經營性物業抵押貸款的授信額度為一次性額度

㈠ 抵押經營貸是怎麼回事

本次的貸款貸款只能用於公司經營，抵押物一般是房屋，北京易融（京貸通）對抵押貸款經驗多，產品豐富，要想選擇低息的產品可以咨詢。

㈡ 房產抵押能貸款多少

若准備在我行申請「個人貸款」，抵押率規定如下： 1、若您以「商品住房」作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產評估現值的70%；2、若您以「商業用房」作為抵押物，貸款/授信金額最高不超過房產評估凈值的60%或評估現值的50%；3、貸款授信金額不得超過所購商業用房成交價格的50%或所購商住兩用房成交價格的55%。具體您的可貸金額，需由網點綜合審批後確定，請您直接聯系經辦行確認。

㈢ 經營性物業貸款資本金比例是多少

經營性物業抵押貸款，是指向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，並以缺改升該物業的經營收入或者租金收入進行還本付息的貸款。
1、以酒店類經營性物業抵押的貸款額度最高不得超過物殲卜業評估價值的60％。
2、以辦公樓及商業類經營性物業抵押的貸款額度最高不得超過物業評估價值的50％。
3、以其他類經營性物業抵押的貸款額度最高伏老不得超過物業評估價值的40％。

㈣ 經營性物業貸款是什麼意思看清楚！

小微企業缺乏流動資金，常常需要依賴銀行貸款來解決問題，現在有很多方式可以辦理企業貸款，經營性物業貸款是比較流行的一種方式。那麼經營性物業貸款是什麼意思？今天我們就來簡單介紹一下相關的內容。

一、經營性物業貸款是什麼意思？
很多銀行金融機構會一些適合企業的產品，比如可以以經營性物業作為抵押，因為這個物業是有營業收入的，所以可以用於償還欠款。
哪些屬於經營性物業呢？主要是以下這些：
已竣工驗收並投入商業運營，經營管理規范、經營利潤穩定、經營性現金流量充裕、綜合收益較好的辦公用房、商業營業用房和工業營業用房，主要包括寫字樓、酒店和綜合商業設施等物業形式。
這些經營性物業的收入包括物業所有者經營物業取得的全部收入，包括但不限於：物業租金、廣告位租金、臨展費、管理費、保證金及進場費等。
二、經營性物業貸款介紹
很多銀行都有經營性物業貸款，舉個例子：
適用客戶：企業名下的酒店或寫字樓
借款形式：房產抵押
年化利率：8%-10%
服務區域：全國(除港澳台地區，東三省)
融資主體：國內企業
借款額度：8000萬-10億
還款方式：先息後本
借款期限：最長15年
操作周期：15天
服務周期：20天
平均額度：8000萬

㈤ 抵押貸款詳解

一、抵押貸款的基礎概念

1、抵押貸款 授予銀行對抵押物（房產為主）的抵押債權，獲取銀行相應的貸款額度，銀行根據貸款的用途進行分類，分別為：購房按揭、消費貸、經營貸，其中有一次抵押及二次抵押。敘述如下表：

一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。

一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。例如1000w房產，一押若獲批7成額度，1000w×70%=700w。

2、二次抵押

二次抵押，即在房產已有首次抵押的前提下，將房產余值進行二次抵押，新增貸款額度，簡稱二押。

例如1000w房產，已有按揭400w，二押若獲批7成額度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w額度。

理論上房產可以無限次的抵押，但由於每新增一次抵押，房屋的余值就會更接近上限，因此銀行的接受程度最多進行到二次抵押，部分民間機構也存在三次抵押的產品。

需要注意，特別是民間的二押、三押，若被一押的銀行發現，銀行有可能提前收回給你發放的貸款。

3、還款方式

舉例：借100元，分2月歸還，月利息2% 等額本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共計3元，因此月供為103÷2=51.5元；

等額本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供為首月52元，次月51元；

先息後本：月供2元，末月102元； 分期費率：每月月供均為52元（實際利率遠高於名義利率，有坑）

結論：本著資金利用率高的原則，先息後本＞等額本息＞等額本金＞分期費率

4、第三方抵押

非產權人亦可作為主貸人，但大部分銀行只接受直系親屬的第三方抵押（以家庭為單位），例如：產權人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作為主貸人來抵押小明的房產。

另有少部分銀行，可以接受產權人的旁系親屬、公司合夥人等等。

5、第三方放款

任何一筆抵押貸款，無一例外，放款必須放至第三方的企業或個人賬戶，以此來把控資金用途。

例如：小明做了500w的經營貸，放款前提供購銷合同，合同內容大致為小明向小張訂購了一批500w的原材料，因此500w由銀行受託支付，放款至小張的企業賬戶或個人賬戶。

6、抵押的流程

遞交材料→下戶→批復→簽合同→辦抵押→放款

從審批到放款大致1個月（極個別銀行全程加急1-2周放款），若涉及轉貸，可先至B銀行批復後，再進行墊資結清A銀行並且撤押，B銀行入押放款，歸還墊資即可。

7、 徵信查詢次數

徵信查詢次數是不受限制的，但是在進行銀行借貸、申領信用卡或者其他網路平台進行貸款的時候，銀行機構和金融平台都會希望申請人的徵信查詢次數不要過多，因為查詢徵信次數過多，意味著申請人是有嚴重的資金問題，再申請借貸的時候就會被平台或機構拒絕，或者降低審批額度。

徵信查詢原因一般分為：貸款審批、信用卡審批、擔保資格審查、本人查詢、貸後管理，並且實時更新。以上五種查詢，只有本人查詢以及貸後管理不計入查詢次數，其餘都算，一般抵押貸款的要求3個月小於4次，半年6-8次以內。部分銀行可適當溝通

