Ⅰ 住房抵押貸款證券化的風險和障礙分析
住房按揭貸款證券化是一項結構精巧，環節復雜，參與人眾多的一項金融創新，一旦某個環節發生問題，就有可能影響整個住房抵押貸款證券化的開展。而且在我國，由於抵押貸款一級市場的發育不完善、法律環境不健全、資產評級機構不規范以及人們的消費觀念較保守等種種因素的存在，住房抵押貸款證券化存在著更大的風險，因此，在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，有必要冷靜討論一下其風險，做到未雨綢繆，防患於未然。
一、住房抵押貸款證券化的風險分析
住房抵押貸款證券化最主要的特點是將缺乏流動性但能夠產生可預見現金流的抵押貸款，轉換為可以在市場上流通、容易被投資者接受的有價證券，從而增強了資金的流動性，優化了金融機構的資產結構，降低了商業銀行的風險。盡管存在諸多優越性，但由於住房抵押貸款證券化業務涉及到發起機構、特定目的機構、受託機構、服務機構、評級機構、信用增級提供機構、投資者等眾多交易主體，交易結構復雜，風險隱蔽性強，處理不當，也會對金融系統的穩定性造成潛在風險。住房抵押貸款證券化主要具有利率風險、違約風險、提前還款風險、再投資風險、流動性風險以及交易結構風險等，這些風險中，在我國表現最突出的就是提前還款風險和違約風險。
1.提前還款風險。提前還款是指借款人隨時支付部分或全部抵押貸款的余額，這種行為會對住房抵押貸款證券化中的現金流產生重大影響，給貸款銀行帶來利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來風險。眾所周知，美國在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，住房抵押貸款的提前償付行為已取得豐富的經驗數據，襪悔通過准確地預測，有效地規避與轉移提前還款風險。而我國在這方面的工作幾乎為空白，提前償付率根本無法預測。據本人觀察，我國居民的提前還款行為具有兩大特點，一是對利率的變動極其敏感，主要原因是我國目前的住房抵押貸款絕大多數是浮動利率貸款，而且商業銀行對提前還款行為僅收取象徵性違約金或罰款，每當利率升高，提前還款行為即成倍增加；二是提前還款行為具有普遍性。這是「無債一身輕」的傳統觀念造成的，幾乎沒有人真的打算老老實實還上幾十年的貸款，而是一有餘錢馬上就還。貸款利率偏高是另一個原因，就目前我國的個人投資渠道而言，保證具有6.84%無風險收益率的投資幾乎沒有，資金的機會成本如此之高，人們的選擇就是提前還貸。正因為我國的提前還款行為呈現出較高比例，償付時期與金額又缺乏共性，提前償付的經驗數據又不足，這就使提前償付率的預測非常困難。而住房抵押貸款證券化關鍵的環節就是對住房抵押貸款未來的現金流量進行預測，從而進行恰當的定價。提前償付率不確定，則不能簡單套用國外有關提前還款行為的計量模型。如果無法建立相應的數學模型來預測未來現金流量，抵押支持證券的定價只得採取現金流現值定價法與再投資收益分析法，用這兩種方法定價的資產支持證券蘊含較大風險，不宜大規模發行，否則將給發起人，SPV、投資人甚至告余正整個金融市場帶來致命風險。把房地產估價師站點加入收藏夾
2.違約風險。違約風險是指借款人無法按時支付債券利息和償還本金的風險。一旦借款人發生延遲支付或早償行為，都會改變未來的現金流，會給投資人帶來風險。盡管目前個人住房抵押貸款是各家銀行資產質量的貸款品種之一，但實際上由於期限長、數額大、客戶分散、地域固定、流動性差等特點，發放住房抵押貸款實際具有高風險性。我國近年來處於經濟高速發展時期，各項經濟指標運行良好，民眾普遍對未來毀廳收入充滿信心，同時由於住房制度的改革，自2000年以來，住房抵押貸款呈現出井噴式增長，各家銀行不遺餘力地開發，主要原因之一是看中住房抵押貸款的低違約率，據人民銀行統計數據顯示，2004年我國四大國有銀行個人購房貸款不良貸款率僅為1.5%左右。但這並不說明住房抵押貸款的風險不值得一提，宏觀環境稍有變化，住房抵押貸款的違約率就會成倍上升。據新聞媒體報道，今年以來，由於房地產市場的緊縮，上海市的住房抵押貸款違約率上升了一倍多，從0.30%飆升至0.67%，這更充分說明住房抵押貸款的違約風險不可小覷。
二、目前我國大規模推行住房抵押貸款證券化的障礙
