住房抵押貸款有主貸人嗎

1. 申請個人商業住房貸款主貸人和參貸人必須是什麼關系

據銀行的業內人士介紹，「主貸人」和「參貸人」都是不標準的稱法。在銀行的住房貸款合同中，一般只把夫妻中的一方設為「貸款人」，另一方可以作為「共同貸款人」。對於「共同貸款人」，不僅要求是為「貸款人」的直系親屬（夫妻、子女、父母），還必須為住房貸款抵押物的房產的所有者之一。
在商業住房貸款中，對於貸款時間和年齡的加和有這樣一條規定，「主貸人」的年齡加上住房貸款的年限，男性不能超過65，女性不能超過60，住房貸款的期限最長為30年。所以說，丈夫超過了35歲，妻子超過了30歲，年齡是在選擇誰當「主貸人」的時候需要考慮進的因素。

2. 婚後房產抵押貸款只有主貸人一人可以嗎

這個具體要看房子是婚前買的還是婚後買的。婚前買的主貸人一個就可以了，如果是婚後就是共同財產，只能雙方出面的

3. 銀行按揭主貸人和次貸人有什麼區別

1、借款記錄的歸屬不同

一筆借款業務只會產生一條借款記錄，且只會顯示在主借款人的徵信上，共同借款的次貸人的徵信上是不會顯示有借款記錄的。

2、公積金沖還貸款的順序不同

若辦理了公積金沖還貸款的手續，公積金的沖還順序是：主借款人基本賬戶余額-主借款人補充賬戶余額-共同借款人基本賬戶余額-共同借款人補充賬戶余額。即當主借款人所有公積金賬戶余額全部扣完了以後才會動用次貸人的公積金賬戶裡面的余額。

3、貸款年限的計算不同

無論是商貸還是純公積金貸款，貸款年限的計算方法之一：按照借款人的年齡計算，是根據主借款人的年齡計算，而不是根據共同借款的次貸人年齡計算。

4、銀行對於借款人資質的要求不同。

銀行會傾向於讓夫妻雙方資質（收入、徵信）較好的一方作為主借款人，以達到降低壞賬風險的目的。

4. 買房貸款誰當主貸人更好

買房貸款由誰來做「主貸人」?有的夫妻覺得,房屋按揭款其實是兩個人一起來償還,不用分什麼你我,填誰的名字都一樣。真的一樣嗎?

大劉跟太太一起買房時,太太又打趣道:「你來做主貸人吧!要是以後你有了外心,住房貸款也就由你一個人來扛,算是對你的懲罰。」

真的是這樣的嗎?貸款合同上沒有自己的名字,就不用承擔償債義務嗎?

其實,人們對於這種「主貸人」和「共同貸款人」的認識上,還有許多不甚了解的地方和誤區。在確定夫妻中的哪一位做「主貸人」的問題上,也有不少值得關注和考慮的細節。

誤區一:不是主貸人離婚就不用還房貸嗎?

答案顯然是否定的。就和婚後夫妻取得的財產屬於共同財產一樣,婚後他們的債務也是共同債務。夫妻雙方無論是否是「主貸人」,是否共同申請了住房貸款,都有償還住房貸款的義務。

只有當房產判定由離婚後的一方所有,另一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務。如果單方面地認為自己沒有參與貸款合同,就不用繼續履行償債的義務,無疑是他對住房貸款理解上的誤區。

誤區二:不是主貸,就是參貸人?

專業人士認為,「主貸」和「參貸」都是不標準的稱法。在銀行的住房貸款合同中,一般只把夫妻中的一方設為「貸款人」,另一方可以作為「共同貸款人」。對於「共同貸款人」,不僅要求是為「貸款人」的直系親屬(夫妻、子女、父母),還必須為住房貸款抵押物的房產的所有者之一。

但是,這一條對於夫妻來說是個例外,即使房產證上只有夫妻一方的名字,另一方也可以作為住房貸款的「共同貸款人」。舉個例子,即使大劉夫婦購買的住房產權證上只有大劉的姓名,劉太太也可以申請成為住房貸款的「共同貸款人」。

誤區三:那是不是主貸人可以隨便定呢?

