2007年貨幣政策執行報告個人購房貸款余額

1. 房貸利率要不要轉換成Lpr

這個要看一下您個人情況來進行選擇。LPR中文全稱是貸款基礎利率（Loan Prime Rate， LPR）又名貸款市場報價利率。這次的轉換是針對存量貸款的一次轉換，目前LPR的利率低於2019年12月20日的LPR，所以對於借款人而言，轉換成LPR加點的浮動利率形式定價，預計到下次重定價日，貸款人的貸款利率會下降。當然LPR未來的走向需客戶結合市場自行判斷，這里有兩個選擇：
1、轉換為LPR加點形式的浮動利率：以後貸款利率就是LPR+浮動利率（可能是上浮也可能是下浮），可以享受LPR下行帶來的實惠； 弊端結果出現利率上行，意味著可能比過去要承擔更大的利息負擔；
2、轉換為固定利率：維持現有的基礎利率+上浮利率（等於原合同當前的執行利率水平），以後不管你的利率是高還是低，都不會轉換，直到貸款還清為止； 弊端沒有辦法享受LPR下行帶來的實惠。

溫馨提示：2019年12月28日中國人民銀行公告[2019]第30號：自2020年3月1日起至2020年8月31日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
應答時間：2021-08-02，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
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2. 貨幣政策的中國概況

