商品房擔保貸款合同提供擔保的意思

⑴ 什麼是商品房擔保貸款合同

法律分析：商品房擔保貸款合同是指銀行與房地產開發商簽訂的貸款合作協議，購房人(借款人)以所購房屋作抵押向貸款行借款，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，並由開發商承擔擔保責任的貸款合同。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百條 設立抵押權，當事人應當採用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

⑵ 個人房產抵押貸款合同和個人購房借款及擔保合同有什麼區別

一、定義不同

個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產抵押，向貸銀行或者申請用於個人合法合規用途的人民幣貸款，包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種貸款用途。

個人購房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。

二、申請材料不同

個人房產抵押貸款合同:

房產證

權利人及配偶的身份證

權利人及配偶的戶口本

權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

收入證明

如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單

為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等）

個人購房貸款及擔保合同:

借款人夫妻雙方的身份證（原件及復印件二份）

戶口本（原件復印件一份）

結婚證（原件及復印件一份）

未婚需填寫未婚聲明，我行留存原件。

離異或喪偶者需要提供離婚證或協議、判決書，配偶死亡證明（原件及復印件一份）。

擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房的房產證復印件一份。

三、操作流程不同

個人房產抵押貸款合同:

1、 提出貸款申請

2、 審核客戶資料

3、 出借人配對

4、 辦理公證抵押

5、 他證當天放款

個人購房貸款及擔保合同:

1、貸款咨詢：通過網點、電話或網站了解個人住房貸款對象、貸款條件、貸款額度、期限、利率、還款方式、貸款程序等情況;

2、貸款申請：提交銀行規定的申請個人住房貸款的材料;

3、簽訂合同：客戶的申請獲得批准後，與銀行簽訂住房貸款合同;

4、貸款發放：銀行在條件具備時按合同約定發放貸款;

5、客戶還款：客戶按合同約定按時還款;

6、貸後服務：客戶享受銀行提供的新產品和增值服務。

⑶ 房貸保證金是什麼意思

房貸保證金一般是銀行要求房地產公司付的保證金。
相當於房地產公司對貸款人進行擔保。
如果貸款人違約，銀行就扣房產商的保證金。
房產商就可能收回房子。

⑷ 按揭中的房屋出售問題

1、按揭合同的法律屬性。 商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房「按揭」。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移於債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償的擔保形式。我國現行法律中還找不到「按揭」這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現樓按揭和樓花按揭兩種。在現樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現樓按揭可歸屬於不動產抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬於權利抵押即准抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權後，權利抵押就會轉變為不動產抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產的所有權是英美法系中按揭的基本特徵，也是該制度與抵押、質押的根本區別。 2、按揭糾紛的處理原則。 《解釋》將商品房按揭貸款統稱為商品房擔保貸款，並在第23條至第27條較詳細規定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合並審理原則。《解釋》第25條規定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。二是平等保護原則。根據我國擔保法第49條、最高人民法院《規定》第35條的規定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建築商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建築商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，並按「成立在先、權利優先」的原則處理。另一方面，根據最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》的有關規定，建築商的優先受償權優於一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優於建築商的優先受償權。 1、對欺詐行為的認定。 從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有製造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對於商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是「缺斤短兩」的問題。比如《解釋》第8條、第9條規定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關於面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規定。另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規定的五種情形和面積「縮水」外，象在商品房買賣中出現的出賣人惡意隱瞞規劃情況，在履行合同過程中故意改變規劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意後一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據的話，容易使人產生認識上的混亂。筆者認為，出賣人的欺詐行為既可以表現為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。 2、對欺詐行為的處理。 我國《合同法》第113條第2款規定：經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）的規定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統民法中合同賠償責任只在於填補損失而不在於懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償的五種情形；《解釋》第14條第2款明確規定了出現面積誤差後的處理原則。但在審判實踐中，如果出賣人僅對其出賣房屋的某一方面作了故意虛假陳述，使得該商品房屋的質量出現部分瑕疵，對該部分的質量瑕疵應如何處理？現主要有二種觀點：第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。筆者同意後一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大於《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，並根據欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利於對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利於有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。