① 急求。房貸合同，如因買受人的原因無法辦理銀行（或公積金）時，出賣人有權要求30內，從那天算
這個30日內的起點日期應該從乙方把辦理銀行按揭時（或公基金）
按揭的全部手續向銀行遞交成功之日起開始計算。
② 如何讓銀行開具購房一方未通過銀行貸款審批的證明
法律規定根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
按揭不能辦理三大原因
按揭辦不下來的原因有很多，因此在實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：
1、開發商的原因：如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發商退還首付及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。
2、購房者的原因：如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款，購房者應該承擔違約責任。
3、非買賣雙方的原因：如果政府的政策或者銀行的規定發生變化導致購房者本應拿到的貸款不能實現，購房者應與開發商協商，協商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴並舉證自己沒有過錯並確實無力購房，要求開發商發還首付及定金。
貸款不批違約的注意事項：
目前有不少購房者簽訂了購房合同後，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現退房糾紛。在具體執行中，很多樓盤是開發商統一指定銀行辦理貸款，所以提醒購房者應盡量在合同中註明，「如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同並不承擔違約責任，開發商需返還首付款」。除此之外還要注意：
1、如果是銀行根本就沒有接受貸款申請，由購房者自己承擔違約責任。
2、如果是購房者和銀行已經簽訂了借款合同及抵押合同，只是銀行沒有按時放款，則購房者在向開發商承擔違約責任後，可以按照借款合同向銀行主張違約責任。
總之，提醒市民在購買商品房時，首先要認真考慮自己的資金能力，如果採用按揭方式，要事先認真了解申請銀行按揭的程序和要求，在與開發商簽約時，要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，最好請律師陪同簽合同，有律師為您說明各項條款以及定金的法律性質能夠跟好的防範可能出現的風險。最後還要要求開發商在合同中註明「如果因申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，可免責並退回所交款項。
③ 首付已交，購房合同已簽，由於開發商原因銀行辦不了貸款怎麼辦
這種情況可以解除合同，返還已交款項以及利息。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定:商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。購房者的原因:如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款,購房者應該承擔違約責任。
④ 不能辦理貸款能要求退房嗎
現階段，由於商品房價格偏高，普遍的購房者都採用銀行按揭貸款的付款方式購房，而通常在由房地產開發商、購房者和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業務中，大多數開發商都承諾某家銀行為購房者提供按揭貸款，並在購房協議中約定由開發商為購房者代理該筆貸款的相關手續，但是由於我國按揭方面的法律法規不健全，各方缺乏經驗，導致各方當事人在實際操作中出現許多不規范的行為，因此，並不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，那麼，在簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款之後，按揭貸款卻無法辦理，應該如何處理？
案例：
吳小姐與某樓盤開發商簽訂了一份購房合同，約定該房產總價款為五十餘萬元，合同約定採用七成二十年按揭方式付款。簽約之後，吳小姐依約分三期總共支付了30%的房款作為首付款。後開發商通知吳小姐稱按揭因故無法辦理，開發商並要求吳小姐一次性付清餘款，否則沒收首付款並解除協議， 雙方為此發生爭執。
律師點評：
本案涉及的是在商品房買賣過程中銀行按揭貸款無法辦理的責任承擔以及處理問題。按揭貸款是指購房者以所預購的商品房作為抵押物從商業銀行獲取貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭貸款所涉及的法律關系較多，一般分為按揭人（購房者）開發商的房屋買賣關系，按揭人與銀行的借貸關系，按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所產生的抵押關系，開發商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。其中，購房者與銀行之間的借貸關系的成立條件、開發商與銀行之間的保證關系的成立條件都是影響銀行按揭貸款能否順利辦理的直接因素。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規定：「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」該解釋對簽訂商品房買賣合同之後，因故未能訂立商品房擔保貸款合同即未能取得銀行按揭貸款的責任做出了規定。