不動產抵押貸款趨勢

⑴ 房產抵押貸款利率2022最新政策

一、房屋抵押銀行貸款利率

目前銀行執行的基準利率為：貸款一年以下(含一年)利率為4.35%;一年至五年(含五年)利率為4.75%;五年以上為4.90%。

住房抵押貸款首付比例：

1、首套房：首套商品住宅(產權70年)貸款首付款是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的20%(2成);商業性質房產(產品40年或50年)貸款首付款是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的50%(5成)。

2、二套房：二套房貸款首付比例是購買住房全部價款或評估價值(以低者為准)的40%，

3、購買第三套及以上套數的住房，銀行不接受辦理家庭第三套住房抵押貸款。

二、房屋抵押銀行貸款需要以下條件：

1、對抵押房屋的要求：

①房產權明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未抵押;

②房齡(房屋竣工日起)與貸款年限相加不能超過40年;

③所抵押房屋不在城市改造拆遷規劃內，有房產證和土地證。

2、對借款人的要求：

除有固定住所、有當地城鎮常住戶口(或有效證明)、完全民事行為能力之外，還要符合以下條件：

①有正當職業穩定的收入來源，有按期償還貸款本息的能力;

②無違法行為和不良信用記錄;

③能提供合法有效的房產作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證;

④銀行規定的其他條件。

三、房產抵押貸款流程：

1、借款人在銀行開立活期存款帳戶;

2、准備貸款要求的資料;

3、面簽銀行;

4、銀行報卷和審批;

5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同;

6、到建委做抵押登記;

7、建委出它項權利證;

8、視情況辦理保險、公證等手續;

9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中;

10、借款人按借款合同的規定還本付息。

《城市房地產抵押管理辦法》第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

房屋抵押貸款是目前很多人選擇的貸款方式，房屋抵押貸款的貸款人必須要有穩定的收入和良好的信用記錄，一般來說，房屋抵押貸款的利率是根據貸款時間的長短而不同的，五年以上的年限利率為百分之4.9%，年限在五年以下的利率相對較低。

⑵ 國家專業銀行時期

四大國有專業銀行名字怎麼來的

中國銀行最早的銀行，主要服務於我國的外匯結算方面
中國工商銀行原來是中國人民銀行的商業銀行部分剝離開來成立的，主要服務於國內結算的業務
中國農業銀行主要是服務於農村的經濟發展，原來的合作信用社等也隸屬於農業銀行
中國建設銀行當初是為了服務於大中型的基礎建設而成立的，現在貸款業務也還是他的強項

現在實力最雄厚的是工商銀行

國有專業銀行時期，工行多法人機構嗎

核桃般大小，

我國的專業銀行到底包括哪些銀行呢

這些內容明顯已經過時了，所以會出現這樣前後矛盾的內容。

所謂專業銀行，是指有特定經營范圍和提供專門性金融服務的銀行。歷史上，傳統的四大行，就是工農中建，都曾經是專業銀行，分別在工商業、農業、外匯、基礎設施建設四大領域行使著專業銀行的職能。但是現在，四大行的專業銀行身份都已經被剝離，成為完全意義上的股份制商業銀行。

類似的情況還有中國投資銀行和郵儲，以及國家開發銀行。

中國投資銀行是中華人民共和國向國外籌集建設資金辦理投資信貸的國家專業銀行。該行在1994年先是成為建行全資附屬的商業銀行，1998年又並入國家開發銀行。1999年，國家開發銀行與中國光明念大銀行達成協議。由中國光大銀行整體接收原中國投資銀行的資產、負債和所有者權益以及設在北京、深圳等29個地區的137家營業機構。所以，中國投資銀行如今已經不復存在了。

再說郵儲。1986年，中國大陸恢復了郵政儲蓄業務。當時並沒有一個獨立的法人機構叫郵政儲蓄銀行，而是由中國郵政在辦理郵政業務的同時兼理儲蓄業務。當時郵政儲蓄恢復辦理的初衷是利用郵政的網路體系，有效吸收存款，控制流通貨幣數量，以抑制通貨膨脹。當時郵儲吸納到的存款也不像一般商業銀行那樣用來發放貸款，然後吃存貸差，而是全額存到中國人民銀行的專有賬戶中。所以當時郵儲是作為專業銀行業務性質而存在的。但是現如今，郵儲業務已經轉型為獨立的郵政儲蓄銀行，後者是一家商業銀行，因此郵儲也不再帶有專業銀行的性質。

還有國家開發銀行。1994年，我國組建了三家政策性銀行，即國家開發銀行、中國進出口銀行、
中國農業發展銀行，均直屬國務院領導。國家開發銀行主要承擔國內開發型政策性金融業務，中國進出口銀行主要承擔大型機電設備進出口融資業務，中國農業發展銀行主要承擔農業政策性扶植業務。這三家屬於比較典型的專業銀行。

2008年12月，經國務院批准，國家開發銀行整體改製成國家開發銀行股份有限公司，由專業銀行轉變為商業銀行性質。因此，我國現有的專業銀行已經只剩下農業發展銀行和進出口銀行。

專業銀行是指什麼

專業銀行是指有特定經營范圍和提供專門性金融服務的銀行。專業銀行的出現是社會分工發展在金融領域的體現。隨著社會經濟的發展，要求銀行必需具有某一專業領域的知識和服務技能，從而推動了各式各樣專業銀行的產生。

