規問題線索移交地方政府相關部門，形成監管合力，共同打擊房地產市場違規行為。

下一步，上海銀保監局將持續加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度，對已查實問題依法採取相應監管措施，端本正源，督導轄內商業銀行不斷提升金融服務實體經濟質效，促進上海市房地產市場平穩健康發展。

㈡ 多子女家庭、新市民、青年人等群體的住房問題怎麼解決

青年人經濟基礎相對弱，又是新市民，對於動輒幾十萬甚至上百萬的房子問題，確實是大事，不僅是個人問題，已經成為制約經濟發展的社會問題。國家應該繼續下大力氣政策扶持青年人的住房問題。

安居樂業是古話，中國人一直把房產問題看的尤為重視，住房問題已經涉及到個人婚姻，事業，甚至是就業問題，青年人想買房，更多的是靠父母，從而引發更多的借貸問題。嚴重影響國民的幸福指數。

個人看法：說實話，我現在早已停止買房打算了，盡管我的收入也不低。有自己的獨立思考最重要。如果以後房價真的漲到天上去了，可能人工也會漲到天上去。如果把自己幾十年的青春搭進磚頭裡面去，我才不幹呢。現在，房子讓有錢人去玩去。

㈢ 多地下調公積金貸款利率，穩樓市政策全方位深化

國慶假期前，央行、銀保監會、財政部、國家稅務總局等部門接連釋放重磅利好，包括放開首套住房貸款利率下限、下調首套房公積金貸款利率0.15個百分點、對居民換購住房給予個人所得稅優惠等政策正式發布，各地也在積極落實相關政策，釋放市場需求。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，從國慶節假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、東莞市、南京市、杭州市、無錫市、合肥市、寧波市等51個省市，紛紛官宣下調首套房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放開首套住房貸款利率下限意味著，符合條件的城市首套房商貸利率有可能低於4.1%。

公積金貸款與商業貸款雙管齊下，降低購房者實際購房成本，疊加近期一系列針對換房需求的促進措施，穩樓市政策正在全方位深化。

無論是減輕購房者成本，還是打通換房阻礙，又或者是提升市場信心，在「用足用好政策工具箱」、「因城施策」的原則指導下，監管層和地方政府加快了步伐，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

政策利好疊加開發商促銷「搶收」，業內人士認為，樓市有望進一步企穩，但市場人士同時指出，除了支持首套房消費群體，建議也關注對改善性購房群體的資金支持，從而進一步提振市場，改善消費者預期，促進房地產良性循環。

（10月官宣下調首套房公積金貸款利率的省份和城市）

直擊購房成本

濟南市歷城區的寒先生，目前居住的是2019年購買的首套房，當時共申請了30萬元公積金貸款和60萬元商業貸款，每月公積金貸款需還款1400元，商業貸款月供為3500元。

隨著濟南10月1日起下調首套房公積金貸款利率至3.1%，寒先生作為已發放未到期的首套個人住房公積金貸款用戶，也將在2023年1月1日享受到調整後的新利率。

除了濟南，還有包括湖南省、河南省、安徽省、東莞、南京、杭州、無錫、合肥、寧波、南寧、鄭州、大連、石家莊、吉林、惠州等其餘50個省市的公積金管理中心正式發布了調整公告，明確自2022年10月1日起，首套個人住房公積金貸款，按照央行調整後的利率執行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

執行新的公積金貸款利率後，對於首套購房者來說，將實實在在省下一筆購房成本。按照一筆100萬元，年限30年的公積金貸款來計算，首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款利息總額將減少約3萬元，每月可少還款82元。

所有城市首套房公積金貸款利率調整的時間界限均為10月1日，尚未購買首套住房的剛需群體將從10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已發放未結清的個人住房公積金貸款，也將於2023年1月1日起按調整後的新利率執行。

「公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優先選擇的貸款方式。」 諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，本次公積金下調主要針對首套房，再次體現了信貸政策對剛性需求購房者的支持，預計後續仍有更多地方城市跟進下調公積金首套房貸款利率。

而對於像濟南市寒先生這樣已經購買了首套房的群體來說，更多的成本其實來自於商業貸款，2019年簽訂貸款合同時，寒先生商業貸款部分執行的是LPR 83.5BP標准，好在隨著LPR的降低，這部分貸款利息也會在2023年1月1日調降。

今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經連續3次下調，累計下降35個基點，當前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據貝殼研究院監測，9月份已有86個城市主流房貸利率降至下限水平。

隨著央行、銀保監會9月29日公布，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商貸利率可以低於4.1%。「符合條件的城市，年底前下調首套房商貸利率下限，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。」貝殼研究院指出。

商業貸款與公積金貸款全方位調整，目的就在於減輕購房者成本。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示：「雙管齊下，將直接減輕貸款購房家庭的利息支出，減輕置業後的月供負擔，有利於提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩定房地產市場預期。」

