1. 申請住房公積金貸款要滿足什麼條件
如您在深圳市的中國銀行申請個人住房公積金貸款，需要您具備以下基本條件：
1、申請人和參與計算公積金貸款可貸額度的共同申請人在申請當月之前在本市連續按時足額繳存住房公積金滿6個月，且申請時屬於正常繳存狀態；
2、申請人、共同申請人在本市未發生公積金貸款或者已經還清公積金貸款；申請人的父母作為共同申請人的，其父母雙方均應當在本市未發生公積金貸款或者已經還清公積金貸款；
3、申請人申請貸款時的年齡與貸款期限之和不超過70年；
4、申請人提前償還部分或全部原商業性住房按揭貸款的申請，已經取得原商業性住房按揭貸款銀行同意；
5、申請人和參與計算商轉公貸款可貸額度的共同申請人有償還貸款本息的能力，原商業住房貸款申請當月前6個月內未出現貸款逾期記錄，且符合公積金中心規定的信用狀況標准；
6、申請人同意提供符合本規定要求的擔保；
7、貸款申請符合國家、省和本市房地產市場管理政策要求；
8、符合公積金管委會規定的其他條件。
因各地住房公積金管理中心針對辦理個人住房公積金貸款的政策及要求存在差異，需要請您詳詢公積金貸款業務經辦網點或者咨詢當地公積金管理中心。
以上內容供您參考，業務規定請以實際為准。
如有疑問，歡迎咨詢中國銀行在線客服。
誠邀您下載使用中國銀行手機銀行APP或中銀跨境GO APP辦理相關業務。
2. 買房查流水是每個銀行都查嗎
如果是客戶一個人申請房貸，且不是已婚人士，那一般銀行只會查客戶個人名下的銀行卡流水。若一張卡片足夠的話，那客戶提供一張銀行卡的流水就行，比如工資卡。當然，若有好幾張銀行卡的流水，客戶也可以都提供上去，銀行並沒有限制，能證明客戶的財力收入越多，對房貸辦理也越有幫助。
而如果客戶是和他人一起申請的房貸，又或者客戶本身是已婚人士的話，那配偶的銀行卡流水也可以提供上去，銀行主要考量家庭經濟情況和還款能力。
而大家需要注意，銀行流水一般得在房貸月供的兩倍以上才行，若客戶的銀行流水不夠，可以補充一些額外的資產證明，譬如大額存單、汽車行駛證等等，或者可以用納稅證明、社保/公積金繳存證明代替；以及可以嘗試找一個資信良好的人為自己的貸款做擔保；或者追加首付、降低貸款金額。
拓展資料：
貸款買房指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務，也被稱為房屋抵押貸款。
一、貸款方式
貸款金額 X 首期還款額 = 月還款
有2種貸款方式：
一般分為：等額本金和等額本息！
等額本息：是指每月利息還款額不變！一般稱為等額還款！
等額本金：是指先還本金後利息！一般稱遞減還款！
例如：30 X 64.23 = 1926.6 （等額本息）
30 X 83.24 = 2497.2 （等額本金）
房屋貸款利息=每次還款額*還款次數-貸款總額
二、條件程序
按揭貸款中人們最關心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料：
1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）。
2、購房協議書正本。
3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。
4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。
5、開發商的收款帳號1份。
三、手續程序
首先，請到銀行了解相關情況。並辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。
然後接受銀行對您的審查，並確定貸款額度。
接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。
最後剩下的就是銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息後的注銷登記。
經過以上手續及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。 通過記者以上所述您應該對按揭有了更深的認識，並且了解了辦理貸款的相關事宜，希望按揭這把鑰匙打開更多的屬於你、我、他的新房之門。
購房者如何辦理按揭貸款？
樓宇按揭在美國、日本、新加坡、香港等地相當普遍，已成為發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。在國內，按揭近幾年才在上海、北京、深圳等一些城市開始推行。在房地產市場上提供按揭的樓盤其銷售業績明顯優於其他樓盤。購房者辦理。
3. 什麼是好流水教你如何養流水
流水是財力證明的一種，它對辦信用卡、辦貸款，作用很大。什麼是好流水?眾說紛紜，但有一些共性，可以說說。
一.
