Ⅰ 什麼是貸款的五級分類與四級分類有什麼區別
一、什麼是貸款的五級分類與四級分類?有什麼區別？
一、四級分類是對貸款本金的分類，如果客戶欠息，只能說有不良記錄，在合同中約定繳息日或延長日沒有繳息的，應加收復息，如果按季或按月收息的，利息逾期90天或30天就應擺入表外科目，但貸款本金還是應為正常。
二、四級分類的一個部體核心就是期限分類，若抵押物不足值或有貸款風險，均應在正常，並按正常計息； 三、只有在渝期貸款中，借款人死亡、公司關停等採取必要法律措施後仍不足以償還貸款的可以不按渝期天數而調入下一級貸款分類中，五類貸款的定義分別為： 正常：借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。
關註：盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。
次級：借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也可能會造成一定損失。
可疑：借款人無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也肯定要造成較大損失。
損失：在採取所有可能的措施或一切必要的法律程序之後，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。
二、什麼是貸款五級分類貸款五級分類制的標准有哪些
銀行貸款有著嚴格的審查制度，而五級分類制度就是他們的評判標准之一。那麼什麼是貸款五級分類呢？你知道自己的貸款屬於哪一類嗎？ 新的貸款五級分類制度是根據內在風險程度將商業貸款劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五類。以前的貸款四級分類制度是將貸款劃分為正常、逾期、呆滯、損失四類。由於這種方式存在一定的弊端和漏洞，所以從2004年起，貸款五級分類制就逐漸取代了以前的四級分類制度，成為各大銀行判斷貸款安全等級的重要標准。 貸款五級分類制是銀行主要依據借款人的還款能力，即最終償還貸款本金和利息的實際能力，確定貸款遭受損失的風險程度，其中後三類稱為不良貸款。這五種分類制度通過對借款人現金流量、財務實力、抵押品價值等因素的連續監測和分析，判斷貸款的實際損失程度。 貸款五級分類標准：1.正常類： (1)借款人有能力履行承諾，還款意願良好，經營、財務等各方面狀況正常，能正常還本付息，農村合作金融機構對借款人最終償還貸款有充分把握。 (2)借款人可能存在某些消極因素，但現金流量充足，不會對貸款本息按約足額償還產生實質性影響。 一般可以被劃分為正常類的貸款，借款人生產經營都是正常且主要經營指標合理的，現金流量充足，一直能夠正常足額償還貸款本息。2.關注類： (1)借款人的銷售收入、經營利潤下降或出現流動性不足的徵兆 (2)借款人或有負債 (3)借款人的固定資產貸款項目出現重大如基建項目工期延長等不利於貸款償還的因素 另外，借款人還款意願差，不與銀行積極合作，有這類傾向或者表現的貸款也會被劃分為關注類。3.次級類： (1)借款人經營虧損，支付困難並且難以獲得補充資金來源 (2)借款人已不得不通過出售、變賣主要的生產、經營性固定資產來維持生產經營，或者通過拍賣抵押品、履行保證責任等途徑籌集還款資金； (3)借款人採用隱瞞事實等不正當手段取得貸款的； (4)違反國家法律、行政法規發放的貸款；4.可疑類： (1)借款人處於停產、半停產狀態固定資產貸款項目處於停、緩建狀態； (2)借款人實際已資不抵債； (3)經過多次談判借款人明顯沒有還款意願；5.損失類： (1)借款人因依法解散、關閉、撤銷、宣告破產終止法人資格 (2)借款人已完全停止經營活動且復工無望，或者產品無市場，嚴重資不抵債瀕臨倒閉 (3)借款人死亡，或者依照《中華人民共和國民法通則》的規定宣告失蹤， (4)借款人遭受重大自然災害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還 (5)借款人觸犯刑律，依法判處刑罰，其財產不足歸還所借債務，又無其他債務承擔者 以上就是商業貸款中的五級分類標准，申請了商業貸款或者正准備申請商業貸款的朋友們可以參考這些條件看看自己的貸款屬於哪一種。前兩條標准都是比較正常的貸款類型，如果屬於後面三條類型之一的話，你的貸款就屬於不良貸款了。
三、什麼是貸款的五級分類與四級分類?有什麼區別？
一、四級分類是對貸款本金的分類，如果客戶欠息，只能說有不良記錄，在合同中約定繳息加收復息，如果按季或按月收息的，利息逾期90天或30天就應擺入表外科目，但貸款本金還是應為正常。
二、四級分類的一個部體核或有貸款風險，均應在正常，
