❶ 工商銀行房貸申請為什麼一直處於貸款調查審批中
目前的話，銀行關於房貸的話，審核都是比較嚴，也是比較慢的，你再耐心等待就可以了
❷ 個人貸款貸款調查內容包括
貸款調查哪些信息
貸款調查借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔保意願、擔保能力或抵(質)押物價值及變現能力。
《個人貸款管理暫行辦法》第四十二條
第四十二條
〖貸款人有下列情形之一的，中國銀行業監督管理委員會除按本辦法第四十一條採取監管措施外，還可根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條、第四十八條規定對其進行處罰：
（一）發放不符合條件的個人貸款的；
（二）簽訂的借款合同不符合本辦法規定的；
（三）違反本辦法第七條規定的；
（四）將貸款調查的全部事項委託第三方完成的；
（五）超越或變相超越貸款許可權審批貸款的；
（六）授意借款人虛構情節獲得貸款的；
（七）對借款人違背借款合同約定的行為應發現而未發現，或雖發現但未採取有效措施的；
（八）嚴重違反本辦法規定的審慎經營規則的其他情形的。
個人貸款調查主要包括哪些內容？
個人貸款調查主要包括：
1．借款人基本情況；
2．借款人收入情況；
3．借款用途；
4．借款人還款來源、還款能力及還款方式；
5．保證人擔保意願、擔保能力或抵(質)押物價值及變現能力。
貸款調查應以實地調查為主、間接調查為輔，採取現場核實、電話查問以及信息咨詢等途徑和方法。貸款人在不損害借款人合法權益和風險可控的前提下，可將貸款調查中的部分特定事項審慎委託第三方代為辦理，但不得將貸款調查的全部事項委託第三方完成。
貸前調查
一、什麼是貸前調查
貸前調查指的是在發放貸款前，銀行對貸款申請人的基本情況調查，並對是否符合貸款條件和可發放額做出一個初步的判斷，調查的重點包括申請人的資信情況、經營情況、申請貸款的具體用途的合規性和合法性、貸款擔保情況等。
二、貸前調查的基本原則
多數銀行貸前調查需要遵循「雙人調查、實地查看和真實反映、抓住重點」的原則，雙人調查原則又被稱為AB角原則，是指每筆信貸資產業務至少由兩名信貸人員參與調查，而且他們的調查報告中還需要簽署明確的意見；
實地查看指的是調查人員進行現場調查，授信人員必須通過座談、查賬等方式對貸款申請人、保證人以及抵押物進行一個實地調查，核實申請人以及擔保人所提供的資料和財務報表的真實性，現場查看申請人、保證人的經營管理情況、資產分布狀況，抵押物的現狀；在調查的過程中，必須深入客戶生產經營場所進行現場調查核實，對客戶的財務必須進行賬賬、賬實、賬表核對，對客戶所提供的資料，深入核實相關信息，現場查看申請人保證人的經營管理情況，資產分布狀況和抵押品現狀。
真實反映原則是指信貸人員必須實事求是、真實反映貸前調查所了解的情況、不迴避風險點。
三、貸前調查需要收集的資料
1、貸款申請書
2、申請人、擔保人經過年檢的營業執照等
3、申請人以及擔保人的公司章程
4、人行徵信中征碼以及相關的徵信業務授權書
5、申請人、擔保人近三個月的年度財務報表
6、環保許可以及特殊經營許可等
7、抵押物權屬證明
8、第三方評估機構出具的抵押物評估報告
9、申請人、貸款人近期及近期月份的財務報表
10、查看申請人基本信息資料的真實性，詳細了解債務人所涉及的行業、市場、產品經營模式等
11、查看申請人的納稅憑證、水電費繳納單據、以及收貨單據和倉庫出入庫憑證等
12、通過全國公示系統、被執行人信息、裁判文書網等網路系統，查看申請人信息是否與信貸資料、經營資料相同
13、查看申請人的家庭資產信息
14、銀行認為的需要提供的其他文件以及證明
四、如何做好貸前調查
1、堅持四個步驟
