農地抵押貸款試點無錫

㈠ 農村土地承包經營權抵押貸款試點推進了哪些工作

——聚土回答

農村土地承包經營權抵押貸款是在推出「兩權抵押」之後提出的農村金融服務。主要是對農村土地經營權抵押貸款和農村宅基地房產抵押貸款。雖然提出已經超過兩年，但進展緩慢，主要原因在於部分專家領導對「兩權抵押」持不同態度，現行的也只是在少量城市做了試點工作。

農村土地兩權抵押貸款試點的進行，也在一定程度上解決了農業農村的金融問題，讓一些閑置土地有了市價。但不足之處在於農村土地價值不一，很難准確把握進行抵押貸款。風險相對較高。

除了地方政府單位進行的試點，不少金融機構，農村服務平台也在先後切入「兩權」包括如今的聚土在農房農地上面的服務，都有已經初具規模，但這一切都還是在為「兩權」做萬全准備。總體來說，農村土地的抵押貸款，會走向正規化和規模化，這也需要政策的大力支持。試點和市場的金融機構還會繼續在這裡面率先分切蛋糕，但進展不會快，對農村農業的金融實際幫助也不大。

㈡ 關於集體土地能否抵押的規定

一、《物權法》第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

第一百八十四條 下列財產不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權， 但法律規定可以抵押的除外；

二、《擔保法》第三十四條 下列財產可以抵押：

（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

第三十六條 鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。

第三十七條 下列財產不得抵押：

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；

三、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》［1995］國土［籍］字第134號 一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。

四、《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監會、中國保監會、財政部、農業部《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》。該《辦法》共29條，由人民銀行、銀監會會同試點指導小組相關成員單位負責解釋，自發布之日起施行。

(2)農地抵押貸款試點無錫擴展閱讀：

案例：

無錫：農村承包土地經營權可抵押

近日，市農業銀行、市農商行兩筆合計950萬元的貸款正式撥付惠山區的堰橋街道與陽山鎮，惠山區農地經營權抵押貸款試點工作進入實質操作階段。

據了解，經國務院批准，惠山區成為農村承包土地經營權、農民住房財產權抵押貸款試點縣（市、區），這是我省首批、無錫唯一獲得農村抵押貸款試點的地區。

記者第一時間來到試點之一的堰橋常欣農業發展有限公司，發現用於牡丹種植的溫室大棚已然准備就緒。公司負責人告訴記者，此次500萬貸款的撥付如雪中送炭，讓公司得以及時完善牡丹園的基礎設施與提高培育技術，大幅提高全年經濟產出也有了盼頭。