在我國有三家專業政策性銀行，包括：

中國農業發展銀行。專營農業發展政策性金融業務。

中國進出口銀行。主要業務是提供各種出口信貸。

國家開發銀行。是專門為國家經濟開發提供投資性貸款的專業銀行。

進入銀行工作，大學需要學什麼專業 還需要什麼

1、經濟學專業：包括貿易學、貨幣學、財政學等

經濟學專業的畢業生可以進入銀行業工作，比如開發行、農發行等政策性銀行、四激早困大行、股份制銀行、城商行、農商行、村鎮銀行、外資行分支機構等，也可以進入中國人民銀行或銀監局等監管機構。

2、金融學專業：包括國際金融、貨幣銀行、保險、投資學等

該專業學生主要學習貨幣銀行學、投資學、國際金融、證券、投資、保睜睜險等方面的基本理論和基本知識，受到相關業務的基本訓練，具有金融領域實際工作的基本能力。

畢業後可以在商業銀行，包括四大行和股份制商行、城市商業銀行、外資銀行駐國內分支機構就業。

3、財會專業：包括財務會計、成本會計、審計學等

一般是到會計師事務所、金融機構、各類企事業單位、 *** 機關以及有關部門從事會計、財務、審計等實務，也可到高校、研究單位從事教學和科研工作。

4、管理學：包括工商管理、統計學、市場營銷等

適應國家和地方各級經濟管理部門、行業管理部門、大中型工商企業經營管理、涉外公司經營管理、金融、商貿企業等領域的工作。

5、計算機學：包括計算機技術科學、電子商務等

銀行都有自己的系統，計算機專業的畢業生可以進入銀行從事系統開發、維護等工作。

(5)國家專業銀行時期擴展閱讀

簡單介紹

考試科目為公共基礎、個人理財、公司信貸、個人貸款和風險管理，考生可自行選擇任意科目報考。按照《中國銀行業從業人員資格認證考試證書管理辦法》規定；

通過「公共基礎」考試並獲得證書是獲取專業證書的必要前提 2019年下半年中國銀行業從業人員資格認證考試定於10月26、27日舉行，本次考試採取個人網上報名方式,考試報名及相關信息發布均通過中國銀行業協會網站進行。

基本條件有以下：

1、具備良好的政治素質、優秀的思想品德、較好的儀表氣質，身體健康。

2、大學本科畢業的，年齡在24周歲（含，下同）以下；碩士研究生畢業的，年齡在27周歲以下；博士研究生畢業的，年齡在35周歲以下。

3、具有良好的英語能力，大學本科畢業生應通過國家大學英語四級考試（成績在425分及以上）；碩士研究生及以上畢業生應通過國家大學英語六級考試（成績在425分及以上）；英語專業畢業生應至少達到專業四級（含）以上水平；主修語種為其他外語的，應通過其他相應的外語水平考試。

4、海外院校留學歸國人員的學歷（學位）、年齡、外語水平等條件與全日制高等院校畢業生相同。

5、熟練使用計算機辦公系統軟體，具有較強的學習與溝通能力、文字綜合能力及良好的團隊協作精神，能承受一定的工作壓力。

什麼是專業銀行我國有哪些銀行算是專業銀行

現在我國專業銀行共有三家：國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行。
以上又稱為政策性銀行，即以貫徹國家產業政策、區域發展政策為目的的，不以盈利為目標的銀行。三大政策性銀行職能如下：
國家開發銀行。主要靠向金融機構發行制約經濟發展的「瓶頸」項目，直接增強綜合國力的支柱產業的重大項目，高新技術在經濟領域應用的重大項目，跨地區的重大政策性項目等。

中國進出口銀行。以發行政策金融債券為主，在國際金融市場籌措資金為機電產品和成套設備等資本性貨物出口提供出口信貸；辦理與機電產品出口有關的各種貸款以及出口信貸保險和擔保業務。

中國農業發展銀行。以中國人民銀行的再貸款為主，同時發行少量的政策性金融債券;辦理糧食、棉花、油料等主要農副產品的國家專項儲備和收購貸款；為扶扶貧貸款和農業綜合開發貸款以及小型農、林、牧、水基本建設和技術改造貸款。

什麼是國家專業銀行

通俗的國內的銀行分類如下：
(一）中國人民銀行是我國的中央銀行，實際上是行政管理機關，基本上可以認為它不對個人和企業辦理銀行業務。
（二）政策性銀行。包括農業發展銀行、進出口銀行、國家開發銀行，只辦理政策性的銀行業務。（國有）
（三）商業銀行。具體又分為國有商業銀行（工農中建）（國有）
全國性的股份制銀行（有十五六家，如交通、中信、光大、華夏、招商、興業、民生等等，最近設的是浙商和恆豐）、城市商業銀行（如上海銀行，某某市商業銀行等）、農村商業銀行、農村合作銀行。
（四）信用社，有城市信用社和農村信用社。
（五）郵政儲蓄（只辦理儲蓄業務）。
（六）非銀行金融機構，如金融資產管理公司，信託投資公司，財務公司，金融租賃公司等。
除中國人民銀行外，統稱銀行業金融機構。銀行業金融機構由中國銀監會實施專業化的監督管理。
所謂的投資銀行，目前實際上是指基金管理公司，由中國證監會實施專業化的監督管理。

西方國家的專業銀行主要有那些

西方國家的專業銀行種類非常多，名稱也各異，其中主要的專業銀行有：

開發銀行
開發銀行(Development bank)是專門為經濟開發提供投資性貸款的專業銀行。開發銀行是一種重要的專業銀行，可分為國際性、區域性和本國性三種。國際性開發銀行由若干國家共同設立，其中最著名的是國際復興開發銀行，簡稱世界銀行。區域性開發銀行主要由所在地區的成員國共同出資設立，如泛美開發銀行和亞洲開發銀行。本國性開發銀行由國家在國內設立，為國內經濟的開發和發展服務，其資金來源主要是在國內發行的債券。

