怎樣避免代持房產被抵押貸款

⑴ 7大絕招，告訴你如何防範"借名買房"與"合夥買房"的風險

所謂 兵來將擋，水來土掩。

既然，借名買房與合夥買房存在 七大風險 ——

**「無協議、被分割、被繼承、被抵押、被查封、被出賣、不過戶」。

李先生借張女士之名買房，有何防範措施？

李先生至少可以採取以下 七大絕招：

1、第一招：選對人。

最大的風險，來自於人，選對人當然很重要。

人品靠譜，資信良好，無疑是關鍵。

如果找個代持人，負債累累、還嗜賭如命，那豈不是把你的房子，還有你世擾橋的錢，往 「火坑」 里送？

2、第二招：簽協議。

雖然沒有簽協議，也有可能被認定為借名買房關系，但需要諸多配套證據。

然而，簽了協議，則可讓借名買房關系，以及權利義務更加明確。

如果 親屬間 借名，可簽個 《房屋所有權確認書》 ，明確權屬即可。

如果 朋友間 借名，可簽個 《委託代持房產協議》 ，明確雙方義務和違約後果。

如果 合夥 購房，可簽個 《共同投資購房協議》 ，明確出資比例、盈虧分擔、賣出方式等。

這些協議，由專業律師擬訂當然更穩妥。

3、第三招：配偶簽字。

這一點很關鍵，卻容易被忽略。

假如張女士是產權代持人，從婚姻法的角度，她的配偶實際上是沒有寫在房產證上的 「隱形共有權人」 ，也常常是代持房產的貸款擔保人，甚至是共同貸款人。

有時候，代持房產過戶或減免稅費時，也需要張女士的配偶簽字配合。

我們也曾經遇到，代持人自己對過戶沒有意見，但兩口子鬧矛盾，其配偶不配合的情形。

此時，張女士的配偶在協議上簽字，或單獨簽署一份《聲明書》，哪怕再返悔，對代持的房子主張共有權、要求分割就 「師出無名」 了。

4、第四招：轉賬付款。

首先， 點對點轉賬 ，即從李先生賬戶直接轉賬到張女士賬戶。最好不通過第三方轉賬，更不要通過現金。

其次， 備注用途 ，包括購房款、稅費、還貸等。以免與你們之間的借款或其它往來款「傻傻分不清」。

最壞的打算，李先生不能主張房屋所有權，至少也能證明 債權關系 ，不至於 「錢房兩空」 。

5、第五招：保留原件。

購房合同、貸款合同、交房資料、物業合同、水電合同等 合同原件 ，以及購房款、按揭款、中介傭金、稅費、水電物業費等 繳費憑證 ，李先生都要保存。

這樣，除非張女士敢補辦房產證，否則她想偷偷賣房、想抵押房子也是 巧婦難為無「本」之炊 。

6、第六招：佔有房屋。

這一點非常重要。

特別是在沒有借名買房協議的情況下，誰佔有房屋，誰更會被默認為實際權利人。

可以 想像一個場景 ：有個買家來看房，發現張女士住在房子里，房產證寫的又是她的名字，買家不信張女士是業主還會誰信？

這相當於為張女士私自賣房，打開了方便之門。

這種情形，也特別適用於合夥買房。可用一句話概而言之—— 合夥買房，適合投資，不宜自住。

合夥購買的房產，建議約定各方均不得佔有使用。否則一住，對房子住出 「感情」 來了，你們合夥購買的房子就不知猴年馬月能賣出，收回投資了。

講一個案例， 原告起訴哥哥前女友的故事。

原告謝某三兄妹准備合夥購買三套房，其中一套房，是以哥哥前女友姜女士名義向開發商購買，並向小貸公司貸款部分金額作為首付，口頭約定原告、以及哥哥、哥哥前女友各方在這套房中的房屋產權份額。

