淺析中國住房反向抵押貸款業務

A. 我國逆向年金抵押貸款是否具有可行性

一般按揭貸款是貸款人先向銀行借款買房，然後定期向銀行還款，直至本息全部付清。反向年金抵押貸款的特點是貸款人擁有房屋並將房屋抵押給銀行。銀行根據評估的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽訂協議，然後分期支付貸款給貸款人處置。它最大的特點是反向年金，這意味著借款人可以不斷地從貸款人那裡獲得現金支付，而代價是逐漸減少他在房屋中的份額。

這種貸款方式可以使老年人在生活中達到大致平衡的消費水平，盤活其住房資產，有效解決老年人有房無錢的問題。目前，我國對反向年金抵押貸款的實施存在一定的限制。只有認清這些現實障礙，才能把握這次行動的可行性，有針對性地加以利用。

B. 誰能解釋一下反向抵押貸款(Reverse Mortgage)的含義和具體操作.

反向抵押貸款是根據其在美國的英文名稱Reverse Mortgage翻譯過來的，在英法等歐洲國家類似的產品被稱為Collateralized Annuity。在中國，中房集團董事長孟曉蘇最早提出開發該產品的建議，稱其為反向抵押貸款。我們可以通過簡單比較其與房地產貸款含義的不同來認識該產品。普通的房地產貸款是指個人客戶以自己的將要購買的房產作為抵押，從金融機構獲得一筆相當於所購房產部分價值的款子，用於購買房地產。然後客戶再逐次將本息返還給金融機構，如無法還清則金融機構有權以各種方式處理房產，以補償客戶未償還的欠款。而反向抵押貸款則是指個人客戶以自己已有的房屋作為抵押，從金融機構獲得一筆或多筆款項，主要用於生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權轉給金融機構。如果約定客戶死亡時其房產歸金融機構所有，則客戶不需要給付任何還款。
下面是詳細資料。

C. 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款概念

反向抵押貸款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉換（Home Equity Conversion ,HEC）產品之一，是一種以住房為抵押的借貸，並以此為核心，拉動養老、保險、房地產等多項活動。其對象為有住房所有權的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自願償還所有款項 。
反向抵押貸款與傳統抵押貸款比較
在某種意義上反向抵押貸款相當於傳統抵押貸款的一種「倒轉」，房主每月從貸款人那裡得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，並不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權的貸款，只能以住房資產來償還，如果住房資產不足以償付債務時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務不能全額償還的風險。反向抵押貸款與傳統抵押貸款的根本區別在於後者必須出示收入證明，住房只是一種技術上的擔保，而對前者，並不需要收入證明，而又無追索權，故不需要償還超過住房資產部分的債務。
反向抵押貸款不需要收入及信用證明，從理論上看設計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經濟變化引起房地產價格的變化是非常的不穩定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩餘居住年數等的隨機性，反向抵押貸款的設計是相當復雜的。

D. 住房反向抵押貸款的反向抵押貸款運作流程

反向抵押貸款已經成功證券化，因此反向抵押貸款市場的運作流程包括一級和二級市場（如圖表1），一級市場是反向抵押貸款發起，二級市場主要是反向抵押貸款證券化，為一級市場籌措資金。下面主要就一級市場運行機制進行介紹：
（1）擁有住房自主產權的老年人在政府許可的機構進行反向抵押貸款的信息咨詢，明白發起反向抵押貸款之後的權利和義務，在審視自身條件後向反向抵押貸款發放機構提出申請；
（2）貸款發放機構初步審查合格後，正式受理申請業務，委託房地產評估機構對住房進行客觀評估，在滿足雙方各自的條件下正式簽訂合約，保險機構為雙方保險，保證借款人能根據合約獲得相應的權利，也保證向貸款人支付債務總額超過住房自產的部分；
（3）正式合約生效後，住房所有權仍屬老年人，老年人按照合約要求維護好住房，貸款發放機構同樣按要求支付貸款給借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬離、出售住房時，合約到期，住房所有權轉移到貸款人，貸款發放機構處置住房，收回成本，取得利潤；
（5）在整個方向抵押貸款一級市場的運作中，政府有關機構起一個市場培育、政策扶植、稅費減免、監督檢查、信息咨詢、保險及在必要時提供資金支持等。
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E. 什麼是住房反向抵押借貸

現在國內開始流行住房反向抵押借貸這種方式，越來越多的人也都在嘗試這種新型的貸款方式，其實住房反向抵押借貸的這個概念其實在國外早已提出，而且都有了比較成熟的操作流程模式。而且目前中國的許多學者也開始關注反向抵押貸款在中歲敏國的推行，下面就跟著我們一起來看看什麼是住房反向抵押借貸!
一、什麼是住房反向抵押借貸?
住房反向抵押貸款是指老年人將房屋抵押給銀行向銀行貸款，借貸銀行會對借款人的年齡、預期的壽命、房屋的價值等各個方面進行綜合的評估之後，按月或者按照協定的時間以支付現金的方式給借款人，在獲得現金的同時，借款人享受繼續佔有、使用房屋，一直到借款人逝世的時候借貸銀行會以房屋價值為限一次償還借款的一種擔保貸款方式。
住房反向抵押借貸20世紀80年代起源於荷蘭，褲雀友近年來，這一貸款方式因對解決人口老齡化社會的養老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣。住房反向抵押貸款推出大大降低了老年人生活負擔，提高了老年人的生活水平。
二、住房反向抵押借貸的三大好處：
1、老年人
能幫助擁有住房的老年人通過將住房抵押向銀行貸款來融通資金，來解決現實資金的不足，盡可能提高晚年生活水平，帶有明顯的補充養老保障性質，也可減輕國家的養老壓力。
2、銀行
可以收取高於一般貸款的利息，由於這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規模很大並且全新胡槐的效益增長點。
3、保險機構
由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域。
三、住房反向抵押借貸的操作辦法：
貸款對象：國外一般限定貸款消費對象為62歲以上的老年人。我國以女60或61歲，男65歲為宜，這時老年人的平均余命有十年多一點，對金融機構來說，貸款時間相對較短，風險也比較容易控制。
抵押房產：應以在國有土地上成就的房產為限。共有的房產，除夫妻共有財產外，原則上不能用來抵押，租賃的房產，承租人只享有使用權，不能設定抵押;同理，土地使用權也不能設定抵押;土地權，屬國家或集體，亦不能設抵押。