當然也不是,住房貸款涉及到的細則,也值得很多夫婦仔細揣摩,住房抵押貸款綜合保險就是其中的一項。但是,仔細查看保險條款,我們可以看到,還貸保險責任險只保障「主貸人」發生意外或是傷殘的情況。

在簽訂住房貸款合同的時候,銀行都要求貸款人購買一項住房抵押貸款綜合保險,這項綜合保險涵蓋了兩個方面,一是財產損失保險,當抵押的房產出現規定范圍內的財產損失,例如火災、暴風雨、坍塌等,保險公司將承擔財產的損失;還有一項就是還貸保證責任險,要是貸款人發生意外導致死亡或是傷殘的時候,保險公司也將承擔剩餘的還貸責任。

所以在選擇主貸方的時候一定要選擇家裡的頂樑柱為主貸方,這樣在住房放遭遇意外時,可由保險公司承擔剩餘貸款。當然,購房指南希望大家誰也不要用到這個險,平平安安最好。

誤區四:不要共同貸款人可以嗎?

當然可以,但是更多的情況話購房指南建議還是保留共同貸款人,主要的原因在於擴大貸款的額度。現在不少銀行在審批住房貸款的時候,都要求每個月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。

舉個例子,小馬和老婆去買房,申請的住房貸款時,每個月需要還款3500元,而小馬的月收入在6000元左右,不能達到銀行的這項要求。老婆月工資雖然不高,2500元上下。但是一起來貸款的話,月收入和達到了8500元,超過了每月還貸額的兩倍7000元,因此符合了銀行發放貸款的基本要求。

另外,對於使用公積金貸款的夫妻,共同貸款可可以提高貸款的額度。與商業住房貸款相比,公積金貸款的利率要低,夫妻共同申請住房貸款,可以使用的公積金貸款比例提高了,為住房貸款所需要支付的利息自然也會減少。

誤區五:共同貸款的財產份額是均分嗎?

因為根據《物權法》規定,夫妻共同購置的房產,到底是共同共有,還是按份共有,需要在買賣合同中體現出來,進而在房產證上載明,因此,需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場,也必須辦理公證收取委託手續,並將相關事宜交代清楚。

也就是說財產份額是夫妻雙方進行約定的。如果是雙方共同出資,比例各半,則需在房產證上同時登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等,雖在房產證上也會登記兩人姓名,但必須說明各自所佔比例大小。如果是一方的自願贈與,也應在贈與合同中明確約定贈與的份額,並在公證文書中予以註明。

最後給大家補充一些小知識:

夫妻共同貸款買房需要准備的資料:

身份證(2代需正反兩面,復印件一式三份)、戶口本(最前頁、索引頁、個人單頁)、收入證明(蓋單位章)、購房合同、結婚證、首付款收據等其他銀行要求的材料。

夫妻共同貸款哪些情況需要雙方親自到場:

在買房過程中,涉及到諸多簽約過程,如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶手續等,這需要夫妻雙方同時到場。但如果無法到場,也必須辦理好公證委託手續,並將相關事宜交代清楚。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 夫妻雙方共同按揭買房，誰做主貸人有影響嗎

