個人住房貸款半年工作計劃

㈠ 央行定調下半年工作：保持房地產信貸融資渠道穩定

每年這個時候，央行都會對下半年工作重點作出部署，其中對於貨幣信貸政策、房地產市場最新定調總是備受關注。
8月1日，央行召開2022年下半年工作會議。在部署下半年工作計劃時，央行指出，要保持貨幣信貸平穩適度增長；保持流動性合理充裕，加大對企業的信貸支持；穩妥化解重點領域風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策；保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式等。
央行在部署2021年下半年工作重點時，對於貨幣政策及房地產相關表述則為：「穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配」；「實施好房地產金融審慎管理制度」。
變化背後是當前經濟運行依然面臨消費修復較緩、房地產下行等問題，經濟復甦基礎並不穩固，還需要貨幣信貸政策提供更大支持。這與7月28日中央政治局會議對於房地產定調是一致的。
中指院數據顯示，7月份，一線城市新房成交量環比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二線代表城市新房成交量環比下跌45.8%，同比下降44.7%；三線代表城市新房成交量環比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地產市場仍在進一步下滑。
國家統計局最新數據顯示，7月份製造業PMI較6月大幅回落1.2個百分點至49%，遠低於市場預期，創3個月新低。
「指望大規模放水紓困樓市不太可能。目前貨幣政策重心在於對實體需求端的激活，同時穩妥化解重點領域風險。對於房地產市場，既要支持剛性需求和合理改善，也要支持保交樓，還要防範風險，杜絕資金過度投向地產等，目前房貸規模管控仍在生效中。同時，要將資金轉向新模式。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
住房信貸環境未見明顯好轉
此次會議上，央行在總結2022年上半年工作中表示，一些突出金融風險得到穩妥處置，重點集團、大型企業風險處置穩妥推進；支持多省地方政府和監管部門處置化解個別企業、個別機構風險事件；牽頭設立金融穩定保障基金；維護房地產市場融資平穩有序，引導個人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求；大型平台企業在金融領域無序擴張得到有效遏制，整改工作取得顯著成效。
2022年上半年，央行兩次調降LPR利率，並調整首套房貸款利率下限，房貸利率步入下行通道。但從數據上看，上半年住房金融實際情況仍不容樂觀。
一方面，個人按揭貸款增速跌入歷史低位。國家統計局數據顯示，1~6月個人按揭貸款累計同比下降25.7%。其中，4月因重點城市疫情導致出現了同比下跌40%以上極低水平。
另一方面，房地產開發貸款實際投放亦大幅放緩。1~6月，房地產企業資金來源中，來自國內貸款同比下降27.2%，跌幅為歷史低點。
房企其他融資渠道亦未見好轉。
中指院數據顯示，2022年上半年，房地產企業融資總額為4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用債發行規模為2518億元，同比下降24.2%，占總融資規模的52.2%；海外債發行規模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%。
從單月融資情況來看，1~6月，房企單月融資量均出現不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。
房地產信託存量仍在壓縮中。截至2022年一季度末，房地產信託余額為1.57萬億元，較2021年末減少1911億元，余額同比下降27.7%，房地產信託存量連續11個季度收縮。股權融資功能幾近消失。
與此同時，房地產風險仍在出清中，房地產信託亦成為「違約大戶」，這令信託公司普遍對房地產領域投融資需求持謹慎態度。「下一步房地產信託業務發展方向依舊是在控制新增或盡量減少新增情況下，盡全力化解存量風險項目，這也是未來發展一大趨勢。」某信託公司人士表示。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，與2020年初第一輪疫情沖擊相比，此輪房地產市場受挫情況更為嚴重。部分房企處於降杠桿階段，住房銷售增速持續放緩，疊加疫情在重點城市形成了二次沖擊，導致2022年上半年國內房地產市場運行壓力明顯加大。房地產市場從土地、住房銷售到投資全方位出現負增長，為歷史上罕見。
國家統計局數據顯示，2022年上半年，全國土地購置面積同比下降48.3%，土地成交價款同比下降46.3%，降幅較2021年末進一步擴大；全國住房銷售面積累計同比下降22.2%，房企定金及預收款同比下降37.9%，全口徑出現大幅回落；房地產開發投資增速同比下跌5.4%。
房地產政策將進一步走向寬松
當前房地產市場穩定壓倒一切。
7月28日，中共中央政治局會議強調「要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。」
此次央行在部署2022年下半年工作重心時，對於房地產方面的表述是放在「穩妥化解重點領域風險」工作中提的，具體為：防範化解中小銀行風險；因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。
李宇嘉解讀道，穩妥化解重點領域風險重點，是房地產領域風險的穩妥化解，這是2022年下半年貨幣政策關注的重點，包括紓困基金、收並購、資產處置和重組等都會相繼介入，在保交樓基礎上，加快風險化解，實現風險軟著陸。
在連平看來，2022年下半年，無論是為了服務於宏觀經濟穩增長需要，還是支持房地產市場本身健康運行，房地產政策自上而下將延續上半年以來寬松基調，從供需兩端給予購房者和房企足夠資金支持。
他預計，需求端，2022年下半年住房金融總量上將加快回暖速度，購房限制性措施將進一步減少；全國房貸利率可能延續下行態勢，預計下半年居民房貸利率有望從上半年5.3%附近降至5%附近；有條件的城市將會取消限制性購房政策。供給端，銀行將加大對房企貸款支持力度，並逐步恢復直接金融支持，優質房企或加大債券發行力度。同時，地方政府將有效增加土地供應，降低房企拿地門檻。
「就目前情況來看，很難指望今年房地產對經濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度。」全國政協經濟委員會副主任楊偉民認為，當前房地產問題主要出在預期上，要改善居民對於房地產預期，可能需要更多綜合性制度政策。他建議，多部門配合協調制定出台綜合性權威性房地產政策文件，明確房地產新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個可靠預期。
今年以來，監管層多次強調，支持合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。隨著因城施策力度加大，房地產恢復跡象將進一步顯現。
「2022年下半年房地產市場表現將好於上半年。預計三季度房地產銷售將完成築底，全年房價可能出現先抑後揚的態勢，土地購置面積將高於上半年，房地產投資增速將出現反彈。」連平表示。