結合此前部分城市「提高公積金貸款額度」「一人購房全家幫」等相關調控政策，本次將進一步強化公積金政策的影響力度。陳文靜進一步指出，短期來看，公積金優化政策仍是各城市進行房地產調控的重要手段之一，預計更多城市將陸續下調公積金貸款利率、支持「商轉公」貸款等政策，多個政策疊加帶動市場逐步修復。

政策全方位穩預期

除了對新房市場和剛需群體的關注，穩樓市政策也在從更多環節促進房地產市場良性循環。

9月30日，財政部、國家稅務總局明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據21世紀經濟報道記者了解，當前多數一、二線重點城市關於住房個人所得稅的執行情況是，「滿五唯一」免徵，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%徵收。

以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%徵收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合「滿五唯一」條件，裝修、稅金等其它費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低於400萬元，那麼這30萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達30萬元的成本。

李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，目前由於對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求不強，這也是房地產良性循環的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場預期形成良好的引導效應。

換房需求是購房需求的重要組成部分，除了減免置換房屋的個人所得稅，近期，監管層和各地方政府也連續發布了針對換房需求的一系列促進政策，包括降低二手房首付比例、推動二手房「帶押過戶」、「連環單」並行辦理等，直指當前房地產市場存在的一些痛點與堵點。

「推動業主賣掉手上現有的二手房、購置新房屋，對於新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業釋放更多的選項。」李宇嘉補充說。

一系列穩樓市政策的效果釋放，在國慶節假期已經開始有所體現，多個城市二手房成交回暖。

貝殼研究院數據顯示，今年十一期間（10月1日至10月7日）貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。

從需求端看房活躍度也有提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助於提振市場信心、加快購房者入市節奏。

值得注意的是，雖然首套房貸利率下調理論上會促進購房消費需求，購房者對爛尾的擔憂依然存在。

前述濟南市民寒先生身邊即有這樣的案例。國慶假期之前，寒先生的朋友張先生，屬於尚未購買首套住房的剛需群體，為了結婚買房，已經看了一段時間房子，在這輪房貸利率下調之後，張先生也認為房貸利率已經降低到了合適的水平，但是出於對期房能否按時交房的擔憂，他最終入手了一套二手房。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂即指出，考慮到市場預期尚不穩定，預計未來會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鏈循環，改善消費者市場預期。

前述寒先生身邊的同事和朋友，對房貸利率下降利好也多持觀望態度，他們認為，當下流動資金比固定資產更重要，目前不太有意願增持第二套或第三套住房。

「整體看穩樓市政策力度越來越大，但目前消費者信心依然沒有完全恢復，市場期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。」中原地產首席分析師張大偉表示，購房者收入預期也影響著消費力的釋放。

