Ⅰ 突發!杠桿買房時代宣告終結,別了,美好時代
21世紀經濟報道的調查顯示,近一兩個月來,一線城市業主也「扛不住」,降價的案例比比皆是。
房地產保值增值的神話被打破。背後原因在於,「杠桿買房」的黃金時代終結。 作為投資標的,房產的變現能力、流通性逐漸下降,和成交量價的表現一樣,開發商、經理人、業主的心態持續焦灼。
更深層次的原因則是,限購限貸政策抑制需求,人口紅利也到達臨界點,供需結構發生深刻改變,增量市場進入了拐點。
未來,房地產調控大幅放鬆政策的可能性甚微。多位業內人士預計,信貸偏緊仍然是長期趨勢,而房地產稅、土地制度等長效機制也將逐步完善,中國住宅市場有望向居住回歸,房企紛紛挖掘存量市場新的增長點。
二手房降價潮
深圳業主張先生在2016年買入龍崗中心城某大盤一套房,時值深圳樓市巔峰時刻,那時他無論如何也不會想到,手中房產在持有的兩年間不斷貶值。
在北京二手住宅市場,也出現了部分業主急售房源。
焦慮的張先生只是眾多一線城市二手房業主的縮影。時近1月底,二手房市場延續2018下半年的低迷狀態,一線城市仍是二手房價下行調整的重創之地。
而豪宅的有價無市則尤為顯著。
日前,有消息稱,上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅「嚴重低於市價」拋售,業內嘩然。
安居客即時數據顯示,世茂濱江花園兩片區的掛牌均價為9.03萬元/平方米, 而目前仍有5套低於7萬元/平方米的房源正在掛牌,每套均低於市場價100至200萬。
數據還顯示,世茂濱江花園均價從去年5月份以來,已連續九月下跌。
在深圳這個樓市「風向標」,以深圳灣和東部華僑城為代表的豪宅和別墅,也同樣淪陷。
繼東部華僑城天麓爆出業主虧本千萬出售房源的傳聞,深圳灣豪宅片區皇庭港灣也有個盤直降300萬元售出, 印證了在深圳「買房必賺」的定論或被顛覆。
二手房市場數據同樣凸顯了市場低迷。
根據樂有家和深圳市規土委的數據,2018年深圳二手房成交價格和數量在下半年呈現明顯縮量下跌,四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下,12月更是跌破4000套。
深圳中原數據顯示,二手房成交均價方面,深圳已連續四個月下跌。成交數量上,截止至12月23日,深圳12月二手住宅累計成交2699套,相比11月的4175套減少35%。
從二手房價格看,廣州更是在一線城市中「領跌」。國家統計局數據顯示,2018年12月,一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%,連續四個月下跌。其中,北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。
換房鏈條被阻斷
多位地產研究人士指出,二手房市場陷入低迷狀態,政策調整是主要原因。
就深圳而言,在731新政後,深圳樓市遭受重創,加上經濟下行壓力增加,市場預期向下。
在政府嚴格限價、限貸下,一二手房價倒掛現象明顯。此外,「三價合一」政策提高了換房成本,二手成交陷入低迷。
肖小平進一步指出,除調控政策抑制需求外,對漲幅的預期是影響市場的關鍵。 「在經濟下行的預期之中,會讓廣大購買者有一個觀望的姿態,購房更加謹慎。」
肖小平表示,市場普遍認為國家調控房地產的預期較大,漲價沒有空間,購房者在這種前提下便會放緩決策。
由此可見,哪怕是在深圳樓市,消費者也不再有「投資房產必賺」的信心。
此外,年末房地產開發商巨量新盤入市,一定程度上影響了二手房的成交。
以深圳為例,華強城、萬科星城開盤共推4000多套房,最終賣出約2000套。萬科、風軒和鴻榮源壹城中心等也在年末撒網拼業績。
在房貸首付、稅費以及新房促銷的三重壓力下,12月的二手房交易陷入低迷。
根據樂有家和深圳市規土委的數據,2018年深圳二手房成交價格和數量,尤其是下半年以來呈現明顯縮量下跌,四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下,12月更是跌破4000套。
中原地產首席分析師張大偉預測, 2019年,如果不出現明顯的房地產政策變化、信貸政策變化,市場的下調難以避免。