投資銀行
投資銀行(Investment Bank)是專門經營長期投資業務的銀行。投資銀行雖稱為「銀行」，但並不能辦理商業銀行的傳統業務，也不同於信託公司或投資公司。投資銀行的稱法流行於美國和一些歐洲大陸國家，此外它還有許多名稱，如英國稱為商人銀行、法國稱為實業銀行、日本稱為證券公司。
投資銀行的資金來源主要靠發行自己的股票和債券。投資銀行不得吸收存款，在一些國家雖准許投資銀行吸收存款，但也主要是吸收定期存款。此外投資銀行也可從其它金融機構或其它融資渠道獲取借款，但這並不構成其主要的資金來源。投資銀行主要是作為證券發行公司和證券投資者的中介，其具體的業務主要有：
①承銷證券的發行；
②經紀業務即以經紀人身份代理客戶進行證券交易；
③自營業務，即以自有資金進行證券交易；
④收費的銀行業務 (fee banking), 即從事並購顧問、證券經濟研究和其它形式的金融咨詢活動。
此外，有些投資銀行也兼營中長期貸款、黃金、外匯買賣及租賃業務等。

農業銀行
農業銀行是指專門經營農業信貸的專業銀行。由於農業受自然條件影響大；農戶分散，對資金需求數額小，期限長，利息負擔能力有限；抵押品集中管理困難，大多數貸款者只憑個人信譽，故農業信貸風險大、期限長、收益低。一般商業銀行和其它金融機構不願經營農業信貸。為此，西方許多國家專門設立以支持和促進農業發展為主要職責的農業銀行，以滿足政策性融資需要。
農業銀行的資金來源主要有 *** 撥款、吸收存款、發行各種股票和債券。農業銀行的貸款業務范圍很廣，幾乎包括農業生產過程中的一切資金需要。由於農業貸款風險大、期限長、收益低，大多數西方國家對農業銀行貸款給予貼息或稅收優待。農業銀行在不同國家有不同的名稱，如美國的聯邦土地銀行、法國的農業信貸銀行、德國的農業抵押銀行、日本的農林漁業金融公庫等。

進出口銀行
進出口銀行是專門經營對外貿易信用的專門銀行，一般為 *** 的金融機構，如日本的輸出入銀行、美國的進出口銀行等。有些國家的進出口銀行屬半官方性質，如法國的對外貿易銀行。由於進出口銀行在經營原則、貸款利率等方面都帶有濃厚的官方色彩，因而本質上是一種政策性銀行。
進出口銀行的主要業務是提供各種出口信貸。出口信貸通常有兩種方式：一種是賣方信貸，即出口商所在地銀行對出口商提供的信貸；另一種是買方信貸，即出口商所在地銀行給國外進口商或進口商銀行提供貸款，以購買本國設備。一個國家國際貿易的發展，常常是與進出口銀行的支持是分不開的。

儲蓄銀行 (saving bank)
儲蓄銀行是指專門辦理居民儲蓄，並以儲蓄存款為主要資金來源的專業銀行。儲蓄銀行的名稱很多，如互助儲蓄銀行、儲蓄放款協會、國民儲蓄銀行、信託儲蓄銀行、信貸協會等。
儲蓄存款的金額雖比較零星分散，但存款期限比較長，流動性較小。由於儲蓄存款余額較為穩定，因此主要用於長期信貸和長期投資，如發放抵押貸款，投資 *** 債券、公司債券、及股票等。有些國家明文規定儲蓄銀行須投資於 *** 債券的比例。在過去，儲蓄銀行的業務活動受到諸多限制，如不能經營支票存款、不能經營一般工商貸款。但隨著金融管制的放鬆，儲蓄銀行的業務不斷擴大。如1982年美國的加恩·聖吉曼法案就擴充了儲蓄貸款協會 (S&L) 可投資的資產類型。

抵押銀行 (Mortgage bank)
抵押銀行是「不動產抵押銀行」的簡稱，是指專門從事以土地、房屋和其它不動產為抵押辦理長期貸款業務的銀行。不動產銀行有不同的名稱，如法國的房地產信貸銀行、美國的聯邦住房放貸銀行、德國的私人抵押銀行和公營抵押銀行。抵押銀行有公營、私營和公私合營三種形式。抵押銀行的資金來源，主要是發行不動產抵押證券募集。其長期貸款業務可分為兩類：
一類是以土地為抵押品的長期貸款，貸款的對象主要是土地所有者或農場主；
另一類是以城市不動產為抵押品的貸款，貸款的對象主要是房屋所有者或經營建築的資本家。
由於不動產抵押品常因處理時不易出售，易造成資金占壓，因而專門的抵押銀行不多。因此，商業銀行正大量涉足不動產抵押貸款業務，而不少抵押銀行也開始經營一般信貸業務。這種混業經營呈加強趨勢。

中國建設銀行的主要業務有哪些

主營業務：
主營：人民幣存款貸款結算業務，人民幣儲蓄業務，兼營：經中國人民銀行批準的代理業務（涉及許可經營的項目憑許可證經營）。經營方式：金融業務。

所屬行業中外銀行
公司簡介
中國建設銀行成立於1954年10月1日（當時行名為中國人民建設銀行，1996年3月26日更名為中國建設銀行）。
建設銀行自成立至今，經歷了三個階段：

第一階段，為經辦國家財政撥款時期。1954年10月，建設銀行經中央人民 *** 政務院決定成立後，其任務是經辦國家基本建設投資的撥款，管理和監督使用國家預算內基本建設資金和部門、單位的自籌基本建設資金。幾十年來，建設銀行為提高投資效益、加快國家經濟建設和發展作出了卓越貢獻。

