幸福人壽住房反向抵押貸款

Ⅰ 如何識別真假「以房養老」專家支招避免錢房兩失

「以房養老」不等於「老年人住房反向抵押養老保險」！

「以房養老」作為一種新型金融服務產品，原本可以讓老人們的房子變成實實在在的「養老金」，但目前市場上不少打著「以房養老」旗號推出的產品卻真假難辨，最終使老年人「錢房兩失」。
近日，北京市海淀公安分局微博公告稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動的情況，北京市公安局海淀分局已對相關公司立案偵查，並於4月3日對88名犯罪嫌疑人刑事拘留。
據了解，在該案件中，相關公司打著「以房養老」的旗號，以高息誘惑，使多名老人陷入騙局，甚至有部分受害者正面臨房屋被拍賣的風險。
而真正的「以房養老」(即住房反向抵押養老保險)業務則是保險業支持養老服務業發展的重要舉措，也是保險業服務社會養老保險體系建設的創新方式。
但由於傳統觀念、法制環境等多種原因，保險業推進「以房養老」進展緩慢。與此同時，騙術手段卻花樣翻新，通過「以房養老」名義混淆概念，侵害消費者權益。業內專家提示，真正的住房反向抵押養老保險必須同時滿足「獲得銀保監會批復」、「機構持有金融牌照」兩大基本條件。
真正的「以房養老」長啥樣
實際上，「以房養老」定義非常寬泛，但「以房養老」並不等於「住房反向抵押養老保險」。
老年人住房反向抵押養老保險是一項創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
幸福人壽保險股份有限公司(下稱「幸福人壽」)反向抵押相關負責人對第一財經記者表示，正規住房反向抵押養老保險業務對老人的權益是有充分保障的。老人始終享有對房屋佔有、使用、租賃和房屋贖回處分權四項權利，而保險公司僅有抵押權。
「辦理該項業務後，因為抵押權的存在老年人只是不能賣房子。同時，在老人身故後，保險公司要在繼承人的配合下才能處置房產。這與『以房養老』騙局明顯不同。」該負責人稱。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生表示，保險公司推出的「以房養老」業務主要有三大特點。
一是與終身年金相結合，承擔長壽風險，依照合同約定按月向老年人支付養老年金直至身故；
二是可以滿足「居家養老」需求，老年人不需要搬離，可以繼續居住在自己的房子里直至身故。與出售房屋獲取養老金等「以房養老」方式相比，對老年人的生活環境、生活方式影響小；
三是老年人過世後，其房產處置所得在償還養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付，保險公司將承擔相應風險，不再向老年人的家屬追償。
哪類人可以參與
當然，「住房反向抵押養老保險」並不是養老的全部，只是為部分老人提供一種新的養老方式，是現有養老模式的一個補充。需要注意的是，並不是所有老年人都可以參與，只能滿足特定人群的部分養老需求。
據記者了解，「住房反向抵押養老保險」適用人群需要符合以下條件：一是，年齡60~85周歲；二是擁有房屋完全產權。
業內專家認為，該業務主要是為那些有房產但養老資金不足的老年人提供一種增加養老收入的新手段，使房產這一老年人主要的存量資產在不轉移使用權的前提下能夠轉化為養老資金，豐富老年人的養老選擇，增加老年人的養老資金來源，改善老年人的生活質量。
根據幸福人壽業務流程來看，首先，由於辦理過程會涉及諸多法律問題，因此由雙方(老年人、保險公司)共同聘任律師進行法律盡職調查；其次，抵押房屋價值確定由一級資質的評估公司確定，評估機構由老年人在備選庫中選擇；第三，簽訂合同後，老年人將房產進行抵押，保險公司只有抵押權，所有權、使用權仍然歸老年人所有；最後，所有協議文本、內外環節都需要進行公證，以保障業務流程規范，維護雙方合法權益。
騙子推進為何比正規軍快
事實上，「以房養老」模式以試點形式已推廣近5年，但市場反響卻異常冷淡，保險公司態度並不積極。截至目前，只有幸福人壽取得「以房養老」業務的實質進展。
從推廣情況來看，目前參與家庭主要為無子女家庭。這與人們的觀念以及對產品的接受程度、我國法制環境、文化傳統都息息相關。
截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養老保險業務在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133戶(194單)。平均投保年齡71歲，無子女家庭佔比近一半，失獨孤寡、空巢、低收入老人具有更強烈的投保意願。
朱俊生認為，影響業務發展的因素主要來自於五個方面：即觀念、法律與配套政策、風險管控、對公司的能力要求高、相當一部分老年人的房產無法上市交易等。
第一財經記者在采訪中了解到，由於有些環節的法律法規還存在空白或不足；業務環節涉及房地產管理、金融、財稅、司法等多個領域，這些都對保險公司開展此項業務提出了挑戰。
「房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證，涉及多個部門和外部機構，不同地區的流程和操作要求也不盡一致。」朱俊生認為，涉及環節較多，對保險公司的能力要求較高。