首先，新增外匯占款難以支撐基礎貨幣快速擴張。
2012年新增外匯占款大幅下降，是國內資金面偏緊的重要原因。展望2013年，受益於海外寬松的貨幣政策，我國資本流動獲得改善的可能性較大。但由於私人部門外幣資產和負債的錯配，中長期私人部門依然會增持外幣資產。因此，2013年新增外匯占款將獲得一定程度改善，但難以支撐基礎貨幣高增長。
其次，央行放鬆貨幣的意願不強，貨幣乘數難以明顯提升。在《第三季度貨幣政策執行報告》中，央行認為，「在中國經濟總體上仍處於結構調整階段，這一過程將進一步釋放增長的潛力」。也就是說，貨幣政策或將以推動結構調整為重要目標，而不謀求逆周期推動經濟短期快速反彈，但不排除調整存准率以對沖外匯占款變動。 2007年12月，中央經濟工作會議指出，要實行的是「從緊的貨幣政策。
（1）實行從緊的貨幣政策，核心是什麼？
回籠貨幣，減少貨幣供給。講流動性過剩，有兩個層次：一個是流通中的現金較多，一個是銀行的超額准備金太多。超額准備金，是指商業銀行及存款性金融機構在中央銀行存款賬戶上的實際准備金超過法定準備金的部分。超額准備金太多，表示銀行手裡的錢太多。
（2）從緊的貨幣政策，有什麼影響？
從緊的貨幣政策，間接影響到企業未來的贏利空間，因為企業的信貸成本上升。利率提高了，房地產商從銀行貸款的成本上升了一點，但如果房價一直在猛漲的話，那一點增加的成本根本看不出來，一下子就抵消了。對股市直接的影響談不上，都是間接的，要有一個過程。
貨幣政策從緊後，在控制物價上漲方面能否達到預期的效果，比較復雜。物價上漲，從CPI指數看，主要是食品和能源價格的波動較大。
根據通脹的兩個根源，一個是需求拉動型，一個是供給推動型。從需求的角度看，貨幣的供給較多，需求的因素有：從供給的方面看，主要是豬肉和其他農產品價格的上漲。
但豬肉價格上漲，跟飼料價格上升相關，而飼料價格的上漲，又是因為糧食價格的上漲造成的。因此，要降低糧價，要增加糧食供給，進口農產品。但進口會對農民造成沖擊，農民就沒錢了。
從緊的貨幣政策將會對商業銀行帶來大的影響。如果不出意料，央行再次提高存款准備金率是必然選擇，這將對商業銀行內部流動性造成大的影響。在九次提高准備金率以後，一些商業銀行包括四大國有銀行內部流動性已經有緊缺跡象，繼續提高准備金率必將使得商業銀行流動性更加緊張。商業銀行首要任務是保證流動性，保證支付，這必將對經營造成嚴重影響。
2011年央行公告稱，將在10月14日發行70億3月期央票，並重啟3年期央票，發行額度200億。分析人士指出隨著市場資金的緊張情況有所緩解，貨幣政策將繼續保持穩健。 一、公開市場業務
在多數發達國家，公開市場操作是中央銀行吞吐基礎貨幣，調節市場流動性的主要貨幣政策工具，通過中央銀行與指定交易商進行有價證券和外匯交易，實現貨幣政策調控目標。中國公開市場操作包括人民幣操作和外匯操作兩部分。
外匯公開市場操作1994年3月啟動，人民幣公開市場操作1998年5月26日恢復交易，規模逐步擴大。
1999年以來，公開市場操作已成為中國人民銀行貨幣政策日常操作的重要工具，對於調控貨幣供應量、調節商業銀行流動性水平、引導貨幣市場利率走勢發揮了積極的作用。
二、存款准備金政策
存款准備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而准備的資金，金融機構按規定向中央銀行繳納的存款准備金占其存款總額的比例就是存款准備金率。存款准備金制度是在中央銀行體制下建立起來的，世界上美國最早以法律形式規定商業銀行向中央銀行繳存存款准備金。
存款准備金制度的初始作用是保證存款的支付和清算，之後才逐漸演變成為貨幣政策工具，中央銀行通過調整存款准備金率，影響金融機構的信貸資金供應能力，從而間接調控貨幣供應量。
1998年存款准備金制度改革
經國務院同意，中國人民銀行決定，從1998年3月21日起，對存款准備金制度進行改革，主要內容有以下七項：
（一）將原各金融機構在人民銀行的「准備金存款」和「備付金存款」兩個帳戶合並，稱為「准備金存款」帳戶。
（二）法定存款准備金率從13%下調到8%。准備金存款帳戶超額部分的總量及分布由各金融機構自行確定。
（三）對各金融機構的法定存款准備金按法人統一考核。法定準備金的交存分以下情況：
1.中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國農業發展銀行、中信銀行、中國光大銀行、華夏銀行、中國投資銀行、中國民生銀行的法定存款准備金，由各總行統一存入人民銀行總行。
2.交通銀行、廣東發展銀行、招商銀行、上海浦東發展銀行、福建興業銀行、海南發展銀行、煙台住房儲蓄銀行、蚌埠住房儲蓄銀行的法定存款准備金，由各總行統一存入其總行所在地的人民銀行分行。
3. 各城市商業銀行的法定存款准備金，由其總行統一存入當地人民銀行分行。
4. 城市信用社（含縣聯社）的法定存款准備金，由法人存入當地人民銀行分、支行。農村信用社的法定存款准備金，按現行體制存入當地人民銀行分、支行。
5.信託投資公司、財務公司、金融租賃公司等其他非銀行金融機構的法定存款准備金，由法人統一存入其總部所在地的人民銀行總行（或分行）。
6. 經批准，已辦理人民幣業務的外資銀行、中外合資銀行等外資金融機構，其人民幣法定存款准備金，由其法人（或其一家分行）統一存入所在地人民銀行分行。
（四）對各金融機構法定存款准備金按旬考核。
1. 各商業銀行（不含城市商業銀行）和中國農業發展銀行，當旬第五日至下旬第四日每日營業終了時，各行按統一法人存入的准備金存款余額，與上旬末該行全行一般存款余額之比，不低於8%。
2. 城市商業銀行和城鄉信用社、信託投資公司、財務公司、金融租賃公司等非銀行金融機構法人暫按月考核，當月8日至下月7日每日營業終了時，各金融機構按統一法人存入的准備金存款余額，與上月末該機構全系統一般存款余額之比，不低於8%。
從1998年10月起，上述金融機構統一實行按旬考核。
3. 各商業銀行（不含城市商業銀行）和中國農業發展銀行法人按旬（旬後5日內）將匯總的全行旬末一般存款余額表，報送人民銀行。
4. 現執行按月考核存款准備金的城市商業銀行和非銀行金融機構，暫按月（月後8日內）將匯總的全系統旬末一般存款余額表，報送人民銀行。自10月份起統一執行按旬（旬後5日內）報送一般存款余額表的制度。
（五）金融機構按法人統一存入人民銀行的准備金存款低於上旬末一般存款余額的8%，人民銀行對其不足部分按每日萬分之六的利率處以罰息。金融機構分支機構在人民銀行准備金存款帳戶出現透支，人民銀行按有關規定予以處罰。金融機構不按時報送旬末一般存款余額表和按月報送月末日計表的，依據《中華人民共和國商業銀行法》第七十八條予以處罰。上述處罰可以並處。
（六）金融機構准備金存款利率由繳來一般存款利率7.56%和備付金存款利率7.02%（加權平均7.35%）統一下調到5.22%。
