① 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文
你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。
② 銀行對房地產抵押貸款的風險及其對策論文的提綱
應該先分析房地產業的整個業務流程，大概是先通過拍賣和協議的方式取得土地，然後開始進行項目策劃，再進行工程的開發，等房子建好了，就要公開出售。這里的每個環節都可能存在各種各樣的風險，你可以再細查具體有哪些風險。然後一部一部地做下來。我昨天剛剛做完類似的報告
③ 求有關住房貸款的數學論文一篇
自己不會找啊,網路一下,大把的,懶人
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你罵人到很勤快啊,看誰給你找!
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我錯了..sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,sorry,....
④ 房地產抵押貸款的論文怎麼寫
http://..com/question/284825081.html?an=0&si=1
⑤ 有關我國住房抵押貸款證券化論文的創新點和難點
你這篇中國知網也好
萬方數據也好都有例子！
甚至網路文庫都有！
==================論文寫作方法===========================
論文網上沒有免費的，與其花人民幣，還不如自己寫，萬一碰到騙人的，就...【每天都有】
寫作論文的簡單方法，首先大概確定自己的選題，然後在網上查找幾份類似的文章!
通讀類似的文章，對這方面的內容有個大概的了解！
參照論文的格式，列出提綱，補充內容，實在不會，把這幾份論文綜合一下，從每篇論文上復制一部分，組成一篇新的文章！
然後把按自己的語言把每一部分換下句式或詞，經過換詞不換意的辦法處理後,網上就查不到了,祝你順利完成論文!
⑥ 房地產信貸的論文怎麼寫具體一點的。謝謝
行的 沒問題 我能幫你的
⑦ (緊縮性貨幣政策下住房抵押貸款政策探析)求一個論文導師指導下。。謝謝
既然是緊縮性貨幣政策，暗示經濟形勢趨緊，那麼房地產市場作為投資和消費的重頭，其發展也得受到負面影響，其中具有代表性的就是住房抵押貸款政策勢必會收緊，比如利率提高，對客服的信用記錄要求更苛刻等，具體的你去請教你老師吧，這么幾句話肯定說不明白
⑧ 論文：購房貸款決策帶來的問題
住房信貸存在的問題及對策研究
一、前言
隨著經濟的發展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實行住房商品化。這一方面需要有強大的住房消費貸款支持,
另一方面也為銀行推動個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件, 使銀行進行金融創新有了內在的動力。自從上世紀年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個人住房消費信貸業務, 甚至推出了專門的業務品牌名稱, 如農業銀行的「 幸福之家」 、建設銀行的「 樂得家」 等等其業務量呈現明顯的逐年上升趨勢。根據中國工商銀行的有關統計數據表明該行全國的個人住房貸款從年的億
元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強住宅領域銀企合作是推進住宅產業現代化的有力保證, 其中發展住房消費信貸是促進我國住房建設新經濟增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費信貸市場的實證調查分析後, 發現其運作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統, 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數居民購房是為了改善住房條件, 用於投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統是量入為出, 習慣於用自己的積蓄來達到購房的目的, 還有很大比例的消費者依然存在著「 無債一身輕」 的傳統消費觀念, 而對於西方盛行的提前消費還是不適應。
2、居民收入預期問題
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗,城鎮普通家庭是否具有住房負債消費的經濟承受能力主要取決於其穩定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費信貸的經濟承受能力越大。其住房消費信貸所發揮的擴大需求的作用越明顯。
目前, 我國經濟正處於轉軌時期, 產業結構的調整、加入等因素, 造成城鎮居民特別是中低收入階層存在以下的後顧之憂怕下崗失業保險制度不完善, 怕病醫療制度的改革還沒有到位, 怕老養老保障制度不健全。而據業內人士分析, 普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日後每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現實問題的存在使得城鎮家庭經濟承受能力較弱, 造成城鎮居民收入預期普遍不高, 難以使住房消費信貸快速發展。
3、住房消費信貸的風險控制與保障問題
由於個人住房消費貸款的特點是客戶多、面廣分散, 基數大、期限長, 因此風險點多而不易控制。銀行在個人住房貸款運作過程中, 可能出現的風險包括產
權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此, 國外消費信貸發展的經驗表明, 防範住房消費信貸風險必須有以下條件一是有穩