三、只有在渝期貸款中，借款人死亡、公司關停等採取必要法律措施後仍可以不按渝期天數而調入下一級貸款分類中，
五類貸款的定義分別為：
正常：借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。
關註：盡管借款存在一些可能對償還產生不利影響的因素。
次級：借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也可能會造成一定損失。
可疑：借款，即使執行擔保，也肯定要造成較大損失。
損失：在採取所有可能的措施或一切必要的法律程序之後，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。
四、貸款四級分類與五級分類的本質區別是什麼
貸款四級分類制度是指將貸款劃分為正常、逾期、呆滯、呆賬四類；貸款五級分類制度是根據內在風險程度將商業貸款劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五類。相對而言，貸款五級分類制度是國際上貸款風險分類的通行做法，比四級分類更為嚴格。
Ⅱ 抵押貸款金融知識
抵押是民商活動中既古老又重要的債權擔保形式，那麼你對抵押貸款了解多少呢?以下是由我整理關於抵押貸款金融知識的內容，提供給大家參考和了解，希望大家喜歡!
抵押貸款金融知識
一、如何理解擔保?
擔保是指在經濟和金融活動中，債權人為了防範債務人違約而產生的風險，降低資金損失，由債務人或第三人以財產或信用提供履約保證或承擔相應擔保責任，保障債權實現的一種經濟行為。根據《擔保法》第一條的規定，為促進資金融通和商品流通，保障債權的實現，發展社會主義市場經濟，制定本法，這是關於《擔保法》立法宗旨的規定。根據該規定，擔保是一種保障債權實現的制度，擔保最核心的功能就是保障債權的實現，正是因為擔保有保障債權實現的作用，其才能促進資金融通和商品流通，發展社會主義市場經濟。
按照擔保法的規定，法定的擔保方式有五種，保證、抵押、質押、定金、留置，在信貸業務中，主要涉及到三類擔保方式：保證、抵押、質押。(關於定金和留置的具體定義作為基礎知識讀者自行查閱擔保法相關規定)
二、貸款擔保的作用和局限
(一)貸款擔保的作用
信貸機構面臨的最大風險就是借款人的違約風險，擔保 措施 作為分散風險的重要手段被廣泛採用，擔保制度作為保障債權能夠實現的一項重要制度，如果債務人到期不能清償債務，債權人則可以通過貸款擔保使得債務順利清償。通過設定擔保措施，可有效保障貸款的安全，擔保措施作為第二還款來源，是第一還款來源的補充，當借款人第一還款來源出現問題的時候，信貸機構可以通過主張擔保權利實現債權。貸款擔保通過擔保借貸關系的安全從而極大地推動了資金借貸和資金融通的發展。沒有擔保，那麼市場和信用的發展都將成為空話。
另外，如果設置了擔保措施，一旦借款人違約，債權人可以依據合同約定行使抵押權、質權或要求保證人承擔保證責任，在 借款合同 履行期間，借款人一直會有履行合同的壓力，因此，擔保措施可以有效提高借款人的違約成本，借款人違約成本越高，還款的意願會越強。
(二)貸款擔保的局限性
擔保措施除具備上述作用外，還具有一定的局限性：
第一，擔保措施不能取代對借款人信用狀況的評估
一般來說，一筆正常的貸款取決於兩個因素，借款人的還款能力和還款意願，其中，還款能力是客觀因素，還款意願是主觀因素，二者缺一不可。為了有效評估借款人的還款意願和還款能力，我們需要對借款人進行調查和了解，一般還會要求客戶提供相應的擔保。但就擔保而言，其僅是第二還款來源，信貸機構應當把重心放在第一還款來源上，重點應關注借款人的第一還款來源，關注借款人的現金流和持續經營的能力。 擔保措施不能取代對借款人信用狀況的評估
很多信貸機構和客戶經理有一種錯誤的認識和想法，認為有重足的抵質押物或有實力的保證人做擔保借款就是安全的，這種想法是非常錯誤的。優秀客戶經理一定要摒棄這種想法，相對於擔保方式，客戶經理應將關注重心放在企業自身的經營狀況以及持續發展能力上，重點關注借款人的第一還款來源和現金流，尤其是小微企業貸款。
第二，有貸款擔保也不能確保貸款一定收回，即便能收回，也會耗費大量人力物力
在實踐中，一旦涉及到實現擔保權利，無論是處置抵質押物還是要求保證人承擔保證責任，往往都不會太順利，抵質押物被查封導致抵押物遲遲無法變現、保證人不配合等情況非常常見，尤其是通過司法程序，往往要耗費大量人力物力，耗費很長的時間。作為信貸機構的從業人員要清醒的認識到，有了貸款擔保業不一定就一定能保障貸款安全。
三、保證擔保評估要點
(一)保證擔保概述