㈢ 農業耕地能辦貸款嗎

可以抵押貸款。
土地流轉新政策
1、加快土地確權
土地確權登記意義深遠，確權以後有利於土地流轉。明晰集體土地財產權，加快推進農村集體土地確權登記發證工作任務十分緊迫繁重，推進農村集體土地確權登記發證工作是維護農民和土地流轉者權益、促進農村社會和諧穩定的現實需要。通過農村集體土地確權登記發證，有效解決農村集體土地權屬糾紛，化解農村社會矛盾，依法確認農民土地權利，強化農民特別是全社會的土地物權意識，有助於在城鎮化、工業化和農業現代化推進過程中，切實維護農民權益。
2、規范土地流轉
但目前土地流轉存在農民自行流轉多、報村和鄉鎮批准備案少，口頭協議流轉多、簽訂書面合同少等諸多問題，盡快制定土地流轉政策，規范土地流轉程序迫在眉睫。各地政府應逐漸嚴格土地流轉管理，規范流轉程序，完善合同管理，流轉合同標准化，流轉期限不得超過第二輪農村土地承包期的剩餘年限。一旦土地流轉發生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據有關部門提供的數據，近幾年各省市因土地流轉引發的糾紛，呈逐年上升趨勢。
3、基本農田保護制度
中央經濟工作的主要任務，第一條就是切實保障國家糧食安全。這就意味著耕地紅線要嚴防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現有耕地面積必須保持基本穩定。在農地流轉不斷擴大及建設新型現代農業的新形勢下，國土資源部將會繼續執行最嚴格的耕地保護政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農田保護政策創新，加大基本農田保護力度，堅持數量質量並重，切實保障國家糧食安全。
4、搭建土地交易平台
伴隨著土地流轉制度出台，加快了各地相繼實施農地流轉試點，就直接促進農村產權交易所的成立，為農地入市搭建平台，建立縣、鄉、村三級土地流轉管理服務機構，發展多種形式的土地流轉中介服務組織，搭建縣鄉村三級寬頻網路信息平台，及時准確公開土地流轉信息，加強對流轉信息的收集、整理、歸檔和保管，及時為廣大農戶提供土地流轉政策咨詢、土地登記、信息發布、合同制定、糾紛仲裁、法律援助等服務。
5、土地承包權抵押貸款
2014年號文件已經開始鼓勵土地承包經營權抵押貸款，土地流轉將是盤活農村資源的契機。一旦土地能實行規范化流轉，那麼抵押貸款就成為可能，土地就能產生增值。同時讓農地在生產、生活中可創造更寬松的經營渠道，激發一批承包大戶的積極性。開展農村耕地承包經營權抵押貸款，解決了種植大戶因資金短缺不能滿足規模種植需要的問題，有效破解了種田大戶發展的資金"瓶頸"難題，促進了農業產業集約化經營。而且有助於涉農金融機構探索農村金融產品和服務方式創新工作，加快建立農村現代金融制度，促進了農村地區加快對耕地承包經營權證的頒發進度、完善農村耕地流轉市場及健全農業風險保障機制建設等方面的農村體制機制創新，並不斷提高農業生產經營組織化程度。
6、城鄉統一的建設用地市場
農地入市有兩個前提，第一它必須是經營型的建設用地，第二必須符合規劃和用途管制。針對已出現的違法違規問題，政府要在夯實土地權能的同時改革征地制度，規范征地程序，建立科學的、多元的征地補償制度、保障和就業制度。農業創富者們也希望通過轉變政府職能，能為城鄉土地的流轉建立一個統一的交易服務平台。
建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。並表示，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。應加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。
7、推進城鎮化建設
在城鎮化加速推進的背景下，作為農民財產的重要組成部分，宅基地本可為農民進城提供第一筆資金，但在現有的土地管理制度下，宅基地的流轉仍受到諸多限制。允許流轉戶農民在自願基礎上通過市場流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地並獲得財產收益。這將解除農村勞動力進城落戶的後顧之憂。雖然城鎮化將成為中國經濟的發展主線之一，但目前宅基地管理依然停留在城鄉二元結構的思維框架內。農村宅基地流轉的主體既可以是本集體經濟組織成員，也可以是其他村集體經濟組織的成員，也可以是城鎮居民。從物權平等的角度看，限制農村宅基地流轉的主體范圍缺乏正當依據。
結語：
完善農村土地承包政策，引導和規范建設用地入市，完善宅基地管理，加快推進征地制度改革。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。2014年兩會，農業創富者們期待，土地流轉有利於更加高效、經濟地利用土地資源。土地流轉將促進傳統小農經濟向規模化、集約化、機械化的現代大農業轉型，在這個過程中種植業、養殖業以及其上游的種業、飼料等行業的規模化程度大幅提升，整個行業的市場規模和大企業市場份額都有較大的提升空間。
相關知識：
《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文
中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行。
伴隨我國工業化、信息化、城鎮化和農業現代化進程，農村勞動力大量轉移，農業物質技術裝備水平不斷提高，農戶承包土地的經營權流轉明顯加快，發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明，土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收，應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發，積極穩妥地推進。為引導農村土地(指承包耕地)經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，現提出如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想。全面理解、准確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式復合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。
(二)基本原則
――堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。
――堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。
――堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。
――堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支持發展糧食規模化生產。
二、穩定完善農村土地承包關系
(三)健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關系、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權信息應用平台，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。
(四)推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關系穩定，以現有承包台賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬;堅持依法規范操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程序開展工作;充分調動農民群眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛;從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，採用符合標准規范、農民群眾認可的技術方法;堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制;科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作質量。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。
三、規范引導農村土地經營權有序流轉
(五)鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關系和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規范的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。
(六)嚴格規范土地流轉行為。土地承包經營權屬於農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的范圍內協商確定。沒有農戶的書面委託，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。
(七)加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規范，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平台，完善縣鄉村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村(組)集體成員或村(組)集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。
(八)合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標准。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水平。
(九)扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規范的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體營銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻穀、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。
(十)加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈佔閑置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過「以租代征」違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地「非農化」。利用規劃和標准引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。
四、加快培育新型農業經營主體
(十一)發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內，普通農戶仍佔大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標准農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。
(十二)探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。
(十三)加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合營銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規范發展。在管理民主、運行規范、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量質量、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。
(十四)鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標准設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村「四荒」資源發展多種經營。支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支持經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。
(十五)加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省(自治區、直轄市)根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，創新金融產品和服務，加大信貸支持力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資渠道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。
(十六)加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、項目審核、風險保障金制度，對租地條件、經營范圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格准入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。
五、建立健全農業社會化服務體系
(十七)培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務范圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞污集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支持建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標准合同、規范程序和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關系，又保證地有人種的託管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程託管或主要生產環節託管，實現統一耕作，規模化生產。
(十八)開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計劃。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。
(十九)發揮供銷合作社的優勢和作用。扎實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平台。利用供銷合作社農資經營渠道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網路終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協議，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水平。
土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全局。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、復雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，准確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人干、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。

