❶ 房地產抵押貸款名詞解釋
房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行房地產抵押貸款的本金、利息和實現抵押物抵押權的費用及抵押合同約定的其他內容。房地產抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產，受押房地產的貸款銀行作為抵押權人有權在抵押期間對抵押物進行必要的監督和檢查。在貸款債務履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協議以抵押的房地產折價或拍賣、變賣該抵押物所得的價款償還貸款本金和利息；協議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權。
流程
在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的佔有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和債權人都不能隨意處理房屋或地產。房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現行評估價的70% 。貸款的期限主要有兩種：短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。
房產抵押貸款是用自己的房產向銀行去做貸款，用來裝修或者消費類的貸款。
與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特徵：
1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。
2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。
3．抵押物權屬關系復雜房地產抵押中抵押權是從屬於主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地產抵押物設立抵押權，並辦理登記，抵押權人保管房產的產權（所有權）證書和地產的使用權證書，但不轉移房地產的佔有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產的所有權。
4．借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產抵押合同，並應到房地產管理部門進行抵押登記，使其發生法律效力。還清貸款全部本息後，房地產抵押合同即告終止。
5．涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所產生的影響，以及意外災害、人為事故等。
❷ 房地產抵押貸款評估的風險及對策
風險：
以市場比較法為主的評估體系導致抵押物高估風險
指定估價機構的方式不利於保證估價的客觀性，公正性
銀行過於注重抵押物保障，忽視第一還款來源
銀行和評估機構間缺乏房地產抵押價值評估的有效銜接
對策：
採用科學、合理的評估方法，避免房地產抵押價值高估風險
實行推薦或招投標評估制度，保證評估的客觀性、公正性
關注第一還款來源，全面把握房地產抵押貸款評估的重點
提高貸款審查人員素質，有效監督評估質量
❸ 影響商業銀行個人住房貸款業務發展的因素有哪些
影響我國個人住房貸款業務發展的因素主要有以下幾方面：
1、業務范圍窄，品種單一。大多集中在購買個人商品房按揭和單位集資房、房改房按揭方面，對未簽約商品房、個人自建房、裝修房、「二手樓」轉讓等按揭沒有辦理或很少辦理,而此部分的市場份額和潛力很大,具有廣闊的發展前景。
2、貸款環節多,手續繁瑣。
3、傳統觀念的束縛。向銀行借款,就意味著負債。就我國人民的傳統生活方式和相應的觀念說,「無債一身輕」的自給自足的自然經濟觀念仍佔主導地位,根深蒂固,靠向銀行借款來維持和提高生活水平的做法難以接受,因此,許多人不願涉及個人住房貸款這種負債消費方式。
(1)商品房價居高不下,貸款額度相對過小,使居民個人無法實現通過獲取住房貸款而實現購買自有住房的願望。
(2)貸款償還期過短。雖然規定最長償還期限為30年，但在實際操作中,銀行要求居民償還的期限遠遠小於30年,一般在10年以內。貸款償還期越短,借款人的償債壓力就越大,這使得廣大民民對個人住房貸款「可望而不可及」。
(3)貸款償還方式單一,不能滿足不同經濟條件,不同償還意願的居民的需要,限制了住房貸款業務拓展。如:購房慾望很強的年輕居民,收入水平最低,但其未來收入呈遞增之勢,對他們來說採取遞增還方式比較合適;而對中年居民來說,則比較適宜採取遞減的償還方式。而目前採取的單一的等額償還方式就將很多潛在的借款人排斥在這一業務之外了。
此外,繁瑣的手續,高額的費用,也使得居民對住房貸款退避三舍。
4、從商業銀行的角度分析，影響影響我國個人住房貸款業務發展的因素 商業銀行不願向居民發放住房貸款的主要原因是因為此項業務風險大,而收益相對較小,
具體分析有以下幾個方面原因:
1）發放個人住房貸款要冒信用風險,而且風險較大。
2）抵押物的估價、處分難。 由於目前房地產市場極不成熟,銀行對樓市進行准確的預測相當困難,使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低於抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時
處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由於大部分地區的房地產交易市場還處於初建時期,房地產進行市場交易的為數極少。在現行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地、房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。同時由於抵押登記制度的不健全,使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒能登記,不能受到法律保護,這就影響到抵押貸款的有效性,直接威脅抵押貸款的安全。
3）貸款利率過低,使銀行缺乏積極發展住房貸款業務的動力。 現行個人住房貸款利率雖較以前有所提高,但仍低於各種中長期非住房貸款利率,也低於其他資產投資收益率,這雖然對借款人有利
,卻損害了貸款人的利益,所以銀行就不可能象發展其它資產業務那樣盡力發展住房貸款業務。
4）貸款結構錯位。 長期以來,我國房地產信貸業務中一直是重生產性住房信貸,輕消費性住房貸,造成貸款結構錯位,這不僅使個人住房消費貸款規模無法適應住房市場發展的要求,而且造成大量房屋空置難以及時銷售,使本來不足的資金被占壓,不能靈活周轉,進一步限制了房地產信貸業務發展,特別是個人住房貸款業務的發展。
希望有幫助！
❹ 如何規避房地產抵押評估的風險
前言房地產抵押估價作為一種提供意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的職業和行為,是一項集技術性、政策性、地域性、時效性等為一體的社會中介活動。房地產抵押估價風險則是指由於在抵押估價操作實踐中因為某些不確定因素的影響,使得估價結果與真實價值
房地產抵押貸款是目前企業融資的重要途徑,可能遇到的影響債務人投資項目收益的不確定性並且近年來有較大的發展,但抵押風險也愈來愈因素就越多,如貸款期限一年,則金融機構和估大,已成為當前開展抵押貸款業務的重要障礙。 價機構通過對企業過去和現在經營成果及獲利能即金融