農房抵押貸款試點人大授權

1. 目前我國農村土地經營權抵押貸款的現狀

決定指出，十二屆全國人大常委會第十八次會議決定授權國務院，在北京市大興區等232個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地使用權不得抵押的規定；在天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。這意味著中國將在上述地區分別開展以農村承包土地(指耕地)的經營權和農民住房財產權(含宅基地使用權)抵押貸款的試點。

決定明確指出，暫時調整實施有關法律規定，必須堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，堅持從實際出發，因地制宜。國務院及其有關部門要完善配套制度，加強對試點工作的整體指導和統籌協調、監督管理，按程序、分步驟審慎穩妥推進，防範各種風險，及時總結試點工作經驗，並就暫時調整實施有關法律規定的情況向全國人大常委會作出報告。
中國人民銀行副行長潘功勝21日向全國人大常委會作說明時曾表示，「兩權」抵押貸款由農戶等農業經營主體自願申請，確保農民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者。流轉土地經營權需經承包農戶同意。對農民住房財產權抵押貸款的抵押物處理，受讓人原則上限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

2. 開年好消息：農田、農房抵押貸款有望在全國推廣

農村一向是金融行業的蠻荒之地，盡管農民貸款的需求其實很大：建房、子女結婚、擴大生產……如果銀行肯貸款，農村人的日子會好過很多，創業的路子也會寬很多。

多年來，農民貸款是個老大難的問題，沒有合適的抵押物，銀行不肯受理。 但2019年春節剛過，一個重大好消息就要席捲全國農村了：五部委聯合發文，推廣「兩權」抵押貸款！

2月11日晚，農業農村部聯合人民銀行、銀保監會、證監會、財政部，共同發布了《關於金融服務鄉村振興的指導意見》。文件提出：積極穩妥推廣 農村承包土地的經營權抵押貸款業務 ，穩妥開展 農民住房財產權抵押貸款業務 （即「兩權」抵押貸款）。

業內人士普遍認為，此次指導意見的發布，標志著農村金融的新紀元即將開啟。最近幾年在部分地區試點的承包地經營權抵押貸款、農房財產權抵押貸款，很快會在全國加速推廣。因為在各大試點地區，「兩權」抵押貸款的效果都不錯。

浙江溫州早在上世紀90年代，就有了民間自發的農房抵押貸款。隨著國家正式批准農房抵押貸款試點，當地多年積累的經驗成了巨大優勢。

在湖南漢壽，「互聯網+土地金融」的新模式則解決了不少農民創客的融資難題。土流網評估變現處置+保險擔保+銀行提供資金的兩權抵押貸款模式，不僅貸款額度高（按土地估值的6成發放貸款），而且無需政府擔保基金，試點三年多以來，沒有不良，沒有壞賬。

五部委發布的文件指出，要完善農村金融資源迴流機制，把更多金融資源配置到農村重點領域和薄弱環節，更好滿足鄉村振興多樣化、多層次的金融需求；

同時，要積極推動新技術在農村金融領域的應用，規范互聯網金融在農村地區的發展，積極運用 大數據、區塊鏈 等技術，提高涉農信貸風險的識別、監控、預警和處置水平。

業內分析人士認為，隨著國家對「兩權」抵押貸款的推進，農村金融很快將成為金融機構以及農村創業者眼中的業務「藍海」。誰能率先解決農村金融普遍存在的單戶金額小、貸後管理難、不良清收處置難等問題，會是搶占市場的關鍵。

3. 什麼是農村「兩權」抵押貸款

「兩權」是指農村承包土地的經營權和農民住房財產權。按照現行法律，農村「兩權」不能抵押。

中國人民銀行有關負責人介紹，試點工作開展兩年以來，90%以上的試點縣（市、區）建立了農村產權交易中心或土地流轉中心，1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務，對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。來源：經濟日報