㈣ 我想問問關於農地抵押貸款的問題

不容易呃
2005年，國家開發銀行重慶分行對重慶江津市仁偉果業有限責任公司進行試點，嘗試以農民的土地經營權為抵押，向公司提供貸款。這種模式實行的是「四位一體」的運作機制，即在國家開發銀行重慶分行、政府、社會中介和企業四方中，由各區縣政府組織專管機構、擔保機構，以及代理經辦行等機構搭建融資平台。有專家認為，國開行的這項改革，有利於提高農業生產專業化程度，對中國的農村土地承包經營權的流轉體制是一次突破和有益實驗。

農村土地承包經營權能否抵押，一直爭議很大。有關專家認為，農地使用權是農民生產生活的基礎條件，如果允許抵押，難以防範農村兩極分化，出現大批無地、少地農民的社會問題。對此，2005年3月，農業部出台的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》特別對農村土地承包權流轉作出明確規定：承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。 實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。顯然，這個《管理辦法》鼓勵農民可以將承包土地作股進行合作生產，並沒有作出農村土地承包經營權可以抵押的規定。國家開發銀行允許以股權抵押貸款，是對農民合作組織的一項具有突破性的扶持政策，但操作要充分考慮政策配套，尤其是要考慮這種「四位一體」模式中政府的參與，防止風險有可能轉嫁給政府。

山東允許農地抵押貸款 專家稱不合法

5月19日山東省政府公布的《關於進一步做好促進就業工作的通知》 中，涉及「農村土地使用權可抵押貸款」。但人們擔心，連在哪裡登記都沒有法律程序的文件，很容易就會變成一紙空文。而學者認為，這一舉措，合理不合法。

農地抵押貸款山東破局？

「了不得！這能突破嗎？怎麼可能這么開口子？法律在那裡，這根本就是不可能的！」山東省農業廳經管處副處長王桂芹態度堅決。

其實，王桂芹已經納悶了好些天。如果不是在網上看到消息，她還不知道山東省已經明確提出「農村土地使用權可抵押貸款」。而王桂芹所在的農村經濟經營管理處，其職責之一就是指導農村土地承包、耕地使用權和承包經營權流轉。