保證擔保是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。保證指債務人以外的第三人為債務人履行債務而向債權人所做的一種擔保。是典型的人保、典型的約定擔保。保證的優勢在於：第一，設立簡單，簽訂合同即可;第二，保證責任及於保證人的全部財產;第三，行使方便，可要求保證人直接承擔保證責任。保證的不足之處在於：第一，債權人對保證人的財產不享優先受償權利;第二，保證人可能同時為多個債權人提供保證擔保，而各個債權人之間地位平等;第三，保證人的財產可隨時變化，並可能喪失代償能力。一般來說，貸款業務中，企業法定代表人或實際控制人的連帶責任保證是必不可少的，但很少作為唯一安全保障措施。
(二)保證擔保的評估要點
在分析保證擔保時要注意以下風險點：
1、保證人的主體資格需合格
關於保證人的主體資格，《擔保法》並未作特別的限制，根據《擔保法》第七條規定，“具有代為清償債務能力的法人，其他組織或者公民，可以作為保證人。”我們需要重點關注一些不能做保證人或做保證人受限的主體，根據《擔保法》及《適用<擔保法>解釋》的規定，不能作為保證人實施保證行為的主體包括以下幾種：
(1)未經國務院批準的國家機關;
(2)以公益為目的的事業單位、社會團體、幼兒園。包括學校、幼兒園、醫院、廣播電台、電視台等;
(3)企業法人的職能部門;
(4)未經書面授權的企業法人的分支機構，分支機構對外提供擔保必須有總公司的授權，且在授權范圍內提供擔保。
值得注意的是，對於事業單位、社會團體法人能否作保證人要區分兩種不同的情況：(1)以公益為目的的事業單位社會團體。比如學校、幼兒園、醫院等都不得充當保證人。這些機構的設立是以公益服務為目的，具有公益性和非盈利性，所以，這些機構不宜違背其設立的目的，參與到經濟活動中為他人的債務作保證
那些領取《企業法人營業執照》、《營業執照》或國家政策允許從事經營活動的事業單位法人或其他組織。這類組織不是以公益為目的設立的，許多事業單位和社會團體也進行一些經營活動，也有自己的經濟收入。還有一些事業單位實現企業化管理，實行自負盈虧。它們具有從事保證活動的民事權利能力和行為能力，可以充當保證人。因此，從事經營活動的事業單位、社會團體為保證人的，如無其他導致保證合同無效的情況，其所簽訂的保證合同應當認為有效。
2、分析保證人的代償能力
保證人作為第二還款來源，具有代償能力是最基本的要求，信貸機構要調查和了解保證人的資產狀況、負債情況、收入和開支情況等，要分析保證人的資產是否容易變現。對保證人的評估 方法 和對借款人的評估方法相同。保證人的財務狀況，如現金流量、或有負債、信用評級等情況的變化直接影響其擔保能力。
3、了解保證人的信譽
保證擔保也被稱作信用擔保，保證人以自己的信譽及名下的財產為他人債務提供擔保，保證人到期代償主要取決於其有代償的意願和代償的能力兩個要素。信貸機構除審查保證人的代償能力外，還要對保證人的信譽進行調查和了解。信貸機構可通過交流和外部走訪等方式調查了解保證人的信譽狀況。
4、綜合分析保證人對借款人的“制約”能力
設置保證人可提高借款人的違約成本，當借款人無法按時償還借款時，保證人作為第二還款來源需代為償還借款本息，保證人之所以願意為借款人提供擔保，其往往與借款人之間存在“關系”，除商業性的擔保公司外，借款人的保證人主要是其親友、上下遊客戶、其他社會關系等利益相關者。通過這些“關系”可以對借款人形成制約，有效提高借款人的還款意願。
信貸機構在對保證擔保進行評估時，要注意了解保證人與借款人的關系，要弄清楚保證人為借款人提供擔保的個中原因，從實踐中來看，保證人的與借款人之間的關系大體分為以下幾種：純商業(擔保公司與借款人)、關聯企業、企業互保、上下遊客戶、親友等。
5、要注意保證擔保的方式
保證分為一般保證和連帶責任保證兩種方式。擔保法第十七條對一般保證做出了明確約定，一般保證是指當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。一般保證人享有先訴抗辯權，所謂先訴抗辯權，是指一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，並就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。連帶責任保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。
對於信貸機構而言，選擇連帶保證擔保對信貸機構較為有利。
四、抵押擔保評估要點
(一)如何理解抵押?
抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的佔有而將該財產做為擔保的一種法律形式。其中提供財產擔保的債務人或第三人為抵押人，抵押權人即債權人所享有的權利就是抵押權。抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。由此可以看出抵押權是一種優先受償權，是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人或第三人。
(二)常見的抵押物有哪些?
根據我國《物權法》第二百八十條的規定，可以抵押的財產包括：
(1)建築物和其他土地附著物;
(2)建設用地使用權;
(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(4)生產設備、原材料、半成品、產品;
(5)正在建造的建築物、船舶、航空器;
(6)交通運輸工具;
(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
根據《不動產登記暫行條例實施細則》第六十五條的規定，對下列財產進行抵押的，可以申請辦理不動產抵押登記：
(一)建設用地使用權;
(二)建築物和其他土地附著物;
(三)海域使用權;
(四)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(五)正在建造的建築物;
(六)法律、行政法規未禁止抵押的其他不動產。
以建設用地使用權、海域使用權抵押的，該土地、海域上的建築物、構築物一並抵押;以建築物、構築物抵押的，該建築物、構築物佔用范圍內的建設用地使用權、海域使用權一並抵押。
《物權法》第一百八十四條規定：下列財產不得抵押：
(1)土地所有權;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;
(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的 教育 設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;
(5)依法被查封、扣押、監管的財產;
(6)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
(三)對抵押擔保的分析和評估
1、抵押物必須是依照法律法規允許買賣、抵押的。即抵押物必須屬於《擔保法》及相關法律中明確規定可以抵押的財產。抵押權實現方式有三種，折價、拍賣和變賣，無論哪一種方式，抵押物的權屬都會發生變更，抵押權要想實現，必須把抵押物交換出去，因此，抵押物必須是依照法律法規允許買賣和抵押的。
2、抵押物必須是特定的財產，在設定抵押時，要檢查抵押財產的登記證書，要關注抵押物的性質、位置、取得是否合法、產權是否清晰、是否存在糾紛等事項。
3、分析抵押物的估值是否合適，抵押率設置是否合理。抵押物的評估價值是一個非常核心的問題，信貸機構應當採取適當的方式對抵押物估值，以及設置合適的抵押率。
4、要分析抵押財產價格是否穩定。好的抵押物的市場價值相對穩定，不易發生貶值。
5、要分析抵押財產是否易於拍賣、變現。由於抵押物是對第一還款來源的補充，因此當借款人第一還款來源不足，無法償還貸款本息時，最終只能通過處置抵押物來償還貸款本息。是否容易變現是非常重要的一個因素。
6、是否辦理抵押登記
對抵押權之登記效力的主張，有登記要件主義和登記對抗主義兩種。登記要件主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產生抵押權成立之效力;登記對抗主義是指抵押權的成立只須在當事人間達成抵押合意即可。但對第三人不產生公信力，若要 對抗善意第三人，可以進行抵押權登記。我國採取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則。
根據《物權法》第一百八十七條的規定，當事人以建築物和其他土地附著物、建設用地使用權、正在建造的建築物，以及以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，不登記的，抵押權不生效。
依據《物權法》第一百八十八條和《擔保法》第四十三條的規定，當事人以法律規定強制登記之外的其他財產抵押的，可以辦理抵押物登記，也可以不辦理抵押物登記，是否辦理抵押登記，由當事人自願決定，抵押物登記與否並不影響抵押權的成立，抵押合同自成立之日起生效，抵押權自抵押合同生效時設立。但是，未經抵押登記的這種抵押權的效力，僅存在於抵押合同當事人相互之間，不產生公信力，不能對抗善意第三人。
無論什麼抵押物，建議都要去辦理抵押登記，取得抵押權並取得對抗第三人的效果。
五、質押擔保分析要點
