1. 商品房怎麼做抵押貸款
通常情況下，辦理抵押貸款，必須經過銀行同意以房地產抵押貸款，需要委託具有房地產價格評估機構資格的評估機構所對要抵押的房地產進行評估，取得評估報告，再與銀行簽定抵押合同、借款合同、抵押物清單，填寫申請書，經審查批准登記後，銀行將貸款撥到貸款帳戶。
商品房抵押貸款風險有哪些?
1、借款人方面風險:個人借銀行(包括住房資金管理機構)的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢;後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。房屋抵押貸款
2、開發項目的風險：開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成「爛尾」，借款人購買並用來抵押的房產成了「空中樓閣」;借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
3、銀行方面風險：對借款人情況審查不嚴;對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠;缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實;檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。
房產抵押貸款需要注意什麼
1、房產抵押需要是借款人名義的房產，如果有第三人共有，則在抵押時必須出具共有人同意抵押貸款的聲明書。
2、在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需要提交離婚協議書或法院判決書;如果離婚後單身，則需要提供離婚後未再婚證明。
3、需要明確貸款用譽歲途。抵押貸款一般用於裝修、留學、購買家庭大額耐用消費品等消費項目，如果消費者違規使用抵押資金，有可能被銀行收回，因此消費者要注意政策風險。
4、沒有還清貸款的房子，是無法申請抵押貸款的。也就是說，如果房子慶襪睜還處於按揭狀態中，該房的抵押權其實就在銀行手中，雖然借款人擁有使用權，但好旁是不具備完全產權，所以不能再次申請抵押。
5、小產權房不具備房產抵押貸款交易的權利的。這是因為小產權房實為無產權，如遇政策性用地規劃就面臨灰飛煙滅的可能，因此金融機構不予對該類房產抵押貸款。
2. 商品房如何抵押貸款
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額。
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認。
3、銀行對貸款申請進行調查、審批；購房人與銀行簽訂借款及擔保合同。
4、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款。
5、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保)。
6、銀行向售房人賬戶發放貸款；買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人仔姿向購房人取得尾款。
7、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)。
商品房抵押貸款的注意事項
1、未結清貸款的房產
要是商品房還處於抵押或者按揭狀態，銀行已經擁有這套商品房的他項權利，如果借款人在對這套商品房進行抵押，銀行是不會允許的。因為兩家銀行無法同時擁有一處房產的他項權利，因此借款人不能使用抵押消費向銀行申請貸款。
2、部分已購公房
對於已經購買公房的消費者不能辦理抵押貸款，一種是無法提供購房合同和購房協議的已購公房，因為在購房合同中原單位有優先購買權的條款，銀行無法取得他項權利，所以銀行不能操作這套房產的抵押消費貸穗液款；另一種是已經選購公房不能提供央產房上市證明的央產房，因為這樣的房產不能上市進行交易，也無法操作該項業務。
3、未滿五年的經濟適用房
回遷房屬於政府保障性住房，屬於念族絕經濟適用房管理，這種房屋同樣不能辦理抵押消費貸款。
4、未取得房產證的小產權房
如果是小產權房產，沒有取得房產證的話，對房產只有使用權而沒有所有權，因此對於這類房產也不能上市交易，更不能辦理抵押消費貸款。
3. 房子抵押貸款需要什麼手續
房屋抵押貸款需要的手續有：1、房屋所有權證原件及復印件、國有土地使用證原件及復印件；2、房產抵押合同原件；3、抵押當事人的身份證明或法人資格證明；4、授權委託書；5、房產抵押登記申請書；6、結婚證或離婚證等；7、其他需要證明的材料。
【法律依據】
《城市房地產抵押登記管理辦法》第三十二條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；（二）抵押登記申請書；（三）抵押合同；（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；（六）可以證明抵押房地產價值的資料：（七）登記機關認為必要的其他文件。