這份5月19日山東省政府公布的《關於進一步做好促進就業工作的通知》（下稱《通知》）中，涉及「農村土地使用權可抵押貸款」的其實只有一句話：「農村金融服務機構要拓寬農戶小額信貸和聯保貸款覆蓋面，放寬貸款條件，降低貸款抵（質）押標准，創業人員的房屋產權、土地使用權」等「均可作為抵（質）押品」。

據《瞭望東方周刊》記者了解，上述《通知》是由山東省勞動保障廳就業辦牽頭制定，山東省發改委、財政廳、農業廳等20多個部門參與了調研和協商。同時，山東省政府也就「農村土地使用權可抵押貸款」這一條款徵求了中國人民銀行濟南分行、山東銀監局的意見。到山東省政府辦公廳綜合發文時，「幾乎沒有什麼分歧」。

「幾乎沒有分歧」的分歧

「你不通過，這個通知怎麼往外簽？」6月19日，王桂芹再次詢問山東省農業廳辦公室的同事，但仍未得到答案。王桂芹認為，很明顯，「農村土地使用權可抵押貸款」這句話，出口應在經管處。但自看到這一消息，她已詢問了本處室的三位辦事人員，無一聽說過。

從《通知》內容來看，山東省政府出台的這份文件，主要是為了響應國務院2月3日下發的5號文件，促進就業，鼓勵農民工返鄉創業。

據牽頭制定該文件的山東省勞動保障廳就業辦副主任衣軍強介紹，5號文件下發後，要求各省勞動保障部門做好相關工作，就業辦為此代省政府起草了《通知》。擬定過程中有20多個部門參與調研協商，其中就包括農業廳。

而農業廳政策法規處調研員肖培強對《瞭望東方周刊》說，由於《通知》涉及就業和農地使用權的流轉，當時分別征詢了科教處與經管處，未有異議。

「除非國家允許搞『試點』，否則不可能開這個口子。」王桂芹的堅持有自己的理由---「如果土地可以抵押，就會很容易被收走，農民也就失去了生活保障」。

她找出《中華人民共和國擔保法》，裡面清楚地寫著：「下列財產不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。

「只有私有財產才能抵押，土地所有權不是農民自己的，是國家和集體擁有的，怎麼能抵押呢？這應該依法執行，不能突破。」王桂芹表達了自己的立場。

不過，與王桂芹立場不同的也有人在。山東省農業廳一位不願透露姓名的官員在接受媒體采訪時表示，農地承包權抵押只是一種新型的土地流轉形式，並未改變農地的集體所有權，也沒有改變農用地的性質。

肖培強告訴本刊記者：「一級政府制定一個文件，除了徵求部門意見之外，省政府辦公廳肯定會全盤考慮。詳細的細則問題，我相信會在法律法規的范圍內制定。」

他認為，優惠政策一定程度上會促進發展，也可能與一些法律法規不協調。「操作細則和配套文件要在7月底出台，不妨等等看。」

制度突破，還是一紙空文

在中國現行土地管理法規中，農地承包權抵押一直是「禁區」。山東省明確規定，對農民工返鄉創業的，其房屋產權、土地使用權等均可作為抵（質）押品，不能不說是一次制度突破。

據衣軍強介紹，《通知》中的「土地使用權」，其實就是指農村土地承包權。而所謂「房屋產權」，也主要是指農民建在農村宅基地上的房屋。至於這里的「農村土地」是否包括耕地，衣軍強表示還在協商。

「農民工戶籍在農村，允許以土地使用權抵押貸款，其實抵押的只能是農地承包權。」衣軍強對本刊記者說。這也就意味著，山東省的農民如果被認定為實屬「返鄉創業」，就有望把土地使用權抵押給農信社等農村金融機構，從而獲得資金支持。