（七）調整金融機構一般存款范圍。將金融機構代理人民銀行財政性存款中的機關團體存款、財政預算外存款，劃為金融機構的一般存款。金融機構按規定比例將一般存款的一部分作為法定存款准備金存入人民銀行。
三、中央銀行貸款
a、中央銀行貸款
中央銀行貸款(習慣上稱作再貸款)，是指中央銀行對金融機構發放的貸款，是中央銀行調控基礎貨幣的重要渠道和進行金融調控的傳統政策工具。一般來講，中央銀行貸款增加，是「銀根」將有所放鬆的信號之一；反之，是「銀根」將可能緊縮的信號之一。到2000年底，在中國人民銀行資產業務總量中，中央銀行貸款佔45%。
按貸款期限劃分，我國中央銀行貸款有二十天、三個月、六個月和一年期四個檔次，現行貸款利率水平分別為3.24%、3.51%、3.69%和3.78%。
b、中央銀行貸款的對象
中央銀行貸款的對象是經中央銀行批准，持有中國人民銀行頒發的《經營金融業務許可證》，並在中國人民銀行開立賬戶的金融機構。《中國人民銀行法》規定：「中國人民銀行不得向地方政府、各級政府部門提供貸款，不得向非銀行金融機構以及其他單位和個人提供貸款，但國務院決定中國人民銀行可以向特定的非銀行金融機構提供貸款的除外。」
中央銀行以金融機構為貸款對象是由中央銀行特殊的職能和地位決定的。與以企業和居民為主要貸款對象的金融機構不同的是，金融機構是社會信用中介，而中央銀行是銀行的銀行、國家的銀行、發行的銀行，是社會信用的「總閘門」和最終貸款者，具有及時調節金融機構流動性、防範和化解金融風險的特殊使命。因此，在貸款對象上，中央銀行貸款與金融機構貸款是有本質區別的。但是，中央銀行貸款與金融機構貸款的共同點是，借款人都需要按規定的時限和利率及時歸還貸款本息。
中央銀行貸款的增加或減少，會引起基礎貨幣的增加或減少。中央銀行貸款是基礎貨幣的重要投放渠道之一，是中央銀行調控基礎貨幣的重要手段之一。
c、基礎貨幣
基礎貨幣，亦稱高能貨幣，是指具有使貨幣總量成倍擴張或收縮能力的貨幣。在現代貨幣統計制度中，又將其定義為儲備貨幣。在我國現階段，它主要由金融機構存款准備金、現金發行（流通中現金+金融機構庫存現金）和非金融機構存款（郵政儲蓄在中央銀行的轉存款）等三部分構成。
基礎貨幣是貨幣供應量賴以擴張或收縮的基礎。這種擴張或收縮的程度，在數量上常用貨幣乘數這個概念來表示。在理論上，貨幣供應量是基礎貨幣與貨幣乘數的乘積，可用公式表述為：
M=m·B
M代表貨幣供應量，m代表貨幣乘數，B代表基礎貨幣。在一般情況下，貨幣乘數是相對穩定的，因而中央銀行主要是通過調控基礎貨幣來調控貨幣供應量。但隨著經濟金融結構和管理體制的變化，貨幣乘數也會相應發生一些變化。
貨幣乘數對貨幣供應量的影響方式主要表現在兩個方面：第一，在基礎貨幣供應增加時，貨幣乘數以一定倍數放大基礎貨幣的擴張效果；第二，在基礎貨幣不變時，貨幣乘數自身的變動，同樣會引起貨幣供應量的變動。
d、中央銀行資產負債表
基礎貨幣是中央銀行的負債，但中央銀行創造基礎貨幣是通過其資產業務進行的。對中央銀行來講，是先有資產業務，然後才有負債業務，即資產創造負債。之所以如此，是因為中央銀行依法壟斷了貨幣發行權。與之相反，一般金融機構是由負債業務決定資產運用
主要包括中央銀行對金融機構尤其是商業銀行的貸款，同時還包括再貸款，再貼現以及相關票據業務.是貨幣政策工具的其中之一.
根據2003年12月27日修正後的《中華人民共和國中國人民銀行法》第二十八條規定「中國人民銀行根據執行貨幣政策的需要，可以決定對商業銀行貸款的數額、期限、利率和方式，但貸款的期限不得超過一年。
四、利率政策
利率，是一定時期內利息額與借貸資金的比率，通常分為年利率、月利率和日利率。根據資金借貸關系中諸如借貸雙方的性質、借貸期限的長短等，可把利率劃分為不同的種類——法定利率和市場利率、短期利率和中長期利率、固定利率和浮動利率、名義利率和實際利率。
利率政策是我國貨幣政策的重要組成部分，也是貨幣政策實施的主要手段之一。中國人民銀行根據貨幣政策實施的需要，適時的運用利率工具，對利率水平和利率結構進行調整，進而影響社會資金供求狀況，實現貨幣政策的既定目標。
中國人民銀行採用的利率工具主要有：
1、調整中央銀行基準利率，包括：再貸款利率，指中國人民銀行向金融機構發放再貸款所採用的利率；再貼現利率，指金融機構將所持有的已貼現票據向中國人民銀行辦理再貼現所採用的利率；存款准備金利率，指中國人民銀行對金融機構交存的法定存款准備金支付的利率；超額存款准備金利率，指中央銀行對金融機構交存的准備金中超過法定存款准備金水平的部分支付的利率。
2、調整金融機構法定存貸款利率。
3、制定金融機構存貸款利率的浮動范圍。
4、制定相關政策對各類利率結構和檔次進行調整等。
中國人民銀行加強了對利率工具的運用。利率調整逐年頻繁，利率調控方式更為靈活，調控機制日趨完善。隨著利率市場化改革的逐步推進，作為貨幣政策主要手段之一的利率政策將逐步從對利率的直接調控向間接調控轉化。利率作為重要的經濟杠桿，在國家宏觀調控體系中將發揮更加重要的作用。
改革開放以來，中國人民銀行加強了對利率手段的運用，通過調整利率水平與結構，改革利率管理體制，使利率逐漸成為一個重要杠桿。
1993年5月和7月，中國人民銀行針對當時經濟過熱、市場物價上漲幅度持續攀高，兩次提高了存、貸款利率，1995年1月和7月又兩次提高了貸款利率，這些調整有效控制了通貨膨脹和固定資產投資規模。1996年5月和8月，1997年10月和1998年3月，針對我國宏觀經濟調控已取得顯著成效，市場物價明顯回落的情況，央行又適時四次下調存、貸款利率，在保護存款人利益的基礎上，對減輕企業、特別是國有大中型企業的利息負擔，促進國民經濟的平穩發展產生了積極影響。
五、匯率政策
匯率政策：是指一個國家（或地區）政府為達到一定的目的，通過金融法令的頒布、政策的規定或措施的推行，把本國貨幣與外國貨幣比價確定或控制在適度的水平而採取的政策手段。匯率政策主要包括匯率政策目標和匯率政策工具。
匯率政策的目標有：
（1）保持出口競爭力，實現國際收支平衡與經濟增長的目標；
（2）穩定物價；
（3）防止匯率的過度波動，從而保證金融體系的穩定。
匯率政策工具主要有匯率制度的選擇、匯率水平的確定以及匯率水平的變動和調整。
匯率政策中最主要的是匯率制度的選擇，匯率制度是指一個國家政府對本國貨幣匯率水平的確定、匯率的變動方式等問題所作的一系列安排和規定。匯率制度傳統上分為固定匯率制度和浮動匯率制度兩大類。
釘住匯率政策的基本觀點：通過貨幣匯率釘住來引入錨貨幣國家的反通貨膨脹政策信譽，同時公眾通過調整預期通貨膨脹率使得通貨膨脹率與錨貨幣國家的通貨膨脹率相一致。如果本國的通貨膨脹率要高於錨貨幣國家的通貨膨脹率，那麼會引起本國的貨幣實際匯率升值，本國商品的價格相對來講比錨貨幣國家商品的價格要高，本國商品的需求就相應地減少，經濟活動相應就下降，隨後會使本國的通貨膨脹率和錨貨幣國家的長期通貨膨脹率相一致。