第二階段，為國家專業銀行時期。從20世紀80年代中期起，為適應經濟金融體制改革和經濟發展的要求，建設銀行先後開辦了現金出納、居民儲蓄、固定資產貸款、工商企業流動資金貸款、國際金融、住房貸款和各種委託代理業務。通過開辦各種面向社會大眾的商業銀行業務，豐富了銀行職能，為向現代商業銀行轉軌打下了堅實的基礎。

第三階段，為國有商業銀行時期。1994年，按照國家投融資體制改革的要求，建設銀行將財政職能和政策性基本建設貸款業務分別移交給財政部和國家開發銀行，從功能轉換上邁出了向現代商業銀行轉軌的重要一步。

經過近50年的改革與發展，建設銀行已經具備了參與國內外市場競爭的實力。到2004年6月末，資產總規模為37228億元，負債總規模為35223億元。資本充足率達到8.17%。按照境內外全口徑統計，全行不良貸款余額657.1億元，不良貸款率為3.08%
，達到了銀監會要求的3－5%的標准。境內外營業性分支機構15401個，其中有6個海外分行，2個駐海外代表處。全行正式員工26.3萬人。同時，全資擁有建新銀行，並持有中國國際金融有限公司43.35%的股權，持有中德住房儲蓄銀行75.1%的股權。

2004年
9月15日，中央匯金投資有限責任公司、中國建銀投資有限責任公司、國家電網公司、上海寶鋼集團公司和中國長江電力股份有限公司在京召開會議，決議共同發起設立中國建設銀行股份有限公司。中國建設銀行將由國有獨資商業銀行改制為國家控股的股份制商業銀行。

中國建設銀行改制為國家控股的股份制商業銀行後，名稱為中國建設銀行股份有限公司，簡稱中國建設銀行。中國建設銀行股份有限公司承繼原中國建設銀行商業銀行業務及相關資產、負債和權益。

中國建設銀行股份有限公司設立後，將引入戰略投資者，進一步實現股權多元化，完善公司治理結構。同時，將繼續全面推進各項管理改革，促進績效進步，努力把中國建設銀行股份有限公司辦成一家資本充足、內控嚴密、運營安全、服務和效益良好的現代化股份制商業銀行。從此中國建設銀行在發展歷程中開始了新的征程。
服務領域本行主要經營領域包括公司銀行業務、個人銀行業務和資金業務，多種產品和服務（如基本建設貸款、住房按揭貸款和銀行卡業務等）在中國銀行業居於市場領先地位。
聯系地址中國北京金融街25號中國建設銀行董事會辦公室
聯系電話(852) 2532-9637 (香港)(8610)6621-5533 (北京)
傳真(852) 2523-8185 (香港)(8610)6621-8888 (北京)
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西方國家的專業銀行主要有那些

1．中央銀行 中央銀行是在西方國家銀行業發展過程中，從商業銀行中獨立出來的一種銀行。 西方國家中央銀行有四種制度形式，分別是單一中央銀行制、二元中央銀行制、跨國中央銀行制和准中央銀行制。 2．商業銀行 商業銀行也稱為存款貨幣銀行。 3．各類專業銀行 專業銀行是指專門經營指定范圍業務和提供專門性金融服務的銀行。專業銀行的種類主要包括以下幾種： (1)開發銀行。 (2)進出口銀行。 (3)儲蓄銀行。 (4)農業銀行。 (5)住房信貸銀行。4．非銀行金融機構

⑶ 房地產企業的48種融資方式解讀

房地產企業的48種融資方式解讀

房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。那麼如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?

第一計：應收賬款融資

1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

2 應收賬款證券化(信託)

第二計：應付帳款融資

1、遠期承兌匯票

2、質量保證託管

3、應收賬款證券償付

重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產1%的項目，不會投資

第三計：資產典當融資

1、急事告貸，典當最快

2、受理動產，庫存，設備等市場上有價值的典當物

3、可分批贖回

第四計：企業債券融資

1、債權人不幹涉經營

2、利息在稅前支付

第五計：存貨質押融資

1、一定時間內價值相對穩定

2、存放第三方倉庫。

第六計：租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)

1、有利於提高產能，行業競爭力

2、逐年分攤成本，實現避稅

3、買斷前幾所有權

第七計：不動產抵押融資

1、不接受小產權

2、可評估後加貸

(小產權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

第八計：有價證券抵押貸款

1、可保留國債股票的預期收益

2、可分批贖回

3、一般為不記名債券

第九計：經營性貸款

1、已有的經營記錄為基礎

2、用於公司的主營業務

第十計：裝修貸款

1、有抵押物無還款來源

2、額度范圍和比例空間較大

第十一計：專利融資

1、有有效期限制

2、有成功的市場，有規模

深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。

第十二計：預期收益融資

1、能有效提前使用預期回報

2、一般需要用到擔保工具

第十三計：內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資

案例：萬樂電器1億

案例：產權轉股權融資節稅800萬

第十四計：個人信用貸款

1.個人信用最大化

2.現金流最大化

第十五計：企業信用融資

1、企業信用最大化，

2、企業現金流最大化

第十六計：商業信用融資

1、有形的商業融資

2、無形的商業融資

第十七計：民間借款融資

1、充分運用非正規軟財務信息

2、手續便捷，方式靈活

3、特殊的風險控制和催收方式

第十八計：應收貨款預期融資

1、預期是可以預見的

2、預期是增大的趨勢

第十九計：補償貿易融資

1、供應和需求是同一個系統的

2、需要明顯大於供者

第二十計：BOT項目融資

1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)