按照現行《土地管理法》和《農地承包法》，我國的農地承包權和農村宅基地使用權屬於集體所有，不能抵押。農村宅基地同樣不能抵押。如果山東省農民能以房屋做抵押貸款，一旦實現了抵押權，房屋的所有權就會轉移。而在現行政策下，農村房屋所有權易主，宅基地使用權也相應轉移，這基本等同於「宅基地使用權抵押」。

山東省的上述規定無疑在實際上突破了相關法律的限制，具有地方制度性創新的價值。

《通知》的牽頭制定者衣軍強似乎對這個價值並無明確意識，他只是在擬定文件時借鑒了河南省的相關政策，適當放寬農村抵押和融資條件而已。同樣，他也沒有意識到法律法規的限制。「好像《物權法》也沒有明確說這樣做不行吧。」

其實，農地承包權能否抵押的爭論，貫穿了《物權法》制定的全過程。

在2005年10月「《物權法》草案四審稿」和2006年8月「草案五審稿」中，農地承包經營權均可「有條件抵押」：「土地承包經營權人有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將土地承包經營權抵押。實現抵押權的，不得改變承包地的用途。」這一表述當時被諸多專家認為是中國農地法律制度的重要突破。

但 「草案六審稿」刪除了此項條款，理由是《物權法（草案）》應該與《農地承包法》、《土地管理法》等下位法一致。

《物權法》實際上堵住了農村土地抵押的「口子」，使得農地承包權和宅基地作為農民最重要的物權變得「更加不完整」。對此，一些學者頗有異議。在此背景下，山東省明確提出「農村土地使用權可抵押貸款」，其制度突破價值顯而易見。

但「突破」能否真正實現？長期從事農村信貸工作的黃新社（化名）更希望看到操作細則。「農地有幾十種分類，部分農地使用權已經可以抵押好多年了，現在耕地能不能抵押？連在哪裡登記都沒有法律程序的文件，很容易就會變成一紙空文。」

黃新社的擔心並非多餘。《通知》內容在現實中能否真正執行，還要取決於農村金融機構是否接受農民把土地承包權作為抵押品。但參與政策制定的中國人民銀行濟南分行至今對本刊采訪未有任何回復，而山東省農村信用社辦公室負責人張稱尚未接到這份通知。

「貸款是兩廂情願的事情，銀行需要考慮實際情況，能不能實現抵押，目前還沒有譜。」衣軍強也在考慮後續問題。

產權不改革，就還是小農

「山東的做法是合理不合法。」農村發展問題專家黨國英對《瞭望東方周刊》說，「這種做法對農民創業有好處。有抵押，農民可能獲得成本較低的貸款。這個做法會不會使大批農民喪失房屋和承包地？我看不大可能，農民和銀行都會很慎重。至於少數農民因不能歸還貸款而喪失房屋和耕地承包權，肯定難以避免，但我們不能因噎廢食。」

其實，隨著中國改革的深入，東部發達地區農村和城市近郊區農民中，很多人都有抵押農地承包權發展生產或遷入城市的需求，而很多地方農村宅基地轉讓普遍存在。

不少土地專家認為，當前農村的一些矛盾與農地制度改革的不徹底密切相關。

「農村生產要素不能流動，導致農宅地一文不值，而農業規模化始終無法實現。」多年的農村信貸工作經驗告訴黃新社，只有產權清晰，才能擺脫小農，向現代化農業轉變。

農地承包權和宅基地使用權是農民最重要的財產，限制其轉讓和抵押，農民的生產與發展深受約束。據了解，山東省農村信用合作社到2008年4月底存款額達4600億元，同比增長了660多億元，而其貸款額卻只增加了400億元。農業小規模生產基本不需要金融機構介入，而大規模生產又受到產權不清的限制。