3. 降息周期個人房貸：首套房利率可達八二折

連續六次降息，房貸市場松動跡象明顯。從貨幣投放來看，截至三季度末，個人購房貸款同比增長20.9%，在利率方面，優惠幅度明顯高於去年，且九折優惠可獲概率較大。

此前，市場普遍寄期望異地公積金購房政策實質性落地，而據小編了解，目前異地公積金貸款政府間協調仍面臨困難。

央行：房貸利率創五年新低

日前，央行發布的2015年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至9月末，個人購房貸款余額13.45萬億元，同比增長20.9%，增速比上季末高3.1個百分點，比各項貸款增速高5.5個百分點；前三季度增加1.92萬億元，同比多增5961億元。

同時，央行在第三季度貨幣政策執行報告中指出，「個人房貸利率已經持續四個季度環比下降。目前整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位，連續六次降息效應顯著。房地產信貸對住房消費傾斜的方向日益明確，利好持續，居民自住和改善型住房需求將繼續得到支持。」

自去年以來，降息通道全面打開，從2014年11月末開始的六次降息後，百萬房貸20年利息減少可達22.57萬元。與此同時，自2014年9月30日央行和銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對首套房執行「認貸不認房」後，改善型需求的釋放效應也在逐步發酵。

來自融360機構的調查數據顯示，以北京地區為例，目前浦發、興業為九折；中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折；國有大行中，農行優惠力度更強，折扣為八五折，同樣折扣的還有廣發和北京農商銀行；匯豐銀行最「下本」，折扣達八二折，幾乎為近年的最低值。二套房利率方面，除平安銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外，其餘27家銀行利率均為基準上浮10%；二套房首付五成的銀行有23家，六成的銀行有4家。

據了解，首套房九折利率可申請程度較高，而低於九折的利率仍需較高的資質條件。

不過，在二、三線城市，首套房九折利率有部分新樓盤仍難以實現，九五折則成主流。「銀行面臨利差收窄的盈利壓力，而按揭貸款都是長期貸款。由於這些城市房屋總價不高，單筆貸款額度也不大，因此下浮空間有限。」一位中部地區國有銀行客戶經理坦言。

二手房受制評估價催生「高首付」

據了解，在一線城市，換房需求的增加刺激了二手房交易，一些獲得購房資質的城市年輕人群成為了諸多小戶型二手房的「接盤俠」。

今年9月30日，央行和銀監會聯合發文明確「不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%」，這意味著，北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購城市依然執行首套房首付比例30%。

值得一提的是，二手房交易通常是以房屋評估值為標准確定30%首付比例。以北京為例，北京東四環附近的房屋評估值通常是房屋售價的85%，這意味著，如果購入一套滿5年唯一的300萬元左右的二手房，評估值約為255萬元，貸款比例70%，以此推算貸款最大額為178.5萬元，也就是說首付款實際要准備121.5萬元。再加上契稅、中介費，前期費用大約需130萬元左右。如果該二手房不是滿5年唯一房，那麼還需要繳納房屋原成本和評估價之間差額的20%個稅。

如此說來，二手房買賣30%甚至25%的首付比例對購房者而言並非為突出的「減壓」優勢。此外，二手房交易市場中介費用並未有統一的定價標准，高的可達房屋交易價格2.7%，低可至房屋交易價格0.5%，服務質量亦是參差不齊。

根據北京市住建委網簽數據統計，截至10月28日，北京市二手住宅網簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算，10月全月網簽預計與9月份基本持平。

異地公積金貸款仍難落地

2014年10月，住建部、財政部、央行就曾發文要求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務。近日，住建部、財政部、央行再次聯合出台《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》，其中明確，10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

不過，多個城市異地公積金貸款沒有細則，政策落地亦遙遙無期。

有業內分析人士認為，推行公積金異地貸款可以加強公積金資金使用效率，釋放閑置的公積金，對化解當前部分二線和三四線城市庫存高的難題能有極大推動作用，但地方推行依然有難度。

從技術層面看，以往各地公積金長期封閉運行，各自的資料庫建立、審批流程信息化均存在較大差異，短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大；從需求層面看，目前大城市的公積金利用率很高，歸集資金其實已用得差不多。對於公積金使用率相對較低的三四線城市來說，由於流動人口不多、居民收入水平不高，再加上目前購房投資風險上升，難以看到更多的外溢性投資需求。

采訪中，也有購房者表示，考慮前期用商貸，待政策落地後轉為公積金，但據記者了解，這種預想並不可行。「商貸轉公積金貸款僅限於本市內繳納的公積金，即便以後異地公積金政策落地，異地公積金貸款也不可置換異地商業貸款。」中部地區某二線城市公積金貸款中心人士對記者說。