2、A建設-A經營-移交B(民間)

第二十一計：項目包裝融資

1、價值無法體現或者是變現

2、可預見的升值空間

第二十二計：資產流動性融資

1、有價值無將來

2、新項目回報預期高

第二十三計：留存盈餘融資(內部融資)

1、主動，可控，底利息成本，

2、有穩定團隊的作用

第二十四計：產權交易融資

1、以資產交易融資

2、能優化股權結構，優化資產配置，提高資源使用率

3、含國有資產的企業使用多

第二十五計：買殼上市融資

1、曲線上市融資

2、綜合成本小，市盈率也較低

第二十六計：商品購銷融資

1、預收貨款融資

案例：順馳快速制勝之道

第二十七計：經營融資

1、會員卡融資

2、促銷融資

第二十八計：股權轉讓融資

1、戰略性合作夥伴融資

2、優先股，債轉股

第二十九計：增資擴股融資

1、股本增加，股權比例發生變化

2、規模擴大，原股東投資額不變

第三十計：杠桿收購融資

1、以小搏大的.工具

2、集資、收購、拆賣、重組、上市

第三十一計：私募股權融資

1、成長性，競爭性，優秀團隊

2、良好的退出渠道和回報預期

第三十二計：私募債權融資

1、穩定的現金流

2、良好的信用系統

第三十三計：上市融資

1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞台灣

2、主板，中小板，創業板

第三十四計：資產信託融資

1、有較高的成本17%左右

2、有效規模的要求

第三十五計：股權質押融資

1、公司價值可有效評估

2、股權結構清晰

第三十六計：引進風險投資

1、風險投資的價值不僅僅是錢

2、以上市退出為目的

第三十七計：股權置換融資

1、股權清晰可評估

2、以戰略性置換為重點

第三十八計：保險融資

1、是最後一道保護屏障

2、不可不買，不可多買

第三十九計：衍生工具融資

1、適用於大型企業

2、有很高的金融風險

第四十計：民間融資(個人借貸和委託貸款)

1、個人借貸融資

2、企業拆借融資

案例：粵東自來水廠項目

第四十一計：不動產、動產抵押貸款

1、房地產抵押貸款

2、土地使用權抵押貸款

3、設備抵押融資

4、動產質押融資

5、浮動抵押(產品、半成品等)

第四十二計：票據貼現貸款

1、商業票據貼現貸款

2、買方或協議付息票據貼現貸款

案例：思路決定出路

案例：猛龍過江震京津

案例：產權式公寓模式

第四十三計：融資租賃

1、簡單融資租賃

案例：廣華計程車項目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：歐洲迪斯尼樂園項目

第四十四計：投資銀行融資

1、投資銀行

案例：蒙牛騰飛

2、風險投資公司

3、科技風險投資基金

資料：風險評估指標

4、房地產產業投資基金

5、證券投資基金

第四十五計：資產證券化融資

1、(房地產)資產證券化

2、抵押貸款證券化

案例：奧運3000億融資

3、可轉換債券

第四十六計：場外交易市場

1、中小企業私募。需要企業達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%

2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

3、國內三板市場。融資渠道多，影響大。

第四十七計：眾籌模式

通過互聯網集資，應操作規范，避免非法集資紅線，適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。

第四十八計：保理

保理業務是指企業將現在或未來的基於企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。

地產融資趨緊 房企探路新融資方式

進入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發商利潤表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代的當口，開發商自身資質及融資能力在競爭中顯得更加重要。

第一財經記者梳理發現，去年下半年開始，央行、銀監會、證監會均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環境反轉。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

去杠桿“殺器”重重

房地產融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來，各地房地產調控政策密如雨下，與之同時資金面也在收緊。一方面，整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監管越來越嚴格。去年10月初，上海率先公開發文嚴查土地款融資，銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地的現象受控。

10月底，上交所向各公司債券承銷機構發函，明確規定房企發行公司債券募集的資金不得用於買地。接著，11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局發文，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查，檢查內容包括是否嚴格審查房地產開發企業各項資質、銀行資金是否違規用於購地等。12月中央經濟工作會議更明確定調“房子是用來住的，不是用來炒的”。

進入2017年，一些資金進入房地產的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業協會發布“4號文”，重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日，證監會也宣布修訂再融資規則，引導資金從虛回實。

受監管約束，諸如土地款融資之類的銀行業務被忌憚。一國有銀行華東區域對公業務人士日前告訴第一財經記者：“去年四季度上海加強監管後，土地款融資業務我們行就不做了，現在我們在甄選一些資質好的企業客戶做開發貸業務。”

其次，發債方面也傳來收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是所有房地產(發債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業務的工作人員上周對本報記者透露，目前房地產企業發債難度加大，對房地產和城投兩類企業發債的管控都呈收緊趨勢。

另外，受“4號文”影響，有私募機構心態出現變化。“4號文”下發次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報記者，年初有幾家開發商跟她熟悉的機構談融資，春節前談好了產品結構，受到“4號文”影響，該機構隨即決定對此前的結構進行調整。

今年房地產“水龍頭”的緊張，也從地產研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財經的數據顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的數據則稱顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。同時資金價格也出現明顯上行趨勢。

關於未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖預計，未來抑制房地產泡沫、控制房貸仍是政策重點，重點城市房地產調控還將繼續。

探路並購和綠色債

“其實近年來市面上金融創新產品確實挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發展不錯，跟金融市場多渠道的融資有很大關系。”某上市房企焦姓財務總監日前告訴第一財經記者，房地產是一個資金密集型行業，前兩年房地產杠桿率比較高，但2016年10月份以來，針對房地產的融資監管加強，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做並購重組，“用其他的融資方式來破解融資收緊的問題”。

