房子抵押10年貸款套路

A. 常見的貸款套路都有哪些

在簽訂合同以後，一般家庭都無法交付全款，需要貸款。貸款就是購房者將房產抵押給銀行，先由銀行來墊付房款給開發商，而購房者每月還款的金融行為。貸款可以讓購房者實現「先住房後付款」！因此，購房者想要在購房時辦理貸款，就必須先了解與貸款相關的常識，並選擇最適合自己的貸款方式。
步驟/方法

1商業貸款
購房者以所購住房，或以自己或者第三人所有的其他財產作為抵押，或者由第三人為貸款提供連帶保證責任，向銀行申請獲得貸款。

2公積金貸款
按時足額繳存住房公積金的購房者，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權的財產作為抵押物或質押物，或由第三人為其貸款提供保證並承擔償還本息連帶責任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。

3組合貸款
一般是指同時申請商業貸款和公積金貸款，該貸款方式稱為組合貸款。比如：某購房者申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，可以再申請商業性貸款，兩項貸款總額不超過房價的80 %，這叫組合貸款。
注意事項

1、貸款利率：公積金貸款利率較低，比商業貸款平均低1%左右。在相同擔保方式下，貸款中的費用一般也比商業貸款低。而在住房公積金貸款中採用抵押加保險的較高費用的擔保方式時，貸款費用一般比商業貸款高，但貸款費用和利息負擔之和仍要比商業貸款低，而且保險公司要承擔相應的責任和風險。
2、貸款期限：公積金貸款實際貸款期限要比商業貸款長。雖然兩種貸款文件規定最長貸款期限目前都是30年，但一般商業貸款實際不會放到30年。
3、首付比例：商業貸款額度最高為房價款或房地產評估機構評估的擬購買住房價值的70%～80%，而公積金貸款最高可以到90%.
4、審核靈活程度：公積金貸款周期相對較長，審核比較嚴格。而商業貸款相對比較靈活，周期較短。

B. 房屋抵押需要注意哪些套路

一、切莫相信不靠譜的理財項目

「用抵押房子的錢買下收藏品，過幾個月市場炒起來，我們三倍回收，到時把房子解押，您在家坐著就能掙幾百萬」。「把房子抵押，參加這個保健品項目，一輩子免費吃保健品不說，每月還給您3000元利息」。「參加我們的以房養老項目，敏沖把您的房子抵押出去，您踏實住自己的房子，每月還有5000元收益」。

可別被眼花繚亂的投資理財產品忽悠上當，把房子抵押出去，一旦這些公司資金鏈斷裂，沒法償還您的房屋貸款本金和利息，您的房產可就要被小貸公司收走。

二、不要簽署空白合同

「您先把字簽上，我回去填合同，這都是常規操作，沒風險，放心吧。」不要輕易相信理財公司、御拿早小貸公司業務員的話，在借款合同上簽了字，就不是口頭約定的「房子抵押貸款到啥時候都行，每月還利息就行了」。

業務員就會在空白合同上寫下「借款期限一個月」，過了一個月，小貸公司就認定沒還本金違約了，開始處理房產。所以在簽署合同時，一定要逐頁審看，填滿內容確認無誤後再簽字。

三、謹慎簽署公證文件

「到了公證處可是公家的地方，這地方騙鎮雀不了人」。如果有這種心態可大錯特錯了。實施「套路貸」的騙子們可就利用了麻痹大意心理。到了公證處，也要辨明簽署的是何種協議、哪種合同。

說不定在公證書簽署的是授權委託他人出售房屋的委託書，別人拿著這份委託書可就能在不知情的情況下神不知鬼不覺地把您的房子給賣了。另外，對公證員的告知，一定要留心聽，不明白、沒聽懂的要及時問，到了公證處，也不能任人擺布，一定要打起精神。

四、到了房產交易中心要留神

房產交易中心，小貸公司業務員讓簽署的是房屋過戶手續，不看協議、不看辦理業務的單據，盲目聽信小貸公司業務員「沒事，都是例行登記」的忽悠，以為是抵押房產，可一不注意，房產可就登記在了別人名下。

到了房屋交易中心，也要對簽署的合同、業務單據留心看，不能盲目聽從小貸公司業務員的安排，大筆一揮，房子可就白給了別人。

五、選擇正規金融機構抵押房產

抵押房產是正常的經濟活動，可在甄別貸款公司時，一定要慎重。那些打著專辦「疑難雜症」房屋抵押貸款旗號的小貸公司，看似能解決燃眉之急，可當把錢裝進口袋的同時，也把風險帶給了自己。

抵押房屋貸款時，一定要選擇銀行等合法、正規的金融機構，一旦發覺自己被收取「砍頭息」、被惡意催討、被「玩起了失蹤」，您可要琢磨琢磨是不是掉進了「套路貸」騙局，遇上這樣的事，要第一時間報警止損，防止房子被惡意出售。