所謂四個步驟，就是聽、查、核實、分析。
（1）聽就是聽貸款人的自我稱述的基本情況，以及從側面對貸款人進行了解，比如通過貸款人周邊的人或者貸款人的上下遊客戶等對貸款人進行一個初步的了解；
（2）查就是對真實性進行調查，可以通過看客戶的營業執照、稅務登記證、貸款卡等原件對借款人進行一個合理判斷；
（3）核實就是對企業的經營狀況、抵押物和保證人進行核實，看是否與貸款人所陳述的一致，如果不一致，就要貸款熱給出一個合理的解釋。
（4）分析就是在了解到貸款人的大量信息之後，還需要對借款人的相關信息進行一個分析加工整理，然後對客戶的貸款風險與經營效益進行評價，對前期調查進行一個系統分析的過程。
2、對企業進行一個有針對性的判斷
（1）預防道德風險。我國大部分中小企業是掌握在實際負責人的手中的，實際負責人的品行直接影響到貸款償還的可能性，而且銀行的很多不良貸款同借款人的惡意逃債是分不開的，因此對實際借款人的人品調查是貸前調查很重要的一步。
（2）企業的「三看」原則。所謂「三看」原則就是通過調查企業的經營狀況，第二就是看企業的現金流量還有最後一個就是看企業的擔保代償能力。
第一，看企業的經營管理。就是通過調查和分析的方法查看實物報表，第一通過實地調查企業的經營環境，調查其賬物是否相符，第二就是通過查閱企業的各種會計賬簿，通過其中記載的各種數據，計算出相應的經營指標，從而分析和了解企業的經營狀況。
第二，看企業的現金流量。通過查企業在一段時期在銀行開立的存款結算賬戶，進一步了解借款企業在一段時間內的存款、貸款等資金回籠狀況，充分了解企業的現金流向以及數量。
第三，看擔保代償能力。銀行需要重點關注之一的就是保證擔保實踐中存在的問題，在調查中注意審查保證人的主體資格，被擔保企業的資信狀況以及能力，二是抵押擔保，重點調查抵押物的合法性。
五、風險分析
首先，要分析行業風險，了解國家對申請人所處行業的相關產業政策以及該行業的准入壁壘等進行分析，對申請人公司的經營性質以及經營規模進行一個調查與分析，比較申請人在行業所處的地位以及他的同業競爭力，分析申請人戰略的合理性，預測其發展前景。
其次，要分析公司的經營風險。通過調查申請人的生產以及銷售規模，企業所處的發展階段，以及企業的經營狀況，公司的未來發展趨勢，公司的經營策略、產品的需求彈性、原材料的動力供應，購銷的配給進行分析。
六、關注企業的素質狀況
首先，商業銀行小企業個貸化，小企業業務投行化服務的主要對象還是那些更好的企業以及優質有上市前景的企業。在企業素質方面，商業銀行應當重點關注企業的技術素質，包括企業的生產工藝的技術水平、產品技術標准，關注企業的技術開發、技術替代、技術儲備，研發能力，研發人員，研發成果等情況，還要關注商業銀行的自主知識產權企業獲得的榮譽稱號，主要品牌以及知名度，品牌效應。
在管理素質方面，應當關注法人治理結構、部門設置情況、以及關注高管人員，員工管理、銷售人員、生產以及質量方面的管理等，決定企業命運的就是管理，優質企業致勝的關鍵因素一定是管理模式的創新很難一刀切，因此，在貸前一定要關注企業的管理情況。
七、審核貸款用途
貸款調查階段，對借款人申請的貸款用途，貸款調查人員一定要切實履職盡職盡責調查，一要履行充分告知義務，明確告知貸款人的資金用途，不得作他用；二要對借款人的申請材料進行審核，並進行必要的實地調查；三要高度關注與貸款用途直接相關的交易業務包括合同交易是否有效簽訂、合同要素是否完備等、房主虛假騙貸，除此之外，信貸經理還應當多注意借款人的貸款用途，定期做貸後回訪。
八、關注貸款企業的信用狀況
個人有個人的徵信，企業也有企業的徵信，通企業信用報告主要的用途就是就是經營性貸款，換句話說，就是以企業法人為主借人的經營性貸款，我們查詢企業信用報告，就是要查詢企業的應付賬款、賬簿以及明細，從中找出企業拖欠的原因，以及拖欠的時間，這些關繫到一家企業的誠信問題，我們都可以找上下游的供應商了解情況從而對企業的信用狀況進行一個很好的評估。