同樣提及加強並購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團董事長黃其森對第一財經等媒體坦言，過去很多資金流入房地產，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定，用來服務大眾，服務實體。他說，房地產資金來源主要是兩個，一個是金融機構融資，一個是銷售回款，如果這兩頭收緊，肯定會對市場有影響，不排除有些地方樓市出現波動。在黃其森看來，今年資金緊於去年，地產業並購機會也將增多。

一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發行境內公司債。據同策咨詢研究部總監張宏偉的觀察，目前房企國內發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動的綠色債券市場走入了房企的企業視野，成為房企追逐的對象。

綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權債務憑證，是為綠色項目融資的一個重要渠道。

從發行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優勢較為明顯。但從目前的結構來看，綠債沒能成為房企戰場。

中誠信國際信用評級有限責任公司研究院近日提供給第一財經的一份《綠色債券年度報告》稱，2016年，在監管政策及市場需求的雙重驅動下，綠色債券發行規模去年保持快速增長。去年全年境內貼標綠色債券與貼標綠色資產支持證券共計發行 53隻，發行規模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報記者，盡管不少地產公司前來咨詢如何發綠債，但從境內綠色債券市場啟動到今年2月中旬，境內發行的綠債中沒有一家發行人是房地產公司。

原因與綠債門檻有關。劉心荷舉例說，在綠色債務融資工具與綠色公司債依據的《綠色債券支持項目目錄》中，明確要求新建綠色建築達到《綠色工業建築評價標准》或《綠色建築評價標准》二星級及以上，標准要求較為嚴格。

直到2月17日，房企境內綠債的消息才傳向市場。香港上市的國內房企龍湖地產(00960.HK)發布公告稱，該公司間接附屬重慶龍湖企業拓展有限公司，已於2016年10月接獲發行規模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券採用分期發行方式，發行人於2017年2月16日發行第一期綠色債券，規模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發行。

龍湖地產首席執行官邵明曉日前對本報記者表示，龍湖發債時一般會提前考慮還款節奏，並控制融資成本於較低水平，管控資產負債表，保持財務穩健安全，提升公司抗風險能力。

穆迪則在早前提供給第一財經的《中國房地產業2017年展望》報告中分析，今年全年，中國開發商到期的境內外債券金額相對較小,債券和貸款市場仍向受評開發商開放。但2017年房地產行業整合將會繼續進行,這一趨勢將對財務健康的大型開發商有利。

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⑷ 名詞解釋：不動產抵押銀行，及其業務

抵押銀行是「不動產抵押銀行（fixed asset mortgage bank）」的簡稱，是指專門從事以土地、房屋和其它不動產為抵押辦理長期貸款業務的銀行。抵押銀行是迅速發展的抵押貸款市場的組成部分，它有公營、私營和公私合營三種形式。
抵押銀行的資金來源：主要是發行不動產抵押證券募集，也可通過短期票據貼現和發行債券來籌集資金。
抵押銀行不接受存款，不經營結算業務，它們是專業化的抵押貸款中介機構。抵押銀行不是真正意義上的貸款人，但的確可以通過它獲得住宅抵押貸款。
其資金運用有兩類：
一類是以土地為抵押品的長期貸款，貸款的對象主要是土地所有者或農場主。
另一類是以城市不動產為抵押品的貸款，貸款的對象主要是房屋所有者或經營建築的資本家。
由於不動產抵押品常因處理時不易出售，易造成資金占壓，因而專門的抵押銀行不多。因此，商業銀行正大量涉足不動產抵押貸款業務，而不少抵押銀行也開始經營一般信貸業務。這種混業經營呈加強趨勢。

⑸ 100萬的房子銀行抵押可以貸款多少

抵押貸款為 100 萬的房子最多可以借入 70 萬。因為房地產抵押貸款的最高貸款額通常是房屋評估價值的70%，所以100萬元的房屋最高貸款額是70元。同時，銀行將根據貸款人的信用記錄、貸款人是否具有償還貸款本息的經濟能力、房產證和身份證件等情況，對貸款進行審批。
2021年房產抵押貸款利息多少錢
每個銀行和每個地區的抵押貸款利率是不同的。例如，2021年央行抵押貸款利率如下：
房屋按揭貸款分為短期貸款利率和中長期貸款利率。
1、短期貸款：6個月（含）貸款利率4.35%；六個月至一年（含）的貸款利率為 4.35%。
2、中長期貸款：1-3年（含3年）利率4.75%；三至五年貸款利率為4.75%；五年期貸款的利率為 4.9%。
各銀行實際房屋按揭貸款會有浮動，具體利率請咨詢各銀行客服。
房地產按揭貸款一般利率
銀行的貸款價值比是您房屋市場價值的 70%。比如你房子的市值是1000萬，你可以在銀行借到700萬。如果額度不夠，建議找靠譜的貸款中介，可以做到房子1:1的市值，即可貸額度1000萬。今年銀行目前的利率政策屬於低息趨勢，這個時候做按揭是很劃算的，貸款100萬月息才3000元，還款方式可以先選擇利息本金後，也就是你每個月從銀行借下來100萬只需要歸還3000元，36個月後就可以歸還本金
拓展資料：
住宅按揭
住房抵押貸款是銀行為保證貸款安全，通過一定的合同合同合法取得借款人財產的留置權和質押權，向借款人提供的一種貸款。這種貸款實際上是債務人（抵押人）在法律上將財產所有權轉讓給債權人（抵押人）以獲得貸款。在此期間，債務人未能按期償還貸款本息的，債權人有權處分抵押財產，並優先受償。這種貸款可以降低債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供最有效的保證。住房信貸採用抵押貸款是基於銀行經營資金的安全性、流動性和盈利能力。由於本次房貸的借款人多為居民個人，銀行無法清楚地了解借款人的資金實力和資信情況，從而增加了銀行貸款的風險，而按揭貸款只是為債權人收回貸款提供了有效保障。在貸款風險較高的情況下。因此，在居民個人住房貸款中，銀行多採用按揭貸款。

