如何增加銀行貸款抵押人

A. 處於按揭狀態的房屋是否可增加共有人

作者：戚文閣律師按揭狀態的房屋，表明房屋所有權人已將該房作為抵押物抵押給貸款銀行，銀行為抵押權人，房屋所有權人為抵押人。按貸款金額的多少，可將該房分為全部抵押和部分抵押（房屋價值的約定比例或固定金額）。房屋增加共有人，無論是共同共有還是按份共有，意味著原所有權人份額減少，在法律上屬於房屋所有權移轉，即原房屋所有權人的份額部分轉讓給增加的共有人。因處於按揭狀態的房屋價值抵押給貸款銀行，在全部抵押的情況下，轉讓抵押的房屋因轉讓而使抵押物的價值減少，從而使抵押物擔保付款的功能削弱，增加銀行收回全部貸款本息的風險，故而須經貸款銀行同意。在部分抵押的情況下，未被抵押的部分抵押人擁有完全處分權，如所有權人將該部分轉讓給其他人，無需貸款銀行同意。但即便全部抵押給貸款銀行的，抵押物受抵押許可權制的部分隨著借款人還款的增加、銀行債權的減少而逐漸減少，對於減少的部分抵押人可轉讓他人，但須經貸款銀行的同意。蓋房屋價值不僅有漲時但也有跌時。銀行同意的，需對抵押物的價值重新評估，並將已還貸部分的抵押權注銷，再辦理轉讓手續。抵押貸款合同約定在合同履行期間抵押物不得全部或部分轉讓的，雖擔保法規定未經債權人同意轉讓無效，但已償還金額從而應予注銷抵押權部分與未償還金額還應繼續抵押部分對等或過當時，是否涉及貸款銀行利用格式合同不正當地限制、排除抵押人的權利，從而應認定無效，不無商榷餘地。綜上所述，處於按揭狀態的房屋增加共有人不存在法律障礙。如果有障礙，也只是人為障礙。符合轉受讓條件的當事人應簽訂房地產轉讓合同並辦理公證手續（贈與），取得貸款銀行同意轉讓部分所有權的證明（未抵押的部分無需），持本人身份證明等有關文件材料，到房屋權屬登記機關辦理部分抵押權注銷及房屋所有權登記手續。

B. 房產證上要增加名字,如何去農業銀行辦理抵押變更手續

房產證加名可分為三種情況：有房無貸、有房有貸以及無血親關系、無配偶關系的房產證加名情況。

1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件。

2、去房屋所在地區的房地產交易中心，到預檢窗口進行材料審核提交，材料審核齊全後憑工作人員給出的辦理序號去相關窗口辦理。

3、辦理房產證上加名字所需費用：110元手續費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房產證。

4、新房產證可以設定密碼，房地產交易中心會告知你一個初始密碼，之後可自行更改。

(2)如何增加銀行貸款抵押人擴展閱讀：

貸款人及所抵押房屋所要具備的條件：

一、貸款人所具備的條件：

第一、具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;

第二、有北京市常住戶口，有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;

第三、願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;

第四、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。

二、所抵押房產的條件：

房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。

C. 已抵押的房產如何增加共有人

通常不可以，房屋已經抵押，房屋產權已經抵押，因此不能添加共有人，除非房產抵押到期，具有100%房屋產權才可以添加房產名字。
房產證上加名字及辦理費用，主要分為三種情況：
第一種情況：有房無貸
辦理流程是：
1、帶好三證（結婚證、身份證、房產證）正本及復印件。
2、去房屋所在地區的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然後憑號碼去相關窗口辦理。
3、辦理房產證上加名字所需費用：110元手續費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天後可拿到新的房產證。
4、新房產證可以設定密碼，房地產交易中心會告知你一個初始密碼，之後可自行更改。
第二種情況：有房有貸
辦理流程是：
1、先去銀行辦理抵押變更手續（具體事宜請咨詢各銀行）。
2、辦理房產證上加名字所需費用：除支付上述110元手續費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元；如貸款是組合形式的（公積金+商業貸款），還需另外支付200元。
3、其他步驟同「有房無貸」。
第三種情況：如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字，情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用。
1、每平方米2.5元交易費。
2、不滿5年，5.5%的營業稅加1%個調稅（時間段從產證發證日期到交易日未止），滿5年則不需要。
3、萬分之5的印花稅。
4、4本合同，每本約5元（各區交易中心不一樣）。
5、男方轉讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。
6、產證上有幾人轉讓的，產證權益按平均分。
房產證（PremisesPermit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。