抵押貸款分析

① 如何看待房產抵押貸款的風險

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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② 房屋抵押案例分析

【案例】王先生的朋友李某因做生意資金周轉不靈而向王先生借錢，並答應以李某名下的一套90平方米的房子作為抵押，該房子市值約70萬元。於是王先生與李某簽訂借款協議，並訂立抵押協議，借給李某40萬元，並約定年利率20%，一年後歸還本息，並以李某的房產作為抵押。
李某將其房產證拿來交給王先生保管。王先生和李某共同到某公證處辦理房產抵押的公證，但未到房管局辦理抵押登記。借款到期後王先生要求李某還錢，但李
某還不出錢，後該房屋被他人依法保全查封。王先生問，當時借款時李某以其房屋作抵押並辦理了公證，王先生對該抵押房屋享有優先受償權嗎?

【分析】王先生對李先生的房屋所享有的抵押權雖辦理公證，但未到房管局辦理抵押登記，沒有取得他項權證，所以抵押合同尚未生效。《中華人民共和國擔保
法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。抵押合同自登記之日起生效。以房屋進行抵押的，必須履行登記手續抵押
合同才生效，未經登記，抵押權尚未發生法律效力。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記，辦理房屋抵押登記的部門為縣級以上的房屋管理行政部門，而不是公證機關。

因此，雖然王先生與李某簽訂借款合同，但是王先生對李某的房屋所享有的抵押權尚未生效，王先生對該抵押房屋不能享有優先受償權。

③ 什麼是貸款質押風險分析

【銀行從業資格證考訊】
質押貸款中，銀行在放款時佔主動權，處理質押物手續較為簡單。質物具有價值穩定性好、銀行可控制性強、易於直接變現處理用於抵債的特點，因此它是銀行最願意受理的擔保貸款方式。
1.貸款質押風險分析
目前銀行辦理的質押貸款在業務中主要有如下風險。
（1）虛假質押風險
虛假質押風險是貸款質押的最主要風險因素。目前各家銀行對此內部都做了嚴格的規定，只有本銀行系統的存單才可用於在本行作質押貸款。但即使是同銀行系統的存單，如果借款申請人提供的是同城不同機構，或是異地的本行系統機構的存單，仍應加以核實並通知辦理質押手續方能予以貸款。
（2）司法風險
銀行如果讓質押存款的資金存放在借款人在本行的活期存款賬戶上，是有司法風險的。如果借款人與其他債權人有經濟糾紛，司法部門憑生效的法律文書來銀行凍結或扣劃存款，發放質押貸款的銀行是難以對抗的。為規避這種風險，銀行須將質押資金轉為定期存單單獨保管，或者更為妥當的方式，將其轉入銀行名下的保證金賬戶。
（3）匯率風險
當外幣有升值趨勢，或外幣利率相對高於人民幣利率時，常常會發生企業以外幣質押向銀行借人民幣的情況。銀行這時在辦理質押貸款時，應注意質押外幣與人民幣的匯率變動風險，如果人民幣升值，質押的外幣金額已不足以覆蓋它了，質押貸款金額將出現風險敞口。因此，在匯率變動頻繁的時期，確定質押比例要十分慎重，應該要求以有升值趨勢的可兌換貨幣質押。
（4）操作風險
對於質押貸款業務，銀行內部如果管理不當，制度不健全也容易出問題。主要是對質物的保管不當，例如質物沒有登記、交換、保管手續，造成丟失；對用於質押的存款沒有辦理內部凍結看管手續等。
2.貸款質押風險防範
為防範虛假質押風險，銀行查證質押票證時，有密押的應通過聯行核對；無密押的應派人到出證單位或其託管部門作書面的正規查詢。動產或權利憑證質押，銀行要親自與出質人一起到其託管部門辦理登記，將出質人手中的全部有效憑證質押在銀行保管。要切實核查質押動產在品種、數量、質量等方面是否與質押權證相符。同時要認真審查質押貸款當事人行為的合法性；接受共有財產質押，必須經所有共有人書面同意；對調查不清、認定不準所有權及使用權的財產或權利，不能盲目接受其質押。為防範質物司法風險，銀行必須嚴格審查各類質物適用的法律、法規，確保可依法處置質物；對難以確認真實、合法、合規性的質物或權利憑證，應拒絕質押。
銀行防範質物的價值風險，應要求質物經過有行業資格且資信良好的評估公司或專業質量檢測、物價管理部門作價值認定，再確定一個有利於銀行的質押率；選擇價值相對穩定的動產或權利作為質物，謹慎地接受股票、權證等價值變化較大的質物。
防範質押操作風險，銀行首先必須確認質物是否需要登記。其次，按規定辦理質物出質登記，並收齊質物的有效權利憑證，同時與質物出質登記、管理機構和出質人簽訂三方協議，約定保全銀行債權的承諾和監管措施。再者，銀行要將質押證件作為重要有價單證歸類保管，一般不應出借。

④ 銀行抵押貸款調查報告怎麼寫

具體內容自己舔
銀行關於借款人申請金額借款的調查報告
XX銀行：

借款人 申請借款 元（￥元）.經我行客戶部經理 年 月 日實地調查論證，現將具體情況匯報如下：
一、 借款人基本情況
現年 歲， (民族)，住址 .現從事 行業，家庭經濟入 。

二、 資金用途
借款人借款用途 ，申請借款金額 ,期限 .

三、 抵押物
借款人 願以 名下的房產擔保給 借款最為抵押，房產地址 ，面積 ,結構 ,
總投資 .經房產共有人共同協商，同意為借款人 借款
元作抵押，並出具抵押承諾書一份。

四、 還款資金來源
借款人 將 收入歸還我行借款本息。

五、 調查意見
經我客戶部調查小組調查論證，抵押物屬實足額有效，同意借款人 ， 元的借款申請,期限為 ,用於 。

現上報審貸委員會審批！

調查人：

年 月 日

⑤ 案例分析 房屋抵押貸款需要什麼條件

四證+流水

⑥ 房產抵押貸款問題，請幫忙分析

任何一個房產都不可以抵押貸款的

第一個房子，房齡太長了，銀行不接受抵押

第二個房子，是農村的小產權房，不能抵押貸款