「住房反向抵押貸款」是一個新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規，還是業務流程、體系機制，都需要重新梳理建立。
幸福人壽人士就對第一財經記者表示，該項業務從老人簽訂投保意向書、房屋評估、法律盡調、房屋抵押、公證，到最終各項手續完結領到養老金，通常都要花上2~3個月時間，最長的一單歷時9個月。在雙方對房屋評估價值、每月能領取的養老金數額達成一致之後，雙方去房屋所屬各區局辦理不動產抵押登記，這是整個業務中最容易「卡殼」的環節。
業務辦理前期至關重要的第一步是確認「房屋性質」問題。我國房改後，房改房在補交土地出讓金後成為可以自由上市交易的商品房，但有的央產房(中央在京單位已購公有住房)由於單位為保密性單位等原因，只能在系統內部流轉。
前期至關重要的另一重要因素是「產權性質」。根據規定，只有老人擁有100%完全產權的房屋才可以做抵押。此外，補領結婚證、房產證增名等，也是這個環節的常見問題。
再者，傳統的銀行抵押貸款都是正向抵押，會約定一個具體的抵押期限和金額，但反向抵押領取終身的特質，抵押期限與金額均與投保人壽命息息相關，是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，相關政府部門的辦理流程、管理規定等都需要重新匹配與完善，否則無法支持相關業務辦理。
國外開展情況如何
??「以房養老」理念最早起源於荷蘭，真正意義上「以房養老」的推出則應是在20世紀80年代的美國，隨後英國、新加坡和日本等發達國家紛紛進行了？?「以房養老」的探索。但在國外，「以房養老」也屬於小眾市場。
第一財經記者了解到，在美國，住房反向抵押養老保險的主要參與機構為銀行，保險公司主要是提供保障。貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有並用於日常居住。美國聯邦住房管理局可提供給九成以上老人按揭貸款。
在保障方面，辦理貸款前，老人的知情權會得到充分保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓，且提供該類貸款的金融機構都經過美國聯邦住房管理局核准。同時，為了免除老人後顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。
此外，貸款的選擇兼具多樣性。放款方式包括按月、固定期限、一次性發放等。在房產處置時，房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人在1年內還清貸款本金和利息後將房屋贖回。
從發展情況來看，美國的「以房養老」業務在2008年、2009年達到最高峰，約有11萬老年人參與。但該業務的市場份額只佔傳統房貸市場的1%，即只有1%的美國人使用反向貸款「以房養老」。
我國發展是否可持續
在人口老齡化催生一系列養老問題的情況下，不少發達國家逐漸將目光轉向固化在房產上的資產財富，紛紛開展「以房養老」的探索。
為了應對日益嚴峻的老齡化問題，近年來，中國銀保監會積極參與多層次養老保障體系的建設。原保監會先後發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》、《關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點范圍的通知》，希望通過試點的方式，鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系。
朱俊生預計，六大因素的存在令我國「以房養老」業務仍有一定的發展空間。
一是，我國人口結構老齡化情況日益突出。二是，家庭結構正發生顯著變化，家庭規模縮小，「4-2-1」型家庭群體龐大，同時還產生了一些失獨家庭和「空巢」家庭群體，此外獨居比例和護理費用的上升，單人家庭、空巢家庭比例也在提升。
三是，居住模式的改變。「現代性使得父母與子女的居住距離遠離，傳統家庭功能減少。」朱俊生稱。
近日，《中國養老金精算報告2019~2050》測算結果顯示，養老金累計結余將在2035年耗盡，這意味著養老保障制度改革進程面臨艱巨挑戰。朱俊生認為，養老總量不足、結構失衡、需要多樣化的養老安排成為「以房養老」業務發展擴大的第四項因素。
五是，我國房產在家庭總資產中佔比較高。據悉，中國家庭的房產在總資產中佔比高達69%，美國僅為36%；六是，人口基數大、小比例的業務量將會很大。
目前，我國住房抵押貸款二級市場發展不足，降低了資產的流動性，影響了保險公司等金融主體參與住房反向抵押貸款的積極性。
朱俊生建議，未來，我國可以從金融、財稅、司法、住建等多個方面完善配套政策。同時，鼓勵產品創新，在產品服務層面，使產品多元化、差異化。例如，險企可與護理機構合作，或自建護理服務體系，提供房屋增值分享型新產品或「養老保險金+養老服務」。
(編輯：劉虹利)