㈡ 我剛參加工作一年，現打算貸款購置一套二手房，公積金最多能貸多少

網上搜來只言片語，僅供參考。

只要公積金繳存滿了一年就可以公積金貸款,最高貸款金額40萬

可以組合貸款的,如果你公積金貸款額度不夠,剩餘的那部分可以用商業貸款

http://www.soufun.com/ask/ask_4121061.html

公積金貸款有要求的，連續交滿6個月，可以貸到30萬，後面有補充的，最高可以貸到40萬，但是中間不能間斷，夫妻可以同時貸款，夫妻雙方連續交滿6個月，貸款金額60萬，後面有補充，雙貸80萬，或男交滿6個月，後面有補充，妻子剛滿6個月，金額只有70萬

公積金貸款要求是連續繳存滿一年,即可申請貸款。貸款年限和年齡、房齡、單位有關(最高30年)貸款金額和你繳存比例和繳存金額有關。

㈢ 打算貸款買房這6個小技巧最好提前知道

通過貸款買房的人都希望能最大限度的減輕自己的購房壓力、還貸壓力，但是在辦理貸款的時候卻往往不知道如何做才是有效的方法。小編總結了6個貸款買房需要重視的因素和技巧，做好衡量，方能最大限度的減輕自己的購房壓力。

1、對家庭的經濟實力和收支作出評估

買房第一步就是要考慮自己的經濟實力，首先最低30％的首付款就是一個很嚴肅的問題，其次就是貸款之後每月需要還的月供問題。

在房子上的資金付出是一個長時間都伴隨左右的問題，肯定與自己的生活息息相關，所以必須要對貸款買房是否對自己的家庭生活造成影響作出一個簡單的評估。

主要考慮在交首付和每月按時還月供之後，是否有能力保障自己在生活、醫療、教育上的支出，據此選擇是否貸款買房，貸款金額和年限等問題都是隨之要考慮的。

2、提前計算自己的還貸能力

在考慮了家庭的實力之後，就要計算自己的還貸能力，因為還貸能力是決定可貸款額度高低的重要依據。

如果自己預估的還貸能力就很有限，對貸款買房按時還貸沒有信心，會嚴重影響到未來的生活，造成收支不平衡，那麼貸款買房就是一件略顯多餘的事情了。而且，買房需要的支出不僅僅是在買房自身上，交房以後的裝修，也是一項高額支出。

