變更擔保後貸款余額與新抵押物評估

1. 請問對抵押物實施以物抵債時，若該抵押物的評估或法院裁決價格小於貸款余額時如何辦理

按照新的相關規定，一般法院不能直接裁定價格的，更不能不經拍賣直接入賬，除非雙方當事人都同意，才行。正規程序是：
1、法院扣押。
2、法院委託評估公司進行評估。
3、法院委託拍賣公司進行拍賣。
評估費、拍賣費優先從拍賣款中支付。
如果貨不低債，肯定要繼續追討。

2. 抵押物價值如何確定

一、如何確定抵押時間
如何確定抵押貸款時間長短，就抵押貸款方式而言，傳統抵押權在設立時，所擔保的債權是已經確定的，屬時點上的貸款債權。最高額抵押擔保是一定期限內連續發生的債權，屬時期上的貸款債權。怎樣確定最高額抵押中「一定期間內連續發生的債權」的時間長短。目前尚無明確的規定，有的信貸員與客戶一約定就是3-4年，似乎一勞永逸，時間的確定根據客戶提供的抵押物屬性而定。
一般而言抵押物系動產，因其價值變化大而宜約定一年；抵押物是不動產，因其價值變動小宜約定二年；既有動產又有不動產的，按其價值構成比例加權平均測算，同時，在實際操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在繼續經營的情況下，是不可能把貸款還清的，因此對一般企業抵押貸款可以使用最高額抵押，就是將抵押人的資產一次性辦理抵押，或期限長一點，按抵押人與抵押權人雙方確定的抵押資產值簽訂抵押合同，並以不超過抵押值為尺度，作為借款的最高額抵押貸款限額，在最高額貸款限額內，貸款人向借款人發放的貸款由抵押人擔保，不再逐筆辦理抵押貸款。
二、如何確定抵押物的價值
對動產抵押標的物，有的國家法律規定，須轉移佔有，也有的國家法律規定不轉移標的物佔有。鑒於我國目前沒作明確的法律規定，應從有利於銀行貸款安全，又不妨礙客戶生產實際而定。象機動車輛等在使用過程中，有報廢的可能，宜轉移佔有，企業生產設備等，若閑置會造成浪費和損失，由不宜轉移標的物佔有。不動產作抵押，如土地，房屋等除應注意其實際價值，易售性，實用性以及抵押權等問題外，最重要的是必須完成依法登記過戶手續，好能取得所有權。最高額抵押價值的確定適用於傳統抵押價值的測定方法，但要注意抵押物的價值一定委託信譽卓著的有權評估機構評估。
雖然目前抵押資產評估不是法定必經程序，但最高額抵押因為約定時間長，金額大，自行測定可能會給信貸資產造成極大的風險，抵押人與抵押權人在對評估價值無爭議的情況下，由貸款人、借款人、抵押人簽訂最高額抵押擔保借款合同，並依據抵押值的70%確定最高抵押貸款余額控制數。

3. 就是把新抵押物評估後重新簽訂抵押合同辦理抵押登記，現在簽的抵押合同能復蓋原來的借款嗎還簽借款合同嗎

重新辦理抵押合同必須先注銷原來的抵押合同，但是如果原來的借款是用注銷登記的抵押物擔保的，那你必須得還清借款才可以注銷呀。我不知道你們那裡的房管部門或是土管部門是不辦理二次登記的？如果是辦理的，那麼。只要抵押額度足夠覆蓋借款額，理論上來說就可以覆蓋。你只要拿著原來的借款合同到登記部門去就是 了。
但你的情況說得不夠明白，所以回答就不會詳盡。見諒

4. 用房產做抵押貸款需要評估嗎

正規貸款的程序都是需要將抵押的房產,先經過評估公司評估,評估公司給出房屋的價值,然後根據房屋價值,可以貸到6到7成。

1、前期准備房產抵押貸款擔保所需材料 ：

（1）個人身份證件、戶口本、居住地址證明、婚姻狀況證明；

（2）個人收入證明或資產狀況證明；

（3）抵押房屋的產權證明；

（4）若申請人以他人房產作抵押，還需提供房產權屬人（含共有人）身份 證、婚姻狀況證明、同意抵押的書面證明等；

（5）若指定銀行，還需要滿足該銀行要求的其它證件。

2、房產抵押貸款擔保具體流程：

（1） 客戶名下的房產首先是可以辦理房產抵押登記的大產權房屋；

（2） 找到 鑽誠擔保 抵押貸款擔保經辦部門辦理抵押貸款申請；

（3） 鑽誠為客戶選出最優銀行和最優房產評估機構對客戶提供有自有房產進行評估，並提交房產評估報告。

（4） 鑽誠手續部門協助客戶辦理房產保險手續及相應的貸款審批手續，貸款額度最高可達評估價值的80%。

（5） 手續部門協助客戶持房產證、借款合同到房產所在區縣房地局辦理抵押登記手續。

（6） 抵押登記辦妥後，銀行方可發放貸款。

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評估內容

建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通，土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