Ⅱ 申請住房反向抵押貸款需要滿足什麼條件

申請住房反向抵押貸款需要滿足條件：你和你的共同申請人（配偶或者其他人）必須至少62歲，必須擁有產權住房，且該住房為你的第一居所。在申請住房反向抵押貸款之前，你的房子可以有以該房為抵押的貸款，也可以沒有貸款。如果你的房子有貸款，住房反向抵押貸款將首先替你償還現有的貸款。

Ⅲ 專家解釋「以房養老」試點該如何養老

“以房養老”如何養 專家：仍需突破多重障礙

投資風向標

隨著上周“以房養老”保險試點正式落地，一時間，“以房養老”究竟該怎麼養成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快，養老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

此前盡管各地已有不少試點，但相關業務開拓舉步維艱，傳統養老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養老”保險試點，監管層意欲何為?“保險版”以房養老又有哪些不同?作為“以房養老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

形勢

2053年每3人中就有1老人

6月23日，醞釀多時的《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》終於出台。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點期間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。

“以房養老”保險政策落地，再次引發全社會的關注。對於保監會此次出台新政，有保險機構人士分析稱，“以房養老”試點的提出，是基於當前國家養老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

事實上，當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與海康人壽共同發布的《2015中國居民退休准備指數調研報告》，截止底，中國65歲及以上人口已達到1.32億人，佔中國總人口的9.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年，老齡人口將達到峰值4.87億，占總人口35%，即意味著每3個中國人中，就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

對於推出試點的意義，業內人士認為，在養老市場中，金融機構的優勢在於解決養老資金來源與盤活養老存量資產，當前推出試點，也意味著金融保險參與養老和基本養老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣將是大勢所趨，不過，受當前商品房產權以及傳統觀念等因素約束，以及“以房養老”作為基本養老體系內的一種市場探索，“以房養老”保險短期內或難以迅速推廣。

與此同時，“住房反向抵押養老保險將住房抵押與終身養老年金結合起來，通過發揮保險機構產品和資金運用靈活性的優勢，嘗試一次解決養老資金從何而來和如何養老的問題，其政策意義要大於經濟收益。”上述人士認為。

那麼，什麼是“以房養老”呢?公眾一般談論的“以房養老”，其實官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。

即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人，可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素後，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世後，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

反向抵押貸款最早起源於荷蘭，而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國，除這兩個國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。

資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構，在日本還存在房地產企業以住房重建的形式參與。

問題

“以房養老”如何養?

其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區開展過“以房養老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據銀行人士介紹，對於銀行來說，該項業務的收益情況與一般按揭業務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不願償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養老”倒按揭業務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養老”倒按揭業務規定，養老人須年滿55歲，借款人為養老人本人或法定贍養人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執行，貸款每月實際支付養老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬於抵押人和共有人生活的唯一住所，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。”中信銀行業務人員此前在接受記者采訪時表示，而對於借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養人作為共同借款人，用於抵押的住房的共有人須同意將住房用於抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養老’業務。”

據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養老”業務。不過，截至目前該業務進展仍相對困難，成交業務十分有限。

此次保監會推出“住房反向抵押養老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養老”的隊伍。據保監會相關負責人介紹，和銀行推出的業務相比，由保險公司開展的以房養老業務有著兩大優勢。