3、確保自己的銀行流水穩定

能否獲得銀行貸款的審批，為了及時的獲得銀行發放貸款，還要關注自己的銀行流水。

通常來說，銀行貸款需要提供6個月及以上的銀行流水。穩定且有效的銀行流水既是個人資金能力的代表，也是銀行審批，發放貸款額度的重要依據。所以，為了能夠獲得銀行的貸款，減輕自己的購房壓力，保證穩定的工作和銀行流水也是很重要的一步。

4、貸款期限盡可能延長

我們都知道，貸款是有年限限制的，如果想減輕還貸壓力，最好的辦法便是盡可能延長貸款期限，將每月還貸的壓力減小一些。

當然，有金融常識的人還可以根據銀行金融知識，分析住房貸款利率，選擇合適的貸款年限。對於普通大眾來說，只要貸款資質合格，貸款人年齡也沒有什麼問題，通常是以選擇最長貸款年限的方式來貸款，後期也可以選擇提前還款。

5、採用公積金貸款的需注意讓自己公積金符合當地的貸款政策

目前貸款買房有兩種方式，一種是商業銀行貸款，還有一種便是公積金貸款。

如果可以選擇公積金貸款買房，相信更多人願意選擇它，因為公積金貸款要遠比商業貸款優惠，能減輕不少購房壓力。但是，決定採用公積金貸款前一定要了解一下公積金貸款的政策，確保自己的公積金沒有斷繳，確保開發商允許使用公積金貸款。

6、購買二手房的需注意房齡

貸款買房不僅受到貸款人自身因素的影響，房屋本身也是影響貸款的一大因素。如果房屋房齡太大，那麼銀行在對房屋進行審核的時候，因為房齡問題可能不會批准太高的額度，也不會貸太長的年限。這么算下來，購房者的購房壓力就大了很多。

（以上回答發布於2017-08-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 買房貸款50萬，打算20年還完，每月要還多少錢會算的幫忙算一下。謝謝！

1、現行五年期以上貸款基準利率為年利率4.9%，房貸一般執行利率是基準利率基礎上上浮15%-20%，按上浮20%計算，利率為4.9%*1.2=5.88%，月有效利率為5.88%/12=0.49%。2、50萬，20年（20*12=240期）月供
50*（1+0.49%）^240*0.49%/（（1+0.49%）^240-1）=0.354763萬元=3547.63元。
2020-01-10
12
其他回答 2條回答
匿名用戶
與執行利率相關，現行五年期以上貸款基準利率為年利率4.9%，房貸一般執行利率是基準利率基礎上上浮15%-20%，按上浮20%計算，利率為4.9%*1.2=5.88%，月利率為5.88%/12，50萬，20年（240個月）：
月還款=500000*5.88%/12* (1+5.88%/12)^240/[(1+5.88%/12)^240-1]=3547.63

