㈠ 企業「墊資」的操作流程
企業「墊資」類業務操作流程： 需要墊資的款項有：賣方原貸款銀行的欠款、買方首付款、過戶稅費這三項。由於天津有正孚監管公司做資金監管，所以買賣雙方的交易款項必須存入正孚進行資金監管。所以，在有些特定的情況下，需要墊付首付款，甚至過戶稅費。但大多數交易類的業務還是以墊付賣方原貸款銀行的欠款為主。 辦理流程如下： 1、買賣雙方簽署買賣合同，選擇買方貸款銀行，買方確認貸款金額及首付款； 2、房產評估； 3、買賣雙方簽署貸款申請的文件，辦理貸申請； 4、銀行批貸，給我公司出具批貸通知書；（批貸通知書跟據銀行不同，名稱會有所不同）在銀行批貸的同時，了解銀行提前還款手續的要求、房產解押及抵押的時間、與買賣雙方簽署墊資協議。 5、公司招開貸審會，安排委託公證、房產確權等手續辦理； 6、通過貸審會的同時，辦委委託公證、房產確權、賣方還款卡密碼確認、銀行提前還款手續確認等； 7、開始辦理墊資手續，還款後保留還款憑證、收押客戶身份證、戶口簿、產權證、存摺原件； 8、陸續辦理解押、過戶、領產權證等手續；過戶當天，買方將首付款存入正孚進行監管； 9、憑過戶憑證，銀行放款到正孚監管戶內； 10、抵押登記完成後，正孚將首付及銀行發放的貸款同時劃入賣方人卡中，我公司持卡到銀行將墊資款劃回，並與賣方人辦理售房款項結清手續。 說明事項： 1、 從墊資款支出到回款，通常需要1個半月的時間，如果買賣雙方同意支付加急費的情況下，可以將墊資時間壓縮到1個月。 2、 由於天津正孚強制要求對首付款及貸款進行資金監管，我們防控風險的手段是代賣方人開卡，密碼及賣方人身份證原件在辦理期間都由我公司保管，在正孚放款前再去銀行核實放款卡是否處於正常狀態。 3、 如果賣方急需用錢，無法等到正孚放款，這時候就需要墊付首付款。 4、 如果借款人是通過買賣的方法取得銀行貸款，而實際用途是做綜合消費的情況下，也需要墊付首付款。 企業「墊資」，就是在購房過程中，下家首付不足時，由所謂的「款服務公司」或者擔保公司拿出資金，幫下家補足首付款以幫助完成購房的行為。當然，借款人要收取2%至5%的「墊款」手續費，說得通俗一點，這種「墊資」行為類似民間高利貸。 過去，由於大多數銀行都開設了「轉按揭」業務，如果買房人和賣房人在同一家銀行貸款，可以很輕松地完成貸款轉移。即使不在同一家銀行貸款，由擔保公司介入的擔保函也能促成貸款轉移，上下家的交易也顯得流暢。「資」的主要發揮空間在一些投機客身上，他們想縮短房產交易時間以及貸款發放的等待期，於是寧願付出多一點的成實現資金快速流動。如今，隨著一年內「轉按揭」停止，一年外「轉按揭」業務已名存實亡，這種「墊資」業務便趁虛而入，開始成為房地產交易中的常用手段。 具體實例： 如果一套價值200萬元的房子還有100萬元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬元，那麼上家有20萬元的貸款空缺無法還清。上家要有20萬元的現金也就罷了，如果沒有，這次交易很有可能無法完成，因為只有貸款付清，並辦理房地產抵押權注銷登記後，才能與下共同申請轉移登記，辦理小產證。於是這20萬元成為「墊資」的業務來源。 「房地產之窗」的一位貸款服務人士向記者介紹了所謂「墊資」業務的流程，該流程是由貸款服務公司和中介合作來完成的。首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委託合同，主要內容是整個房產交易過程由中介來全權辦理，包括交易、還款、放款等，並進行公證; 與此同時，賣房人向原貸款銀行提出提前還款申請; 此後，中介和賣房人一起，到銀行辦理提前還款，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款後，即可取消所抵押產的抵押權證; 中介受買家委託繼續以此抵押房產申請貸款，銀行所發放的貸款則直接進入中介賬戶，介在扣除自己所墊付的費用以後，再將剩餘的資金還給賣房人。