能否取得購房按揭貸款，取決於多種因素，如果按揭貸款合同未能訂立是因開發商的原因造成的，比如因開發商手續不齊備或銀行認為開發商缺乏保證能力等情況，開發商則應返還首付款並對合同的解除負相應的賠償責任，但是，需要注意的是：開發商並不是直接提供按揭貸款的主體，並不具有保證順利辦理按揭貸款的義務，只有開發商在宣傳廣告或合同中作出承諾保證能夠提供按揭的承諾的情況下，如果按揭無法辦理，開發商才應該對此承擔基於購房合同而產生的違約責任；如果開發商已經履行了相關義務，而按揭貸款合同未能訂立是因為購房者本身的原因造成的比如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予提供按揭，此時購房者要求解除已訂立的購房合同，則應當賠償開發商因此造成的損失。如果按揭貸款合同未能訂立是由於不可歸責於雙方當事人的原因，比如因國家金融政策發生重大變化導致無法辦理按揭，進而導致買賣合同不能繼續履行的，購房者可以要求解除合同，此時，開發商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金。在此情況下，買賣雙方都無須承擔違約責任。
在本案中，首先應該劃分責任，如果在訂立合同時，開發商曾經對保證辦理購房按揭作出承諾，開發商應當承擔違約責任；如果由於開發商的原因導致按揭未能辦理下來，吳小姐有權解除購房合同並要求開發商賠償損失；如果確實是由於吳小姐自身原因導致按揭無法辦理，開發商則有權要求吳小姐選擇一次性付清餘款或者解除合同，如果吳小姐要求解除購房合同則應該賠償開發商的損失；如果開發商和吳小姐對按揭不能辦理均沒有責任，因雙方在購房合同中對按揭無法辦理的餘款支付方式沒有明確約定，吳小姐有權選擇解除購房合同並要求開發商退還首期房款和利息。
提示：
為了防範購房按揭無法辦理的風險，建議購房者在簽訂購房合同之前，做好兩手准備，先充分了解自己的資信能力和貸款政策，然後，在簽訂購房合同時，如開發商承諾保證提供按揭，務必將開發商對按揭貸款的承諾寫進合同，另外，在合同中明確無法辦理按揭之後的付款方式或解決方式，例如購房者可要求房地產商在合同上寫明：「若買受人已經按照銀行規定提供了相應的文件，並在規定時間內辦理了按揭貸款申請手續，貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進行選擇：一、解除買賣合同，出賣人在合同解除之日起3日內退還已收全部房款及利息；二、出賣人選擇其它付款方式並享受相應優惠幅度。
⑤ 貸款被拒能退房嗎「被動」違約能否免責
已經和房地產開發商簽訂了購房合同，相應首付款已經交付完畢，可是卻在向銀行申請按揭貸款的過程中因為各種原因導致沒能成功辦理，那麼，在這時購房者該怎麼辦呢？
貸款問題造成的違約是否需付賠償責任？購房者所付首付能不能如數要回呢？具體需要視情況而定。
一、由於信貸政策發生變化或者銀行自身原因等政府或銀行的原因
這種屬於不可歸責於購房者和開發商的外部原因下未能成功辦理按揭、致使購房合同無法繼續履行的情形。
最高法解釋「因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人」。
即開發商與購房者均可請求解除購房合同，而開發商應將已收的首付款本金及利息全數還給購房者，雙方互不承擔違約責任。
二、由於屬於開發商的原因而無法成功辦理按揭
如因為開發商與銀行合作關系出現變化，或者是開發商所售項目「五證不全」，不具備貸款條件等原因，即因為開發商方面的原因導致無法成功辦理購房按揭。
根據最高法解釋中「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失」的規定，購房人可以請求解除購房合同並要求開發商賠償損失。
即開發商應當允許辦理退房手續，同時退還已收的首付款本金及利息，並賠付約定金額或比例的違約金給購房人。
三、當購房人因個人本身原因而無法成功辦理按揭
比如購房人提供的資料不齊備、或者購房人缺乏還款能力、信用記錄不良等而未能從銀行獲得按揭貸款。
根據最高法解釋中「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失」的規定。
一方面由於開發商並不是直接提供按揭貸款的主體，並不具有保證順利辦理按揭貸款的義務，只有開發商在宣傳廣告或合同中做出能夠提供按揭的承諾的情況下，如果按揭無法辦理，開發商才應該對未辦理按揭導致的合同無法繼續履行承擔違約責任；
（以上回答發布於2018-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）
⑥ 貸款辦不下來購房人應該怎麼辦
因為貸款遲遲無法獲批致使買房計劃擱淺的情況時有發生。那麼，如果購房者在買房的過程中遭遇了這種情況，應該如何處理呢？下面，以兩種最常見的情況為例，告訴您買房貸款辦不下來應該怎麼辦。
情況一：信用記錄差導致貸款無法獲批。
現在很多人手中都有好幾張信用卡，而「卡族」中不少人都有過逾期還款的記錄，他們在享受了信用卡的便利之後，卻往往忽略了信用問題。
近年來，因為信用卡逾期而被銀行拒貸的情況時有發生，如果信用卡連續3次、累計6次逾期還款將被銀行視為信用不良，貸款申請將很可能被拒。
一旦產生了不良的信用記錄，借款人也不必過於悲觀，有些情況是可以補救的：如果是非本人原因產生的個人徵信系統上的不良記錄，個人可以與產生不良記錄的銀行協商，如果是因為銀行或第三方原因引起的信用不良記錄，可以協商，未果的可繼續向中國人民銀行徵信中心提出申訴。除此之外，可以試試不同的銀行，每個銀行的信用評分標準是不同的，會有一些銀行相對寬松一些，只要信用記錄不是很差，一般來說都能獲得貸款。