⑹ 招行商品房抵押貸款

法律主觀：

一、商品房抵押貸款條件
1、貸款到期的時候，貸款人的年齡不能夠大於65周歲。笑乎譽
2、確保職業穩定符合法規，收入比較穩定，確保自己有能力償還本金和利息。
3、願意且可拿出認可的房屋抵押，確保共有人同意借款和擔保，還願意負擔有關的法律責任。
4、抵押的房屋產權無糾紛，並且符合我國上市買賣的標准。
5、確保抵頃吵押房屋不在政府的拆遷計劃內。
6、抵押的人和其他的物品，可以是本人的，也可以是其他人的。
7、信用良好，無不良記錄。
二、房產抵押登記手續需要哪些材料
房產抵押登記手續需要的材料很多，根據我國擔保法的規定，房地產抵押須在簽訂抵押合同的30日內在房地產所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續，抵押登記手續是一個不可缺少的法定程序，也是不動產抵押活動中的一個不可缺少的法律文件。辦理房地產抵押登記時，抵押雙方應帶齊以下有關法律文件：
1、營業執照復印件;
2、抵押當事人的身份證明或法人代表證明書;
3、如代理人辦理，應有法人代表或當事人的授權委託書;
4、借款合同(主合同);
5、抵押合同;
6、抵押物的產權證明(包括《國有土地使用權證》、《房屋所有權證書》);
7、如果抵押物屬於合資企業或股份碰段公司擁有，應有董事會同意抵押的決議書;
8、如果是重復抵押，應提供前抵押權人同意再次抵押的書面文件;
9、如果是共有房產的抵押，應提供所有共有人同意的書面文件;
10、抵押人應有聲明其所提供的抵押物沒有任何法律瑕疵的書面文件;
11、其他與抵押有關的法律文件。
三、房產劃撥土地能抵押嗎
《民法典》第395條規定「債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押……(二)建設用地使用權」，沒有區分取得土地使用權的方式。但實踐中以劃撥土地使用權進行抵押的方式並不少見，現行的行政法規與部門規章主要是在如何抵押的問題上有諸多的分歧。
一種司法規則認為，劃撥土地使用權，必須經土地管理部門批准，並先辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金，將劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權後，才能與附屬建築物一並抵押。現行有效的國土資源局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第5條與國務院的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條都採取了這種做法。
另一種司法規則認為，如《城市房地產管理法》第51條，沒有否定劃撥土地使用權可用於抵押，而是要求設定抵押的房地產，其土地使用權是劃撥取得的，在實現抵押權時，必須先繳納相當於應繳納的土地出讓金的款項，抵押權人才能就剩下的價款優先受償。
本質上，兩種做法都是將劃撥土地使用權轉為出讓土地使用權，也符合使用權主體不享有劃撥土地使用權的交換價值的法理。二者的區別僅在於，是在設定抵押權之時就轉變土地使用權形式，還是在實現抵押權時補正瑕疵並補繳土地使用權出讓金，從法律位階和現行的司法實務來看，《城市房地產管理法》的事後補繳出讓金更符合當前的做法。

法律客觀：

提出貸款申請凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，並提供規定的文件，經貸款負責人認定後方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企業，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。貸前審查金融機構收到借款人的申請及相關文件後，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：1.對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，並領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。中國有些地區規定，房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在中國設立辦事機構的外國銀行。2.對抵押物的審查對於抵押房地產的選擇和審定，主要著眼於易於保值。易於變現。易於保管以及易於估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用於貸款抵押。3.對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定;二是對貸款項目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標：(1)營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為：預計項目年度營業凈收益/年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險越大。(2)營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為：營業費用/項目實際總收入該指標越大，反映項目創造單位收益所需的投入越大，貸款人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。(3)保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：(營業費用十貸款本息)/潛在總收入。貸款人一般規定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高於這一水平，則項目得不到保本的現金流。(4)貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決於各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。對抵押房地產的估價房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，並在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為：房價=房屋重置價乘於房屋成色，其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以採用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然後減去折舊。土地估計則較為復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現值後，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50%-60%，後隨經濟發展，這一比率提高到80%左右。「二戰」後，美國房地產抵押貸款由於二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。中國由於剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優惠，而後者則應從嚴掌握。合同的簽訂和登記對貸款審查合格之後，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批准文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續。抵押房地產的保險中國有些地方性法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理「建修房綜合保險」，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少於購、建住房的價值;以優惠價購房的住房作抵押的，應按優惠價房的現值進行保險;舊房翻新後作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。抵押物的占管和處分1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，並隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未徵得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。2.抵押物的處分抵押物的處分，是房地產抵押權實現的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物：抵押人未依約履行債務的，即合同期滿後未還清貸款本息的;抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的;抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的;抵押人被宣告解散或破產的。抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：公開拍賣申請當地房地產市場公開拍賣;委託房地產交易市場出售;經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論採取何種方式，均應按照當地有關規章辦理。抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費用;扣除抵押物應交稅費;償還債權本金償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金;所剩餘部分退還抵押人。按照《企業破產法》規定，抵押物不屬於破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩餘部分屬於破產財產;抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。