至此，中介所提供「墊資」服務結束，買家也順利獲得按揭貸款並買房成功。 房地部門規定，在辦理注銷登記之後，還有一個不得進行掛牌交易的沉默期，時間大約為28天。28天以後，上、下家才可以進行交易，銀行憑房地產交易中心的《上海市房地產登記證明》發放住房貸款，這一過程又要20個工作日，大概又是28天。兩個28天就是整個「墊資」服務的全部時間。 「墊資」費用高達5%以上 高額的服務費是「墊資」的最顯著特徵。在限制一年房「轉按揭」前，這一業務的服務費大約按墊資額的2%收取，因為當時周期相對較短，大約一個月，貸款服務公司的利潤大概是月息2%，這個費用也在買家所能承受范圍之內。但現在，隨著一年內「轉按揭」業務的停止，該服務費已經在「水漲船高」，4月6日以後，由於房地產交易完成的時間延長到了兩月，「墊資」的費用開始上漲到4%，有的公司已經提高到5%以上。按前面的例子，如果「墊資」20萬元，那麼需要付出的費用就達到8000元，大大增加了賣房人的成本。 由於「墊資」是幫助上家來還清貸款的，於是這筆費用也就成為房人的額外負擔。當然有的交易可以雙方說定由買方承擔，根據中介的說法，由此產生的糾紛並不少見。 除了4%的「墊資」服務費，在這個過程中，交易雙方還要額外付出的是各400元的手續費、250的公證費，來委託中介完成交易全過程。
㈡ 什麼中介墊資解押
中介墊資解押是指在房產交易過程中，由於交易雙方的資金需求不匹配或者因某種原因造成的資金延遲，由中介機構先行墊資以協助完成房屋解押的一種服務。
在房產交易中，特別是在二手房交易或房屋抵押過程中，經常遇到由於賣家尚未還清貸款導致房屋處於抵押狀態的情況。此時，如果買家有意購買該房產，而賣家需要資金來解押以完成過戶，中介公司就會提供墊資服務。中介墊資解押的具體操作如下：
1. 中介機構評估交易風險後，確認墊資意向。當交易雙方達成協議，中介機構會評估交易的風險，包括房屋價值、交易資金等，確認墊資意向。
2. 中介機構先行支付資金以解押房產。在交易過程中，中介機構會先行支付資金給賣家，幫助賣家還清貸款，從而解除房屋的抵押狀態。
3. 完成房產過戶後，買家支付剩餘款項給中介。一旦房屋解除抵押並完成過戶手續，買家會按照約定將剩餘款項支付給中介機構，中介機構再將墊資款項收回。
這種服務對交易雙方都有一定好處。對賣家而言，可以迅速解決資金短缺問題，完成房屋解押；對買家而言，可以確保交易的順利進行，降低交易風險。但買家和賣家在選擇這種服務時也要注意風險，確保選擇正規的中介機構，並充分了解相關合同條款。中介機構墊資解押服務是房產交易中的一種常見操作方式，有助於市場的流通和交易的順利進行。
㈢ 請問幫別人墊資.個人貸款解押。對方需要什麼手續，需要什麼合同嗎
如果你問的是你幫他墊資，對方需要辦什麼手續或是簽訂什麼合同的話，這個比較簡單，分兩種情況，一種就是你直接把錢交給對方，讓他還款，還完之後對方要開具還款的憑證，如果是個人之間的借貸的話，索要回那個以收到借款的借條。拿著這個憑證，雙方去辦理抵押登記變更就可以啦。第二種情況是你幫他還款，如果是個人跟銀行之間的話還比較好辦，你拿好銀行開具的憑證，讓對方跟銀行去辦理抵押登記變更，如果是個人之間的話，建議你還是讓對方自己去處理。
給你點建議：你為他人墊資從而為對方解除抵押擔保，你的這種墊資行為實質上是借貸行為（前提是你們之間原本不存在債務關系），那麼你就需要跟對方簽訂借款合同，如果說是你跟對方比較信任的話，這樣就夠了。這中間還有一個問題就是你已經幫對方還了借款，那麼你要保管好還款的相關憑證，這能證明你已經出資了。如果你對對方沒有太大的把握，那麼建議簽訂抵押借款合同，並辦理抵押登記，這樣在對方沒有還款的時候，你的回款就比較方便。