（以上回答發布於2015-11-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 本人房貸30年已經還了五年了，利率是4.9是轉為固定的還是浮動的LP

你的房貸已經是30年的時間，還了5年，還有25年的時間，利率是4.9，我認為已經很低了，你現在是固定利率，不過你想轉為浮動利率也可以，我建議你還是按照固定利率還款。

關於浮動利率，固定利率。

根據人民銀行此前的公告，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協商，並決定貸款利率「換錨」為LPR（浮動利率）還是轉為固定利率。
一般來說，房貸借款人均會受到此次轉換的影響，但有幾種情況除外：一是公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；二是固定利率貸款；三是2020年底前到期的個人住房貸款。如果符合這3種情況其中之一，就不受此次轉換影響。

對於轉換期間房貸利率水平，央行規定，轉換時點利率水平保持不變。也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。而從2021年1月1日起，如果選擇固定利率，剩餘期限內，房貸利率與當前的利率水平保持一致，與LPR利率變化無關；如果選擇浮動利率，今後的房貸利率會隨著5年期LPR的變化而變化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。
選擇哪種方式更好？

業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇主要取決於房貸借款人對未來市場利率走勢的判斷：

如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；

如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

存量房貸借款人要根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助於鎖定月供成本，還便於做好家庭的收支安排。如果月供剩餘時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。

從中短期看，我國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人來說是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。雖然長期利率走勢難以判斷，但中短期利率下行基本上是有共識的。此外，即便出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，購房者還可通過提前還款方式來規避利率風險。

雖然此前多家銀行發布公告稱，8月25日起，對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款批量轉換，統一調整為LPR定價。多家銀行在公告中表示，此舉是為簡化客戶操作，參照銀行業普遍做法開展的。

不過，這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

銀行之所以採用批量轉換，主要還是考慮房貸借款人大部分為個人，人數眾多且分散，批量轉換方式能夠節約資源、提升辦理效率。

存量浮動利率貸款定價基準轉換，對利率市場化、引導利率下行都有好處。央行近日發布的《2020年第二季度貨幣政策執行報告》指出，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。

統計顯示，2019年8月改革以來，LPR報價水平逐步下行。今年8月份報出的1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，改革以來累計下降0.4個和0.2個百分點。

5. 個人房屋貸的風險主要體現在哪裡

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。

2月26日，中國銀監會就《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》公開徵求意見，由此引發了業界對房地產貸款的廣泛關注和熱烈討論。9月2日，經過廣泛徵求意見修改完稿的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》）終於出台。《指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。
國土資源部71號令設下的「8·31」「土地大限」剛過，銀監會又出《指引》，房地產業由此再次掀起「金融巨浪」。《指引》的出台是銀監會自成立以來第一次正式向房地產業「開刀」，將對房地產和金融業產生深遠的影響。

房地產業熱度逼人
近幾年,我國房地產業發展速度較快，房地產金融業務也相應快速發展。1997～2002年，房地產開發貸款余額保持了年均增長25.3%的高速度，而個人住房貸款余額更是維持了年均增長113%的「神速」。從2003年到2004年上半年，商業銀行房地產開發貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
房地產業快速增長的背後，也暗存著泡沫的風險。國家統計局8月19日公布的數據顯示，今年1～7月，我國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。
房地產業的過熱主要表現在兩個方面：一是隨著房地產開發投資的不斷增長而空置率不斷上升；二是房地產消費領域的投資性購房比例不斷上升導致房價虛高而使大部分消費階層承受不起。
許多開發商認為，國內房地產業的投資增長，是以消費的增長為支撐的，因此這種增長是良性增長。當然，如果投資的增長是以自住性房屋消費的增長為支撐的，這種增長是不存在什麼問題的，但我們應該看到，現實的增長卻是投資性購房消費和自住性購房消費共同在支撐，而且投資性購房消費炒高了房價，抑制了自住性消費的釋放，從而導致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投資性購房比例已達16%，接近20%的國際公認警戒線。但這僅僅是政府的數據，真實情況估計要嚴峻得多。而且，最要命的是，大量空置所帶來的風險，風險的大頭並不在於開發商，而在於銀行，其背後是國家財政。
因此有業內專家指出，鑒於目前行業與過去相比並沒有多大改觀的現狀，銀監會的《指引》是遲早會發布的。而且，今後可能還會有控制風險和規范行業的新措施出台。

《指引》嚴格「控險」
由於當前房地產開發商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產將大量增長。房地產信貸的高速發展，成為監管部門盡快出台風險控制指引的重要原因。
為防範房地產業的信貸風險，去年6月13日，央行就發布了「121號文」，要求房地產開發商的自有資金不得低於項目總投資的30%，同時還收緊了對建築施工企業、消費者的信貸。
為了遏制房屋按揭貸款不良率上漲的勢頭，6個多月以前（2月26日），銀監會曾向社會公布《指引》的前身——《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》。6個多月後的今天，當這個《指引（徵求意見稿）》在一片「宏觀調控成效顯著，房地產業泡沫已除」的叫好聲中被漸漸遺忘的時候，銀監會在此時突然拋出了《指引》，再次發出警示信號——中國房地產業仍處於「亞健康」狀態，而《指引》將為市場的健康發展注入一支「強心針」。
銀監會相關負責人認為，從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發貸款和個人住房貸款）的手段和能力明顯不足。因此，《指引》著重規范商業銀行如何有效管控房地產貸款，旨在引導商業銀行確立全面的風險管理程序以有效識別、衡量、監測和控制所面臨的房地產貸款風險。《指引》規定，商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%，但各行可根據不同地區房地產市場發展狀況的不同而有所區別。這樣就大大減少了房地產貸款的總量。
參與《指引》制定的銀監會政策法規部副主任李伏安表示，房貸會成為中國未來信貸業務中一個很重要的組合，會達到很高的貸款比例。銀監會不希望看到那時房貸比例很大，而不良率也很高，希望通過這個辦法可以達到風險控制的效果。
對於如何達到風險控制的效果這一問題，李伏安認為，控險應從源頭著手。主要通過幾個方面：從微觀層面，需要審核每個法人和個人的借款能力，將其限制在合理的承受范圍內；從宏觀來講，需要通過與人民銀行宏觀貨幣供應量和貨幣政策的配套，使房地產貸款的供應維持總量基本平衡，不要因為房貸的供應過度使房地產的需求過旺，在供給不足的情況下使房產價格虛漲。