利息總額：3547.63*240-500000=351431.2
說明：^240為240次方
2020-01-10
2
一如從前
總房款120萬，首付30%=36萬，貸款總額=84萬 貸款年限20年 1、以首套下浮10%計算： 等額本息為6076.32元/月 等額本金首月還款額為7784元，逐月遞減17,.85元 2、以2套上浮10%計算： 等額本息為6756,.71元/月 等額本金首月還款額為8736元，逐月遞減21.82元 建議 1、貸款年數增長至30年，等額本金還款法能承受前期還款金額的，則優先選之（總利息少，前期還款額中本金所佔比例較高，適合提前還款） 2、若就打算長期貸款，慢慢還的，可考慮等額本息法。
銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的,根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別,現行政策下首套房，一般按基準利率上浮10%計算，7月7日調整後利率為五年期以上7.05%,月利率為7.05%*1.1/12
520萬20年(240個月)月還款額:
500000*7.05%*1.1/12*(1+7.05%*1.1/12)^240/[(1+7.05%*1.1/12 )^240-1]=4106.29元
說明:^240為240次
2011-12-10
1
其他回答 1條回答
肥妹仔
房貸有兩種還款方式：等額本息和等額本金
一、等額本息法
等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供「本金與利息」的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]
每月利息 = 剩餘本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】-貸款額
還款總額=還款月數*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩餘本金利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
等額本息適合的人群
等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。
二、等額本金法
等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然後逐月減少，越還越少，計算公式為：
每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數
每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率
還款總利息=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2
還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額
注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。
從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。
等額本金適合的人群
等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。
通過一個實例來說明等額本金和等額本息的區別和優劣。
例：李先生買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現在我們分別用等額本金和等額本息法進行分析：
等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
等額本金：第一個月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500
第二個月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

一、買房貸款申請：選擇貸款方式：一般來說，買房有商業貸款和公積金貸款之分，如果借款人所在城市的公積金貸款額度不高，借款人可以考慮組合貸款的方式來申請房貸。確定好貸款方式後，可以根據房貸政策去選擇銀行。

二、申請房貸的條件：個人住房貸款貸款基本條件
1、借款人要有穩定的工作，和滿足月供的收入，個人徵信記錄要好；
2、能夠提供銀行和貸款機構認可的資產作為抵押或質押；
3、提供有能力的單位或個人作為擔保，也能成為貸款申請的加分項；
4、申請提供購房合同，並且房產的評估正常，符合標准。
5、符合貸款銀行規定的其他條件。
三、個人住房貸款貸款額度：一般來說，銀行給貸款人發放的個人住房貸款額度，不會高於房產評估價值或者實際購房費用的八成。並且，個人住房貸款貸款的期限，最高是不會超過三十年的。
四、個人住房貸款貸款須提供的資料
1、填寫一份個人住房貸款的銀行申請審批表;
2、提交借款人自己的身份證件，身份證和戶口本，或者其他的材料都可以;
3、借款人的收入證明和工作證明，證明有還款能力;
4、借款人的購房合同，以及首付證明等等;
5、房產的評估價值證明;
6、有擔保人的，要出具擔保人相關的證明;
7、用自存存款作為貸款申請的資質時，要提供存款證明;
8、申請公積金貸款的，需要提供公積金情況證明;
9、銀行要求提供的其它貸款文件或貸款資料。
五、個人住房貸款貸款流程
1、提出申請；
2、開立賬戶；
3、支用貸款；
4、按期還款；
5、貸款結清。