銀行是典型的低風險愛好者，它寧願少賺，也不願意冒風險。所以往外借錢時，會盡量的求"穩"。
一個好的流水，最大的要素就是穩定。收入至少要持續6個月，中間不能間斷。而且，這收入最好來自於公司賬戶，銀行代發，交易類型顯示為"工資福利"。比如這樣:在銀行眼中，這才是真實的收入。令人尷尬的是，很多小公司職工的收入，並非全是來自代發系統，或多或少的都用了一些曲線手段，因為公司要少交Tax。或者有些人兼職收入比較多，來源比較雜、隨機 。這怎麼算呢?
銀行朋友說，這種情況實在太多了，所以如果你每個月的固定時段，有基本相同的穩定收入打到卡上，大部分銀行還是會認作客戶的工資收入的。
當然，這種收入就不夠優質了，間接說明你的工作單位實力不夠硬。嚴一些的銀行，乾脆就不認。收入要有零頭，有角有分，不能太整齊。不知大家留意沒有，自己收到的工資，往往都精確到小數點後兩位的，很零碎。這很正常，因為收入要先扣一遍社保公積金和稅，零碎的收入，才顯真實。如果你的工資流水特別處女座、齊刷刷一片，就太刻意了...收入流水至少要是負債的兩倍以上。這就不多說了，普遍要求。
二.
有人問，我的流水達不到要求，是不是就借不到錢了?其實是有空間的...有人就會刻意的去「養流水」。比如，找靠譜的人或者公司，在每月固定幾天內轉帳一筆資金到自己的卡上，這筆錢不要太整齊，最好帶著小數點後兩位。轉賬的人、轉賬的時間和數目盡量不要變。如此連續堅持6個月，在查的不嚴的地方，就可以當收入流水用了。有一些人還這么操作過--買房貸款時，找公司給自己開兼職收入證明，寫清楚酬金是現金支付，這樣即使銀行卡上沒有收入記錄，銀行也認了。甚至還可以做假流水。我有一個朋友2017年初在深圳買房，花了500元找中介開了個新卡，做了個流水單。銀行很痛快的放款了。當然，此一時彼一時，以上手段現在可能都行不通了。同樣是在深圳，我一個朋友年末買房時，就沒人敢給他做假流水了。
三.
當然，也不用過於煩惱流水。財力證明有很多種，流水只是其中一項而已，而且不是最重要的一項。現在你去銀行借錢，最先被問的八成是--你在什麼工作單位工作?國企央企、500強外企、事業單位、公務員，在銀行所向披靡;對於小公司員工來說，可能第一道門檻就把你拒了，收入再多也沒用。第二重要的是--你的公積金交了多少?社保交多少?繳納的越多，貸款越輕松。比如我一個朋友，在網易工作，收入不高，但公積金是頂格交的，每月接近3600元。她辦房貸時就一路暢通，現在辦個消費貸什麼的，也有一堆產品可選。而除了工作單位要牛、公積金要高之外，另一個很重要的財力證明，就是你的固定資產了--有多少房子、幾輛好車?幾本房產證甩出來，很多問題也就不是問題了。越有錢，越能借到錢，就是這個意思。而流水，往往是最後考量的內容...真的，什麼好流水，都比不上你的鐵飯碗，和高價房子。
四.