❸ 如何做好貸前調查工作
怎麼做好貸前調查:
1、堅持四個步驟。
（1）第一要聽，聽貸款人自我陳述的基本情況，以及聽貸款人周邊人對貸款人的描述，還可以通過貸款人的上下遊客戶了解了解借款人是否及時支付供貨商款，這一步驟幫助客戶經理對客戶整體情況做出一個初步判斷；
（2）第二就要查，在第一步的基礎上，客戶經理要對真實性進行調查，可以通過看客戶的營業執照，稅務登記證、貸款卡等的原件，財務報表，資質證明材料，對借款主體以及資質做出一個合理判斷，
（3）第三就要核實，第三步是根據前兩步搜集的信息的基礎上對財務信息、企業的經營狀況、抵質押物和保證人進行核實，如有不一致的情況，要求借款人進行合理解釋。
（4）最後一步是分析，通過上述三個的調查，客戶經理在了解到貸款人的大量信息後，還需要對借款人的相關信息進行分析加工整理，然後對對客戶的貸款風險與經營效益進行評價，對前期調查進行一個系統的分析過程。
2、劃分貸款類型
信貸風險通常分類為純信用風險和抵押類貸款，貸款的不同類型決定了不同信貸員的側重點也要有所改變。例如抵押類型的貸款，無論是抵押消費還是抵押經營的貸款，一定要去實地核實抵押物的真實性，看一看所抵押的抵押品是否為拆遷房，抵押物所處的地段，地理位置，戶型質量，升值潛力，與書面資料是否相符等，還要看抵押物與借款金額的匹配程度，而對於信用類的要從客戶信用出發，從客戶的信用資產到客戶的人品都是要重點調查的對象。
3、隱性負債排摸
貸前檢查一個重要的內容就是對經營主體以及實控人進行負債排摸，以防隱性負債的可能性，因此經辦人要在訪談過程中，對實控人在負債方面進行有意識的引導，經辦人員可以事先想好套話「不經意」詢問籌資人的融資途徑，比如籌資人有沒有從第三方平台或者民間信貸借過款，這些都是隱性負債的隱患。還有就是留心會計憑證，看看有沒有對外借款的借條，固定支付款項的憑證，與借款人提供的銀行流水進行比對分析。
4、查看債務人的環保情況。
隨著國家政策環境保護的常態化整治，將會依照經濟走向，制定出更多的環保策略，因此，金融機構一定要減少或者避免涉入環保不達標的企業，更不要涉及一些高污染的企業，這種企業隨時可能因為違反國家環保規定而面臨被查封的危險，倘若借款給他們，需要承受很大的風險，並且也不利於順應可持續發展戰略。
5、向有經驗的老信貸員進行請教。
整個貸前調查的准備階段，如果信貸員覺得自己經驗有所欠缺或者自己把握不住調查的方法重點，可以向有經驗的老信貸員請教，學習他們的調查重點，根據他們所傳授的經驗以及親身經歷吸取教訓，管住自己不足遺漏的地方，避免自己被客戶反套路，增加信貸風險的可能性。
6、多元化經營排摸
通過貸前走訪了解客戶是否還有其他一些經營投資，比如有沒有投入到娛樂行業、涉房等限制類的產業中去，多元化的排摸可以看企業貸款卡中有沒有關聯的信息，老闆配偶的個人徵信中有沒有相關的企業單位信息。拿出查詢軟體查一下這些企業股權上有沒有關聯就能確定了
❹ 如何做好貸款三查工作
(1)要制定完善明晰的貸款「三查」流程圖、貸款「三查」規范以及檢驗「三查」工作質量的標准，使貸款「三查」制度執行有路徑、有標准、檢查貸款「三查」工作落實執行的好壞評判有依據、有準繩。
(2)貸前調查要重點抓貸款信息資料真實性管理。要對借款人有關資料進行收集、整理、歸納、分析和判斷，關鍵是要通過行之成效的途徑和方法驗證借款人有關信息資料的真實性，以增強貸款審查決策的有效性。為了方便，可直接到速融100選擇貸款機構。
(3)貸時審查要重點抓風險量化預防控制管理。
(4)貸後檢查要重點抓貸款風險生長的預警和處置管理。