㈤ 我現在打算在市區買一套40萬的房子，可我工作在縣城裡，具體貸款流程是什麼，可以貸款到住房公積金貸款么

目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。
1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。
2、個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。
3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
個人住房委託貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業性貸款）利息負擔最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進行一下比較：
假設某購房者夫婦二人慾購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付首付款30％，即15萬元，其餘35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業與個人各負擔一半），現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多，達到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個小數目。如此看來，自然應該選擇個人住房委託貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委託貸款，即便他們現有的公積金達4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那麼，他們每月的還款負擔承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達到總收入的20％，即1200元／月，那麼他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業貸款，那麼每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。
辦理住房公積金貸款應按下列程序：
（一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表並如實提供有關資料。
（二）市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意後，借款人與中心簽訂相關合同或協議，並按中國人民銀行規定辦理保險。
（三）貸款手續辦理完畢後，市住房公積金管理中心給銀行簽發准予貸款通知書，銀行接到貸款通知書後辦理貸款劃付手續
特別提醒：購房時，借款人根據自己公積金的繳納情況，到銀行進行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定，每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇「余額沖貸法」，即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金，在還清住房商業性貸款本金後，尚有餘額的再償還公積金貸款本金，因為商業性貸款利率高於公積金貸款利率。「沖還貸」後，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇「等額本息」還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那麼提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時，借款人應及時將足額款項注入用於還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據自身實際進行選擇。
如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到「公積金」貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。
申請銀行個人住房貸款工作流程：
（一）買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部門辦理預售登記。
（四）辦完預售登記後，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。
兩種還貸方式利息天壤之別
一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，採用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至於這個，不少人都還被蒙在鼓裡——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。
市民劉先生上個月剛買了新房，並辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸後，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們採用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。
「在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然後幫你一會翻到這里、一會翻到那裡，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法。」
簽下這份貸款合同後，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的餘地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那麼自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元。
銀行普遍主薦「等額法」
為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。
在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示准備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，餘下的44萬元准備辦理商業貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，「月還款額」一項顯示為2372.78元；
記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種「本金還款法」(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。
究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：
「兩種還貸方法哪一種更合算呢？」
「總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那麼大差距了。何況使用遞減法雖然後面還得少，但是一開始壓力太大了。」
「哪一種更方便呢？」
「當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法。」
隨後，記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹「本息還款法」即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。
銀行傾向性在於息差
導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：「關鍵在於息差。」
「兩種方法的利息差距大著哪！」該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！
該人士稱，同樣一筆貸款業務，對於「吃利息飯」的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎麼會推薦價格低、利潤低的商品呢？
至於銀行解釋的「等額法比遞減法方便」的理由，記者發現，使用遞減法實際上也並不如想像的那麼麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額並不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以列印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了。
而另外一個「遞減法開始還款壓力大」的解釋，記者通過業內人士測算發現，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對於等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣「省下來」的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮。
銀行稱沒佔到便宜
昨日，建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。
「不存在銀行佔便宜。首先，兩種還貸方法並不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的。」建行江蘇省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。
「簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對於銀行來說，並沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶佔用銀行資金的時間價值來計算的。」
據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在於顧客佔用銀行資金發生了變化。遞減還款法，由於顧客一開始就多還本金，所以越往後所佔銀行本金越少，因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，佔用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。
針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今後在辦理貸款之前，將加強告知義務。
「可能我們的部分櫃面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣於這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了。」
一些銀行表示，今後在辦理住房貸款前，「要將話說在前面」，讓客戶自主選擇。
消協稱購房人有知情權
南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者，有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。
我國《消法》第八條、第九條規定，「消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利」；「消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務」；「消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。」
孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那麼就違法了《消法》的上述規定，對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。
原因在雙方信息不對稱
貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到「冷遇」了呢？導致本金還款法「銀行不薦、消費者不知」的根本原因究竟是什麼？
受訪的多位專家及業內人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經濟條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由於信息缺乏，必然處於弱勢。
錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什麼就是什麼，具有一定的盲從心理。
陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處於明顯的不平等地位。銀行佔有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平)
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兩種還貸方式比較
1、計算方法不同。
等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。
等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，
2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，「本金還款法」的利息總額要少於「本息還款法」；
3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣。「本息還款法」前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，「本金還款法」的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各佔50%左右。
4、還款前後期的壓力不一樣。因為「本息還款法」每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；「本金還款法」每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，後期的壓力要比前期輕得多。
工薪族購房的兩種貸款方式
工薪族貸款可用公積金貸款和「按揭」貸款二種方式。
（一）用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款，由建設銀行房地產信貸部門發放。寧德市規定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是：具有城鎮常住戶口，繳存住房公積金的職工。貸款條件是：有相當於所購住房價格30％以上的自籌資金（可以用住房公積金存款抵充），有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內，根據具體情況確定。
貸款本息是如何償還的呢？償還時採用每月等額均還的方式。還款方式：每月償還貸款本息＝ 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率／（1十月利率）還款總月數－11] 。
（二）用「按揭」貸款購房。對於無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用「按揭」貸款。但按揭貸款僅對某些房產項目提供支持，故選得當，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同。可貸額度主要根據償還能力而定，每月經濟收入應高於每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價的70％，貸款最長償還期限20年。
個人房貸業務介紹
「個人購置住房貸款」是最基礎的住房按揭業務，各家銀行都在開展該業務，個人購置住房貸款是一種擔保性貸款，可採取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法並用的方式。
申請人應具備的條件
各銀行一般都要求「個人購置住房貸款」對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份；2.有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；3.不享受購房補貼的，不低於購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；4.有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人；5.具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委託的房地產估價機構的評估價值。
申請所需證件
在申請借款時，申請人應出具多種文件，主要包括：1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件)；2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明；3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件；4.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；6.以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明。
個人貸款額度
個人購置住房貸款的貸款額度為不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為准)，貸款期限最長可達30年。
償還方式選擇
在還款時，借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先徵得貸款人同意，並辦理有關手續。償還本息的方式有以下兩種：
1.貸款期限在一年(含一年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清；2.貸款期限在1年以上的，可採取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。
房貸質押和抵押
可以作為購置住房抵押物和質押物主要有如下種類：
(一)個人住房貸款的抵押物
1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物；2.借款人依法取得的國有土地使用權；
(二)個人住房貸款的質押物包括國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券