「杠桿買房」時代終結
「房價關鍵看信貸」 ,張大偉指出,在流動性收緊背景下,房地產資產的變現能力偏低,買房尤其是非核心城市已不再是穩妥的投資選擇。
央行最新數據表明,2018年末,人民幣房地產貸款余額38.7萬億元,同比增長20%,增速比上年末低0.9個百分點;全年增加6.45萬億元,占同期各項貸款增量的39.9%,比上年水平低1.2個百分點。
此外,截至2018年末,個人住房貸款余額25.75萬億元,同比增長17.8%,增速比上年末低4.4個百分點。
個人房貸余額持續收窄,居民購房杠桿也進入了下行通道。 據易居研究院測算,2018年三季度,全國居民表內購房杠桿率為31.3%,環比下降0.6個百分點,同比下降6.5個百分點。
而從 歷史 數據來看,2016年四季度居民購房杠桿率達到2010年以來最高位,為44.1%。2017年一季度,該指標小幅回落至43.8%,此後6個季度連續下行。
這意味著, 隨著信貸政策不斷縮緊、流動性因素的影響,居民加杠桿的空間已經極其有限,房產的變現能力轉差。
直到12月,一直氣氛緊張的樓市有了些松綁的跡象,各地政策動態明顯減少,人們對樓市的預期也因此改變。
融360大數據顯示,12月,全國首套房貸款平均利率為5.68%,相當於基準利率1.159倍,為全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中,深圳由基準上浮15%下調到了上浮10%。
何倩茹預計,2019年房貸執行利率將下調,會對整體市場產生較大影響,但重點還得看下調幅度有多大。
她進一步指出,除房貸利率外還有其他因素會影響市場成交量的變化,雖利率調整有利好因素存在,但不代表成交量就會上升。
以深圳為例,「2019年全市二手住宅的成交量將現下行壓力,全市二手住宅成交量降幅預計大概為5%-10%」,何倩茹稱,二手房價難以大幅上漲,預計2019年房價漲速將放緩。
張大偉則指出, 全國房地產市場的政策底部已經出現,未來大幅度全面寬松可能性不大,信貸將依然處於偏緊的環境中,限貸政策將嚴格執行,但對於自住需求的合理信貸有所傾斜,也是2019年最有可能的房地產政策變化。
對於投資者而言,「杠桿買房」的時代或將一去不復返。
Ⅱ 2017年中長期房貸減少3800億元,你怎麼看
1月12日,央行交出了2017年的金融「成績單」。除了去年12月份M2繼續創出歷史新低外,全年住戶中長期貸款較上一年度減少了3800億元。由於住戶中長期貸款中個人房貸的佔比較高,所以據此推算,在房地產調控長效機制逐步完善之後,去年房貸投放規模得到了有效控制,有利於經濟的進步。
2018年的房貸政策將延續去年控房貸的主基調,有保有壓的趨勢會更加明顯,首套剛需、改善需求將得到支持,投機炒房則會受到遏制。由此可見,2017年中長期房貸減少3800億元,是有諸多好處的。
Ⅲ 2017年一年期貸款基準利率是多少
2017年,中國人民銀行公布的商業貸款的基準年利率是:. 0-6個月(含6個月),貸款年利率是4.35%;. 6個月-1年(含1年),貸款年利率是4.35%;. 1-5年(含5年),貸款年利率是4.75%. 5-30年(含30年),貸款年利率是4.90%。. 個人住房公積金貸款年利率是:. 5年(含5年)以下,貸款年利率是2.75%;. 5年以上貸款年利率是3.25%。
一、貸款利率和利息
《貸款通則》規定:
(一)貸款利率的確定:貸款人應按照中國人民銀行規定的貸款利率的上下限,確定每筆貸款利率,並在借款合同中載明;
(二)貸款利息的計收:貸款人和借款人應當按照借款合同和中國人民銀行有關計息規定,按期計收或交付利息。貸款的展期期限加上原期限達到新的利率檔次時,從展期之日起,按新的期限檔次利率計收。逾期貸款按規定計收罰息。
(三)貸款的貼息:根據國家政策,為了促進某些產業和地區經濟的發展,有關部門可以對貸款補貼利息。對有關部門貼息的貸款,承辦銀行應自主審查發放,並根據《貸款通則》有關規定嚴格管理。
(四)貸款停息、減息和免息:除國務院規定外,任何單位和個人無權決定停息、減息、和免息。貸款人應當根據國務院的決定,按照職責許可權范圍具體辦理停息、減息和免息。
二、貸款利息的計算方式