定透明的收入來源二是有可靠的個人信用資格等級三是有住房產權的抵押保障四是有必要的住房消費信貸的擔保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費信貸運行
中的缺陷。具體表現在一是貸款機構無法獲知住房消費者的實際收入水平。按照國外消費信貸通行的規則, 為了降低家庭住房消費信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由於我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行採納的唯一能證明貸款者還款能力的「 收入證明」 , 經調查核實大多不真實, 這樣貸款機構就無法確切計算和查證居民收入的實際水平, 也就無法確認住房消費者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費信貸進行有效的風險控制。另外, 由於不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處
購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用於不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實際貸款額就遠遠高於規定的數額, 月還款金額也遠遠大於其月收入情況, 各銀行的住房貸款風險在不知不覺之中已經倍增。
二是缺乏住房消費信貸的個人信用制度。由於沒有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查、個人破產制度。因而個人信用無法准確把握, 個
人住房消費信貸的風險無法控制。
三是缺乏必要的住房消費信貸擔保制度。由於我國現有的擔保法規囚沒有針對住房消費信貸的相應規定,二級市場的存量產權房以及公房使用權市場發育嚴重滯
後, 致使貸款抵押的住房產權、使用權的變現能力較差, 消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式又不能為貸款機構提供有效的風險保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由於我國尚沒有健全的商品房保險的保障制度, 又沒有政府機構提供的保證制度, 也沒有包括房地產證券在內的政府機構發行的
住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費信用品種。
我國一方面缺少長期的住房消費信用品種的供給另一
方面, 現存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限
小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足
更多的住房消費信貸的需求〔。
、信貸經營理念問題
由於傳統體制所形成的固有慣性和我國現階段資本
的稀缺性特點, 使銀行在住房消費信貸的開辦上, 既存
在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問
題。其表現
一是住房消費貸款抵押物的處置難於落實。現在很
多房屋都是期房預售, 按照《房地產抵押管理辦法》規
定, 期房在抵押合同簽訂日內要在房地產主管部門
辦理預抵押登記, 待房屋取得產權證後再辦理正式的抵
押登記手續。若在預抵押期間貸款者無力償還銀行借
款, 即會將房屋抵押款給銀行。由於種種原因, 目前房
屋產權證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有
許多住戶在入住兩三年後還沒有能夠取得房屋產權證事
例。沒有產權證, 房屋自然不能進行正式抵押, 銀行也
就不能對抵押房屋進行合法處置。有時銀行在借款人無
法償還借款而對房屋抵押物進行處置時, 甚至會受到市
場以及顧及到社會穩定等因素的限制而難於保全貸款債
權。這些因素都在很大程度上制約了個人住房信貸業務
的發展。
二是尚未形成一整套科學的規范的銀行管理制度。
例如住房個人抵押貸款面對首期額度較低、利率較
高、手續復雜、條件苛刻、收費不盡合理、覆蓋面窄、
擔保手續規定較嚴等難於刺激個人住房信貸的條件規定
〕
三是銀行自身的業務量和成本增大。一筆住房貸
款, 要經過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔
保物、財物體現, 第三方面擔保貨款合同公證等程序才
能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負擔加重。同時, 貸
款過程中, 必須經過房屋測量、估價登記、辦證、交
稅、交費等, 也不同程度地增加了貸款消費人負擔, 從
而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費信貸市場解決對策
針對我國住房消費信貸存在的問題, 我們認為宜采
取以下對策選擇
、實行健康、合理、穩定的住房消費心理機制
一是制定合理、透明的住房消費政策, 使居民在了
解住房政策和規定的基礎上, 理解政策的合理性, 進而
自覺貫徹執行新政策, 形成穩定的住房消費大眾心理預
期二是進一步規范住房一、二級市場和房地產交易規
則, 強化保護住房消費者合法權益機制, 降低住房交易
稅費, 創造出一個公平、合理的住房消費環境, 形成一
個健康向上的住房消費心理機制團。
、擴大住房消費信貸的領域和群體。
在住房消費群體的選擇上, 針對我國存在的高收入
階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費