認購成功後，其他各方簽署了共同投資協議。但姜女士卻不肯簽署了。

為什麼呢？ 因為哥哥與女友鬧矛盾分手了，這位曾經是准嫂子後來變成了別人嫂子的姜女士，就有了新的想法，打算將其名下房屋占為己有。

於是，原告謝某起訴至法院，要求 確認代持房屋由原被告及第三人按產權比例所有，並要求按比例賠償損失 。

那麼， 法院搜猛會認李陸可原告與哥哥前女友之間的合作買賣關系嗎？

法院認為，原告謝某與你的兄弟姐妹存在合作買房的事實， 不當然推定原告與被告間存在合作買房的事實。

理由為：

一是被告沒簽書面協議，原告代為支付部分首期款，只是屬於 締約前的准備 。

二是在被告不同意簽署共同投資協議後，原告沒有再出資，剩餘購房款由被告獨自支付，各方實際 終止了共同投資協議的磋商 。

因此，法院認定原被告間 不構成共同投資關系 ，原告無權要求確認房屋的共有份額並折價賠償。

這個案例中，由於是向開發商購買的新房，代持人有權獨自辦理交房手續、佔有房屋，再加之沒簽協議，使得其它 「無名」 也 「無份」 的合夥購房人干著急。

7、第七招：設立抵押。

這有一個前提，即代持的房子沒有抵押給銀行。

沒有抵押給銀行，就可以抵押給出資人李先生。

這至少有兩個作用：

一是不注銷抵押，張女士賣不了，過不了戶。

二是張女士的債主來查封，可更快知曉，可優先受償。

還有沒有別的絕招？

當然也有。

比如，李先生也可辦理 公證委託 ，只是公證委託有時要辦幾次，且有年限限制。

比如，李先生可以找個人和張女士簽個 長租合同 。

只是， 什麼絕招，什麼時候用，要不要用 ，也需 因人、因境 而定。

找靠譜的朋友

——以這個標准，來選擇你的房產代持方，以及合夥方。

假設朋友是不靠譜的

——以這個標准，來簽訂協議，設計風險防範措施。

或許，這樣才會覺得——

這筆投資很靠譜，各方心裡不打鼓。

⑵ 二手房買賣的騙局有哪些如何避免上當受騙

新聞背景介紹：

今年2月，北青深一度報道了重慶二手房交易騙局，100多名業主失去了總計價值過億元的房產。報道發出後，有浙江、江蘇等地的業主表示，他們正身處同樣的困境當中。

具體的騙局是怎麼樣的？

這批人員以中介店主、員工等身份，通過各種渠道收集業主信息，然後由其餘人員偽裝成買家，將業主帶到某又某市級門店進行簽約。業主看到是大牌中介，出於對品牌的信任，所以很快便完成簽約，在所謂的買方支付約房款30%的首付後。

中介人員謊稱買家要辦理銀行按揭，引導業主將房產過戶兒，再過戶的第二天，買家轉手就將房產抵押出去套現，之後銷聲匿跡。

這批人員分工明確，在交易過程中各自擔任不同角色，以謀圖業主財產為目的，將業主引入精心布置的交易陷阱，手法嫻熟的令人膽寒。

二手房買賣要注意哪些細節？

1、房屋是否出租抵押了，這個狀態一定要了解清楚，否則會影響房屋的所有權。如果房子抵押了，就不能過戶，也就是說付了錢也拿不到房產證，如果被租出去的話，「買賣不破租賃」，不能因為所有權變了就可以把租房子的趕出去，也就說不能立刻入住或者裝修的。

2、關於一些時間和細節一定要明確。

原房東戶口遷出的時間一定要明確，交房的時間要明確，防止賣家惡意的拖延。還有房屋設施和物品要有清單，或者拍一個視頻做證據，以防呢以後精裝變成了毛坯。

稅費承擔一定要明確寫好誰來負責這些費用，還有一個要去查一下物業費有沒有交清楚，否則買回這些房之後會有很多的隱患。

⑶ 因為貸款年限房子代持有

1）代持人單方可能主動製造的風險

代持人擅自處分，包括銷售、抵押、出租、以房抵債等行為造成的風險。

既然代持人是法律橘殲認可的持有房產證的業主，那麼其自然享有法律賦予的物權權利的，同時相關行為也是對社會公開的合法行為。

當然，在一定情形下也是違反代持約定的違約行為，但違約行為的認定則僅限於代持人與被代持人之間，對善意的第三人沒有約束力。

善意的第三人，就是購房人、抵押權人、承租人等。這是被代持人面臨最直接的一個風險；

（2）代持人被動產生的風險

第一種：代持人因開設公司、投資物衫、做生意等經營不善，導致背負債務，代持人的債權人為了追償債務查封保全或執行代持人名下所登記的該代持房產，代持房產最終被執行拍賣。代持人負擔了債務，如果代持人沒有足夠的資金實力，那麼即便被代持人向代持人追償，基本也是遙遙無期的債務了，最終丟了房子，傷了感情。

這裡面需要注意的是：一旦被代持的房產被查封，即便實際所有人提出異議，意義也不大，這就是前面所說的我國法律認可的是登記為準的所有權人；即便此時被代持人向法院提起確權訴訟、要求過戶代持的房產，因房產上具有其他查封措施，查封解除前不具備過戶的條件，法院一半會駁回起訴，訴訟途徑也是走不通的；

第二種，即便代持人沒有任何債務，但因代持人的配偶存在類似經營不善產生等背負債務的情況，其他債務人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起訴，以夫妻共同資產和共同債務為由查封或執行該房產，產生同樣的後果。

