物權法的抵押貸款條文

1. 根據《物權法》的規定,可以抵押財產有

建築物和其他土地附著物；

建設用地使用權；

以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

生產設備、原材料、半成品、產品；

正在建造的建築物、船舶、航空器；

交通運輸工具；

法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

2. 新頒布的物權法中關於抵押權的規定有哪些

《物權法》的第十六章對抵押權進行詳細規定，當事人可以自行根據實際情況及法律規定對抵押權的問題進行核實確定，以維護自身合法權益。

3. 「物權法」已出台了，但我們如何利用自有產業作抵押貸款呢

申請抵押貸款應該注意什麼？
經濟不好，錢不夠用，你或許考慮向銀行或金融公司申請抵押貸款。

不過你可知道身為抵押人，你有什麼權利和義務？抵押權人（即接受抵押的銀行或金融公司）在什麼情況下，可以拍賣你抵押的房地產？在進行抵押貸款之前，你應該注意什麼事項？

這一期的《法律線上》告訴你。

當個人或公司向銀行或金融公司申請貸款獲得批准後，須簽署一份貸款要約。這份貸款要約要求貸款者把房地產抵押給銀行，作為償還債務的擔保。

沈茂樹律師受訪時指出，貸款者也須繳付指定的利息，和依照規定年限例如15年、20年還清貸款。如果貸款者太快償還貸款，他可能也必須繳付一筆罰金。銀行和金融公司一般會規定，要是貸款者在兩年內就還清貸款，須繳付的罰金相等於貸款額的1%或2%。

李斌律師說，銀行在處理貸款時，須要支付撥款費、處理費等，要是貸款者太快還清貸款，將對銀行造成損失，罰金正是對於損失的賠償。至於罰金的數目則由銀行來決定，每一家銀行的罰金有所不同。

她指出，要約信通常特別點出有關獲批准貸款的特定條款，其他條款則列在附於要約信上的標准條款中。不過，貸款者如果不同意任何條款，應該提出來商量，看銀行是否願意修改。

沈律師說，簽署貸款要約後，銀行或金融公司會委任律師准備法定抵押書，說明抵押人（即貸款者）和抵押權人（銀行或者金融公司）的權利和義務，並由律師提呈給新加坡土地管理局進行登記。

大體而言，在抵押人權利方面，房地產被抵押後，抵押人仍然是業主，他隨時可以還清貸款，贖回房地產。抵押人須妥當管理抵押的房地產，如繳付維持費、產業稅等。至於抵押權人的權力，則是有權在抵押人無法償還貸款時，把房地產賣出。

抵押人如果沒有準時交錢，或違反抵押書規定，抵押權人將能夠行使一系列權力，來追回貸款。這些權力包括銷售權力與委任接管人的權力。

抵押權人會通過律師通知抵押人償還貸款，否則將公開拍賣有關房地產或找買主購買房地產。

沈律師說：「抵押權人必須以合理價格賣出房地產，不能壓價出售。在賣屋所得不足以抵銷貸款的情況下，例如貸款100萬元，抵押的房地產只賣了80萬元，抵押權人還可以追討其餘欠款，並不是抵押的房地產被賣掉就沒事了。」

抵押權人可以委任接管人管理房地產，要是房屋有出租，就由接管人代收租金。在市場蕭條時，不適合拍賣房地產，加上房屋價格又低，抵押權人有時會選擇收租，等到適當時機才售賣。當然，委任接管人的費用（包括律師費）都算在抵押人頭上。

抵押權人一般要求抵押人為房地產投保，因為要是房地產受到火患等損壞，抵押人還可以用保險賠償還貸款。如果抵押人沒有為房地產投保，抵押權人有權為房地產投保，並要抵押人承擔保費。

另外，有些抵押人是通過抵押多項房地產來取得貸款，而抵押權人有權把這些抵押的房地產視為一項抵押來處理。舉例說，抵押人抵押了三所房子後又要贖回其中一所，可是如果抵押權人認為剩下的兩所房子在售賣後根本無法還清貸款，就可以拒絕讓抵押人贖回其中一所房子。由於抵押多項房地產後，要贖回部分房地產會有困難，沈律師一般會建議客戶不要一次抵押這么多的房地產。