潛力一時不大的客觀現實, 住房消費信貸政策應注重引
導既具有強烈住房消費慾望又具備一定經濟實力的中等
收入階層既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消
費心理, 又急需住房的青年消費群體上, 有針對性制定
一些配套優惠激勵政策, 著力啟動這些中等收入階層和
青年群體的住房消費行為』。在消費領域方面, 應根據
不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向, 采
取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸, 使消費者
根據自己的經濟能力和居住意願有目的地選擇住房消費
信貸品種, 並結合不同消費群體的不同住房消費需求特
點, 制定一些配套的激勵優惠措施, 如利率補貼, 減免
稅費、免貸款、抵押購房公證收費等, 以啟動和促進這
部分居民的住房消費活動。
、建立健全發達規范的住房信貸制度。
歷史經驗表明當一國在進入「 住」 與「 行」 消費
升級階段時, 居民的消費模式也隨之發生變化, 逐步由
自我積蓄型滯後消費變為信用支持型提前消費, 即進入
消費信用化時代。目前, 我國正在從住房消費福利分配
制向住房消費貨幣分配製度的轉化, 而消費貨幣化則是
年月第期溫州大學學報
消費信用化的基礎。所以, 建立健全發達而規范的住房
信貸制度迫在眉睫。首先政府應抓緊包括住房消費信貸
在內的有關立法工作, 特別是在著手建立區域性的個人
信用體系的基礎上, 盡快建立全國性的個人信用體系,
並制定個人信用的統一徵信標准與徵信辦法其次要進
一步完善住房消費信貸商業保險制度, 制定政府的保險
和保證、保障措施, 建立必要的住房消費信貸資金供給
機制最後就是結合我國目前資本市場發育的現狀, 培
育一些能夠融通長期資金的市場主體, 吸引和集中資本
市場中的私人分散資金和機制投資者掌握的人壽保險
金, 養老保險資金等長期資金, 為住房消費信貸提供更
為廣泛的資金來源。
、建立良好的住房信用風險分攤機制
客觀的說無論是在發達國家還是在剛剛啟動的發
展中國家住房金融市場, 住房消費信用的風險總是客觀
存在的。雖然目前我國已經出台了《商業銀行法》、
《擔保法》、《城市房地產管理法》、《個人住房擔保
貸款管理試行辦法》等法規和條例, 但是《住房抵押貸
款法》至今尚未問世, 致使出押和受押雙方對有關抵押
和抵押實現、擔保與保險等法規條款的解釋缺乏權威性
依據『習。因此、一方面政府部門應該加緊有關法律的制
定工作另一方面銀行也應建立起科學的風險約束分攤
機制。
一是建立和完善政府擔保制度, 充分發揮政府對住
房消費信貸的支持作用。我國屬於發展中國家之列, 市
場經濟體制的完全確立還需要一定時日。改革以來不同
階層、不同行業之間的收入分配差距迅速擴大, 且仍呈
擴大態勢。由於住房涉及千家萬戶的利益, 屬敏感性商
品。如果成立不以贏利為目的的國家住房抵押貸款擔保
公司, 對一部分購買商品房確有困難的中低收入者實行
擔保, 則有利於解除其後顧之憂。因此、組建規范的國
家專門的住房擔保機制, 不僅可以克服目前由企業出面
擔保的眾多缺陷又可以有效分散銀行風險, 增加金融
機構的安全性。
二是建立和完善住房金融二級市場, 充分發揮社會
保險金融市場的基礎上, 嘗試和支持保險基金養老基金
和共同基金等金融機構積極參與住房金融二級市場, 更
好地體現和推動住房消費信貸的實施。
三是建立和完善住房二級抵押市場, 發展抵押貸款
證券化, 充分發揮證券在住房消費信貸中的支持作用。
開辟住房二級抵押市場, 不僅可以進一步發掘全社會的
資產潛力, 為住房市場提供具有競爭性的選擇性資金來
源, 又可以通過產權重組, 分散和轉移了住房貸款風
險, 成功地將在住宅金融市場與資本市場有機結合, 推
動住房貸款風險分攤的社會化。
、加大金融創新力度, 尋求銀行利潤最大化
在我國加入以後, 外資銀行進入我國的門檻的
不斷降低, 廣泛介入我國金融市場的各項業務領域當
然包括個人住房信貸業務, 銀行間的竟爭加劇必將迫
使國內金融機構加快創新步伐。具體到個人住房信貸業
務領域的金融創新體現在
一是在思想上, 銀行內部要對個人住房消費信貸對
促進住房建設和經濟增長的相互關系有足夠清醒的認
識, 進一步開拓進取意識, 改變舊有習慣模式和思維定
式, 大膽創新, 勇於改革。
二是在具體的服務層次、服務方式、服務態度上要
有一個實際的大的改進, 使消費者方便、快捷、滿意。
三是進一步擴大住房消費信貸服務品種, 擴展服務
領域優化服務環境。針對消費者的不同要求, 開辟房改
房貸款、使用權房貸款, 房屋互換貸款、私房二手房買
賣貸款, 盡快形成品種齊全, 層次分明的住房消費信貸
的格局。同時, 圍繞住房消費信貸這一領域, 開展住房
信息咨詢, 買賣指南、個人住房貸款方案設計, 房屋保
險公證、抵押還款受理、產權代辦等「 一條龍」 服務,
充分發揮其主觀能動性, 擴大住房消費信貸的規模。
四是進行金融工具創新。例如利用收入增長與
時間成正比例的關系, 推出逐漸遞增還款的個人住房貸
款, 滿足部分觀念變化快、有強烈消費慾望青年的金融
需求利用與國際接軌, 實行市場利率之際, 推出可變
利率的個人住房貸款新品種, 供不同層次金融需求客戶
進行選擇。
四、結束語
隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的發
展, 遇到的一個難題就是當前廣大城鎮居民的實際收入
低與高昂房價的矛盾。而個人住房消費信貸業務的開
展, 可以有效的解決購房者資金不足的困難, 購房的經
濟壓力分解到以後若干年內承擔。將居民的潛在消費欲
望轉化為現實購買力。因此、切實解決好個人住房消費
信貸活動中存在的問題, 對我國房地產的發展和住房制
度改革具有重大意義。