1.住房抵押貸款市場發展迅速但規模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級市場的充分發展為前提。盡管自2002年以來，我國居民個人購房貸款余額漲幅驚人（30%左右），但與西方發達國家相比規模仍偏小。2005年底我國居民個人住房按揭貸款達到1.84 萬億元，佔GDP的比率僅為10%，占金融機構人民幣貸款的比率約為9.4%。而歐盟國家2001年居民按揭貸款佔GDP的比率平均就達到39%，美國的儲貸協會和美國房屋互助協會的信貸業務量都佔到全社會信貸總量的50%以上。我們知道，創立MBS需要將抵押貸款債權構建成標准化的資產池，如果沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，便難以形成足夠數量的具有相同利率、期限、違約率及提前消償率的抵押貸款組群，當然就無法實施「打包」、「重組」等標准化操作，發行MBS 的資產池也就無法建立。
2.商業銀行的積極性不高。國有大銀行對推行住房抵押貸款證券化表現並不積極，主要原因是我國住房抵押貸款質量優良，證券化未必有益。前面數據已經說明，與其他種類的貸款相比，我國個人購房貸款的質量可謂極其優良。現階段我國商業銀行工作重點之一仍然是調整資產結構，調整資產結構首先要增加低風險權重業務的佔比，個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%，銀行還想通過加大其比重來創造效益、優化結構及提高資本充足率，所以對轉讓這部分優質資產的債權自然不那麼積極。此外，由於目前利率政策的活動空間不大，證券化的成本和收益的矛盾十分明顯。目前，國內住房按揭貸款的凈收益率可達到3%左右，而且國內貸款利息已超過6%，再加上融資費用、出售價格、稅收等等費用，銀行實行證券化的獲利空間實在有限，這直接影響了銀行參與房地產抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發行50億元的MBS，實際發行時銳減至30億，其瞻前顧後之決心可見一斑。
3.法律配套環境不完善。在住房抵押貸款證券化過程中，各國都是通過立法的形式來促進房地產抵押貸款證券化的實行。美國雖然沒有專門的證券化法案，但在其證券法、稅法等法律中對證券化的相關問題做出了完備的規定，使證券化有法可依。盡管我國的相關部門為了證券化的實行相繼推出了一系列規定和辦法為資產證券化鋪平了道路，但仔細分析這些規定，當中甚至有與當前法律沖突的地方。比如《民法通則》的規定，「合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人，應當取得合同另一方的同意，並不得牟利。」在證券化過程中，一般是存在利差的，銀行即原始權益人將因此獲利，這也就違背了《民法通則》中的原則規定。因此應盡快制定出直接針對資產證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。
4.機構投資者缺位。由於住房抵押貸款證券化市場比一般證券市場要復雜，普通的投資者通常難以介入，機構投資者才是主要買家。比如，從住房抵押證券持有人構成情況來看，美國共同基金經理持有39%，商業銀行持有18%，中央銀行持有13%，州和地方政府持有9%，保險公司和養老基金各持有8%，其他機構持有10%，而零售只佔3%。英國的商業銀行持有本國發行的住房抵押證券的50%，住宅建築公會持有約20%，一般企業、保險基金、退休基金各持有約10%。而我國目前類似於國外典型的機構投資者的數量十分有限，有的法律條文還明確界定了機構投資者的准入資格，機構投資者占開戶總數的比例可以說是微不足道的，其中有些甚至是假機構，並且我國各種機構投資者能夠真正用於投資的資金規模也很有限。
三、對發展我國住房抵押貸款證券化的思考
由於尚存在以上制約因素，短期內又難以全面突破，近期在我國大規模推廣住房抵押貸款證券化是不現實也不理智的。在推行住房抵押貸款證券化的過程中，首先在態度上要慎重，因為證券化一旦開展便不能輕易叫停，上千億的資產要從表外再轉回表內，不但成本太高，還會嚴重損害市場信心。對住房抵押貸款證券化這一新生事物的打擊將是致命的；其次，在具體實施時可以循序漸進的進行，先試點、後推廣。先在住房抵押貨款具有一定規模的大城市如上海、北京、深圳等地先行試點，同時進行制度和政策環境的建設，試點成功後再推廣到其他地區；最後，在證券品種的選擇上，可以分階段推出不同類型的住房抵押貸款證券。在試行之初，可全部發行較簡單的過手證券，然後再發行更為復雜的擔保抵押債券或剝離式抵押擔保支持證券。總之，我國目前大規模開展住房抵押貸款證券化為時尚早。
Ⅱ 網貸會影響房產抵押貸款嗎
影響，但是相比於信用貸款而言，網貸對抵押貸款影響要小。打個比方，如果現在身上有三筆以上的網貸在還款當中，那麼申請銀行信用貸款就很難通過。抵押貸則可以正常申請，一般一年內徵信貸款審批，信用卡審批等次數只要在15次甚至20次以內都可以申請銀行抵押貸款。因為抵押貸款畢竟有抵押物，風險成本小，即使錢還不上還可以拍賣房產償還貸款本息，信貸就不同了，要復雜麻煩，耗費時間成本也高。