需要注意的是在辦理房貸時，首先要確認申貸主體是否具有申貸條件。這包括：是否具有穩定收入可滿足申請貸款的收入償債比要求;是否具有良好的資信條件，借款人自身徵信報告中不得出現貸款行規定不得出現的不良情況。其次，要簽訂合法有效的購房合同，所購房產要確認產權清晰。 如果在辦理二手房貸款時，涉及到房產過戶手續，需要注意以下幾點：房屋手續是否齊全(房產證、土地證、契稅證);產權是否明晰無糾紛，即是否已被抵押、查封、離婚析產等狀況;交易房屋是否正在租賃中;房屋是否存在違規搭建等情況，否則無法辦理過戶;是否在合同中明確相關細節(違約賠償責任等)，選擇正規中介機構辦理交易。 針對夫妻共同買房，財產所佔份額各佔多少的問題。該行有關人士表示，夫妻共同買房，份額的確定需要區分不同的情況，原則上婚後共同購買的房屋屬於共同財產，應當平均分配，也可以由雙方協議去定份額。另外，夫妻共同去貸款，在簽訂住房貸款合同的時候，部分銀行會要求貸款人購買一項住房抵押貸款綜合保險。

6. 在銀行辦理房屋抵押貸款抵押的是擔保人的房屋，在都還不起錢情況下，銀行是收主貸人房屋還是擔保人房屋

銀行在訴訟時，將主貸人、擔保人共同列為被告，在被告未能償還時，將被告的房屋拍賣，一般是拍賣辦理貸款抵押登記手續的房屋。通常，也就是主貸人貸款買房的那套房屋。

除了購房抵押貸款，銀行的其他貸款業務中，哪一套房屋被抵押給銀行，銀行在要不到錢後就申請拍賣哪一套房屋。區分的關鍵，不在於是主貸人，還是擔保人，而是抵押登記手續在哪一套房屋名下。

對住宅而言，對房屋進行拍賣需要一定條件的，拍賣房屋能夠具備騰房條件。所以，銀行在貸款審批時，旺旺要求房屋產權人提供第二居所證明。

7. 住房貸款可否更換主貸人

住房貸款一般不能更換主貸人。
1、金融機構在審核主貸款人的貸款材料時，是已經把主貸款人所提供的共同還款人的收入和償還能力考慮進去了的，但是很明確的就是金融機構對主貸人是審核比較嚴格的，結合主還款人以及共同還款的人綜合條件以後，才選擇的貸款發放，所以一旦現在要變更一個共同還款人，金融機構有權利懷疑共同還款人的還款能力，金融機構是不會冒這個風險的。
2、而且對於金融機構來說，在發放貸款以後才要求變更還款人的名字，這個可以界定為騙貸行為，金融機構是不會同意這樣的事情發生的，如果在沒發放貸款前就申請變更名字，那個是可以的。

8. 貸款買房，銀行合同上有一個主要貸款人是什麼意思

變更房產證名字，必須經過貸款人同意。購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務，也被稱為房屋抵押貸款。

房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款。

並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

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由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款。

並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

9. 夫妻共同住房申請住房按揭貸款時，如何確定「主貸款人」

很多夫妻都覺得，房屋按揭款其實是兩個人一起來償還，不用分什麼你我，填誰的名字都一樣。但事實上，在確定「主貸款人」時還必須考慮如下因素：（1）年齡，在商業住房貸款中，對於貸款時間和年齡的加和有這樣一條規定，「主貸人」的年齡加上住房貸款的年限，男性不能超過65，女性不能超過60，住房貸款的期限最長為30年。特別是有的夫妻，如果每月的還貸能力有限，希望通過盡可能長的貸款期限，來減少每月的還貸壓力，以不影響生活中其他的資金需求，像是子女的教育費用，養老金的儲備等等，在選擇「主貸人」的時候，要把夫妻中符合更長貸款期限要求的一方，作為住房貸款的「主貸人」。（2）住房抵押貸款綜合保險，該項保險涵蓋了財產損失保險以及還貸保證責任險兩個方面。還貸責任險的設置，實際上是為「主貸人」購買了一份「最高賠償金額等於剩餘貸款額」的意外險。現在不同的保險公司對於意外險的費率規定不一樣，一般是在保額的0.1%～0.2%，讓家裡收入較高的一方來當「主貸人」，也就為「頂樑柱」購買了一份意外險，相應可以減少意外險的支出。