一點感慨吧。知道貸款套路後，大概就能明白，為什麼國家一直說房住不炒，還有那麼多人囤房。因為它是財力證明啊，能作為抵押、擔保，加杠桿滾雪球。而你越有錢，就越容易借到錢，就是這個意思了。
4. 二手房買賣套路多，怎麼才能避免被坑
看房之前，現在各大網站了解下二手房市場信息等。時間充沛後，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯系你相中房子的業主，另一方面中介也會根據你的要求篩選他手裡的房源，推薦符合要求的房子給你。
看房子的時候，注意下面幾點：
（1）一定要調查清楚業主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業主賣房子的心態，好不好砍價。有些業主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業主打好招呼，但是到了現場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。
（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業主自住的類型要麻煩。因為合同法規定了「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」， 即買賣不破租賃，租客有優先購買權，必須讓租客放棄。這一點在後期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協議，以規避風險。
（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關繫到你贖樓交多少擔保手續費和贖樓利息。現在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費後面講詳細的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業主就必須好好砍價了，盡量減少成本。
（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯系業主，業主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響後面和業主砍價。
每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，後面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑選一個專業靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！
重要的事情說三遍，因為這個決定了你以後買房的操心程度。
問合同、問手續流程都必須清楚到位的中介。
現在的中介入門門檻很低，不專業的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數。
3.確定目標房產
看了如此多房子，如何篩選呢？
第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。
這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。
繳稅標准：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。
契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。
計稅價是啥？
網簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網簽價，作為計稅價。 各地標准以各地為主，有的地方，成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。
房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽登記的價格是不能低於這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號身份證號可查。
這里我再展開講講，成交價、網簽價、評估價都是什麼鬼！？
成交價：
成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。
網簽價：
房產交易都要進行網上簽約，一旦「網簽」成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的「網簽價」就是指在房管局系統里體現的成交價格。網簽價不能低於房管局要求的區域低過戶指導價（最低評估價）。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。
評估價：
評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，「高評高貸」，但是如果一旦被銀行發現，貸款很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以後的貸款，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。
（2）個人所得稅
滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。
不滿五年或者滿五不唯一：
a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%
或者
b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%
第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、准確的房屋購入原值憑證， 實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產登記中心。
（3）增值稅及附加
房子已經滿2年，普通住宅免徵增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標准： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%
（4）中介費
中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。
（5）贖樓費
贖樓是指原業主想出售房屋，但房產證還在抵押貸款當中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，並取回房產證才能在國土局過戶。如果業主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。
贖樓分為現金贖樓和額度贖樓：
* 現金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，讓其現金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。
*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業主欠款又多的話，這筆錢數目就會很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。
（6） 罰息
當提前還款贖樓，根據銀行的規定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的貸款合同約定。
（7）評估費
辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。
（8）按揭服務費
1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒幹啥，就是列印了東西，帶著業主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。
總結下購房成本：
看房子先問中介，業主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。
購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費
*未滿2年：契稅+個稅+增值稅
*滿2年的：契稅+個稅
*滿5年唯一：契稅
*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算）
*未滿3年：可能有銀行罰息
252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。
自己算下月供，有公積金貸款和商業貸款，每個月月供是多少，算筆賬，然後與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業主，或者著急換房的，可以砍多點。
另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、採光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、雜訊、電梯、保安、物業管理等因素後，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然後，就准備約業主啦。
4.約業主前的准備工作
（1）先談好中介費
看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發生：約了業主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由於中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業主的關系，如果因為中介的原因沒談成，後期再約這個業主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
（2）提前預覽合同
讓中介提前將所有合同發過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金託管協議、賣方產權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利於我們摳合同條款的細節，以便我們事先草擬補充協議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規定都非常含糊，對於中介來說，越含糊越好成交，對於我們買家來說，當然是越細越好！對於合同沒有提到的必須寫到補充協議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之後租約怎麼處理的？對於業主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協議里頭。
二、正式交易階段
二手房交易流程圖
1.約談業主（談判砍價）
二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？
買方應該：
1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。
2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最後再談價。
3) 知已知彼，了解賣方的心態和賣房原因，如果他急於出售變現，那麼對殺價則非常有利。