㈣ 事關3億「新市民」的買房大事，信貸支持力度將有多大

在備受關注的住房方面，此次新政要求，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
兩會期間，「新市民」再被熱議，雖然沒有出現在2022年全國政府工作報告中，但是官方專門出台文件，其重要性不言而喻。近日，中國銀保監會、中國人民銀行發布《關於加強新市民金融服務工作的通知》（簡稱「《通知》」）。在備受關注的住房方面，新政策要求，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
目前我國有3億新市民，數量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。住房和城鄉建設部部長王蒙徽曾在接受人民日報采訪時稱，解決好大城市住房突出問題，要重視解決好這部分群體的住房困難問題。
如今，金融部門專門出台新市民相關的金融扶持政策，在業內人士看來，這能夠切實降低購房者的資金成本，從而提高新市民購房積極性，有利於激發房地產市場活力，穩定市場預期，為當前市場釋放一批潛在購房需求。
近日，銀保監會、央行出台了針對新市民的金融扶持政策。
給予新市民住房供給、信貸等金融政策支持
「新市民」去年首次出現在國務院政府工作報告中，今年，銀保監會和央行則出台了第一個針對「新市民」的全面的金融扶持政策。
上述《通知》針對新市民在創業、就業、住房、教育、醫療、養老等重點領域的金融需求，鼓勵引導銀行保險機構積極做好與現有支持政策的銜接，結合地方實際，因地制宜強化產品和服務創新，高質量擴大金融供給，提升金融服務的均等性和便利度。
在住房金融服務方面，主要涉及住房供給、租賃住房、購房信貸支持等內容。諸如在增加保障性住房供給方面，《通知》鼓勵銀行機構在依法合規、風險可控的前提下，加大對公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等保障性住房和城鎮老舊小區改造工程的支持力度；支持商業銀行在保障性住房開發建設、購買、存量盤活、裝修改造、運營管理、配套市政基礎設施建設等環節，依法合規提供專業化、多元化金融服務。
在住房租賃層面，《通知》支持商業銀行依法合規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力。
在滿足新市民合理購房信貸需求方面，《通知》明確，支持商業銀行認真貫徹國家有關政策，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，因城施策執行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標准，提升借款和還款便利度；同時，鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。
對此，全國政協委員、香江集團總裁翟美卿在接受新京報記者采訪時表示，當下我國城鎮化仍有較大空間，尤其是戶籍人口城鎮化，我國居民當前的住房需求尤其是「新市民」的住房需求仍然比較旺盛。相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，很多城市居民對改善住房條件還有新的期待。滿足新市民安居需求，這既是房地產市場穩中求進的重要抓手，又是提高國家新型城鎮化建設質量的必然要求。
新市民規模達3億人，大城市住房矛盾突出
「新市民」並非新詞，最早出現在2014年左右，指的是長期居住在城市並有相對固定工作的農民工。
2014年7月份，國務院總理李克強召開國務院常務會議時指出，對於長期居住在城市並有相對固定工作的農民工，要逐步讓他們融為城市「新市民」，享受同樣的基本公共服務，不能把他們視為城市「二等公民」。
隨著城鎮化的加速推進，以及人才向大城市的湧入，新市民的范圍逐漸擴大，《全國住房公積金2017年年度報告》中曾提及新市民，除了農業轉移人口，還包括「新就業大學生」。
2021年，「新市民」首次出現在國務院《政府工作報告》中，明確要「盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難」。
到底什麼是「新市民」？中國銀保監會主席郭樹清日前在國新辦新聞發布會上提到，所謂「新市民」，就是已經在城鎮居住但還沒有戶口，或者剛剛拿到戶口不足兩三年的人。
此次《通知》也明確了「新市民」概念，主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限於進城務工人員、新就業大中專畢業生等。
這部分人口數量有多大？郭樹清透露，大概有3億多，他們都面臨著安居樂業、就業創業、租房買房、孩子上學、老人養老這些需求，都是非常實實在在的。
隨著新型城鎮化的推進，越來越多的人流向中心區域、大城市、核心城市等，相比於原住居民以及更早實現定居的人來說，新市民面臨著突出矛盾，包括居住、教育、醫療等等。諸如，部分新市民的收入與大城市高房價有著較大差距，購房支付能力有限，而租賃市場更是面臨著租金上漲、供需結構失衡等問題。
而此次新政，是一個針對新市民的全面的金融支持政策，涉及就業、住房、教育、醫療、養老等各個方面。特別是在住房金融支持方面，涵蓋住房供給、租賃住房及購房信貸等，尤其是購房信貸，如果貸款利率降低，將切實減輕新市民的購房成本。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，通過對新市民購房提供信貸支持，有利於減輕其購房壓力，從而有利於解決新市民的住房問題。此外，3億新市民，意味著具有較大的潛在購房群體，該政策實施有利於激發其中潛在的合理購房需求。
尤其在當下，在相關政策定向寬松的背景下，對於新市民的購房信貸支持，無疑將增強房地產市場預期。「這有利於降低購房者購房門檻和資金成本，從而提高新市民購房積極性，有利於激發房地產市場活力，穩定市場預期，為當前市場釋放一批潛在購房需求，進一步促進房地產市場的平穩發展。需求端政策的持續發力，有利於打破當前地產僵局。」陳文靜如是說。
翟美卿也認為，若是新市民潛在購房需求得到合理釋放，通過剛需底層支撐和改善梯度置換有望激活市場成交意願，改善地產低迷基本面。
業內：信貸支持可參考「風險從低到高」原則
值得關注的是，新市民體量龐大、情況不一，如何滿足他們的住房貸款需求，在實操層面，如何更好地因城施策？
陳文靜認為，政策調整的方向或可從降低新市民的購房門檻和購房成本出發，讓大家有能力、有意願購房。針對新市民首套住房需求，可以從合理降低首套房首付比例、降低貸款利率、靈活提取公積金等方面著手；針對改善需求，或可從適當調整二套認定標准、降低首付比例和貸款利率等方面著手。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，《通知》要「合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標准」，強調要「符合購房條件」，也就是說以各城市的購房條件標准為前提基礎。一線大城市實施比較嚴格的限購政策，放鬆的可能性不大；部分市場需求不足的城市可能會放鬆限購條件，如適度放寬社保或戶籍限制，符合條件的「新市民」能夠得到信貸支持，這些城市市場交易可能會有所回暖。
許小樂還認為，從防範金融風險的角度，住房信貸應當牢牢把握宏觀審慎的底線，嚴格遵循收入證明標准和首付款資金來源等監管要求，防止「鑽空子」套利；在方法上可以從降低貸款利率、延長貸款年限入手，慎重降低首付比例，也可以考慮按「風險從低到高」的原則對新市民群體精確畫像。