C. 請問貸款公司那種背賬100萬，到手80萬這種是真的嗎簽10-20年免還協議！前期費用一萬！

這樣的貸款公司肯定是非法的，貸款100萬實際到手80萬，然後利息還是按100萬理算，這肯定是高利貸的

D. 銀行「低利率」換貸套路，差點讓我抵押一套房

突然接到推薦「低利率」的電話

上班期間，手機響起，抬頭一看是一個陌生電話，帶著疑惑接通。

「你好，陳先生嘛，我是XX銀行的小李，你在我們銀行做過一筆貸款是吧。」

XX銀行，不就是我做房貸的銀行嗎，帶著疑惑我回答道：「是的，怎麼了？」

「是這樣的，我們銀行現在推出了一款新的貸款產品，利率要比你原來的貸款產品低，年化率只要3.85%，您可以把貸款產品轉一下。」小李在電話里說到。

聽到小李的話，我立刻對比了一下我正在還的房貸，小李介紹的貸款年化率只伍啟要3.85%，我原來辦的貸款折後差不多4.2%，確實是要低一些。

不過，我腦海里突然想到一個朋友說的一句話：銀行從來都是錦上添花，不會雪中送炭。

是啊，貸款明明已經做了，我都還了幾年了，銀行會主動打電話過來讓我辦新貸款，而且這個新貸款利率還更低，銀行什麼時候這么好了？

帶著疑惑，加上工作有點忙，於是我給小李回復到：「可以啊，我現在很忙，回頭聯系你，具體給我講一下這個貸款（產品）是怎麼回事？」

二次溝通，有點意動

第二天，小李再次打來電話。

「陳先生，你什麼時候有空，過來了解一下嘛。」

對方直接邀約了，不過正值9月黃金月，馬上就是公司國慶活雹攔動，我還真有點抽不開時間，於是我在電話里問到：「你這個貸款產品怎麼轉嘛？」

「是這樣，這個貸款就是要把你原來的貸款還了，然後用做抵押申請貸款，貸款下來後還新貸款就行了。」

「原來的貸款還了？」我笑了笑對小李說到：「我現在可沒這么多錢還，再說了，我要是有錢還了，何必又再來貸款？」

「沒關系，我們可以找人幫你墊付，到時候貸款下來直接把款付給他就是了，這樣就把貸款轉過來了。」

聽到這里，是不是大家都懷疑對方是不是騙子，不錯，我也一樣，不過，若是真的，那我也不虧啊，於是，我再問到：「新的這個貸款產品具體是怎樣的呢？」

「這個貸款可以貸10年，前期只需要還利息就行了，最後一期還本金，而且，10年滿了之後，您手上的錢要是不夠還本金，還可以繼續續貸。」小李說道。

「前期還利息每個月還多少？要是提前還款怎麼算？墊付有沒有手續費？」

因為某些工作上的關系，先息後本的這種還款方式我並不陌生，對於里邊的套路我也有所了解，簡單來說，有一些先息後本的貸款，不管你貸款多長時間，是否提前還款，利息都按照貸款金額計算，如果是這種方式，實際利率肯定比我的房貸利率高，於是我追問到。

「按照您現在的未還貸款，大概需要44萬，算下來利息每個月1300左右，提前還款的話，還款過後就按照未還金額計算利息，打個比方，5年後您還一半，還了之後，每個月再還的利息就是600多，」小李一口氣把貸款產品初略解釋了一下。

利息會根據本金還款情況調整，這倒是個好消息，不過我得算一下賬。

算了一下賬，銀行套路深

首先，我現在的貸款已經還了12萬了。

其次，如果還清現在的貸款再重新貸，需要重新貸款44萬。

如果選擇最後一次還本金，那麼總共還款：12萬+60.94萬=72.94萬。

如果選擇每三個月還1萬本金，那麼總共還款：12萬+52.8萬=64.8萬。

而我現在的房貸為20年，利息+本金的還款總額為72.18萬。

所以，如果按照最後一期還本金，辦理新貸款產品，比我原來的還款總額還要高源橘胡，至於另外一種演算法，先不說是否支持每三個月還一次本金，實際的貸款年限從20年變成了13年（已還款的3年+新貸款產品10年），實際利息支出換算下來的利率已經遠遠超過了我原來的房貸利率。

除此之外，墊付7天（跟新貸款放貸時間約等同）還要產生手續費約6000元，其他因為換貸的風險諸如提前還款的違約金、新貸款的放款時間究竟多長還是未知數。

寫在最後

這個故事分享出來，是想告訴大家，無論是銀行還是什麼企業，都是盈利性單位，不可能輕易的給你好處，希望大家擦亮眼睛，別被套路。