住房抵押貸款第一審核的是貸款人的名下房產是何種情況。但是如果借款人網貸申請較多，或許已經還清了網貸，但只要之前有過逾期的記錄，對於住房抵押貸款還是不利的。
1、網貸如果申請過多，額度會受到影響
如果貸款人的名下曾經辦理過很多網貸，那麼在商業銀行抵押貸款時，會被認定為資金緊張的客戶，因此在放貸的時候，會降低一部分貸款額度。畢竟住房抵押貸款除了房屋本身要合格，貸款人的綜合情況也很重要。
在網貸過多的同時，不僅僅會對辦理其他貸款產生麻煩，對於貸款者本身來說，也有影響。目前許多不正規的網貸平台，會藉此機會將貸款人的相關信息收集，然後販賣信息，陷入貸款人的姓名，身份證件號或者手機號等隱私。
2、如果網貸造成徵信不良，很有可能貸款被拒
當借款人名下有很多網貸記錄時，並且還發生過逾期的情況，那麼就會使自廳派己的信用記錄不良，對於信用不良的人而言，基本上就不可以辦理住房抵押貸款了。
3、網貸情況合適，對於貸款有利
如果貸款人辦理房屋抵押貸款之前，曾經辦理過網貸，並且還款記錄良好，並且網貸的次數在合理的范圍內，那麼其實對於房產抵押貸款有一定幫助。原因是這樣可以證明貸款人非信用「白戶」。
網貸對比起正規銀行的貸款來說，優勢是流程非常的簡單，拿到錢的速度也很快，但如果貸款人的消費行為不夠良好的情況下，便會產生依賴。
無論如何，網貸都是一把雙刃的利劍，在可以解決困難的同時，也會帶來一定的損失，所以大家千萬要把握好網貸的程度，否則得不償失。
有網貸能做房產抵押貸款，但也會影響貸款情況，說明如下:
現在對網貸和銀行的管理都是比較嚴格的，很多正規的網貸信息和銀行都會在中國人民銀行可以查到，如果有網貸未結清會影響抵押貸款情況，具體影響程度需要看金額以及個人資產情況了。另一種情況就是一些小貸公司做的網貸，在徵信系統查不到，不影響銀行的抵押貸款。信貸管理嚴格，一定要重視自己的徵信，不要和不正規的金融機構打交道，影響了徵信，各個方面都會受影響。在銀行放款之前，均有可能再次查看貸款申請人的徵信。
相關說明:
房產抵押貸款流程：
1、借款人在銀行開立活期存款帳戶；
2、准備貸款要求的資料；
3、面簽銀行；
4、銀行報卷和審批；
5、銀行審批通過後，通知借款人審批結果，並與借款人簽訂借款合同；
6、到建委做抵押登記；
7、建委出它項權利證；
8、視情況辦理保險、公證等手續；
9、銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；
10、借款人按借款合同的規定還本付息。
如果手續正規，這個理由是不會被認可的。只能以其他名義借錢，比如裝修貸款，個人消費，或者商業貸款，然後挪用償還網貸。但是，你應該知道這是非法的。你必須保證能償還銀行貸款，否則要麼賣房還貸，要麼到期坐牢。另外還需要銀行關系給你疏通。如果沒關系，根本就貸不到款。還有一個辦法就是找貸款中介幫你。一般只要房屋產權清晰，價值足夠，只需要一筆費用，但可以從批準的貸款中扣除。
展開數據
1.網貸會影響銀行貸款嗎？
網貸是否影響銀行貸款，取決於網貸是否授信。如果申請的網貸是信用的，而且金額比較大，正在還款，對申請銀行貸款的通過率和金額會有一定的影響。
網貸是否影響銀行貸款，取決於網貸是否授信。
1.如果申請的網貸是信用的，而且金額比較大，正在還款，那麼對銀行貸款的通過率和金額會有一定的影響，因為銀行貸款也需要評估貸款申請人的還款能力。
2.如果申請的頃坦網貸沒有獲得徵信，一般對銀行貸款沒有影響。
第二，不能用網貸做房產抵押貸款嗎？
有網貸可以做房產抵押貸款，但是也會影響貸款情況。解釋如下:
現在網貸和銀行的管理都比較嚴格。很多正規的網貸信息和銀雀伏桐行都可以在人民銀行查到。如果有未結清的網貸，會影響房貸情況。具體影響要看金額和個人資產。另一種情況，一些小貸公司做的網貸在徵信系統查不到，不影響銀行的按揭貸款。徵信管理嚴格，一定要注意自己的徵信，不要和不正規的金融機構打交道，這樣會影響徵信，方方面面都會受到影響。銀行放款前，可以再次查詢貸款申請人的信用信息。
Ⅲ 如何加強 抵押貸款 管理
一是嚴把貸款抵押關，保證新增貸款的優質高效。一方面，企業申請新增貸款時，首先要落實好抵押擔保物；另一方面，對企業存量抵押貸款，也應及時按不超抵押物評估價值1．5倍的比例進行調整，對抵押物不足部分要求企業立即補充抵押物或採取其它措施，降低貸款風險。
二是要加緊落實貸款五級分類管理辦法，准確認定貸款形態，及時採取措施。
三是企業貸款一旦形成風險，要及時採取措施。信貸管理部門要積極參與企業資產的評估，爭取核實其真實價值，壓縮水份。要積極採取兼並、聯合等有效手段，盡陝實現資產轉讓或變現，把損失降到最低限度。