第三種，代持人因為他人提供擔保而被牽連等情形，也會產生類似的風險。

（3）偶然的、不可預見的風險

第一種，房產登記在代持人名下，其配偶提出離婚，將該房產視為夫妻共同資產進行分割訴訟查封該房產，由此代持房產因此將捲入家庭婚姻糾紛；

第二種，代持人因病因故等突然不幸離世，被代持的房產被作為遺產進行分割分配；

第三種，代持人因不可控的因素而對第三方造成侵權或巨額損失，比如交通事故致人死亡的賠償、打架致人重傷等情形，需要巨額賠償，也會導致被代持的房產被訴訟被執行；

第四種，代持人因其他未知的行為而被刑事指控，被代持的房產作為代持人的財產或贓款、賠款，而被沒收、被收繳；

除以上可以列舉可以預見可能發生的風險之外，其實還會存在各種可能性，但畢竟是對未來的想像，對未知的猜測，無法一一列舉。

當然，很多人會提到不管發生什麼不管怎麼樣，我的房子就是我的房子，法律還能不支持我嗎？是的，從法律角度來看，支持與否均有可能。

拋開法律裁判規則的變化、房產市場政策的變化等等因素不提，被代持人能否自圓其說並且提供充分、真實、有效、完整、客觀存在的證據對代持關系予以證明最為至關重要。

注意，筆者這里用了非常多的形容詞，每一個都不可省略，想讓法律讓法院相信你，首先就要拿出充分的證據。想想剛才說的那些風險，把房產交給別人代持，還是要謹慎一些，留心一些，不要等到糾紛和問題發生了才如夢方醒，事後諸葛亮。

03.如要將房產交給他人代持，如何做才能消除風險？

明白地說，不可能，只要代持發生就意味著風險存在，如同出生意味著死亡一樣，但我們可以做的並不是消滅風險，而是控制風險，控制風險即是對自己負責，也是對他人負責。

首先，代持實際就是一種委託關系，這裡麵包含著雙方確定的權利義務，但代持關系最主要的應是信任。因此如果必須要進行房產代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、親戚來進行代持，畢竟血濃於水，有著家庭感情和家族榮譽的光環，大家不會隨意罩伍腔翻臉，即便有糾紛，也有親近的人居中調和，不至於一拍兩散。實在沒有人選，親近的朋友、同學、同事亦可以幫忙，不論如何選擇，要能夠清晰了解雙方的關系和對方的人品、信譽、經濟狀況、家庭情況等信息，做好背景調查。

如果有失信記錄、有訴訟關系、有黃賭毒不良嗜好、有家庭紛爭等明顯情況，在選擇上應盡量規避。其次，代持人與被代持人雙方最好簽署明確的代持協議，這是最為直接有效的證據和法律依據，證明意義遠大於其他間接證據。通過代持協議，把代持的背景和原因講清楚，被代持的房產信息和房產價值固定下來，然後直接確認房屋權屬歸被代持人實際所有。

另外可以明確房屋抵押按揭情況、代持酬勞費用、房屋升值收益分配、代持期限、產權過戶配合義務、代持人違約責任、承擔責任方式及計算標准等。而且雙方互留身份信息，最好是身份證復印件，雙方當面簽字按印，以確認簽署的真實性、合法性，規避冒簽代簽的情況發生。如果代持人已婚，協調代持人的配偶簽字確認時最好的，也可以加入擔保人、見證人等，佐證協議的簽署情況。

第三點，房屋的實際所有人最好直接持有和控制被代持房屋的產權證書、購房合同原件、發票原件、付款憑證、稅費單據、按揭還款卡、按揭協議等憑證原件，證明房產的實際出資和權益均是自己實際履行和控制。這一點，不用過多解釋，大家比較通俗易通，特別是在走賬付款上，能在轉賬時備註上用途，比如「XX房的購房款」、「XX房的按揭款」，更好的反映履行過程，避免款項性質爭議。第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。

第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。在此提醒一點，如果房屋用於出租，而房屋又有按揭貸款，很多人會直接要求租客將租金支付至代持人的按揭貸款卡，省事便利。但這種情況很容易產生爭議，代持人完全可以說該租金是租客支付自己房屋的租金，視為自己對涉案房產支付的對價和份額，容易引起爭議。

第五點，如果雙方願意配合，建議在簽署代持協議的同時，能夠通過公證處出具一份不可撤銷的公證書，由代持人委託被代持人或被代持人指定的人全權配合代持房產的銷售、出租、還款等事宜。以便應急時候，該被委託人可以代替代持人配合被代持人辦理房產的過戶轉讓手續，減少風險，增加保障。其實房產代持要注意的事情很多，可以採取的措施也非常多，總之就是風險在哪裡，防控措施應就跟上到哪裡。

⑷ 炒房客找代持房產，辦理房貸裝修貸房產抵押有風險嗎

代替別人持有房產，在應程度上是存在著風險的，比如說當自己以後購房的時候就不能算首套房子，各種稅費也非常的高。