抵押權人只有權收回全數貸款及利息，因此售賣房地產的所得如果超過這個數目，抵押權人有責任把多餘款項歸還給抵押人。

李斌律師對貸款者的忠告則是，在簽署文件之前，必須注意貸款的利率、貸款期限、償還條件和罰金期（penalty period），以決定是否值得貸款。

幾個與抵押有關的法律知識 你不可不知

＊抵押的房地產如果是婚姻住所，而非抵押人一人所有，銀行的權力還是不受影響。

沈茂樹律師說，婚姻住所這個說法通常是在離婚案件中才會提到，在抵押階段一般不會考慮到所謂婚姻住所的問題。當然，如果夫婦是聯名業主，那麼有關文件就必須有兩人的簽名。

不過盡管夫婦鬧離婚時，會爭取婚姻住所的權益分配，但是抵押權人仍然享有優先權。也就是說，抵押權人的利益並不會受到離婚案資產分配的影響。

＊抵押的房地產若是有動用到公積金購買，那麼在抵押權人行使銷售權後，有關數額必須填回業主的公積金戶頭，剩下的才由抵押權人獲得。

抵押人如果動用公積金和向銀行貸款以購買房子，那麼三方就會簽署一份協議。在協議中，抵押權人同意公積金局在抵押權人售賣房地產後，能夠先取回抵押人用來購買屋子的公積金款項。

＊在建屋局條例下，政府組屋不能作為銀行貸款的抵押品。

＊過去法律把抵押權人看成是信託人，並要求抵押權人以最高價把抵押的房地產賣出。如果抵押權人沒有以最高價格賣出房地產，就被看成是失責，而抵押人可以追討損失。

不過沈律師說，近年的判例顯示法律觀點已改變，抵押權人不再被看成是信託人，而是被看作是債權人（見案例），因此未必要以最好的價錢賣出抵押的房地產。事實上，抵押的房地產既然是以公開拍賣的方式售出，有關售價應該被當成是市價。

李斌指出，抵押權人會以現有最好的價格售賣房地產。要是抵押人認為對方是以低於市價售賣房地產，他可以要求抵押權人證明有關售價是最好的價格。

案例

房地產經紀與估價師

一般是二合為一地運作

一對父子因做家族公司的擔保人，而欠下銀行500多萬元。銀行以380萬元拍賣掉他們抵押給銀行的洋房後，向他們追討差額200多萬元。

父子在答辯中指起訴人東亞銀行沒有為洋房爭取最好的售價，因銀行所授權的拍賣人的拍賣廣告做得不夠好，吸引不到買主。高庭不同意他們的說法，判銀行勝訴，可向他們追討上述差額。

塞爾凡法官在判詞中說，在新加坡，專業的房地產經紀（包括拍賣人）與房地產估價師一般是二合為一地運作，如果合格的房地產經紀與估價師成功把房子賣出去，他們所爭取到的售價就應被當作是合理的市場價格。

早報中英對照

抵押人：mortgagor

抵押權人：mortgagee

貸款要約：letter of offer

4. 房地產抵押貸款的法律法規

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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5. 那個法律法規規定不動產的抵押貸款必須在不動產所在地的公證處辦理抵押公證

根據《物權法》及相關法律規定，不動產的抵押辦理抵押登記後抵押權即設立，辦理公證並非必須程序。

6. 有關房產抵押貸款方面法律規定有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

1. 1

房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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7. 物權法對抵押物執行有哪些具體規定

