在建工程抵押如何轉現房抵押貸款

❶ 開發商在一家銀行辦理貸款在建工程抵押後，可以在多家銀行做按揭貸款嗎，具體操作是如何進行的

不可以的。如果開發貸以在建工程做抵押只能選開發貸銀行，做按揭貸款不了。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應的土地使用權價值從整個在建房地產項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權利已不屬於委託單位所有，委託人無權將其抵押。

在建工程抵押與個人買房按揭的銜接流程如下：

1、首先，開發商要取得預售許可證並告訴銀行。

2、其次，開賣證中的部分或全部房號，應事先造冊清單告知該銀行。

3、經同意後，銀行會去交易中心辦理相關手續的交易中心在其系統登記簿內做了處理後（俗稱「釋放」），後繼的個人買房、抵押就可以正常進行了。

(1)在建工程抵押如何轉現房抵押貸款擴展閱讀：

最高人民法院關於適用《擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定：「以依法獲准尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建築物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效」，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。

在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。

❷ 在建工程抵押轉現房抵押 土地如何處理

房產抵押的，土地一並抵押

❸ 在建工程抵押轉現房抵押的手續是怎麼樣的

建工程抵押轉現房抵押的手續；
一、房屋抵押的申請條件：
房屋性質;住宅，寫字樓，別墅、商品房、成本價房、經濟適用房（對經濟適用房要求嚴）並且產權明晰20年以內
抵押人（年齡正常值18-65周歲）並且身體健全
抵押人徵信近24個月不得連累6
抵押人可以證明還款來源以及其他資產（大額定期存單，二套房產，股票，基金等）
實際用款用途明確
二、准備資料：
借款人及配偶身份證、戶口本原件及復印件（如單身需開單身證明）
借款人婚姻狀況證明及復印件
家庭房產、車產權屬證件及復印件，其他資產證明材料（房屋所有權證、土地使用證、契證原件及復印件）
個人主要銀行賬戶近6至12個月對賬單（加蓋銀行業務章）
工作單位收入證明
家庭民間借貸條等證明材料
評估報告
三、房屋抵押貸款的流程：
提交材料
簽署銀行文件
房屋評估
銀行審核通過
銀行放貸
抵押登記
按月還貸

❹ 在建工程已經做了抵押 怎麼辦理按揭

在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保。

用以抵押的在建工程中，有一部分屬於房地產開發企業在建的商品房，這類在建工程抵押以後，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，不利於房地產市場的健康發展，也增加了權屬登記機關在工作中的風險。

未經抵押銀行同意，購買了在建工程抵押的房屋，對於購房人來說存在很大的風險。在這種一房二賣的關系中，普通的購房人僅僅是債權人，無力對抗抵押銀行的優先受償權。

(4)在建工程抵押如何轉現房抵押貸款擴展閱讀：

購房者辦理樓盤按揭的具體程序如下：

（1）選擇房產購房者如想獲得樓盤按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，准備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（3）簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

（4）簽訂樓盤按揭合同購房者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。

購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

（6）開立專門還款賬戶購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。

銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款。

❺ 在建工程抵押權登記怎樣轉為房屋抵押權登記

在建工程抵押權中的抵押財產是在建工程，其一旦竣工並經過房屋所有權初始登記之後，在建工程抵押權的性質就變為房屋抵押權。在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記，應當如何辦理? 對此，《城市房地產抵押管理辦法》第34條給出這樣一種處理方法，即「以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。」按照這一規定，似乎應當是先注銷在建工程抵押權，然後再辦理新的房地產抵押登記。 我們認為，這一規定是不合理的。其不利於維護在建工程抵押權人的合法權益。因為重新辦理房地產抵押登記，必然導致在建工程抵押權人的優先順位喪失，而且在注銷原抵押權登記和辦理新抵押權登記的時間差中，可能發生該房屋被法院查封或者轉讓的情形，這對於抵押權人將有嚴重的損害。因此《房屋登記辦法》第62條改變了《辦法》的規定，而是其中規定：「在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。」 所謂「將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記」，應當結合《房屋登記辦法》第68條第2款的規定來理解。即房屋登記機構應當按照在建工程抵押權登記事項辦理相應的房屋抵押權登記。首先，原先在建工程抵押權的內容不變，包括抵押財產的范圍、擔保的范圍，擔保的金額。其次，抵押權的順位不變，原來的順位是第一順位，現在仍然是第一順位。依據《物權法》第199條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，如果抵押權已經登記的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。此外，《物權法》第14條規定「：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」所以，在房屋登記中，決定同一房屋上各個抵押權順位的關鍵標準是「記載於不動產登記簿的時間」，即《房屋登記辦法》第44條規定的「登記時間」。因此，在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記時，登記時間不應改變，從而確保抵押權人的順位。