個人房貸風險不容忽視
在《指引》中，銀監會對個人住房按揭貸款的規定多達16條（另加兩份附件），占《指引》總條款數的三分之一強，而該比例要比對土地儲備貸款和房地產開發貸款的規定高得多。
一向被各家銀行競相爭奪的個人房貸業務，此次為何成為重點監管的對象？
在金融市場上，人們一向認為個人房貸是風險較低的貸款種類。但是個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，並採取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患。
近幾年來，個人房貸業務迅速發展的根本原因就在於該業務風險較低。統計數據顯示，截至目前，商業銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%，有的銀行甚至低於0.1%。相比於其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業銀行「超低風險」的優質資產。但這並不意味著個人房貸業務就是無風險資產。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產是不存在的。即使是被喻為「金邊債券」的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性，即風險。
個人房貸持續期較長（最長為30年），其實際收益與預期收益發生偏離的可能性就更大，即風險更大。據國家統計局的數字顯示，截至去年底，全國個人房屋商業貸款余額高達1.2萬億元。盡管目前國內諸多銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，但個人住房貸款的風險一般在發放貸款後3～8年中逐步顯現。而目前國內個人住房貸款余額中，80%是2000年以前發放的。據2003年11月某機構不完全統計：四大國有商業銀行作為住房按揭貸款業務量最大的銀行，每天至少產生上百名不能及時還房貸的買房人，雖然只佔總業務量萬分之幾的比例，但銀行為此付出的成本卻越來越多。
銀監會在此次出台的《指引》中加大了銀行直接接觸貸款人的力度，避免對其「盲視」。例如《指引》第三十三條就規定，「銀行應通過借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門及徵信機構等獨立的第三方進行調查，了解審核貸款申請人及其家庭的資產、負債情況、信用記錄等。」
《指引》還從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。這樣可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險。
此外，銀監會的《指引》在其正文和兩個附件（《銀行個人購房借款申請書》和《風險評估書》）中均規定，商業銀行在發放個人按揭貸款前必須明確貸款人購房到底是自住還是投資，以此來分別評估貸款風險。這意味著，今後投資性購房按揭貸款將被商業銀行特別對待。
根據保守估算，上海、北京、杭州等市商品房購房者中投資（投機）性購房者所佔的比例至少在20%以上。當這種投資性購房比例上升到一定程度時，通過金融手段來限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦經濟波動來臨，整個行業的風險將會立即顯現。而《指引》的出台也正是基於這個背景。

房貸月供比例應實行梯度制？
對於《指引》中「將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）」這一條款，業界和消費者反響各異。
有專家認為，這一比例可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險，但並不能從根源上解決商業銀行住房貸款風險。
有消費者表示，月房產支出占收入的50%這一條款有助於整體生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消費者認為這一比例在20%左右才是最為合適的，這樣更加有利於保證生活品質。
綜合來看，50%的控制比例還是比較寬松的，因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風險的手段明顯不足。
更多人提出，出台政策「引導商業銀行確立全面的風險管理程序，控制房地產貸款風險」是必要的，但要求所有借款人住房貸款的月支出比均控制在收入的50%以下並非必要，尤其是對於那些高收入者而言更是這樣。
實際上，國外如美國等國借款人住房貸款的月房產支出與收入比跨越幅度較大，一般在30%～60%之間，並沒有嚴格限制在一個固定的比例之內。這主要是考慮到個人還款能力的不同，而進行區別對待。
是否應根據不同情況區別對待？這要考慮到兩種情況：一種是除正常工資收入外還有額外收入者。由於工資以外的收入在形式上比較「模糊」，因而較難提供被銀行所認定的收入證明。還有一些高收入者，因為收入遠高於一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不會面臨還貸危機。
因此，有人提出，與其不分收入高低一律限定50%的放貸線，不如實行按照實際收入梯度確定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之內者，以50%以下為宜，收入高過一定數額，貸款比例相應提高。這對於貸款者、銀行、房地產商，都是有利的。