㈥ 宜春市住房公積金管理中心的工作職責

1、負責中心的行政管理工作，擬定年度工作計劃及相關規章制度，撰寫年度工作情況總結，督促各項規章制度的執行。
2、負責內外聯系，上傳下達與綜合協調、來信來訪、投訴受理工作，做好來客的接待等服務工作。
3、負責會議的組織、安排及文字材料的整理。
4、負責公章管理，做好中心辦公用品的采購和發放，做好報刊雜志發行、訂閱工作。
5、負責中心的文秘工作，起草文件，做好打（復）印、分發及核對文稿等服務工作，做好電子政務系統工作。
6、負責中心人事勞資、後勤、文件檔案和人事檔案管理工作。
7、負責辦理固定資產添置、報損和各類辦公資料、辦公用品的回收等工作。
8、負責中心考勤、考核和大廳管理工作。
9、負責中心車輛、衛生和安全管理工作。
10、完成領導交辦的其他事項。 1、負責本中心的業務督查工作。
2、負責住房公積金執法工作。
3、配合市財政、審計及上級主管部門的檢查工作。
4、負責中心業務的綜合統計、分析工作。
5、負責中心業務信息系統管理與維護工作。
6、負責中心機房、計算機、伺服器、網路設備及相關附屬設備的管理與維護工作。
7、負責中心檔案管理工作。
8、完成領導交辦的其他事項。 1、認真貫徹執行國家有關法律、法規、規章和財政、財務制度及《住房公積金財務管理辦法》。
2、負責編制全市住房公積金年度歸集、使用、增值收益計劃及資金分配計劃。
3、負責經費的請領、報批等全部收支的會計核算，負責各項資金的分類管理，歸口運用等各級總分類核算和明細類核算。
4、負責編制住房公積金年度預算、決算，定期向住房管委會和財政部門報送財務報告。
5、負責財務報表、統計報表等報表的報送工作。
6、負責各縣市辦事處財務培訓和業務指導。 1、認真貫徹、落實、執行，宣傳《住房公積金管理條例》。
2、負責辦理住房公積金開戶、繳存登記、匯繳、變更、轉移、提取、償還等日常業務。
3、依法督促全市各單位建立住房公積金制度和按時足額繳納住房公積金。
4、負責組織落實住房公積金繳存額度的按年調整。
5、受理單位繳存或降低住房公積金比例申請，提出初審意見，經批准後實施。
6、負責繳存住房公積金職工的年度對賬、業務查詢和發放住房公積金賬單、列印年度個人及各單位對賬單整理移交歸集資料檔案管理工作。
7、指導各辦事處歸集業務。 1、認真貫徹、落實、執行、宣傳《住房公積金管理條例》和《住房公積金個人住房貸款管理方法》。
2、負責住房公積金個人住房貸款工作。
3、負責對住房公積金個人住房貸款的調查、審核、和審批等工作。
4、負責住房公積金個人住房貸款的清理、回收工作。
5、負責擔保保證金的受理、結算、解付工作。
6、負責逾期貸款的催收工作。
7、負責個人住房公積金貸款政策研究，個人住房公積金貸款制度、管理辦法的修訂和完善。
8、負責住房公積金個人住房貸款的檔案管理工作。
9、指導各辦事處貸款業務。

