❶ 房地產開發項目在建工程是否可以為第三方提供抵押擔保
首先，擬貸款的銀行肯定無法通過雙方簽訂購房合同的方式來取得該房屋的抵押權，該銀行的利益肯定無法得到保障。理由是我國城市房地產法採用的是房隨地走的原則，這些房屋已經隨著下面的土地一並抵押給了接受土地作為抵押物的其他銀行。即使房管局出具承諾也沒有用，該承諾第一違法，第二妨害了土地局合法行駛職能，肯定會導致到兩個房產和土地兩個職能部門扯皮打架，最終倒霉的還是你們銀行。
其次，如果該公司急需該筆貸款，你們銀行又丁點風險也不想承擔，變通的辦法不是沒有，只不過比較麻煩。操作步驟如下：
第一步、房地產公司與承建該樓盤的建築公司簽訂合同，明確約定依據合同法286條之規定，建築公司享有該樓盤的建築物工程價款的優先受償權。
第二步、房地產公司與該建築公司簽訂民間借貸合同，明確約定該建築公司如果從你們銀行取得貸款，必須借給房地產公司使用。
第三步、由該建築商出面向你們銀行申請貸款，以該樓盤的建築物工程價款優先受償權作為權利質押。
該操作方案巧妙之處在於「建築物工程價款的優先受償權」是比已經抵押給其他銀行的土地抵押權更為優先的民事權利，一旦發生糾紛，法院的處理程序是拍賣該樓盤，所得款項先實現建築物工程價款的優先受償權。如果有剩餘部分，再償付設定土地抵押權的其他銀行的債務。
如果有細節問題探討，可以給我發郵件：[email protected]
kevinzwk
❷ 在建工程抵押范圍有限制嗎
在建工程的抵押范圍是有法律限制的。不是哪一個在建工程都可以作為抵押的，土地的使用權一旦作為抵押建立了抵押合同，抵押合同上就必須有國有土地使用權的證書以及相關的用地規劃和工程規劃。一、在建工程抵押范圍有限制嗎?
有法律限制。在建工程抵押的前提條件是建設項目的合法性。
根據《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：
(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;
(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額;
(三)已投入在建工程的工程款;
(四)施工進度及工程竣工日期;
(五)已完成的工作量和工程量。」
由此可見，用於抵押的在建工程應具備《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，表明建設工程手續完備、程序合法。另外為保證在建工程具有可轉讓的屬性，在建工程應達到一定的工程進度才能抵押，一般要求完成工程建設投資總額的25%以上。
二、在建工程抵押的目的是取得繼續建造工程資金
雖然《民法典》對在建工程的抵押權人以及資金用途等沒有作出限制性規定，但如果用在建工程為其他性質的債權擔保，極易出現工程進度延緩甚至在建工程成為爛尾工程的情況。一旦不能清償到期債務，抵押物因尚未竣工而無法進行不動產登記，既影響到抵押權人利益的實現，也加大了第三人期權實現的難度。
以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
之所以要限制在建工程的抵押范圍，就是因為要確保這個在建工程，它是經過了合法程序審批下來的，有法律保障的工程，如果沒有法律保障的工程，那麼它就沒有任何抵押的價值與意義，既然是有合法的程序，那麼他的條條款款都是必須要註明清楚的。
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❹ 在建工程抵押需要哪些條件，是什麼
伴隨著經濟結構的調整，房地產發展面臨新形勢，在建工程抵押成為房地產融資的重要渠道之一。鑒於各地不斷出現的爛尾樓，很多房屋登記工作人員對在建工程抵押過於謹慎，甚至出現不作為的情況。那麼在建工程抵押需要哪些條件，是什麼？
網友咨詢：
在建工程抵押需要哪些條件，是什麼？
北京市金台律師事務所袁柏林律師解答：
根據《擔保法》及《擔保法司法解釋》、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
北京市金台律師事務所袁柏林律師解析：
實務中，詢問時可以詢問抵押權人是否知道是政策性房產，抵押資金只能用於工程後續建設，抵押權人認可後登記部門就沒有責任。還有人認為集資建房，資金已經由集資人「湊齊」，再抵押已經沒有意義，實際此觀點也是錯誤的。集資建房不一定完全由集資人承擔全部費用，有可能企業承擔部分；另外，由於建設成本的變化，導致資金不夠，企業可能予以承擔，但企業暫時資金不足，抵押獲得後續建設資金，保證項目完成，都是合理合法的。
袁柏林律師，20年房地產/建設工程專家律師，北京市金台律師事務所高級合夥人，資深房地產與建設工程律師，執業期間代理房地產、建設工程等訴訟非訴案件數百件，勝訴率高，現為中華全國律協、北京市律師協會、北京房地產法學會會員。
❺ 在建工程抵押登記管理辦法
在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《中華人民共和國物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《中華人民共和國物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
一、哪些財產可以抵押：
1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物。
2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。
3、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物。
4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。
5、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。
6、依法可以抵押的其他財產。
二、哪些財產不能抵押
1、土地所有權。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但第三十四條第五項以及第三十六條第三款即「鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押」的規定除外。
3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。
4、所有權、使用權不明或者有爭議的財產。
5、依法被查封、扣押、監管的財產。
6、依法不得抵押的其他財產。
法律依據：
《中華人民共和國建築法》 第七條 建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。 按照國務院規定的許可權和程序批准開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。