瑞典抵押貸款

⑴ 瑞典在90年代初的銀行危機

瑞典銀行危機是從1990年金融公司的流動性危機開始的，之後逐步波及到銀行和抵押機構，導致嚴重的銀行危機。根據國際清算銀行的統計，1992年是瑞典銀行危機的高峰期，不良貸款占總貸款的比重為11%。在不良資產中，多數為抵押貸款，包括房地產和居民住房抵押貸款等。瑞典銀行危機的原因包括：(1)1985年利率放開後，銀行貸款大幅度增加。(2)1989-1992年，資本外流，政府財政陷入危機，改革稅制和實行緊縮政策，以及90年代初通貨膨脹率大幅度下降等，導致房地產降溫，短期內房地產價格下降50%。(3)歐洲匯率機制危機在1992年引起的高利率，損害了銀行的利益。在處理銀行不良資產時瑞典政府主要考慮了以下原則：一是重視在瑞典和國外恢復市場信心。二是選擇資產管理公司作為處理銀行危機的方式。三是把處理不良資產和「好銀行」的未來發展相結合。四是根據具體情況和問題的嚴重程度確定資產管理公司的所有制形式和數量。

瑞典有關機構在銀行危機的處理過程中，注重通過不同的機構實現不同的功能，其一是重組銀行的功能(即好銀行的重組問題)；其二是處理不良貸款和資產的功能。這兩種功能差異是很大的，需要不同的運行規則和人員素質。在瑞典，銀行重組問題是通過建立銀行(重組)支持機構(BSA)解決的。通常銀行(重組)支持機構的任務是評估銀行重組的必要性，並且給銀行和存款人以支持。該機構也可以通過結構變化，例如銀行合並，來解決銀行問題，同時它也有權力賣掉一家銀行的全部資產以加快銀行的合並，但它不捲入零碎的資產銷售，因為這可能混淆銀行支持機構的作用。

銀行不良資產問題是通過建立資產管理公司解決的。具體方法是將不良貸款和資產從有問題銀行轉移到資產管理公司，該公司可以由國家、私人擁有或資助，不管它的結構特點如何，該公司有一個明顯的任務，即先把所有的貸款轉成資產，然後把這些資產變成易銷售的資產，最後賣掉。資產管理公司的運作可概括為以下階段：

1.公司創建考慮到時間限制和來自政府、公眾及其他市場參與者的壓力，盡早作出組建資產管理公司的決定是非常關鍵的。資產管理公司的目標、組織機構、激勵機制等必須明確，但在一些細節方面可靈活調整

(1)目標。資產管理公司的目標是從轉移來的資產中獲得最大價值。一個明確的目標是有利於資產管理公司的工作，而且它可向政府、公眾和其他市場參與者傳遞透明的信息。

(2)機構設置和人員。在這一階段，資產管理公司的具體機構要建立，並且要確定人員。建立一個反映各種類型資產結構的組織機構是很有用的。在瑞典的資產管理公司對於工業和房地產資產就有專門子部門處理。這些子部門是在母公司下的一個合法的非金融有限公司。餘下的貸款和其他清償資產在另外一個附屬金融公司。通過將資產管理公司分成各個獨立的公司，創建較小的性質更趨一致的機構單位，從而明確各機構單位的具體目標以提高效率。

(3)激勵機制。資產管理公司的活動和其他機構的活動是不同的，所以必須格外注意激勵機制。例如制定獎金制度，這樣管理者和雇員就能為達到目標努力工作，在盡可能短的時間內解散資產管理公司，而不是不必要地延長資產管理公司的壽命和他們稱之為「帝國大廈」的工作。必須制定鼓勵政策使得員工積極工作，以賣掉或重組資產為目標，實現最大利益。同時要提供進一步的鼓勵政策以吸引雇員，尤其是骨幹人員在必要的時候留在機構內，而不是在資產管理公司接近結束的時候去尋找更安全的工作。