(一)人民幣業務的利率換算公式為(註:存貸通用):
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。
1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶余額,以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為:
利息=累計計息積數×日利率,其中累計計息積數=每日余額合計數。
2.逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息,具體有三:
計息期為整年(月)的,計息公式為:
①利息=本金×年(月)數×年(月)利率
計息期有整年(月)又有零頭天數的,計息公式為:
②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率
同時,銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息,即每年為365天(閏年366天),每月為當月公歷實際天數,計息公式為:
③利息=本金×實際天數×日利率
Ⅳ 如何看待個人房貸余額增1.96萬億
2017年,中國宏觀層面大力防範金融風險,抑制房地產泡沫,樓市經歷了前所未有的嚴厲調控,房住不炒、租購並舉的精神已深入人心。
在這一背景下,銀行的「香餑餑」業務——個人住房貸款亦受到了嚴控,房貸降杠桿大勢所趨。央行數據顯示,2017年前三季度,個人房貸余額21.1萬億,同比增長26.2%,2016年全年這一增速為35%;余額僅增加1.96萬億,2016年同期余額增加為3.63萬億。
實際上,央行2017年一直在對房貸進行調控。過去十多年,住房的自住和投資需求集中爆發,造就了中國房地產業的黃金時期,這一時期,增量需求推動市場發展,各大房企的經營鏈相對簡單,主要是把房子蓋好和賣好。而當供給、需求達到階段平衡點之時,市場進入了存量時代,經營鏈變成了生產+銷售+運營,這給所有房企和金融機構帶來了挑戰,以及機遇。
Ⅳ 個人住房貸款余額增速已進入下行通道了嗎
據報道,今年以來,隨著樓市調整步伐的深入,樓市資金面已明顯呈現出趨緊態勢,房地產業作為一個資金密集型行業,對資金具有很強的依賴性,而資金面的變化也將直接影響房地產市場。
房價與居民購房杠桿率總體呈現正相關關系,如2015年3月份起,居民購房杠桿率和房價指數同時出現大幅攀升態勢,房價指數季度環比在2016年三季度見頂,居民購房杠桿率在2017年一季度見頂;而今年3月份以來,在「因城施策」的樓市調整政策的影響下,熱點城市進一步收緊信貸政策,居民購房杠桿率也連續出現回落。
希望房價可以早日回歸!
Ⅵ 個人房貸余額減少這么多,房地產幫央行印了多少錢
這些天,央行公布了去年的信貸數據,這些數據讓我們明白了2017年房地產到底「幫助」央行印了多少錢?
1、市場上的錢我們可以粗略地用M2餘額來代表,M2是個人、企業(機構)、非銀行金融機構存款+現金總和,他們都是市場上的「花錢」主體,當M2餘額增加的時候代表著市場上的「鈔票」增加。
2、房地產創造的貨幣我們可以用房地產貸款余額來衡量,為啥?
房地產貸款來自於兩方面,一是開發商貸款;二是個人買房貸款。當我們買房的時候首付30萬,貸款70萬,最終開發商拿到了一套房30萬+70萬=100萬的資金,由於30萬只是從個人存款轉變企業(開發商)存款,市場上的總存款(M2)並沒有增加;而70萬是銀行貸款轉為企業存款,即總存款增加了70萬。也就是說個人買房貸款余額增加了多少,也即M2增加了多少(絕大部分存款都是M2)。
開發商貸款就更好理解了,開發商向銀行貸款1億,意味著有1億銀行貸款轉為企業存款,即開發商貸款余額增加了多少,M2增加了多少。
那麼2017年房地產貸款余額是多少?
央行調查統計司司長阮健弘介紹,截至2017年12月末,人民幣房地產貸款余額32.25萬億元,也就是說到去年年底為止,房地產大約幫助央行印了32.25萬億元人民幣。去年12月末,廣義貨幣(M2)余額是167.68萬億元,說明去年房地產對央行印鈔的貢獻大約佔到了20%為左右。