“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活後顧無憂;另一方面，老年人過世後，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後，剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養老保險試點。保監會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意願來做這項業務的不會太多。

“因為這項業務關繫到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過，也正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養老社區探索，未來或可在二者的結合上做些文章。

專家

仍需突破多重障礙

金融機構為何參與積極性不高呢?事實上，國內“以房養老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統習慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能，不願意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產，“以房養老”觀念估計短期難以改變。

近日，記者走訪了位於廣州市越秀區的多個社區，受訪的多位老人普遍表示，“最近總在電視上看到‘以房養老’的新聞，也知道一些，但對於具體如何操作並不清楚”。

有不少老人認為，有房子的老人大多家庭經濟有保障，兒女貼補一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什麼也不會打房子的主意。”

對於今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現在有兩套房子，除了現在居住的，還有一套用來出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地產中介負責人告訴記者，從房地產價值變化角度看，“以房養老”在一二線城市的可操作性要大於三四線城市，但一線城市“租房養老”的性價比明顯更高。同時，“以房養老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險，而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養老”的規模。

另外，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策“盲點”。到期後房屋是直接歸銀行等金融機構，還是作為遺產分配給老人子女，這也是值得關注的話題。

還有專家指出，目前我國養老配套服務設施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優質養老服務，“以房養老”與養老相關產業發展滯後矛盾突出。

“目前國內對‘以房養老’模式還有一個認識和接受的過程，國家也需要出台相應措施支持金融機構開展‘以房養老’業務，如房屋處置方式、土地使用權期限等問題，以便於保險、銀行開展業務。”業內人士指出，目前來看，保險等金融機構開展養老按揭只是國家養老體系的補充，暫時還不具備作為主要養老方式的條件;而且參與“以房養老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩定的群體，從這個意義講，“以房養老”和養老社區都是進入門檻相對較高的養老模式。

需要注意的是，事實上“以房養老”也僅是一種自願選擇的養老方式，並不能替代國家基本養老保險體系。不過，鑒於中國國情復雜，經濟發展不平衡的國情，未來中國的養老體系應該是多層次、多元化的養老體系。從現階段來看，“以房養老”仍將處於探索階段，短期內來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養老產業市場。

Ⅳ 什麼是房屋反向抵押貸款

「住房反向抵押貸款」是指：擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估後，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後，相應的金融機構獲得房屋的產權，可進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。

反向抵押貸款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉換（Home Equity Conversion ,HEC）產品之一，是一種以住房為抵押的借貸，並以此為核心，拉動養老、保險、房地產等多項活動。其對象為有住房所有權的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自願償還所有款項。

反向抵押貸款與傳統抵押貸款比較

在某種意義上反向抵押貸款相當於傳統抵押貸款的一種「倒轉」，房主每月從貸款人那裡得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，並不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權的貸款，只能以住房資產來償還，如果住房資產不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。反向抵押貸款與傳統抵押貸款的根本區別在於後者必須出示收入證明，住房只是一種技術上的擔保，而對前者，並不需要收入證明，而又無追索權，故不需要償還超過住房資產部分的債務。

反向抵押貸款不需要收入及信用證明，從理論上看設計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經濟變化引起房地產價格的變化是非常的不穩定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩餘居住年數等的隨機性，反向抵押貸款的設計是相當復雜的。

Ⅳ 什麼叫以房養老

「以房養老」指「老年人住房反向抵押養老保險」，也被稱為「倒按揭」，老年人把自己的住房作為抵押擔保物，向銀行貸款作為自己養老的費用。

「住房反向抵押養老保險」與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養老不同，老人將自己的產權房屋抵押給保險公司，可以繼續住在房子里。

在世時，定期領取一定數額的養老金；去世後，房子歸保險公司處置。這給「名下有房產、手中無現金」的老年人的養老，提供了一種全新思路。

2014年，老年人住房反向抵押養老保險開始試點。2015年3月份，全國首款「以房養老保險」產品由幸福人壽推出。然而，截至2020年底，參保保險版以房養老的老人未超過200位，而參與試點、推出產品的保險公司，只有幸福人壽、中保人壽等。