我國居民住房抵押貸款資產證券化

『壹』 住房抵押貸款證券化

人們借錢買房，房地產商確實沒有遭受損失，但是，當房價下跌，利率上升時，次級信用人就無力還貸了，於是，銀行的發出的貸款就變成壞賬了，即使收回抵押物，房子的價格下降了，就是資不抵債，所以其實是銀行沒錢了……
但是次貸危機還有一個很嚴重的問題就是資產證券化。在此次危機下，商業銀行因為對表內資產的資產證券化，轉為表外資產，在證券化過程中，產權轉移了出去（這個是特例）所以商業銀行本身損失不大，他們損失主要是買了相關債券。
住房抵押貸款證券化，是商業銀行把資產表中的「住房抵押貸款」項打包賣給相關機構，讓這些來整理成新的住房抵押貸款債券，在市場上投放。因為這種抵押貸款雖然對銀行是資產，但因為回收期限長，影響銀行的資金流動和經營，所以他們希望可以賣出了這種資產，而可以得到大筆現金在短時間內。這就是住房抵押貸款證券化和產生的原因！
希望我的回答您滿意！

『貳』 住房抵押貸款證券化是指什麼 有哪些優點

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
（－）有利於拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利於降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，
住房抵押貸款證券化
這種「短存長貸」的結構性矛盾將日趨突出，並有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利於提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，並收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3．住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由於上述各項業務並不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利於加強商業銀行的資本管理
按照《巴賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8%（其中核心資本成分為4%）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，並將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率並相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除採取「分子對策」，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以採取「分母對策」，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利於完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利於推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由於住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信託機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利於推動我國資本市場的發展。