4. 農村兩權抵押貸款是指

農村兩權抵押貸款中的「兩權「是指農村白土地承包經營權和農民建房產權。
【拓展資料】
「兩權」是指農村承包土地的經營權和農民住房財產權。按照現行法律，農村「兩權」不能抵押。 為支持農村土地和金融創新，2015年12月份全國人大常委會決定在232個試點縣分別暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地使用權、集體所有宅基地使用權不得抵押的規定。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百三十條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用於農業的土地，依法實行土地承包經營制度。第三百三十一條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。第三百三十二條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。
林地的承包期為三十年至七十年。前款規定的承包期限屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。
第三百三十三條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。登記機構應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證等證書，並登記造冊，確認土地承包經營權。
第三百三十四條 土地承包經營權人依照法律規定，有權將土地承包經營權互換、轉讓。未經依法批准，不得將承包地用於非農建設。
第三百三十五條 土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。第三百三十六條 承包期內發包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包的法律規定辦理。第三百三十七條 承包期內發包人不得收回承包地。法律另有規定的，依照其規定。第三百三十八條 承包地被徵收的，土地承包經營權人有權依據本法第二百四十三條的規定獲得相應補償。第三百三十九條 土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。第三百四十條 土地經營權人有權在合同約定的期限內佔有農村土地，自主開展農業生產經營並取得收益。

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6. 農村宅基地是否可以用於抵押貸款

在基本確定年內開展試點工作後，國土資源部將牽頭負責試點地區的遴選工作。按照國土資源部的初步設想，將在東部、中西部各類典型地區選擇開展試點工作，以為日後的工作積累經驗。在試點初期，將會嚴格控制試點地區規模，並採取封閉運行的方式。
根據現行《擔保法》第37條第2款的規定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押:一是抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;二是以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。
按照上述法條規定，由於農民的宅基地不在法律規定的可以抵押的范圍內，所以宅基地的使用權不能抵押。
十八屆三中全會後，國土資源部牽頭制定了兩條主線的土地管理制度改革方案，以落實十八屆三中全會政治決議《關於深化改革若乾重大問題的決定》(下稱《決定》)中「建立城鄉統一的建設用地市場」的總體要求。一條主線是進行農村經營性集體建設流轉試點;另外一條主線，即是對現行農村宅基地制度進行改革試點。
在此之前，國土資源部曾著手制定《宅基地管理辦法》。在調研工作中，國土資源部的有關人員重點了解了農村宅基地的擔保、抵押、轉讓等方面的財產權權能問題。
釋放金融通路
實際上，在對《宅基地管理辦法》進行研討的過程中，國土資源部多位官員提出，積極配合有關部門，穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點中宅基地佔有權和使用權的轉讓，對宅基地轉讓范圍、轉讓中的集體土地權能及實現形式要進行多方案設計並開展試點探索。
為了做好試點的基礎性工作，國土資源部也同時部署，加快包括農村宅基地在內的農村地籍調查和農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作。因為無論是試點工作，還是未來根據試點情況的全面推行，都必須要求農村住房有明確的產權產籍備案。
「按照現行的法律框架，農村住房是無法轉讓的。實質上，宅基地是農村集體經濟組織分配給集體經濟組織成員用以滿足其居住要求的土地，因此，其財產權始終表現為缺位，在轉讓短期無法開禁的前提下，對抵押擔保貸款進行試點，無疑是一種快捷的路徑。」一位參與《宅基地管理辦法》前期論證的專家表示。
由於開展農村住房抵押擔保試點的工作，涉及到現行《擔保法》、銀行業風控體系等問題，因此，國土資源部將會同銀監會、國家發改委、國務院法制辦等部門，聯合確定試點方案。
述專家認為，如果開展試點，則意味著農村住房獲得了一定程度上的財產權，通過向銀行抵押貸款融資，農業產業化將獲得更為通暢的融資渠道。「尤其是東部特大型城市周邊的農村住房，其評估值較高，如果放開抵押貸款的約束，將能夠使農村獲得大量的資金，用以實現農業產業化。」他說。
地方已有試點
如果這項試點得以順利開展，將比照農村經營性集體建設用地流轉試點的程序，由國務院向全國人大及其常委會申請在試點區域內，暫停現行《擔保法》實施的方式，依照多部門聯合商定的試點方案進行試點工作。
同時，試點工作將會設置試點期限，並在試點期限到期後，進行總結，以供決策層對下一階段的總體策略進行定調。此前進行農村集體經營性建設用地流轉試點，有明確的試點鎖定期。
「但是，從客觀而言，已經有地方進行了內容相近的試點工作，只不過沒有得到中央政府層面的正式授權，至於這些試點是否能通過此次試點工作轉正，目前還沒有明確的說法。」前述專家稱。