5. 貸款抵押物價值與貸款金額的關系是怎樣的如果沒有達到100%,那麼剩餘部分由擔保公司擔保嗎

如果按照擔保法的規定辦理貸款，貸款抵押物的價值肯定能覆蓋貸款金額，同時，如果擔保公司承擔的是連帶責任擔保，不足部分擔保公司要承擔

6. 銀行貸款審批通過了，能更改金額嗎，想少貸點，

可以的，可以不貸款那麼多，但是抵押物是一樣的。銀行一般最低2萬起步。
個人貸款包括：個人住房貸款、個人住房公積金貸款、個人汽車貸款、個人留學貸款、個人綜合消費貸款、個人生產經營性貸款、個人信用貸款、個人存單(國債)質押貸款等。這些貸款內容主要是從信用貸款和抵押貸款兩種貸款方式申請貸款，貸款額度由銀行根據借款人資信狀況及所提供的擔保情況確定具體貸款額度。銀行貸款需要條件：
（1）年滿18年周歲的具有完全民事行為能力在65周歲（含）以下、城鎮居民常住戶口或合法有 效的居留身份證明年；
（2）交齊首期購房款；
（3）有穩定合法收入，有還款付息能力；
（4）提出借款申請時，購房者由不低於購房價款30%的自由資金。
（5）借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物；
（6）所購二手房的產權明晰，符合當地政府規定的可進入房地產市場流 通的條件；
（7）所購房屋不在拆遷公告范圍內。
（8）貸款銀行要求的其他條件。
貸款金額 ：貸款額度由銀行根據借款人資信狀況及所提供的擔保情況確定具體貸款額度。以個人住房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的70%；以個人商用房抵押的，貸款金額最高不超過抵押物價值的60%。 申請貸款應提交的資料 借款申請人向銀行提出申請，書面填寫申請表，同時提交如下資料：
1. 有效身份證件；
2. 常住戶口證明或有效居住證明，及固定住所證明；
3. 婚姻狀況證明；
4. 收入證明或個人資產狀況證明；
5. 採用房屋抵押方式貸款的，需要提供抵押房屋的房屋所有權證，抵押房屋財產所有人（含法定共有人）的身份證件、婚姻狀況證明、同意抵押的書面證明；並按規定對抵押物價值進行評估，提供評估報告；抵押住房免於評估的，應提供符合免於評估條件的相關證明材料，包括交易合同或上一次評估報告等；
貸款還不上會產生的後果：
1. 貸款行會依法向催收到期貸款，按照借款合同和擔保合同（抵押或質押合同）的約定，貸款行將向法院起訴，法院會採取財產保全等措施，包括凍結以及貸款擔保人的所有銀行帳戶上的存款，查封已抵質押的財產等。判決下來後，會依法強制執行（扣劃存款拍賣抵質押物等）財產以清償銀行的貸款損失。具體包括：貸款本金，貸款利息，逾期利息和罰息，以及由此產生的一切訴訟費用，處置抵押（質押物）物變現時產生的相關費用等。
2. 信用會受到影響，在全國銀行信貸咨詢系統中會被記錄在案，個人名義的貸款也會在全國個人徵信咨詢系統中被記錄逾期貸款。如果貸款行不給消除記錄，可能今後在所有的銀行都貸不到款了
3. 如果不是惡意的拖欠銀行貸款，而且有能力支付正常貸款的利息，建議你先向貸款行先申請貸款展期，說明還款意願和暫時還不上貸款的事實和以後還款的計劃，一般情況下銀行會幫助的。

7. 抵押物評估方法有哪些

抵押物估價方法有許多種，要根據不同種類的抵押物以及抵押物自身不同的情況，具體確定採用哪種估價方法。常用的幾種估價方法有：重置成本法、現行市價法、收益現值法和清算價格法等。

一、重置成本法

(一)復原重置成本法

復原重置成本法，是指按原功能、材料、工藝、消耗等復制被估價抵押物，參照現行價格水平和費用標准估算重置全價，並：扣除有形損耗和無形損耗後，評定資產凈價的辦法。

其基本公式為：

資產重置凈價=(資產復原重置全價－技術性貶值)×成新盎

資產復原重置全價=(某項材料消耗量×該材料現值)+(原耗工×現行工時費用)+(原勞務消耗量×現取費標准)

技術性貶值，是指因技術陳舊影響抵押物價格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在現行技術條件下，按新材料、新工藝、新消耗、新價格和費用標准，重置與被估抵押物具有相同功能的全新資產而得出的重置成本，再扣除有形和無形損耗，以評定資產凈值的辦法：