《物權法》第l95條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第196條：依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定： (一)債務履行期屆滿，債權未實現;(二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;(三)當事人約定的實現抵押權的情形;(四)嚴重影響債權實現的其他情形。第198條：抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
【相關規定】《擔保法》第56條：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法 繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。
《擔保法解釋》 第74條：抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償： (一)實現抵押權的費用;(二)主債權的利息; (三)主債權。
第75條：同一債權有兩個以上抵押人的，債權人放棄債務人提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請求人民法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。 同一債權有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的.抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。 抵押人承擔擔保責任後，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。
通常而言，抵押權的實現一般應當具備以下四個條件：
其一，抵押權合法有效存在。
其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規定，在抵押人被宣告破產或者被撤銷、當事人約定的實現抵押權的情形以及嚴重影響債權實現的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務並未屆期，抵押權人也可以實現抵押權。
其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現抵押權。
其四，對於債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。
抵押權實現的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現抵押權，首先由當事人協商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同後甚至實現抵押權時。若雙方協議不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現抵押權。下面對三種方法加以具體的分析：
拍賣拍賣因可使抵押物的變價公開、公平，既最大限度地保障了債權的實現，又保護了抵押人的利益，所以各國立法都把拍賣作為實現抵押權的最基本方式。拍賣分任意性拍賣和強制拍賣，前者由當事人自願委託拍賣人拍賣，後者是抵押權人申請法院拍賣。有關拍賣的程序與效果，具體應適用《拍賣法》及《民事訴訟法》的有關規定。
變賣 變賣是對標的物進行換價的一種較拍賣簡易的方式，即由當事人或法院直接將抵押物以公平合理價格出賣，並以所得價款優先償還其擔保債權的抵押權實現方式。但應該注意的是，在司法實踐中一般是以拍賣為原則，變賣僅以例外的形式存在。
折價 折價是指債務人在履行期限屆滿時未履行其債務，經抵押權人與抵押人協議，或者協議不成時經由人民法院審理後判決，按照抵押物自身的品質、參考市場價格，把抵押物所有權由抵押人轉移給抵押權人，從而實現抵押權的一種抵押權實現方式。簡而言之，以抵押物折價即以協議的形式取得抵押物所有權。這種方法雖程序簡便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就縣對「流質契約」的禁止。
所謂流質契約，又稱位流押契約、流抵契約或期前抵押物抵償約款，是指物的擔保當事人於設定抵押權或質權的合同中或於債務履行期屆滿之前，約定債權屆期未獲清償時擔保物即歸債權人所有的條款。「流質契約」之禁止的根本原因在於，當擔保物的價值高於債權額或日後升值時，多餘部分不再退還給擔保人.擔保人或其他債權人的利益將會受損;而如果擔保物之後發生貶值，雙方也不再找補，則擔保權人的利益將會受到損失。
可見，上述情況均有失公平。尤其是，債務人往往系經濟上的弱者，而債權人則通常居於優越地位。債權人可能借債務人因急迫困窘而舉債之機，逼使其以價值較高的抵押物擔保較小的債權，並希冀債務人屆期不能償債時，取得抵押物所有權以獲得暴利。因此。基於民法公平原則及正義觀念，為保護作為弱者的債務人的利益並平衡各方權益，近現代各國民法大多禁止流質契約。我國《物權法》對此有明確的禁止性規定。
除上述方式以外，理論上與實踐中一般還允許抵押權人可與抵押人協商以其他方式實現抵押權。其中最有意義的方式，就是參照英美法的制度以抵押權人佔有抵押物而收取孳息，或對抵押物託管經營來實現抵押權。如金融部門有的與抵押人協商出租抵押房產或由銀行使用抵押房產，以房租抵還貸款。在我國涉外項目融資中，由於抵押物多為大型電站、公路、橋梁等，以拍賣的方式變價較為困難，故通常認可境外債權人有權接管抵押物並以收益抵債。

8. 《物權法》184條規定宅基地是禁止抵押的，在《公證機構辦理抵押登記辦法》當中指出農村個人私有房產可抵押

我們是專門做銀行抵押貸款和無抵押貸款的，宅基地的貸款還真是做不了。

9. 物權法對抵押後又出售的糾紛維權辦法

李偉民律師 雲南玉源律師事務所主任 讀者提問： 我與宋某簽訂了一份房屋買賣合同，約定宋某將其一套在銀行按揭抵押的房屋以75萬元賣給我。因簽訂合同時尚有20萬元的抵押貸款未還清，合同中約定由宋某清償20萬元銀行抵押貸款後再辦理房產轉讓過戶登記手續。銀行知道買賣合同的情況後，說他們不同意轉讓，我們簽訂的合同無效，對此我很擔心，請問這種情況該怎麼處理？ 律師解答： 根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，除非經抵押權人同意，用轉讓抵押財產所得的價款清償債務，或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外，抵押人不得轉讓抵押財產。但上述法律的禁止性規定，是對實際轉讓行為的禁止，即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記，而不是對當事人簽訂上述登記抵押房產轉讓合同的禁止性規定。就你提出的問題而言，上述法律不是針對抵押財產轉讓合同效力的強制性規定。結合物權法第十五條和最高人民法院印發的《全國民事審判工作會議紀要》關於合同效力問題的有關意見，你和宋某簽訂的房屋買賣合同是有效的，並非無效。至於糾紛的處理，提供以下意見供你參考：盡管合同有效，但在解除抵押之前，未經抵押權人即銀行同意，房屋的所有權是不能實際變更過戶到你名下的，因此若你不想再買這房子，你已付了房款但宋某未清償銀行貸款解除抵押，你可以以抵押權未消除無法辦理產權變更登記，合同目的不能實現為由要求解除合同，並由宋某賠償所造成的損失；如果你想買這房子，則可要求宋某盡快清償銀行債務消滅抵押權後辦理產權過戶登記手續。這兩種方式，你可先與宋某協商解決，如協商不成，可提起訴訟。 編輯：劉燕