情況二：買房後辦理了過戶，貸款卻遲遲批不下來。
房貸遲遲不下來，使一些交易二手房的客戶遭遇尷尬。買賣雙方簽了購房合同、付了首付款，也辦理了過戶手續，可是銀行的貸款卻遲遲批不下來，這該如何是好呢？
遇到這種情況，應該分情況來處理：如果貸款已經通過了銀行的審批，此時買賣雙方只能雙方耐心等待放款；如果貸款沒有通過審批，買家和賣家可以協商如何支付尾款的問題，如果買家確實無法支付尾款，那隻有按合同的相關規定解除合同了。
在這種情況下，買家是否違約情況要看《二手房買賣合同》的有關約定。通常來說，若銀行貸款不是由於買方的個人原因無法辦理，買房人可以不承擔違約責任。
房貸辦不下來首付款能退嗎？如果是銀行原因，比如額度緊張無法放款，那麼購房者可以和賣家協商解除購房合同，並且不必承擔違約責任，賣家應該無條件退還購房首付。
如果是因為購房者自身原因，比如徵信記錄有污點或者還款能力不夠而影響貸款審批，首先應該盡量解決，如找擔保公司擔保或者延長還款期限等。如果仍無法解決，那隻能解除購房合同了。在這種情況下，購房者需要承擔違約責任，支付違約金給賣家，同時賣家應該返還首付款。
綜上，無論哪種原因使得貸款辦不下來，購房首付都是可以退的，區別僅在於購房者是否需要支付違約金
（以上回答發布於2015-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑦ 購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔
首先，最高院從未出台過《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，最高院出台的司法解釋全稱是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。多了「審理」二字。
另，該解釋第四條規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
該問題中，銀行貸款不能的責任屬於解釋中「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」的情形。因此，你不需要承擔違約責任即可解除合同，要求返還定金等一切已繳納費用。
理由是：
法律方面：1.民法總則規定民事交易應當遵循自願、平等、公平等原則。
購房過程中大多數人會選擇貸款購房，而貸款購房所需要的貸款條件卻各不相同。不同銀行之間也會存在審核方面的差異。單純因第三方原因導致貸款不能從而不能簽訂購房正式購房合同，要求買房承擔過錯責任，並不退還定金，或要求承擔違約責任有違公平原則。
2.《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
之所以在定金罰則後追加「因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」基於購房、購車等「大件」物品的買賣流程和交易慣例不同於「小件」物品，例如買衣服。常常需要先交付定金或訂金等。正式的交易發生於交付定金、訂金後一段時間之內。因此，立法者將「大件」物品中的違約責任規定為「過錯責任原則」（有點侵權責任法的味道），而非「嚴格責任原則」（一般的合同責任）。
「大件」商品與「小件」商品的交易特點決定了此類交易中往往會產生更多的機會主義行為，即賣方惡意不退還「定金、訂金等」而買方要求返還雙倍「定金、訂金」等違約責任。為了規避通過訴訟或者其他方式的「機會主義」行為，審判實踐中也往往採取「公平原則」進行認定。例如北京市第一中級人民法院（2014）一中民終字第8229號判決書、2014烏中民四終字第1271號民事判決書均要求賣方返還定、訂金，而無需承擔責任。
中國消費者報2015年1月5日第A04版也曾接到類似投訴，消費者投訴房產公司惡意不退定金、訂金等問題，最終的結果均是返還定金、訂金或者簽訂合同。
3.基於合同法中的不可抗力條款及合同法司法解釋中的情勢變更等原則，在具體案件中法院也不會將貸款不能的責任認定為交易雙方的過錯，更多應該認定為不可抗力或情勢變更的免責事由，從而不認定雙方均有過錯。即雙方均可免責。
實踐方面：1.開發商或者出賣方在出售商品房已經掌握了足夠的信息，而對於購房者掌握的信息並沒有出賣者充分。
例如，開發商掌握的賣方流程、審批手續、提交信用資料等信息一般地比普通購房者充分，開發商應該對購房者是否具備貸款條件或購房條件有一定的預測性，若在簽訂認購協議書、定金等協議時不及時告知或者作出合理判斷而為了銷售業績盲目和開發商簽訂認購書等文件，最終導致貸款不能，開發商應承擔相應的違約責任或定金罰則。即，賠償損失或雙倍返還定金。
2.購房、購車等定金多者數萬、數十萬、少則數千元，對於購房、購車群體來講，因銀行或其他金融貸款機構貸款不能而要求買受人承擔如此高昂的損失，顯然不符合公平正義的基本價值判斷。
綜上，「大件」商品，如房、車、船、大型機械等交易特點（交易時間差）與「小件」商品，如衣服、鞋等（瞬時性，一般沒有時間差）交易有顯著的不同，要從交易特點和交易慣例中綜合分析過錯認定與免責條款，而非機械套用法條或司法解釋，方能實現"讓人民群眾在每一件司法案件中感受到公平正義",實現司法讓網民滿意、人民滿意、社會滿意、政治滿意。
⑧ 辦理房貸時,因買受人的原因或非歸責於雙方的原因導致買受人未能獲得貸款,買受人需要向出賣人賠償5萬元違約
這個不存在合法與否！這個是雙方當事人自己的約定，你不同意，就與對方協商取消就是了。一看就是個霸王條款！
憑什麼雙方均無責任時，要由買受人承擔違約責任？！通常的房貸手續是出賣方去辦理手續的，要承擔也是他的事，誰知道他找的什麼勞什子貸款銀行？！萬一他們串通「製造」你的貸款不成，光賺這個錢多舒服！