其基本公式如下：

資產更新重置成本凈價=資產更新重置成本價全價×成新率一功能性貶值

資產更新重置成本全價=現行技術條件下的量耗×現價

功能性貶值是因技術進步使類似功能成本降低(包括投資成本和運行成本)。或相同投資獲得功能更先進、更完備的資產，致使被估抵押物價格下降的部分。

(三)物價指數調整法

物價指數調整法是根據歷史成本，考慮物價指數．把賬面成本調整成重置成本全價，再扣除各種損耗確定重置凈價的方法。

其基本公式為：

估資產重置成本凈價=被估資產歷史成本×適用物價指數×成新率－技術性損耗－功能性損耗

被估資產歷史成本來源於會計賬簿，其他參數同上。

二、現行市價法

現行市價法是以市場參照物的實際售價為基礎，考慮出售時間、出售條件，與類比物在生產規模、效率、地理位置、競爭能力和收益等方面的差異，通過類比分析進行調整後，評估抵押物收益現值的辦法。

其基本公式為：

資產價格=參照物價格+(時間差異價格+條件差異價格+規模、效率、位置、收益等有差異價格)

式中時間差異影響價格的測算，可按類比物出售時間為基期的定基物價指數來進行計算。根據被估抵押物的不同情況分別採取綜合物價指數、分類物價指數或單項物價指數，其他參數可採取具體因素分析的方法測定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示時間，第1，2…，n年

i表示折現率

2．未來收益各年是等額的。其公式為：

式中：A表示未來年份等額收益

I表示資本化率，即等額無窮收入的折現率。

四、清算價格法

清算價格法是按資產可變現價值來確定其價值的方法。通常清算價格都低於其持續經營價值，主要取決於資產的通用性能。

專用設備和在產品通常很難找到買主，其價格往往低於經營資產的價值，清算價格一般通過市場售價比較法來獲得，即在市場上選擇適當的參照物，估算一個折扣率來確定被估價資產的清算價格。其公式為：

被估價資產的價值=參照物全新的市場價格×折扣率×所估價資產成新率。

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貸款抵押物估價是指由專門的估價機構如會計師事務所，按照科學公正的辦法，對抵押物的即期以及貸款到期時的價值、變現能力的綜合測算。商業銀行依託會計師事務所等估價機構辦理抵押物估價既是完善貸款抵押擔保，防範銀行信貸風險的重要措施，也是增加銀行營業收入，發展中介業務的一個有效途徑。

估價的特點：

貸款抵押物估價作為資產估價的一種，既有一般資產估價的特點，也具有貸款抵押物這種特殊資產估價的特點。作為一般資產估價，主要有以下特點：

1、現實性。

指以確認抵押物及其評估價格的基準時間為時點，對抵押物的實際狀況進行估價。主要表現於：

（1）以現實存在為依據，沒有與過去業務及記錄進行銜接的約束；

（2）要以現實為基礎反映未來；

（3）強調客觀存在。

2、市場性。

抵押物估價是在模擬市場條件下對資產進行確認、估價和報告，並且通常受市場的直接檢驗。

作為特殊資產——貸款抵押物的估價，其特殊性主要表現於：

（1）預測性。抵押物估價不但要測算抵押物的即期價值，還要預測該資產在未來某一時間(如貸款到期日)的價值。

（2）以貸款安全為目的。一般資產估價，以准確性為最大原則，而貸款抵押物估價，則以保證貸款安全為最大原則。

因此，它常常以預測為重要手段，在價格要素估價方面，如預期壽命、功能適銷率、價格、利潤等經過科學的預測，從而得出未來某時點上，貸款抵押物的有效變現價值，從而保證貸款安全。

3、咨詢性。

抵押物估價結論本身不具備強制執行的效力，只供銀行信貸部門參考使用，估價人對估價本身符合職業准則要求負責。

8. 借款人與銀行協商用新抵押物替換原抵押物，那麼擔保人還承擔連帶保證責任嗎

抵押物變更那麼主合同就會發生改變，如果需要擔保人繼續擔保，是需要擔保人進行書面簽字同意的，如果沒有擔保人書面簽字同意那麼擔保人不再承擔連帶保證責任，如果擔保人沒有簽字同意，則不再承擔連帶保證責任。
我國《擔保法》第二十四條規定：債權人與債務人協議變更主合同的，應當取得保證人書面同意，未經保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。本案中，抵押物發生改變，主合同也會發生變化，這涉及到了擔保人的切身利益，直接影響到貸款後期的還款情況，給擔保人增加了風險，所以必須取得擔保人書面同意簽字，擔保人才會繼續承擔保證責任。

9. 銀行過橋：某企業或個人因抵押物在A銀行貸款到期，重新對抵押物進行評估到B銀行重新申請新貸款

如果抵押物是房產，則在第一次抵押時會在房管中心留下記錄，債權人本人不去撤銷，該抵押是不可能被撤銷的。如果抵押物是其它非不動產，通常債權人都會將其收下保存的。如果是房產，再做抵押稱為二次抵押，一般只能貸到其剩餘價值的一部分，例如：一次抵押貸款該房產估值的60%，二次抵押只能貸款剩餘40%的60%以下。這是指房產市場穩定和上升的趨勢下。