抵押貸款能買期房嗎

A. 期房可以申請抵押貸款嗎

期房是可以抵押的。

根據《城市房地產抵押管理指枝判辦法》：

第八條下列房地產不得設定抵押：

(一)權屬有爭議的房地產;

(二)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

(三)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

(六)依法不得抵押的其他房地產。

由此可知，期房是可以抵押的。

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期房抵押應注意的問題

1、抵押人是期房的預購人。

期房抵押中，抵押人只能是預購人，不能是預售房屋的開發商。在實際生活中，由於房地產開發所需資金巨大。

開發商為獲得開發資金將其所得的土地使用權連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是「在建工程抵押」。

也就是在房屋尚未出售的情況下所設定的抵押，而不是期房的抵押，對已經預售的商品房，開發商不能再設定抵押。

因為，如果允許房地產開發商將已經預售的房屋再用於抵押，勢必會引起預購人購買權與開發商抵押權相沖突的狀態，使後發生的抵押權妨礙了在先購買權的實現。

根據的理論，後發生的物權不能妨礙先發生的物權，故後發生的抵押唯改權不能成立，這就是房地產開發商不能在其期房上再設定抵押的原因所在。

2、須簽訂有效的商品房預售合同。

由於期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預售合同。

商品房預售合同的有效須包括：一方面預購人與預售人簽訂了期房合同，並按合同約定支付了一定比例的購房款;另一方面開發商的預售行為必須是符合法律規定的。

我國《城市》第44條規定：「商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書。

(二)持有規劃許可證。

(三)按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」

3、期房抵押必須辦理抵押登記。

期房抵押屬於房地產抵押范疇。根據我國房地搭手產管理法和擔保法的有關規定，房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

物權的產生應遵循公示的原則，物權公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由於並不轉移抵押物的佔有，因此不能由交付方式為公示，而只能採取登記形式。

抵押登記是抵押權獲得公信力的必要途徑，它對充分發揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押。

由於其抵押物的特殊性，登記機關應當在合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

B. 名下有兩套住宅並抵押給銀行貸款一百多萬,還能買一套按揭房嗎

家有兩套住宅，如果再想買一套按揭房子的話，是可以的，不過第3套房，你的首付比例會比較高。

關於買房貸款。

買房貸款是指購房人以在住房交易的樓宇作為抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。也被稱為房屋抵押貸款。貸款買房的流程為：看房前准備—實地看房—排號、挑選房源—認購、交定金—網簽、簽合同、付首付—貸款—收房驗房—交稅—辦房本，下面會具體介紹一下這些流程。

貸款買房的具體流程

①看房前准備看房前，首先要確定自己要買的房產類型，然後根據所購房的類型合理分配資金。

②實地看房了解整個樓盤的具體情況，如購買的是現房，可以直觀地看到房屋的結構、戶型，也可以向置業顧問詢問周邊的配套及規劃建設等相關問題；如果是期房，只能通過看戶型圖來了解房屋的結構等，由於周邊配套還在規劃中，購房者可以查詢周邊的規劃文件。

③排號、挑選房源一些集中開盤的樓盤，開發商會讓購房者進行排號，等到真正開盤那天，根據一定的規則進行選房。選房時，購房者可以提前制定好備用方案，主要從以下六個方面來考慮，包括：地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向和物業管理。

④認購、交定金選好房子認購前，購房者需要提前准備好購房資質審核的材料，在簽訂認購書後將材料交給開發商工作人員。同時，認購時，還要繳納一部分的定金，定金會有收據（銀聯小票），定金繳納金額不會超過合同表明總房款的20%。

⑤網簽、簽合同、付首付提交購房資質審核後，一般10個工作日就會出具審核結果。如果審核通過，開發商會通知購房者前來簽訂購房合同。（現房：現房買賣合同；期房：商品房預售合同）簽訂購房合同時，要注意看合同中有無空白條款，補充協議中的權利義務是不是對等、違約責任和賠償有沒有寫清楚，交房日期和交房標準是否清晰等等。支付首付款，一般售樓處都會有pos機，刷卡支付的銀聯小票要收好，等著拿開發商開具的首付款發票。一般當天就能拿到。

⑥貸款如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購房者可將准備好的材料交給銀行。放貸時間與銀行辦理速度、樓房封頂情況有關。以北京為例，期房的話，商貸、市管公積金貸款的放貸時間在封頂之後，國管公積金貸款房貸時間與是否封頂無關。

⑦收房驗房購房者需要等開發商通知收房，注意收房時間。驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，也可以找專業人士來驗房。查看「三證兩書一表」，如果開發商拿不出這些證件，可以拒絕收房。

⑧交稅收房後，需要到地稅局辦理交稅業務。一般來說，商品房需要繳納契稅和住宅專項維修基金，然後繳納物業費、取暖費、停車位等費用。

⑨辦理房本貸款買房，購房者只需把准備材料交給開發商即可，一般情況下，房本自入住之日起180天（現房）-270天（期房）發放。

貸款買房的注意事項

①個人徵信記錄良好個人徵信非常重要，如果有連續三個月累計六個月的逾期記錄，那麼基本上銀行不會貸款給你。

②收入證明收入證明要覆蓋個人名下負債的2倍，銀行流水的月份，需要按照具體銀行的要求來出具。

③保存好購房發票貸款買房的發票有首付款發票、貸款發票。如果購買的是現房，在交稅時需要拿著這兩樣發票去交稅；如果購買的是期房，存在面積差的情況，開發商一般會重新開一張首付款發票，並且回收之前的發票。如果不小心把首付款發票弄丟了，開發商是不會換發票的，而且還需要購房者去辦理發票丟失的手續，因為發票是沒有辦法補開的。

④公積金貸款公積金貸款需要注意的是，需要滿足連續足額繳納12個月的公積金，並在申請貸款前仍在繳存中。相比商貸來說，公積金貸款時間相對比較長。