『叄』 住房抵押貸款證券化的風險和障礙分析

住房按揭貸款證券化是一項結構精巧，環節復雜，參與人眾多的一項金融創新，一旦某個環節發生問題，就有可能影響整個住房抵押貸款證券化的開展。而且在我國，由於抵押貸款一級市場的發育不完善、法律環境不健全、資產評級機構不規范以及人們的消費觀念較保守等種種因素的存在，住房抵押貸款證券化存在著更大的風險，因此，在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，有必要冷靜討論一下其風險，做到未雨綢繆，防患於未然。
一、住房抵押貸款證券化的風險分析
住房抵押貸款證券化最主要的特點是將缺乏流動性但能夠產生可預見現金流的抵押貸款，轉換為可以在市場上流通、容易被投資者接受的有價證券，從而增強了資金的流動性，優化了金融機構的資產結構，降低了商業銀行的風險。盡管存在諸多優越性，但由於住房抵押貸款證券化業務涉及到發起機構、特定目的機構、受託機構、服務機構、評級機構、信用增級提供機構、投資者等眾多交易主體，交易結構復雜，風險隱蔽性強，處理不當，也會對金融系統的穩定性造成潛在風險。住房抵押貸款證券化主要具有利率風險、違約風險、提前還款風險、再投資風險、流動性風險以及交易結構風險等，這些風險中，在我國表現最突出的就是提前還款風險和違約風險。
1.提前還款風險。提前還款是指借款人隨時支付部分或全部抵押貸款的余額，這種行為會對住房抵押貸款證券化中的現金流產生重大影響，給貸款銀行帶來利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來風險。眾所周知，美國在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，住房抵押貸款的提前償付行為已取得豐富的經驗數據，襪悔通過准確地預測，有效地規避與轉移提前還款風險。而我國在這方面的工作幾乎為空白，提前償付率根本無法預測。據本人觀察，我國居民的提前還款行為具有兩大特點，一是對利率的變動極其敏感，主要原因是我國目前的住房抵押貸款絕大多數是浮動利率貸款，而且商業銀行對提前還款行為僅收取象徵性違約金或罰款，每當利率升高，提前還款行為即成倍增加；二是提前還款行為具有普遍性。這是「無債一身輕」的傳統觀念造成的，幾乎沒有人真的打算老老實實還上幾十年的貸款，而是一有餘錢馬上就還。貸款利率偏高是另一個原因，就目前我國的個人投資渠道而言，保證具有6.84%無風險收益率的投資幾乎沒有，資金的機會成本如此之高，人們的選擇就是提前還貸。正因為我國的提前還款行為呈現出較高比例，償付時期與金額又缺乏共性，提前償付的經驗數據又不足，這就使提前償付率的預測非常困難。而住房抵押貸款證券化關鍵的環節就是對住房抵押貸款未來的現金流量進行預測，從而進行恰當的定價。提前償付率不確定，則不能簡單套用國外有關提前還款行為的計量模型。如果無法建立相應的數學模型來預測未來現金流量，抵押支持證券的定價只得採取現金流現值定價法與再投資收益分析法，用這兩種方法定價的資產支持證券蘊含較大風險，不宜大規模發行，否則將給發起人，SPV、投資人甚至告余正整個金融市場帶來致命風險。把房地產估價師站點加入收藏夾
2.違約風險。違約風險是指借款人無法按時支付債券利息和償還本金的風險。一旦借款人發生延遲支付或早償行為，都會改變未來的現金流，會給投資人帶來風險。盡管目前個人住房抵押貸款是各家銀行資產質量的貸款品種之一，但實際上由於期限長、數額大、客戶分散、地域固定、流動性差等特點，發放住房抵押貸款實際具有高風險性。我國近年來處於經濟高速發展時期，各項經濟指標運行良好，民眾普遍對未來毀廳收入充滿信心，同時由於住房制度的改革，自2000年以來，住房抵押貸款呈現出井噴式增長，各家銀行不遺餘力地開發，主要原因之一是看中住房抵押貸款的低違約率，據人民銀行統計數據顯示，2004年我國四大國有銀行個人購房貸款不良貸款率僅為1.5%左右。但這並不說明住房抵押貸款的風險不值得一提，宏觀環境稍有變化，住房抵押貸款的違約率就會成倍上升。據新聞媒體報道，今年以來，由於房地產市場的緊縮，上海市的住房抵押貸款違約率上升了一倍多，從0.30%飆升至0.67%，這更充分說明住房抵押貸款的違約風險不可小覷。
二、目前我國大規模推行住房抵押貸款證券化的障礙
1.住房抵押貸款市場發展迅速但規模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級市場的充分發展為前提。盡管自2002年以來，我國居民個人購房貸款余額漲幅驚人（30%左右），但與西方發達國家相比規模仍偏小。2005年底我國居民個人住房按揭貸款達到1.84 萬億元，佔GDP的比率僅為10%，占金融機構人民幣貸款的比率約為9.4%。而歐盟國家2001年居民按揭貸款佔GDP的比率平均就達到39%，美國的儲貸協會和美國房屋互助協會的信貸業務量都佔到全社會信貸總量的50%以上。我們知道，創立MBS需要將抵押貸款債權構建成標准化的資產池，如果沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，便難以形成足夠數量的具有相同利率、期限、違約率及提前消償率的抵押貸款組群，當然就無法實施「打包」、「重組」等標准化操作，發行MBS 的資產池也就無法建立。
2.商業銀行的積極性不高。國有大銀行對推行住房抵押貸款證券化表現並不積極，主要原因是我國住房抵押貸款質量優良，證券化未必有益。前面數據已經說明，與其他種類的貸款相比，我國個人購房貸款的質量可謂極其優良。現階段我國商業銀行工作重點之一仍然是調整資產結構，調整資產結構首先要增加低風險權重業務的佔比，個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%，銀行還想通過加大其比重來創造效益、優化結構及提高資本充足率，所以對轉讓這部分優質資產的債權自然不那麼積極。此外，由於目前利率政策的活動空間不大，證券化的成本和收益的矛盾十分明顯。目前，國內住房按揭貸款的凈收益率可達到3%左右，而且國內貸款利息已超過6%，再加上融資費用、出售價格、稅收等等費用，銀行實行證券化的獲利空間實在有限，這直接影響了銀行參與房地產抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發行50億元的MBS，實際發行時銳減至30億，其瞻前顧後之決心可見一斑。
3.法律配套環境不完善。在住房抵押貸款證券化過程中，各國都是通過立法的形式來促進房地產抵押貸款證券化的實行。美國雖然沒有專門的證券化法案，但在其證券法、稅法等法律中對證券化的相關問題做出了完備的規定，使證券化有法可依。盡管我國的相關部門為了證券化的實行相繼推出了一系列規定和辦法為資產證券化鋪平了道路，但仔細分析這些規定，當中甚至有與當前法律沖突的地方。比如《民法通則》的規定，「合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人，應當取得合同另一方的同意，並不得牟利。」在證券化過程中，一般是存在利差的，銀行即原始權益人將因此獲利，這也就違背了《民法通則》中的原則規定。因此應盡快制定出直接針對資產證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。
4.機構投資者缺位。由於住房抵押貸款證券化市場比一般證券市場要復雜，普通的投資者通常難以介入，機構投資者才是主要買家。比如，從住房抵押證券持有人構成情況來看，美國共同基金經理持有39%，商業銀行持有18%，中央銀行持有13%，州和地方政府持有9%，保險公司和養老基金各持有8%，其他機構持有10%，而零售只佔3%。英國的商業銀行持有本國發行的住房抵押證券的50%，住宅建築公會持有約20%，一般企業、保險基金、退休基金各持有約10%。而我國目前類似於國外典型的機構投資者的數量十分有限，有的法律條文還明確界定了機構投資者的准入資格，機構投資者占開戶總數的比例可以說是微不足道的，其中有些甚至是假機構，並且我國各種機構投資者能夠真正用於投資的資金規模也很有限。
三、對發展我國住房抵押貸款證券化的思考
由於尚存在以上制約因素，短期內又難以全面突破，近期在我國大規模推廣住房抵押貸款證券化是不現實也不理智的。在推行住房抵押貸款證券化的過程中，首先在態度上要慎重，因為證券化一旦開展便不能輕易叫停，上千億的資產要從表外再轉回表內，不但成本太高，還會嚴重損害市場信心。對住房抵押貸款證券化這一新生事物的打擊將是致命的；其次，在具體實施時可以循序漸進的進行，先試點、後推廣。先在住房抵押貨款具有一定規模的大城市如上海、北京、深圳等地先行試點，同時進行制度和政策環境的建設，試點成功後再推廣到其他地區；最後，在證券品種的選擇上，可以分階段推出不同類型的住房抵押貸款證券。在試行之初，可全部發行較簡單的過手證券，然後再發行更為復雜的擔保抵押債券或剝離式抵押擔保支持證券。總之，我國目前大規模開展住房抵押貸款證券化為時尚早。

