『壹』 首付分期買房是否違法
首付分期買房是違法的，是法律禁止的。
原標題：警惕購房「零首付」「首付貸」風險
2023-02-22 10:23 光明網
對於購房者而言，應提高風險意識，警惕不實宣傳，依法合規辦理貸款、還貸業務，這不僅是遵守法律和維護金融秩序的體現，而且更重要的是保護自己的合法權益不受侵害。
在多措並舉促進房地產市場企穩回升的過程中，多地降低購房首付比例，有利於減輕購房者資金壓力，促進住房合理消費。但是，購房首付比例不是沒有下限的，不能打著復甦樓市的旗號，讓「零首付」「低首付」「首付貸」等違規操作卷土重來，這些行為一旦再度盛行起來，不僅擾亂房地產市場秩序和金融秩序，也會給購房者帶來沉重的負擔，消費者須警惕「零首付」「首付貸」等購房風險。
近期，個別城市又傳出可以使用「零首付」「首付貸」購房的消息。比如，銷售人員針對購房者首付款不足的情況，引薦相關企業與購房者簽訂無息借款合同，購房者分期還款，相關企業墊付購房首付款，銷售人員賺取渠道費。例如，在有的熱點城市，開發商打出「首付僅需30萬，開發商送60萬不用還」的廣告吸引購房者，計算下來，相當於購房者僅需一成首付即可購房。
這些把首付一降再降，看似「便利」消費者的行為其實是違規的，「低首付」「零首付」購房早已被明令禁止。當前，一些非熱點城市為促進住房合理消費，規定購買首套住房的首付比例最低降至20%，尚沒有發現比20%的規定更低的城市。一些熱度相對高些的城市購買首套住房的首付比例仍至少在30%。在一線等熱點城市，房屋總價高，根據房屋等情況綜合衡量有貸款金額限制時，即使是購買首套住房，首付比例實際會比規定的下限更高些。
早在幾年前，有關主管部門就出台政策，明確禁止房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資。房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平台和機構為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款；且房地產廣告中也不得出現融資或者變相融資內容。一些城市出台的相關房地產政策中，也有首付分期將受處罰的內容。
從購房者的角度看，「零首付」「首付貸」短期可能緩解了資金周轉壓力，卻並沒有降低購房成本。「零首付」「首付貸」往往須藉助首付款高息墊付、虛高評估價騙貸等非常規操作實現。一旦使用首付貸，後續除了支付銀行貸款的月供額度之外，還需要支付首付貸部分的月供，從而大大增加消費者貸款利息及按揭月供款的負擔。即使有「首付貸」零利息，也需要額外支付渠道費給介紹貸款的銷售人員，無形中增加了購房成本。「零首付」「首付貸」等操作是讓本不滿足購房條件的消費者背負了更沉重的還款負擔，也破壞了金融秩序。
還須注意的是，「零首付」涉及的部分違規操作無法在合同中明確約定，即使約定，其有效性也難以被法律認可，一旦房地產企業無法兌現承諾，很可能會給購房者造成經濟損失，購房者追債索賠將面臨各種困難，大大增加了購房風險。
與貸款相關的風險還指向已經購房的消費者利用經營貸、消費貸等貸款置換房貸的操作。隨著經營貸利率持續走低，當前出現了一些違規「貸款中介」，以「利率低」「期限長」「放款快」誘導消費者借「過橋資金」段搏啟結清房貸，再辦理「信用貸」「經營貸」歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務、資金過橋費用，使購房者陷入違規轉貸的多重風險中。
經營貸的發放主體是個體工商戶或小微企業，不得違規用於購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款，如偽造經營資料獲得貸款，還可能被追究刑事責任。且借款人在提前結清購房按揭貸款，重新申請經營貸過程中，極有可能被中介誘導或強制借用過橋資金，支付過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本甚至可能超過銀行房貸利率，得不償失。
對於購房者而言，應增強風險握如意識，警惕不實宣傳，依法合規辦理貸款、還貸業務，這不僅是遵守法律和維護金融秩序的體現，而且更重要的是保護自己的合法權益不受侵害。（亢舒）
來源：經濟日報
長沙律師附：
《中國人民銀行關於規范住房金融業務的銀猛通知》（銀發〔2001〕195號）
二、強化個人住房貸款管理，嚴禁發放「零首付」個人住房貸款。中國人民銀行重申，商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，嚴禁對借款人發放「零首付」個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。
商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防範與期房相關的特定風險。商業銀行辦理新的個人住房貸款業務品種必須報經中國人民銀行批准。
《關於規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房[2017]215號）
一是嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供「首付貸」等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。
二是要求各地對房地產開發企業、房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司等違規提供購房融資的行為，加大查處力度。在依法依規查處的同時，要將違規的房地產開發企業、房地產中介機構列入嚴重違法失信企業名單；要將違規的互聯網金融從業機構列入互聯網金融風險專項整治重點對象；將互聯網金融從業機構、小額貸款公司等機構違規提供融資行為依法錄入徵信系統。
三是要求銀行業金融機構加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度，嚴格對個人住房貸款和個人綜合消費貸款實行分類管理，強化對個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業務的額度和資金流向管理，嚴格按照合同約定監控貸款用途，嚴禁挪用資金購房。銀行業監督管理部門各級派出機構要加大對銀行業金融機構個人住房貸款、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等業務的監督和檢查力度，依法依規嚴肅處理各類違規行為。
四是要求各地房產管理部門、地方金融監管部門會同人民銀行、銀監會各派出機構建立聯動工作機制，加強信息互通和部門間協作。各地房產管理部門要向相關銀行業金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等信息的實時查詢服務，銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，有效防範交易欺詐、騙取貸款等行為。
五是要求房地產開發企業、房地產中介機構依法履行反洗錢義務，開展客戶身份識別，妥善保存客戶身份資料和交易記錄，規范購房款交付方式，報告可疑交易。
《貸款通則》第二十四條
對貸款人的限制：
一、貸款的發放必須嚴格執行《中華人民共和國商業銀行法》第三十九條關於資產負債比例管理的有關規定，第四十條關於不得向關系人發放信用貸款、向關系人發放擔保貸款的條件不得優於其他借款人同類貸款條件的規定。
二、借款人有下列情形之一者，不得對其發放貸款：
（一）不具備本通則第四章第十七條所規定的資格和條件的；
（二）生產、經營或投資國家明文禁止的產品、項目的；
（三）違反國家外匯管理規定的；
（四）建設項目按國家規定應當報有關部門批准而未取得批准文件的；
（五）生產經營或投資項目未取得環境保護部門許可的；
（六）在實行承包、租賃、聯營、合並（兼並）、合作、分立、產權有償轉讓、股份制改造等體制變更過程中，未清償原有貸款債務、落實原有貸款債務或提供相應擔保的；
（七）有其他嚴重違法經營行為的。
三、未經中國人民銀行批准，不得對自然人發放外幣幣種的貸款。
四、自營貸款和特定貸款，除按中國人民銀行規定計收利息之外，不得收取其他任何費用；委託貸款，除按中國人民銀行規定計收手續費之外，不得收取其他任何費用。
五、不得給委託人墊付資金，國家另有規定的除外。
六、嚴格控制信用貸款，積極推廣擔保貸款。
『貳』 事業單位用消費貸款付房子首付違法會丟工作嗎
事業單位用消費貸款付房子首付，
如果消費貸款明確規定不能用於購房，這是屬於違規使用消費貸款，如果被發現會丟工作。