商業房產抵押貸款風險

Ⅰ 抵押房產貸款擔保公司風險有哪些

房產抵押貸款 擔保公司存在的風險 (一) 抵押 登記權的風險 1、「一物多押」的風險。《 擔保法 》第三十五條第二款規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將 房產抵押 給多個出借人後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。 2、 土地使用權 的風險。擔保公，辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定： 集體土地 不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理 抵押貸款 ，必須轉化為國有土地。 3、登記期限的風險。辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無法處置抵押房產。 (二)租賃權對抗 抵押權 的風險 1、抵押物難以處置。按照「 買賣不破租賃 」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產。 2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂 借款合同 前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的 租賃協議 ，並且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低於市場價格的租金將 房屋出租 給關系人，擔保公司將很難獲得租金收入用於還貸。 3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產用來歸還貸款。當擔保公司拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。 (三)土地性質引發的風險 1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行 土地出讓 制度前實行的由政府部門批准、在土地使用者繳納補償、安置等費用後將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，並向國土資源部門支付 土地出讓金 ，這樣的土地具有使用年限，屬於住宅類土地的使用期限為70年，屬於工業類土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。 2、處置費用。對於出讓土地性質的房產交易，由於房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理 土地使用權轉讓 時不需要再交費;屬於劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。 (四)土地用途變更的風險 出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，擔保公司將無法處置抵押房產。 (五)在建工程抵押的風險 1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《 合同法 》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優於抵押權的優先受償權，這不利於擔保公司處置抵押房產用於歸還貸款。 2、稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於 擔保物權 這種私權力。 (六)以單位房改房設定抵押。 有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產權轉移的房產作抵押。這種房產權表面反映是單位所有，但實際所有權已發生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據我國房改的有關政策，個人購 買房 改公房要5年以後才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔保稅費和原 購房 款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產，個人雖有產權證，但不具有完全的所有權，沒有處分權。 (七)共有財產抵押的風險 根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果擔保公司沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。 (八)抵押房產評估價格的風險 目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當擔保公司拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。 (九)房產處置執行難 《最高人民法院關於人民法院 民事執行 中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所 扶養 家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無權處置抵押物。 動產或不動產的 抵押擔保 是金融機構等 債權人 所選擇的最重要的貸款方式之一。因此， 抵押房產 貸款擔保 公司風險 也是擔保公司要考慮的重要問題。因為不動產抵押貸款涉及到了很多環節，內容也比較復雜。存在的風險因此比其他擔保方式要多。

Ⅱ 房屋抵押貸款的風險

法律分析:房產抵押貸款存在的風險：1、抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。2、租金收入難以獲得。3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能採取措施故意壓低房產的拍賣價格。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

Ⅲ 房產抵押風險點

房產抵押的風險有哪些

一、房屋抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，信*社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信*社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是「一物多押」的風險。我國《民法典》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

4、優先受償風險。

我國《民法典》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》45條第1款規定：第「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現風險。

一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要銀行先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現能力難度大。

尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。

三是執行難。

二、房屋抵押貸款的內部風險

1、風險意識差。

由於長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸後跟蹤檢查等各個環節都放鬆警惕，把關不嚴，缺乏風險防範意識。

2、責任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權證，然後就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸後管理鬆懈。

由於缺乏風險防範和責任意識，一些信貸員貸後根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸後管理鬆懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時採取相措施，最後致使貸款形成風險。

4、缺乏相關法律知識。

Ⅳ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險

作抵押貸款的風險就是借款人還不上錢的話，銀行會把你的抵押物進行拍賣，倒是吃虧的是借款人，銀行沒什麼損失，也就麻煩一點去拍賣而已！

Ⅳ 房產抵押貸款風險大不大

房地產抵押貸款風險大嗎？房地產抵押貸款是生活中常見的大額貸款，貸款有一定的風險，房地產抵押貸款有什麼風險？房地產抵押貸款的風險不大嗎？

房地產抵押貸款有以下兩大風險:

1、違約風險

違約風險包括違約和合理違約.

強制執行違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為強制執行違約是因為支付能正核力不足.這表明借款人有償還的意願，但沒有償還的能力.

合理違約是指借款人自願違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人只能比較其住宅特有的權益和抵押貸款債務的大小，決定是否違約.房地產市場價格上漲時，借款人可以轉讓房屋償還貸款，收回成本，賺取一定利潤；房地產市場價格下降時，借款人為了飢大轉嫁損失，即使有償還能力，也自願違約拒絕償還.

2、流動性風險

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流動性風險是指資金短期存款難以變化的風險，流動性是銀行保證資產質爛清豎量的重要原則.目前流動性風險體現在兩個方面.

一是目前我國房貸主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸收的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年，而房貸屬於長期貸款.這種短期存款長期貸款行為使銀行流動性非常低，帶來流動性風險.

二是銀行持有的資產債權不易變化，容易引起流動性風險.銀行可能在金融市場失去更有利的投資機會，增加機會成本造成的損失.