據了解，為落實《通知》的相關政策，山東省政府正在研究起草農地使用權和房屋抵押的操作細則。黨國英建議，要突破現有的農地制度，可能要引出配套改革措施：如承包權要長期不變，甚至是永久不變，否則銀行也不願意接受抵押。要有農戶破產規定，讓銀行也承擔必要的風險。農戶破產後如何生活，是否要有辦法保障其最低生活水平，都需要有制度上的考慮。明確土地利用規劃。比如耕地就是耕地，不能因為收走土地再拍賣，就變成了建設用地。不同性質的土地，抵押價格很不相同，如果規劃不明確，很可能是農民吃虧。創新保險制度，分散農戶和農村銀行的風險，以利於經濟和社會穩定。

㈤ 農產品利潤都去哪兒了

如今農業是熱門領域，不少農業創業者在前期都計劃得「天衣無縫」，但實際做起來卻可能困難重重。農產品的利潤，其實是被這「六個黑洞」給搶走了。
1會「騙人」的毛利潤
很多人認為只要算好了利潤空間，就能預測自己大致能賺多少錢。比如經營超市，一般的經驗是要確保拿到20%到25%的毛利潤，最後才能有3%到5%的凈利潤。
但是，一進入農業領域，似乎進入了不可預知的「量子世界」，用紙面計算毛利潤來預測收入，似乎已經不再適用。
首先農產品市場價格波動較大，往往無法提前預知如「蒜你狠」、「姜你軍」這些「意外」。

其次是農業領域尚處於不穩定的轉型期，很多以前被認為鐵打的規律，都出現了變數。比如養殖業界多年奉行的「豬周期」，即「一年掙、一年平、一年虧」，很多人就是確保第一年把後兩年的錢賺回來，基本上就能避免風險。但近幾年，豬周期也地被一點點打破了。
2 調控中的農產品價格
農產品價格不像二、三產業的產品價格，大多都是市場定價。幾乎所有國家都不會把農產品價格完全交給市場來決定，都存在不同程度的宏觀調控。所以，做農業必須時刻關注國家政策的動向。
3會「隱身」的人工成本
很多產業看上去利潤不錯，比如肉牛，明明市場價格很高，賺錢不成問題，但很多農戶可以做的產業，企業卻不一定能做。
原因在哪兒？首先，農民自己從事養殖的時候，賺多賺少都是自己的，其中人力成本很多被隱藏了。加上很多養牛的農戶既不用建場地，草料也主要靠自己解決，成本控制的如此低，最後才賺了些錢。
但相關行業的企業就完全不一樣，建場地、買草料、防疾病，哪個環節都需要投入大量的資金和人工成本。
4不可不算的「儲藏損失」
淘寶很火，生鮮電商很熱，很多人覺得這種模式直接搬到農產品銷售上，照樣適用，甚至他們以為這就可以搶走菜市場的飯碗，但結果如何？不少店可能風風火火開張，稀里嘩啦倒閉。
做的好的生鮮電商，他們首先解決了農產品儲藏的技術問題。新鮮蔬菜不能過夜是蔬菜經營者都了解的常識，但現在對於國內大多數生鮮銷售商來說，儲藏不僅是技術難題，成本更讓人頭疼。

運費比菜貴不說，還有一個容易被忽略的問題就是儲藏運輸過程中的「損耗」，很多農產品最終到達消費者手裡時，都已經是被層層扒皮或者大量失水，品相變壞都是常事。一旦賣不出去，此前的所有投入，包括人工、肥料、農葯、機械成本，都統統白費。
5不可控的外在風險
做農業，賺錢難，賠錢倒是格外容易。根據農業部門的統計，每年全國遭受自然災害的農作物面積，佔到種植總面積的1/6，各種病害、蟲害以及不可預知的極端天氣，防不勝防。計劃得再周全，一次洪災、旱災或者冰雹，就全沒了。
所以，做農業還必須投入保險成本。
6漫長的回報周期
正因為農業風險大，因而融資不易。但是農業要想賺錢，又必須資金規模化。相比過去，現在國家逐漸開始放寬政策，農地抵押貸款逐步開始試點，但能貸到錢只是第一步，農業的回報周期相對過長。