㈦ 央行給房貸族出了選擇題，機會僅一次，影響月供變化

房貸族們注意了，央行28日發布了一項重磅政策，事關你以後每月還要的房子月供的變化。
先來看政策核心內容——
自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
說到這里，可能很多人會問，課代表能不能解釋一下這是什麼意思？會影響誰？以後每月房貸到底是升是降？
影響誰？
此次政策是針對存量浮動利率貸款，也就是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。
通俗來說，就是2020年前購房、商業貸款參考貸款基準利率定價(非LPR)的人，需要注意這項新政。使用公積金貸款的購房者不受影響。
有何影響？
簡而言之，央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是「LPR+加點」利率？
選擇一，選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
選擇二，選擇「LPR+加點」利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行今年新推出的機制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是說，選擇「LPR+加點」利率，你以後的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。
更重要的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。於是關鍵的問題來了。
到底選哪個劃算呢？
聽聽專家怎麼說——
諸葛找房副總裁苑承建表示，對於用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。
「就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。」苑承建說。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華說，現在改為錨定LPR，而LPR從長期看有走低的趨勢，所以存量房貸利率也開啟了長期下調的通道，有利於降低住房負擔，還貸壓力有望減輕。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，此次調整主要是調整利率計算方式，即從「央行基準利率*(1+浮動比例)」調整為(LPR基礎利率+基點)。後續利率有下調的空間，按揭貸款者不必擔心類似月供增加的負擔，也不必提前還貸。
如何轉換？加點如何確定？
按照規定，定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。
舉個例子，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。
如果你選擇固定利率，那麼以後你的房貸利率會是5.39%。
如果你選擇「「LPR+加點」」利率，借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其實不變。
在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。如果2020年12月發布的5年期以上LPR下降了，那麼你的月供也會減少。
何時轉換？
按照要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
央行要求，自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
2020年月供不變，影響從2021年開始
按照要求，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
嚴躍進表示，2020年第一次調整的時候，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必擔心月供額的變動。
苑承建表示，轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。(完)

㈧ 公積金貸款需要准備什麼注意事項大全！

每個人參加工作後，單位都會購買五險一金，其中公積金可以用於貸款購房，如果有買房的打算，至少半年到一年前就要開始准備看房、准備資料。那麼公積金貸款需要准備什麼？今天我們來簡單介紹一下，希望能幫到大家。

1、公積金貸款條件
這里我們說的條件是指繳存時間，由於公積金貸款買房需要連續的繳存期限，所以公積金繳存時間真的很重要，大家要提前去了解一下相關的買房政策，每個城市略有不同，公積金連續繳存一定的時間，才能申請公積金貸款，不要期限不到就去申請，以免耽誤事情。
2、個人信用
購房對於個人徵信審查非常嚴格，建議大家提前查詢一次自己的信用，如果發現異常情況，要及時提出異議申請，修復後再去申請公積金貸款。如果有不良記錄，要還清欠款，至少半年內不要再申請新的貸款，把信用卡負債率降下去。
3、開發商要求
由於公積金貸款審批慢、下款慢，所以很多開發商不支持使用公積金貸款，這些要提前問清楚，果開發商以各種理由拒絕公積金貸款，就算你滿足住房公積金貸款的條件，那也無法買房的。
4、申請資料
公積金貸款一般需要這些申請資料：
1)申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件
2)購房協議書正本
3)房價30%或以上預付款收據原件及復印件
4)申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。

㈨ 本人想在鄭州買房子。打算用住房公積金貸款，但是需要提供一年以上的納稅證明和社保。我新密工作，

這個東西總體說來，要到售樓部去找置業顧問，他們手裡應該有這方面的渠道。下定之前一定要問清楚了，他們售樓部到底有沒有。其他的都太慢了，看你的問題估計你是等不了了。