(4)對不良貸款或資產的分類。資產管理公司理不良貸款和資產的第一步包括一個全面的貸款分類方案，之後才能根據貸款和資產的分類，選用合適的方法分別處理。

2.不良資產剝離及轉移價格

(1)按照公平競爭的原則和實際情況確定剝離不良資產的數量。究竟多大部分的不良資產應該從好銀行轉移到資產管理公司呢?這個問題是結構性的而非融資性的。在瑞典的案例中，是參照市場上其他銀行的不良貸款的比例來轉移有問題銀行的不良貸款。把大量的不良資產轉移到資產管理公司，適度少量的不良貸款保留在銀行內部，除了考慮到不同銀行的「平等處理」外，在銀行內部保留一定的處理能力也是非常必要的。在瑞典案例中，對有問題銀行的單筆少於一百萬美元的不良資產將不轉移到資產管理公司。留在銀行內部的不良資產是少量的，由於它們不需要特殊技術，可以在銀行內部得到最好的處理。

(2)以公平的市場價格轉移。一旦資產管理公司建立，資產的轉移就應該開始。轉移資產的基本原則是轉移價格應該公平，能反映市場價格。用真實轉移價格能滿足幾個目標：①它為資產管理公司提供了一個較好的資金基礎。資金基礎應該是當所有資產賣掉的時候沒有錢留下來，資產銷售收人應該彌補資產管理公司的融資成本，包括經營成本。如果資產以過高的價格轉移到資產管理公司，將來會需要剝離或注入新的資本。這通常給市場提供了一個負面的信號，例如，人們會認為在某些地方會有進一步的「暗藏」的損失。②實際價格為資產管理公司的管理者和雇員提供一個明確的目標。如果他們在資產管理公司能賺回原始股本的一部分，就表明他們已經做了很好的工作(假設市場價格按預期方向變化)。③對於「好銀行」的情況提高了透明度。由於不良資產的剝離，好銀行從經濟上得到了補償。這將給好銀行一個好的開端。想從過高的不良貸款價格得到經濟利益是不切實際的。這些貸款的損失已經發生了，而且還可能發生，必須彌補這部分損失。通過制定一個公平的價格就形成了一個真實情況的清晰圖畫，有助於重建信心。

3.對不良資產的重組與出售

處理不良資產是資產管理公司運作的重點和難點。瑞典採取的方法包括以下方面：

(1)理順債權債務關系。具體方法包括：①轉換貸款是最普通的方法，對於資產管理公司來說，可獲得抵押品所有權(當然，這種方法可能和下面的兩種方法一同使用)。②清償(破產)可能是收回一些錢的僅有的方法，但因為法庭程序通常導致很大一筆價值損失，所以這種方法只宜作為最後的指望。應該注意到清償或破產的程序成本高又費時間，尤其是在銀行危機發生、清償工作負擔很重的時候。但是清償(破產)的威脅在資產管理公司和借款者之間的談判中可能對雙方都有益。如果工業或其他行業經營情況好轉的話，雙方可以重新談判。③談判解決債權債務關系。在大多數情況下，當借款者的其他債務同時受到影響的時候，資產管理公司和借款者之間的談判變得更加復雜。其中一些債務能被較好地處置進而恢復債權(例如一些優先債權)，而另外一些債務可能處理不太好。這些因素會很大程度上帶進談判中，可能不利於找到最好的解決辦法。資產管理公司應該建立一種公平的聲譽。政府資助的資產管理公司可能容易地得到低價變賣資產的聲譽，並導致道德風險的產生，進而增加資產管理公司目標的不穩定性進而破壞市場。避免這種情況的方法就是制定一個明顯的資產價值最大化的目標，並且給資產管理公司的管理者和工作人員以鼓勵來追求這個目標。

(2)重組資產以吸引買主。借款者陷入金融困境的一個共同的原因是：由於錯誤的管理和不利的市場等因素的影響，資產增值的能力被削弱。這樣資產管理公司就得做一個類似「公司醫生」的工作去找出問題的根源，採取必要的措施。①對工業公司貸款的重組。對於一個工業公司貸款或資產來說，資產管理公司可以賣掉一些次要的部分，通過重新組織和削減雇員，從而使其他部分更加有效運轉。②對房地產和居民住房貸款的重組。最初，資產管理公司經常擁有地域比較分散的物業，有時資產管理公司和其他債權人擁有同一個物業。為了便於處理具體的物業，使維護工作與服務更加經濟有效，資產管理公司應該重組它持有的資產進而獲得效益。可採取下列措施：通過和其他單位持有資產掉期和購買另外的物業達到；為了使這些物業適應現在的需求，要對這些物業進行翻新；在提高現金流量方面減少空房率是最關鍵的因素之一，一個較好的現金流量對於物業價值的市場估價是非常關鍵的。