質押分為動產質押和權利質押。動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保，債務人不履行債務時或發生當事人約定的實現擔保權的情形時，債權人有權就該動產優先受償。其中債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。因動產質押法律關系所生的權利為質權。權利質押是以所有權以外的可讓與的財產權作為質權的標的，以擔保債權實現的一種擔保方式。質押可以分為動產質押和權利質押兩類：
(一)動產質押
動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保，債務人不履行債務時或發生當事人約定的實現擔保權的情形時，債權人有權就該動產優先受償。其中債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。因動產質押法律關系所生的權利為質權。
(二)權利質押
權利質押是以所有權以外的可讓與的財產權作為質權的標的，以擔保債權實現的一種擔保方式。債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
1.匯票、支票、本票;
2.債券、存款單;
3.倉單、提單;
4.可以轉讓的基金份額、股權;
5.可以轉讓的 注冊商標 專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權;
6.應收賬款;
7.法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
Ⅲ 抵押房產貸款與自有資金的組合，你了解嗎
在房地產市場與金融市場緊密聯系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金（或稱權益資本）。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬；自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。
由於抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數，即
RO＝M×RM＋（1－M）×RE
式中：RO——綜合資本化率；
M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產價值的比率，一般介於60—90之間；
RM——抵押貸款常數；
RE——自有資金資本化率。
在上述公式中，抵押貸款常數一般採用年抵押貸款常數，它是每年的償還額（還本付息額）與抵押貸款金額（抵押貸款本金）的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數是將每月的償還額乘以12，然後除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數（每月的償還額與抵押貸款金額的比率）乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數的計算公式為
式中：RM——抵押貸款常數；
YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；
n——抵押貸款期限。
自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額後的數額（稅前凈現金流量）與自有資金金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前凈現金流量除以自有資金得到。
綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前凈現金流量的要求，下列幾點有助於理解抵押貸款與自有資金組合的公式：
（1）可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。
（2）購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有：
抵押貸款金額＋自有資金＝房地產價格
（3）房地產的收益相應地由這兩部分資金來分享，即
房地產凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益
（4）於是有：
房地產價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數＋自有資金額×自有資金資本化率
（5）於是又有：
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