開發商反應平淡
對於房地產信貸業務的管理，業界人士記憶猶新的是去年6月央行頒布的121號文件。將《指引》和121號文件進行對比可以看出，121號文件明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低於開發項目總投資的30%。而《指引》第四章第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。35%的新要求是否表明央行的121號文件已經失去其原先的約束力？
一位接近監管層的不具名專家表示，去年央行的121號文件一定程度上欲達到「迅速製冷」的目的，面對房地產市場潛藏風險不得不馬上控制的情況下，央行不得不強力出手。而當時，銀監會剛剛成立不久，尚無精力和人力著手制定這樣一套完備的規定。
雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。
也許是因為自121號文件發布以來，歷經土地與資金多重「打擊」的開發商已煉就了過硬的「本領」，從目前各方面的消息來看，《指引》並沒有對開發商產生太大的影響。據報道，近段時間幾乎各大開發企業都在學習、研究《指引》，其結果是幾乎所有的開發項目都將「懸起的心放了下來」。
SOHO中國老總潘石屹曾在公司內專門就《指引》開了一個上午的會，逐條研究了《指引》。潘石屹透露，大家對該《指引》的感覺與央行121文有很大不同，121文當時有很多新東西，對市場影響很大，而該《指引》基本上是在大的政策框架下的一個補充性的規定，沒有更多的新東西。
今典集團老總張寶全則認為，「指引」實施起來比較難，從目前看，能買得起房子的很多人不僅是靠工資的收入，其隱性收入非常大，而現在沒有對個人收入的評估系統，「指引」也沒有相關評定細則，因此，對房地產市場的實際影響不大。

銀行可能面臨執行尷尬
《指引》中還有一條非常醒目，即銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的6個事項進行全面或者專項檢查。
《指引》發揮有效作用取決於執行力，那麼銀監會如何保證《指引》能扎實落實？
李伏安指出，這里存在對銀監會的監管思路和理念的認識問題。監管不能取代商業銀行的內部管理和內部控制，不能代替做商業銀行應該做的事情。前提是商業銀行應該做好風險控制，在此之下來做風險的指引和提示。商業銀行要轉變觀念，認識到過去他們想解決這個問題但是不知道從哪裡解決，《指引》給出了銀行認識和掌握風險點的提示，同時給出了同行業遵守的准則，防止無序競爭。真正怎麼做好，銀行內部要自己做工作，要讓下面的業務人員既能把業務做開又能把風險控制好。
「短期來看，《指引》是國家宏觀調控政策的一部分，而長遠來看，如果能夠順利執行，將有望規范整個房貸市場。」民生銀行北京分行機構業務處有關負責人表示。
但是，一些業內人士對《指引》的可操作性表示懷疑。
一家房地產公司的總經理更直言不諱，「上有政策，下有對策」已是司空見慣，「121號文件頒布後，銀行在房貸市場上還是在惡性競爭」！
某商業銀行負責人認為，此次《指引》在非現場監管上的可操作性仍值得商榷。特別是個人徵信系統尚未建立，銀行缺乏便捷的渠道了解客戶的信用情況。如果想找借口，銀行是很好找的。
風險控制住了，業務增長很可能就會受影響。風險控制的關鍵在於銀行，在於銀行能否平衡眼前利益和長遠利益。
盡管《指引》對個人按揭貸款的風險管理規定非常細，但各級商業銀行在執行時肯定會存在很多問題，事實上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實際收入、資產擁有情況和信用情況，而上述問題能否在《指引》出台後真正得到解決，還有待觀察。
某中行消費信貸科人士透露，目前他們總行已在根據《指引》制定相關實施細則。他坦言，雖然從提高銀行風險管理能力角度，《指引》對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等多種金融業務提出較全面的指導性意見，但就其在市場上的可操作性而言，肯定不如總行制定的細則。該工行住房金融業務部人士也指出，《指引》更多傳遞的是「銀行要強化風險控制」這樣一種信號，並不具強制性，該行目前還在等總行通知。

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美國驚現房貸風波 風險提醒國內同行

美國頭號按揭貸款企業聯邦國民抵押貸款協會和第二大房地產按揭貸款公司聯邦住房貸款抵押公司近期接連收到了美國證券交易委員會的調查、警告。
業界巨頭面臨指控
聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司都是由美國國會創立的，主要負責收購貸款機構的住宅抵押貸款，並以此向購房者提供更多的資金。
去年聯邦住房貸款抵押公司曝出會計假賬丑聞，涉嫌曾在2000～2002年間虛報50億美元收益，由此為導火索，引發了管理層對兩大業界巨頭的關注。去年6月份，聯邦住房貸款抵押公司又解僱了其總裁大衛·格倫，理由是其對檢查公司會計操作的審計人員有所隱瞞。摩根士丹利和花旗都牽扯其中。
去年年底，聯邦住房貸款抵押公司重新公布業績，其2002年修正後利潤為101億美元。聯邦國民抵押貸款協會規模比該公司大得多，但其2002年的利潤僅為46億美元，第二大巨頭要比第一大巨頭利潤高出一倍以上。修正的利潤報告反而引起了整個市場和管理部門更大的關注。
日前，美國證券交易委員會已經向聯邦住房貸款抵押公司發出警告，該公司可能面臨違反證券法的民事指控。
舉債經營危機更深
由於這兩家公司一直採取舉債經營的方式，目前負債額空前巨大，相關會計作假如果處理不慎、引發債務鏈條連鎖反應的話，整個市場都將會受到巨大的沖擊。
得益於美國國會創立的背景，這兩家都能夠低價借款來支撐業務運營。目前，這兩家公司的債務總額高達1.7萬億美元。
在此次事件曝光之前，有許多業內人士指出，這兩家公司規模已變得如此之大，一旦有什麼失誤都可能引發金融體系內更大范圍的癱瘓。美聯儲主席格林斯潘稱抵押貸款公司由債務推動的增長可能會產生系統性風險，除非接受更為嚴格的監管。
為此，今年早些時候，美國司法部專門出台了一份法律意見書，宣布美國財政部有許可權制這兩家公司未來的債券發行。
風險提醒國內同行
國內銀行近幾年的房貸業務發展得非常快，更有業內人士在計劃進行房貸證券化、房地產基金等多種金融創新。美國市場的這一幕房地產按揭風波，也給國內上了一堂很好的風險教育課。
目前對美國這場風波而言，關鍵在於美國政府是否會出面支持這1.7萬億借款。目前來看，在一些發債文件中，政府的立場講得很清楚，盡管這兩家公司是國會特許成立的，但這些債券沒有政府擔保。事件一旦擴散，將影響到每一個債券持有人，對美國經濟造成相當的負面影響。
從中我們可以看出，在處理業務以及進行業務創新時，一定要注意風險問題，要設立嚴格的防火牆制度，以避免公司經營風險擴散為經濟社會風險。