『肆』 住房抵押貸款證券化的證券特徵

我國住房抵押貸款證券化具有以下特徵:一是以信託方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限於機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
以信託方式實行住房抵押貸款證券化
關於住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該採取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是採取公司形式還是信託形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信託方式實現證券化。管理辦法第2條規定:「資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信託給受託機構,由受託機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。」我國首單住房抵押貸款支持證券產品——「建元2005-1」就是由中國建設銀行作為發起機構,委託中信信託在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場准入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信託受託機構應當「根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低於五億元人民幣,並且最近三年年末的凈資產不低於五億元人民幣。」同時,監管辦法第8條規定:「資產支持證券由特定目的信託受託機構發行,特定目的信託受託機構由依法設立的信託投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。」這意味著我國的SPV的主體將是信託投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
投資主體只限於機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:「金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。」這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由於我國住房抵押貸款證券化處於起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特徵與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
信用增級的形式靈活多樣
信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,並為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先順序證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:「信用增級可以採用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限於超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限於備用信用證、擔保和保險等方式。」這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:「國家機關不能作為保證人,但經國務院批准為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。」勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。我國

『伍』 抵押貸款證券化是什麼意思

MBS：Mortgage-Backed Security， 抵押支持債券或者抵押貸款證券化。MBS是最早的資產證券化品種。最早產生於60年代美國。

MBS：Mortgage-Backed Security， 抵押支持債券或者抵押貸款證券化。In finance, a mortgage-backed security (MBS) is an asset-backed security whose cash flows are backed by the principal and interest payments of a set of mortgage loans. Payments are typically made monthly over the lifetime of the underlying loans.

MBS是最早的資產證券化品種。最早產生於60年代美國。它主要由美國住房專業銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發行的一種資產證券化商品。其基本結構是，把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。因此，美國的MBS實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。

抵押集合體所產生的本金與利息原封不動地轉移支付給MBS的投資者，因此，MBS也被稱為過手證券（pass-through securities）。美國的過手抵押證券主要有以下四種：

1）政府國民抵押協會（GNMA）擔保的過手證券；

2）聯邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）的參政書；

3）聯邦國民抵押協會（FNMA）的抵押支持債券；

4）民間性質的抵押過手債券。

2模式分類

抵押貸款證券化（MBS）在全球共有表外、表內和准表外三種模式。

表外模式也稱美國模式，是原始權益人(如銀行)把資產「真實出售」給特殊目的載體（SPV），SPV購得資產後重新組建資產池，以資產池支撐發行證券；表內模式也稱歐洲模式，是原始權益人不需要把資產出售給SPV而仍留在其資產負債表上，由發起人自己發行證券；准表外模式也稱澳大利亞模式，是原權權益人成立全資或控股子公司作為SPV，然後把資產「真實出售」給SPV，子公司不但可以購買母公司的資產，也可以購買其他資產，子公司購得資產後組建資產池發行證券。

『陸』 按揭支持證券是什麼個人住房抵押貸款支持證券定義

按揭支持證券是什麼？按揭支持證券即個人住房抵押貸款支持證券（MBS，英文全稱是Mortgage—backedSecurities）是一種將個人住房抵押貸款作為基礎資產的信貸資產證券化產品。

按揭支持證券是什麼？按揭支持證券即個人住房抵押貸款支持證券（MBS，英文全稱是Mortgage—backedSecurities）是一種將個人住房抵押貸款作為基礎資產的信貸資產證券化產品。

MBS實質上就是將商業銀行個人住房貸款的一次再抵押，通過證券化後的交易，商業銀行可以大量回籠資金，解決當前在我國商業銀行中普遍存在的“存款期限短於貸款期限”的問題。從而，在一定程度上化解了商業銀行的流動性風險。

銀行做住房按揭貸款，每月都會帶來現金流。銀行為了融資，把這些按揭貸款拆解包裝一下，做成新型的金融產品賣給投資者。購買這類金融產品沒有房產的所有權。住房按揭貸款者只要能夠按時還房貸，這類金融產品就會源源不斷的產生收益。但是如果出現大量斷供，投資者會損失慘重。