房地產抵押貸款證券化的流程與程序

A. 了解MBS—一文讀懂「住房抵押貸款證券化」

資產證券化是將未來能夠產生現金流、但缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券，是一種直接融資方式。

最早出現的證券化產品是美國的政府國民抵押協會於1968念發行的房貸轉付證券，而從此以後資產證券化便迅猛發展。

可進行證券化的資產種類多樣，如實物資產、無形資產、信貸資產、證券資產、現金資產等。在美國，人們習慣將以住房貸款為基礎的證券化叫做MBS，將以非住房貸款為基礎的證券化叫做ABS。

一、MBS的概況

住房抵押貸款(MBS)的本質是將缺乏流動性的住房抵押貸款，轉換成流動性較強的證券。

資產證券化有兩個關鍵要素地衣是未來現金流，他是證券定價發行交易的基礎，也是證券化產品價值的基礎。第二是證券化的形式。他保證了產品的流動性是市場化融資的重要手段。

二、MBS運作模式

運作模式共有三類：表外模式、表內模式、標准表外模式。

中國從一開始就選用表外模式，推行真正意義上的住房抵押貸款證券化。

三、MBS的運作流程

四、住房抵押貸款證券化的參與主體

MBS的正常運作需要眾多機構的參與，包括發起人、發行人、服務人、受託管理人、信用增級機構、信用評級機構、投資人等。

五、住房抵押貸款證券化運作工具

常見的抵押支持證券主要有抵押過手證券、抵押債券、抵押轉付債券及本息分離債券。

六、MBS的風險與防範

美國次貸危機引起的全球金融危機告訴我們，住房抵押貸款證券化，除了能給投資者帶來收益，還有不可知的風險。

結語

1、  信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化MBS和資產支出的證券化ABS；

2、  MBS是住房抵押貸款的發行機構將住房抵押貸款出售給SPV，SP以這些住房抵押貸款為支撐發行證券；

3、  MBS採取了破產隔離與信用增級技術；

4、  MBS的運作模式包括：表外模式、表內模式、准表外模式；

5、  MBS常見的證券化工具有：抵押過手證券、抵押債券、抵押轉付債券、本息分離債券；

6、  MBS運作流程的參與者包括：發起人、發行人、服務人、受託管理人、信用增級機構、信用評級機構、承銷機構、投資人；

7、  MBS面臨的風險包括：提前償付風險、利率風險、信用風險。

參考文獻

[1]董藩，李英.房地產金融（第五版）

B. 住房抵押貸款證券化的主要操作步驟

住房抵押 貸款 證券化（MBS：Mortgage-BackedSecuritization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。

主要操作步驟：

1、確定證券化資產並組建資產池。發起人一方面要對自己的融資需求進行分析，一方面要按照證券化的要求選擇用以證券化的資產。一般選擇未來現金流量穩定的資產。

2、設立特殊目的機構(SPV)。目的是為了最大限度地降低商業銀行的破產風險對證券化的影響。

3、"資產"的真實出售。只有「真實出售」才能實現證券化的資產和商業銀行之間的「破產隔離」，從而有效地保護了投資者的利益。

4、信用增級。提高所發行證券的信用級別，使證券在信用質量、償付的時間性與確定性等方面能更好的滿足投資者的需要。

5、信用評級。信用評級機構通過審查各種合同和文件的合法性及有效性，給出評級結果。信用等級越高，表明證券的風險越低，從而使發行證券籌集資金的成本越低。

6、發售證券。

7、向發起人支付資產購買價款。當證券出售後，承銷商將發行款項劃歸發行人SPV，發行人再按照約定向承銷商支付發行費用，有助於住房抵押貸款證券化市場的長期穩定及證券化產品期限結構的合理化。

8、管理資產池，實現證券化交易的規模經濟。SPV聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商一般由商業銀行擔任，這是因為商業銀行已經熟悉基礎資產的情況。

9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定，在證券償付日，SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。

C. 房屋抵押貸款的條件和流程

(一)借款人需提供的材料有：

1、借款人本人的身份證、戶口本、結婚證以及借款人配偶身份證、戶口本;

2、借款人的個人收入證明(加蓋單位公章);

3、房屋所有權證、原購房協議正本和復印件;

4、房屋所有人及共有權人同意抵押的公證書及貸款用途證明。

(二)貸款金融、年限及利率：

房產抵押消費貸款起點金為5000元，最高額度不得超過抵押房產評估價值的70%，貸款期限一般不超過5年，最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規定的同期商業貸款利率執行，有利隨本清，按月還本付息等方式。

(三)辦理貸款的流程：

1、辦理現房抵押貸款：首先，借款人要找評估機構進行房產價值評估，取得評估機構出具的《房產評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上面的資料並簽訂房地產抵押合同。再次，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審核通過後發放貸款。最後，借款人分期或一次性償還貸款並取消房產抵押拿回房產證。

2、辦理期房抵押：借款人憑購房預售合同、房預交款收據的原件及復印件、夫妻結婚證原件及復印件，到銀行簽訂購房借款合同，銀行審核通過後發放貸款，房產證下來後給銀行，借款人償還後到銀行辦理解除貸款並取回房產證。

《中華人民共和國民法典》第三百九十四條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建築物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第四百條設立抵押權，當事人應當採用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十九條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

D. 個人住房抵押貸款證券化是什麼時候開始的

隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限於專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。

一、住房抵押貸款證券化的基本流程

1、確定證券化資產並組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受託人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢後,如果資產池產生的現金流還有剩餘,那麼這些剩餘的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。

二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點:

1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業

債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。