4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更願意跟誠心買房的人談。
5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，幹嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。
6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。
7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。
【例子】
1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地（提前掌握該小區歷史成交數據）；
2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。
3) 如果學位已經使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年後會賣掉，影響下家接盤，不好賣。
4) 對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。
5) 對於欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。
2.簽合同、交定金
約業主談的時候，讓他提供身份證、房產證、結婚證等材料。
1)看房產證
紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經過公證的《授權委託書》。如果是婚後購房，屬於夫妻共同財產，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產證日期，確認是婚前還是婚後財產。
房產證/復印件，最好自己拍照留存，方便後面比照。
2）合同簽訂時重點注意: l
@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區哪棟哪房、房產性質用途是不是住宅，房產證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產權糾紛，也未被查封，賣方對該房產享有完全的處分權。 l
@房屋的租約現狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需於簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l
@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等於白買。
@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l
@檢查以下要點：定金數、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；採用什麼付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什麼時間內、條件遷走；是否佔用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明確每個操作的時間節點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l
@ 關於定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手裡也沒太多錢，初次買房經驗不足，如果你在後期貸款或者徵信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現突發情況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。
@關於稅費，務必務必要寫清楚！！！！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以後扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l
@暫押個幾千、一萬在中介那裡作為交樓押金。這個是幹嘛的，防止業主網路費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。
3.房管局查檔
雙方簽訂紙質的二手房合同後，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶著業主去房管局（不動產登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業主本人拿著房產證/復印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發產調表或者發微信視頻給你看。如果不忙就一起去。
為什麼查檔？查檔很重要！
簽合同時，我們雖然看到了房產證/房產復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產權信息，做最終確認。
【舉例說明】
如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業主的產權證原件是無法發覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經有到當地的交易中心登記過異議，那這時我們在房產證上也是看不出的。
產調表注意核對權利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業主購入時間。
5.買家做資金監管
首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現幺蛾子，出現不必要的糾紛，只有採取資金監管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。
那麼問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監管的銀行一般也是你的抵押銀行）
請提前做好銀行貸款調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了貸款部的業務經理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。
一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產品，如果你將房子抵押在他們銀行，後期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有「快e貸」。提前調研各銀行的房貸業務和消費貸業務，綜合考慮選一家適合自己的。
第二個問題，做資金監管准備什麼？
1）身份證原件及復印件（借款人及配偶的）
2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）
3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助列印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。
4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。
5）二手房買賣合同
6）定金收據、憑證
7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水
關於銀行流水和收入證明，這里展開說下：
一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水
1）工資流水 工資作為個人最穩定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它體現了本人工作的穩定性和保障性。
2）轉賬流水 對於自由職業者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過櫃台、網路或網銀轉賬的，那麼需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。
3）自存流水 自存流水是指通過現金或者本人他行銀行卡轉賬存入的流水，屬於有效流水。
銀行流水不夠，該怎麼辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來貸款的。
如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現金，固定一個日期現金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然後分幾次還給別人。
6.銀行出承諾函
提交了貸款申請後，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來後會通知你的。只要你的徵信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來後，盡快辦理下一步手續。
7.贖樓
紅本在手的房子，跳過這一步。
下面說的是額度贖樓的情況：
銀行承諾函出來後，盡快讓中介通知業主去辦理贖樓手續，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續在一周內即可完成。如果業主的徵信有問題，可能會慢一點。審批通過後，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。
8.注銷抵押
擔保公司查到賬後1-2工作日，會去業主的原抵押銀行，取出原房產證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產證，到房管局辦理注銷抵押登記手續。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷後，房子才算真正意義上的「身家清白」，才能進行產權轉讓。
9.遞件過戶
中介會聯系你安排時間去辦理過戶，去所在區的房管局（不動產登記中心）辦理。
遞交材料然後繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢准備好，中介今天也會要求你准備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交瞭然後再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之後，不能立馬拿到新的房產證，要過5個工作日領新證。
10.取新房產證
在不動產登記中心辦理了遞件手續後，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然後拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手裡了，在你手裡的時間就是這么短暫！以後你辦房產相關的手續，只能拿復印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動產登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產抵押手續。辦完抵押後，就在家等最後尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之後，才截止收取費用。