6. 央行發二季度貨幣政策執行報告：堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段

8月9日，人民銀行發布《2021年第二季度貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）指出，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，穩字當頭，堅持正常的貨幣政策，搞好跨周期政策設計，增強宏觀政策自主性，根據國內經濟形勢和物價走勢把握好政策力度和節奏，處理好經濟發展和防範風險的關系，維護經濟大局總體平穩，增強經濟發展韌性。

此外，央行還在《報告》專欄中回應貨幣與通脹之間的關系。央行指出：「總體而言，貨幣與通脹的關系沒有變化，貨幣大量超發必然導致通脹，穩住通脹的關鍵還是要管住貨幣。當前我國通脹壓力整體可控，這很大程度得益於我國貨幣供應量增速自去年5月起就領先其他大型經濟體逐步回歸正常，今年6月末我國M2增速為8.6%，與疫情前基本相當，與名義經濟增速基本匹配，從宏觀上穩住了物價。」

值得注意的是，央行再提房地產調控問題。《報告》指出：「牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。」

當前通脹壓力整體可控

今年上半年，我國居民消費價格溫和上漲，生產價格漲幅較高。數據顯示，上半年，居民消費價格指數（CPI）同比上漲0.5%，漲幅比第一季度回升0.5個百分點；工業生產者出廠價格指數（PPI）同比上漲6.8%，漲幅比上季度擴大4個百分點。

有觀點認為，2008年國際金融危機後，主要發達經濟體長期貨幣超發但並未出現通脹，這說明貨幣和通脹之間的關系失靈，因此把央行通過資產購買擴張貨幣，作為既可以刺激經濟又不會帶來通脹的「靈丹妙葯」。

對此，央行指出，要合理看待2008年危機後和2020年疫情後兩種量化寬松政策的區別，正確認識貨幣和通脹之間的關系：一種是以增加基礎貨幣為主的量化寬松政策，真正的貨幣增長有限。央行稱，在現代銀行信用貨幣制度下，貨幣創造的直接主體是銀行而非央行，央行購買國債等量化寬松並不必然帶動貨幣增長。

另一種是疫情後央行和財政配合大量增加貨幣的量化寬松政策，推動2021年全球通脹明顯升溫。疫情暴發以來，面對疫情沖擊，為支持經濟恢復，主要發達經濟體實施了極度寬松貨幣政策和大規模財政刺激的政策組合，由政府主導推動貨幣增長。從背後的機理看，央行購買國債增加超額准備金，財政新增發債推動銀行超額准備金轉為財政存款，財政向家庭、企業支出使得財政存款轉為經濟主體存款，這些行為相互交織配套，貨幣因此增加。

央行表示，總體而言，貨幣與通脹的關系沒有變化，貨幣大量超發必然導致通脹，穩住通脹的關鍵還是要管住貨幣。當前我國通脹壓力整體可控，這很大程度得益於我國貨幣供應量增速自去年5月起就領先其他大型經濟體逐步回歸正常，今年6月末我國M2增速為8.6%，與疫情前基本相當，與名義經濟增速基本匹配，從宏觀上穩住了物價。

下一步，貨幣政策要堅持穩字當頭，穩健的貨幣政策靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，堅持央行和財政兩個「錢袋子」定位，從根本上保持物價水平總體穩定。

堅決不搞「大水漫灌」

關於下階段的貨幣政策趨勢，央行表示，統籌今明兩年宏觀政策銜接，保持貨幣政策穩定性，增強前瞻性、有效性，堅決不搞「大水漫灌」，繼續聚焦支持實體經濟，助力中小企業和困難行業持續恢復，保持經濟運行在合理區間。

就具體措施而言：一是保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長；二是繼續落實和發揮好結構性貨幣政策工具的牽引帶動作用，運用好碳減排支持工具推動綠色低碳發展；三是構建金融有效支持實體經濟的體制機制；四是深化利率、匯率市場化改革，暢通貨幣政策傳導渠道；五是加強金融市場基礎制度建設，服務實體經濟，防範市場風險；六是進一步推進金融機構改革，不斷完善公司治理，優化金融供給；七是健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系，構建防範化解金融風險長效機制。

《每日經濟新聞》記者注意到，房地產調控問題再次被提及。《報告》指出：「牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。」

數據顯示，2021年6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個百分點。其中，個人住房貸款余額36.6萬億元，同比增長13%，增速較3月末低1.5個百分點；住房開發貸款余額9.4萬億元，同比增長3.4%，增速較3月末低2.4個百分點。