8、 銀行的風控維度

收入、負債、資產、徵信、公司、合規、大數據。

以上基本包含了銀行所有的風控標准。但每個銀行側重點大有不同，例如A銀行注重還款能力（收入負債比），B銀行注重資產（資產負債比）等等。

但徵信具有一票否決權，一般要求連3累6（兩年內不能出現連續3個月的逾期以及累計6次逾期，部分銀行可適當溝通）。

其餘細則包含很多，不展開詳述，圍繞銀行的風險偏好，對自己的貸款對成功率有極大的幫助。

二、如何避坑

1、負債排序

購房按揭→抵押（消費貸或經營貸）→銀行信貸→信用卡分期→金融機構信貸。

以上為貸款正確順序，切勿顛倒！

大致原因是銀行審批對負債的認定方式，一旦劣質負債過多（包括金額、筆數），優質負債將無法獲批，進入惡性循環，遵循以上結論即可。

已有資產抵押（若有）+首付+墊資=全款購房，過戶後新產證抵押，歸還墊資。

以上購房路徑，可貸額度大大提升，目前主流的利率為年化3.6-4.25%，先息後本，10年授信，每3年歸一次本金。

全款墊資相較於房貸按揭而言，優勢在於杠桿率大、利率低，缺陷在於穩定性較弱，需要學習轉貸思維，更適合願意折騰的購房者。

3、轉貸思維

即A銀行原有貸款，替換為B銀行貸款。

舉例：2018年，800w房產在A銀行貸款500w年化利率5.25%的3年先息後本；2020年房價上漲至1200w，由A銀行轉貸至B銀行，貸款800w年化利率3.85%的10年氣球貸（氣球貸即10年等額本息，月供按30年分攤，10年到期後一次性結清剩餘未還本金）。

結論：息差1.5%/年，額度新增300w，年限由3年拉長至10年不歸本。

總結：房價上漲又伴隨著利率下行，大概率3年左右為一輪轉貸的高峰期，目的是提額、降息、拉長貸款年限。綜合收益＞摩擦成本即可執行。

4、風險把控

放款≠萬事大吉，貸後合規包含： ①資金迴流（線下溝通） ②貸後管理，持續維護好個人的徵信、負債、抵押物債權等 ③若經營貸，則企業不能注銷、經營異常、官司執行，直至貸款結清

還有其它情況，都是貸後的服務。這也是為什麼大家需要貸款中介的原因。

5、無還本續貸「陷阱」

大部分中介廣告會提到「10年、20年先息後本，期間不歸本」，此說法理論上確實存在，源於銀行的無還本續貸，即20年授信，先息後本，每3年歸還一次本金，若第3年經過審核認定為A類客戶，可免去歸本的步驟，直接續貸進入下一個3年周期。

但其實主動權從來都在銀行手裡，3年後的審核標准銀行隨時可以變動，甚至政策也有被取消的可能，因此無還本續貸，絕不是「救命稻草」，只能是「意外的驚喜」，務必提前做好歸本的准備。

歸本之後的續出，基本不會存在問題，且銀行也會提前審核告知。

三、操作心法

1、朋友圈

養Liushui，不上徵信的低息拆借，父母、親戚朋友是最好的選擇，但若身邊的人都不滿足條件，只能想辦法融入同頻的圈子，平時養成借錢的「好習慣」，不要不好意思，但必須告知真實用途、寫借條、按時還款，且務必全額支付利息（多少自己協商），不要因為別人客氣幾句就真的免了。一旦身邊形成這些資源，互幫互助下，「裝備」提升，「游戲」玩起來更容易。

2、資金池

口罩事件後，避險情緒提升，月供到底要留多少？這個答案因人而異。矛盾點在於，月供留多了不劃算，留少了又擔心。

思路：收入盡可能覆蓋月供，存款+銀行授信=資金池

銀行授信可以是信用卡，或者是隨借隨還的信用貸，要想獲得這樣的額度儲備，最簡單的方法就是調高自己的公積金月繳額，以上海為例，月繳納2000以上（越高越好），基本可以獲得60-100w年化利率在4-5%的授信額度，且不使用不計息。

3、公司

① 成立滿6個月-1年不等 ② 新入股-入股滿6個月不等

目前主流銀行要求①和②需同時滿足，因此公司越早准備越好，年限越長審批難度越低。

注冊公司免費，代理記賬每月200元，養公司的成本並不高，避免臨時抱佛腳。 企業性質：有限責任公司、個體工商戶、個人獨資公司

時間：最快2周，法人和股東不用出面 股份份額：法人、股東、建議占股30%及以上 經營范圍：自己從事行業經營范圍最佳、信息科技、貿易 迴避：房產、物業、投資、金融、鋼貿、娛樂、教培等敏感行業 基本戶+稅務：基本戶開立，購買發票 成立時間：注冊滿1年 注意事項：即使貸款放款，公司也要保持正常續存

4、產權人 在有選擇的前提下，產權人越少越好，盡量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 補充說明：老人房和未成年房只有少數銀行接受，會導致利率提高，選擇變少。

5、離婚

不管出於任何原因的離婚，離婚協議上關於財產分割，務必一字一句地寫清楚！ 舉例：夫妻小明、小美離婚，產權人小美一人名字，婚內財產，離婚協議書就草草寫了一句「雙方名下財產歸各自所有」，離婚後小美申請銀行抵押貸款，銀行審核材料後，要求前夫小明到場簽字並且公證，理由是財產分割不明確。