(3)把握出售時機。關鍵是什麼時候賣才能獲得最大利益。瑞典資產管理公司的最初目標是長期目標，即在10—15年賣掉所有資產。資產管理公司害怕過快地把不動產投入脆弱的市場，將再一次導致價格的下跌。但是至少在一些地方，不動產市場恢復得比預期快。這就可以改變估價原則，這和資產管理公司的目標是一致的，即扣除所有成本包括融資成本後獲得最大價值。

(4)適當的人員和方法。在這個階段，資產管理公司需要在各個領域充實一些專業人員，例如在不同的工業領域、服務領域或房地產領域。既需要經濟學家、法律學家，也需要工業和房地產專家。一個最有效的工作方法可能是形成一個工作小組分別去處理每一筆業務。各組有一個獨立(非專家)的負責人來協調工作。

在瑞典的資產管理公司按比預期快的速度賣掉了所有的工業和房地產業的資產，並收到比預期好的價格。事實上所有資產從資產管理公司成立之初5年之內都被賣掉了，比預期的10-15年大大縮短。共花費直接成本達650億克朗， 占 GDP的4%，其中130億克朗來自私人資本。值得關注的是資產管理公司的所有成本幾乎都被補償。到1996年底，瑞典已成功地解決了不良資產問題，典型標志是1996年7月政府取消了對銀行的擔保。

⑵ 在瑞典怎麼買房

1、瑞典購房需要對其房屋價格進行了解，瑞典的房價其實跟國內房價差不過，目前瑞典的房價價格在266萬瑞典克朗，基本也需要在200萬人民幣左右，所以說瑞典的房價投資成本也是比較高的，而且瑞典不同城市的房價投資成本都有很大的差異。

2、瑞典購房要仔細的考慮，要對其房屋的價格、房子新舊狀況、自然環境、社區居民構成情況，還有就是工作地段等都要了解，一般來說在瑞典首都市中心房子價格是最貴的，當地的房屋價格每平米在15萬人民幣，所以說瑞典的房產投資成本較高。

3、瑞典購房要是投資老房產，那麼購房是比較簡單的，要是投資新房，那麼就需要通過一些渠道購房，比如從建築公司購買居住權，對其房產出售居權，一定要小心謹慎，不能盲目的投資購房，在瑞典購房可以通過房產中介幫助你購房，安全系數是比較高的，所以說瑞典的房產投資要多加註意。

實際案例：

房價輕輕一跌嚇壞了全世界 全球最大房產泡沫即將破裂

盡管瑞典的房地產泡沫並不是歷史最長的(這一榮譽應該屬於澳大利亞，其房地產泡沫持續達55年的時間)，但是它可能是世界上最大的房地產泡沫。數據顯示，自從1995年瑞典的房地產市場飛速發展以來，其房價已經上漲了大約6倍。

正如瑞典SEB集團發布的房價指標顯示的那樣，瑞典的房價當時還沒有出現較大的下滑。但是隨著斯德哥爾摩房價第一次大幅度下跌，瑞典房地產泡沫不斷膨脹的時代終將走到盡頭，市場預計瑞典SEB房價指標會明顯下降。

如今，關於房價的「硬數據（實際下跌的價格）」似乎與「軟數據（預期的價格）」相一致，因為瑞典國內的房價自2012年春季以來首次出現下滑，同比下降0.2%，環比下降2.9%。

根據市場調研機構Maklarstatistik的數據，11月瑞典全國平均房價下跌了3%，而10月份下則降了1%，預計12月的房價將下跌1%，降幅與10月持平。本月，斯德哥爾摩的平均房價下跌了3%，比去年同期下降了4%，這是近六年來的首次下降。

(2)瑞典抵押貸款擴展閱讀：

瑞典買房有哪些移民政策：

對於持工作簽證居留許可的人士，如果希望申請永居，需要提供一下材料：

1、身份證明：護照原件、身份證原件 證明您的個人信息，護照有效期，和本國居留許可。

2、證明您在本國有一份固定工作的證明信（由僱主方出具）。

3、如果您繼續工作，需要提供一份關於您來年工資的證明資料。

4、本年度工資詳單。

5、如果您在瑞典已經工作48個月，並且希望申請永居，您的僱主需要出具證明您在瑞典工作時長的一切材料。

⑶ 借鑒美國金融危機的經驗教訓，我們應該怎樣完善我國的宏觀調控

加大政府的調控力度，充分運用各種政策。