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❻ 在建設的工程如何做抵押貸款

目前大多數城市房產登記機關認可的在建工程是指處於建設過程中、尚未完工並交付使用的工程項目，即狹義的概念。但筆者認為，在建工程抵押權應為房地產期權，其根本目的是為了確定貸款資金、完成整個工程。在建工程項目在各項工程均已完工、達到竣工驗收條件但是尚未辦理初始登記前，項目所欠資金可能尚未還清，此時如果僅以竣工驗收作為衡量在建工程與否的條件，就會使此項目處於已達到竣工驗收標准不能辦理在建工程抵押，又由於債權債務尚未結清不能辦理初始登記的尷尬狀態。在建工程抵押項目起始於取得土地使用權後，其行使擔保物權不應該存在真空期，否則抵押權人的利益就不能得到保障。而根據我國《物權法》物盡其用原則，從在建工程抵押到初始登記應做到無縫對接。因此，筆者認為，在建工程的概念應歸為廣義的觀點。 物權的成立與存在，須以標的物存在為前提。我國《物權法》所稱的作為物權標的的物通常是有體物。在建工程在其主體完成之前，並不具有完整意義上的物質形態，因此，理論界對此一直存在著不同的觀點。反對的一方認為抵押權作為存在與特定物上的權利，就在建工程來說，將來的不動產尚未實際存在，不能確定在建工程的價值，亦不具備實際支配抵押物的效果。而贊成的一方認為，在建工程雖然尚未具備完整意義卜的物質形態，其在建造過程中，始終處於變化狀態，本來無法予以特定化而成為抵押權的標的。然而，其已具備有體物的一些特徵，並且，在大多數情況下，在建工程最終可以具有完整的物質形態而成為法律意義上的有體物。《擔保法解釋》第四十七條規定：以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。由此，筆者認為，在建工程實際上是一種處於虛擬狀態的有體物，而《物權法》第一百八十條的規定實際上是對抵押權標的范圍的擴大。雖然在建工程最終能否形成只是一種期待中的可能性，但雙方辦理抵押登記手續時讓建立在此之上的債權債務關系披上了一層賦予物權內容的外套。 在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成後房地產主管機關頒發所有權證書止所處的狀態。狹義上的在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態。狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構建設過程中的狀態，是一種實物上的未完成狀態；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件後、未領取房屋所有權證書前的情形，是一種在法律．上未完成的狀態。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。第十一條規定：以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。由此可見，現行《城市房地產抵押管理辦法》所稱的在建工程是以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，即抵押的是已完工部分。《物權法》第一百八十條第一款規定了正在建造的建築物、船舶、航空器可以抵押。《房屋登記辦法》第五十九條至六十二條明確對在建工程抵押設立、變更、注銷登記做了相關規定。根據以上條文，我們能夠看出在建工程抵押不僅是房屋登記行為的重要內容，也是不動產物權變動生效的不可分離的部分。

❼ 在建工程抵押權登記怎樣轉為房屋抵押權登記

首先，原先在建工程抵押權的內容不變，包括抵押財產的范圍、擔保的范圍，擔保的金額。其次，抵押權的順位不變，原來的順位是第一順位，現在仍然是第一順位。

依據《物權法》第199條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，如果抵押權已經登記的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

此外，《物權法》第14條規定「：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」

所以，在房屋登記中，決定同一房屋上各個抵押權順位的關鍵標準是「記載於不動產登記簿的時間」，即《房屋登記辦法》第44條規定的「登記時間」。因此，在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記時，登記時間不應改變，從而確保抵押權人的順位。

(7)在建工程抵押如何轉現房抵押貸款擴展閱讀

根據《中華人民共和國物權法》

第一百九十八條抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第一百九十九條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

第二百條建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

❽ 房地產轉在建工程抵押貸款 流程

房地產在建工程抵押是對我國各大銀行所推出的「在建工程抵押貸款」的簡稱，該產品只要以房地產建築企業和自建廠房的各類企業為服務對象，是以解決上述企業在建築工程過程中所出現的資金缺口為主要目的。
貸款流程：
1、在前期付諸實施之前企業應到虹信等相關專業機構咨詢以詳細了解在建工程抵押貸款中的各種注意事項；
2、企業向相關銀行提交貸款申請材料並到銀行指定的相關會計師事務所進行工程實際價值評估；3、企業到房地產登記管理部門辦理在建工程抵押貸款的相關登記手續；
4、等待銀行貸款理事會發布的最終審核結果而一般五天左右便可最終實際獲得貸款資金；
貸款材料：
1、關於在建工程抵押項目的相關審批文件（含房地產開發資質證明書/土地證復印件/規劃許可證復印件/施工許可證復印件
2、提供公司自身的相關審核材料（含公司的營業執照/組織代碼證/法人身份證/公司理事會做出的申請在建工程抵押貸款的決議書等）；上海虹信為其辦理在建工程抵押貸款手續
3、提供公司財務與項目投入的相關文件（含公司過去2年的財務審計報告和盈利會計師事務所報表/提供已為在建工程投入25%以上自有資金的相關證明）；