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Ⅵ 抵押房產證貸款風險有哪些

1、需要向開發商確認，付清*後能否立即簽訂購房合同。如果能立即簽購房合同，對那些暫時資金周轉不過或攜局來的購房者，確實能減輕一定負擔。但如果不能簽購房合同，開發商只是為購房者預留房源，一旦開發商日後抵押房產又不能還清其欠銀行的貸款，那麼房產很可能被銀行收回。
2、有的低首付樓盤存在開發商更改售賣價格的情況，即做高合同售價套取更多貸款來減輕購房者首付壓力，這種情況會增加購房者還衫讓貸壓力及契稅等費用，且是違規行為，購房者需謹慎對待。
3、可能存在開發商資金鏈斷裂風險，如果付清首付款前能夠簽訂購房合同，開發商墊付首付款的行為實際加大了其本身資金的壓力，這非常考驗開發商的現金流，要防範開發商資金鏈斷裂風險，選擇有實力的開發商。
4、對於購房者來說，此種付款方隱念式，同時負擔著雙重的貸款壓力，購房者自己的資金一旦出現困難，到時候違約，存在雙重風險：如果不能及時還清首付款，開發商有可能會採取違約懲罰機制，而倘若不按時繳納月供的話，個人信用資質和日後貸款也會受到影響。
5、一般這樣的分期首付行為，購房者還會與開發商另行簽訂協議。購房者要仔細查看、分析與開發商簽訂的合同內容，一定要充分了解墊資協議或借款協議中的權利義務、墊資的期限、墊資有無利息、違約責任的設定等內容。

Ⅶ 房產證抵押貸款有風險嗎

法律主觀：

1、房產證抵押貸款是一種融資金額大，還款期限長的產品。因此在辦理前需要對自己未來較長一段時間的經濟情況做一下自我審視。2、隨著信貸政策的收緊，銀行對於房產證抵押貸款的用途也有了一定的限制。一般是限制在個人消費和企業經營的范圍內。而慶岩御股票證券、期貨現貨等高風譽岩險的投資行為，以及賭博等不合法的行為，銀行是明令禁止的。因此要正確使用貸款資金。以上就是關於房產證怎麼辦理抵押貸款以及風險問題的介紹了，借款人辦理抵押貸款還需要注意自己的還款能力，確保自己有能力償還這筆貸款。因為若是發生無理償還貸款的情況，銀行是有權走法律程序，將你抵押的房產拍賣，所得價款會優先用於償還貸款本息。

法律客觀：

《商業銀行法》第三十五條棗租商業銀行貸款，應當對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進行嚴格審查。商業銀行貸款，應當實行審貸分離、分級審批的制度。

Ⅷ 房子做抵押貸款有什麼風險嗎

1、違約風險

就算抵押權人是銀行，借款人辦理房產抵押貸款也是存在違約風險的，違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人因為自己的一些原因導致被迫違約是因為支付能力不足，這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵磨則稿押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。

2、流動性風險

房產抵押貸款是存在一些性風險的，其中包括流動性風險，流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險。現如今房產抵押貸款的流動性風險體現在我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。

3、經濟周期風險

關於經濟周期風險是比較少見的，是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。

4、利率風險

利率風險相信大家都懂，就是指貸款利率水平的變化，給銀行的資產價值帶來的風險。利率風險是盯知由其業務短存長貸的資本瞎孝結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。

Ⅸ 房產抵押貸款有哪些風險

房產抵押 貸款 ：指銀行或其他金融機構（貸款人）以提供房產作為還款的物質保證的抵押貸款。以穩定的收入分期向貸款人還本付息，若不能按照約定還本付息，貸款人可將房產出售，以抵消欠款。

房產抵押貸款：指銀行或其他金融機構（貸行稿唯款人）以借款人提供房產作為還款的敬橘物質保證的抵押貸款。借款人以穩定的收入分期向貸款人還本付息，若借款人不能按照約定還本付息，貸款人可將房產出售，以抵消欠款。

同其他商業行為一樣，房產抵押貸款也存在一定的風險，其風險主要有：

1、評估風險

評估機構在利益的驅使下不惜出具虛假評估報告，故意抬高房產的評估價格，讓借款人能夠申請更多的貸款，或者當貸款人拍賣被抵押的房產時，評估機構故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗的風險

按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，貸款人也將難以處置抵押物。

同時，如果借款人在與貸款人簽訂借款合同前，與承租人簽訂了較長期限的租賃協議，並要求承租人一次性付清了租金，或者借款人以明顯低於市價的租金將房產出租，貸款人獲得的租金將不足以用於還貸。

3、登記風險

一是虛假登記，二是「一物多押」的風險。當借款人破產需處置抵押房產時，虛假登記使貸款人權益得不到保護，「一物多押」使抵押的房產處置變現困難。

4、優先受償風險

根據我國《擔保法》規定，抵押貸款在有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但是依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；同時，依照《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定，若納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權。

5、抵押物的價值風險

隨著市場經濟的發展，商品價格波動頻檔培繁，房產價值起伏不定，存在較大的價值波動風險。

6、變現風險

抵押房產的處置至少要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每個環節都耗時、費力，導致抵押房產變現成本大，變現能力降低，變現執行難等諸多變現風險。

7、貸後管理風險

如果信貸員缺乏風險防範意識和責任意識，則容易導致抵押物有被偷賣、損壞及價值降低的風險。

綜上所述，雖然抵押貸款風險小，但不等於沒有風險，作為貸款人切不可缺乏風險防範意識，無論是貸款調查、審查，還是貸後跟蹤檢查等各個環節都要嚴把關，不能放鬆警惕。