⑺ 如何計算房地產抵押貸款的靜態抵押率和動態抵押率

其計算公式為：抵押率=貸款本息之和÷抵押物估價×100%。

國內外銀行抵押貸款的抵押率一般為70%左右，即住房按揭貸款中的七成按揭。確定抵押率的高低主要取決於借款人的資信程度、抵押物的品種、抵押物估價的准確程度、貸款期限等因素。依據前述的抵押權設定范圍規定的抵押物。

其抵押率的高低順序一般是：有價證券(不含股票)、流動資產、房地產、其他固定資產和無形資產。其中國庫券的抵押率最高，達90%左右。

(7)不動產抵押貸款趨勢擴展閱讀：

與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特徵：

1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定。

整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。

2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。

⑻ 評估住宅房地產能不能用收益法

在房地產估價論壇上看到這么一個討論題目。
由於前期房地產市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區住房價格漲了2倍，而租金並未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據收益法公式計算，收益價格將明顯低於市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，採用市場比較法即可，不能採用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法准確求得，前提，獲得准確的參數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了神襲碼各高手的觀點：
目前採用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數值存在問題或者求解值的內涵並不一致導致。如果採用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
如果資本化率採用的是投資收益率概念，採用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高於購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將價格與價值在估價規范中沒有規范詞語的使用，造成諸多估價人員混餚這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
所以：
1.只要參數選取得當，採用收益法能准確求得住宅房地產的價格及價值；
2.如果是價格評估，資本化率採用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該採用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.採用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便於大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數到底怎麼來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，乾脆取個6%或者8%什麼的，怎麼來的？細述原委能不能經的起推敲？為什麼不是6.5%或者是8.2%什麼的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約游哪著其價格（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估准則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特徵：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，並以收益法為主。
《關於資本化率評定的若干思禪卜考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得

⑼ 無錫房貸放款時間恢復正常

10月1日後，部分地區銀行下調房貸利率，放款速度也有所提升。無錫市以及蘇州等地區的放款時間都慢慢恢復正常了。對於購房者來說，這無疑是下半年最好的消息！
早在今年年初，央行會議就提到了房地產，提出「維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益」。在央行和中國銀行業監督管理委員會發布關於住房貸款管理制度的通知後，對銀行的房地產貸款比例設置了上限。
將銀行分為五層，並對每一層的銀行房地產貸款和個人住房貸款占銀行貸款總額的比例設置上限。全國多地收緊銀行抵押貸款，明確了「2021年個人抵押貸款總體趨緊趨勢，居民杠桿率可能穩步下降」。在市場的大趨勢下，投機者將無處藏身，想向銀行借款。面臨許多限制。當然，這些政策也會影響到一些真正的購房者。畢竟，獲得貸款越來越難了。像無錫這樣政策嚴格的城市對房價上漲非常敏感。無錫市也是如此。在此期間，抵押貸款時間大大延長。
拓展資料
央行連續召開兩次重要會議，都強調要維護房地產市場穩定健康發展，保護住房消費者合法權益。中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會聯合召開房地產金融工作座談會。會議亂咐強調，堅持住房是用來居住人的，不是用來投機的，堅持不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續落實房地產長效機制，完善住房租賃金融政策體猜歷系。會議要求，有關部門和地方政府要共同維護房地產市場穩定健康發展，維護住房消費者的合法權益。這也釋放了側面的信號，即在當前的經濟環境下，高層官員希望保持住房消費的穩定。
無錫樓市即將進入調整期，市場兩極分化，樓市拐點已至。下面從兩個方面來看：
1、新房方面：
一方面是各大樓盤推盤節奏明顯放慢，各種優惠促銷接連不斷。無錫此次國慶降價的樓盤有超過10家。
2、二手房方面：
二手房成交量驟減，最後，此次土拍對房企要求更加嚴格，一方面，杜絕房企多個馬甲拿地穗陪搜的情況，推動土地市場平穩健康發展，另一方面，對房企的資金實力要求更加嚴格。

⑽ 不動產抵押貸款流程是什麼

1、借款人貸款前：

（1）填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：

（2）借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;

（3）借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;

（4）符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;

（5）購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6、借款人在申請貸款之前沒有信用卡逾期情況，如果之前有過貸款的必須沒有不良還款記錄。

7、借款人有固定工作和穩定收入，具備還款能力

(10)不動產抵押貸款趨勢擴展閱讀

不動產抵押設立要件主要包括：

1、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權；

2、抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，並非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。

（1）用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產；

（2）列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物；

（3）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（4）被司法機關或行政機關依法查封的不動產；

（5）產權關系不清或有爭議的財產；

（6）來自全體共有人書面同意的不動產；

（7）未取得合法權證的違法建築物。

3、價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值；

4、辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記。

注意：不動產抵押未辦理抵押登記時，抵押權不設立，但不影響抵押合同的效力

注意事項

1、辦理抵押消費貸款較為簡單，不過對於貸款用途有一定的限制；在辦理前，消費者需要對抵押消費貸款還款壓力較大的現實有理性的認識，充分考慮自身的還款能力，避免以房產沖抵債務的不利局面。

2、消費者在申請個人住房抵押貸款時，一定要分析自身的家庭結構、工作性質、收入狀況等，以便能夠正確把握個人的貸款總量以及貸款期限，盡量避免由於考慮不周帶來的貸款風險。

3、抵押房產需是借款人名下房產，如果是與第三人共有的，在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書；

4、在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書；如果是離婚後單身，需要提供離婚後未再婚證明；

5、需要明確貸款用途，抵押消費貸款一般只能用於裝修、留學、就醫、婚慶、購買家庭大額耐用消費品（購車等）等消費項目。