我國房地產抵押貸款發展狀況

A. 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

B. 論述發展我國房地產抵押貸款的必要性

在窮困而寒冷的海中。
就連一個少年，在獨自騎車
請回頭，
勇敢地抓住那頂草帽
鳥們的啁啾
又在何處哈哈

C. 當前我國房地產抵押貸款的期限、利率、首付比例、貸款成數分別是多少

抵押貸款的最長期限是10年，利率基準上浮10%—30%不等，批貸一般七成

D. 發展我國房地產抵押貸款的必要性

抵押貸款評估的意義主要是作為金融機構可能需要第三方更加客觀公正的來對抵押物價值作出一個判斷，因為包括建設部，也就是現在住房和城鄉建設部，聯合銀監會等機構，共同出台了抵押貸款指導意見，從這個意義上來說，抵押貸款需要進行估價。

E. 怎麼去銀行辦房產抵押貸款

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

1. 1

房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

1. 2

F. 住房抵押貸款的意義

1、為房地產的開發與經營提供資金的支持
由於房地產開發具有投資量大、建設周期長的特點，在各個環節上都需要投入大量的資金才能運行，僅僅依靠開發商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對矛盾時刻威脅著房地產企業的生存。國外不少國家的房地產貸款佔到了各種貸款總量的30%左右。據1999年資料顯示，我國房地產企業開發資金中有70%來自貸款。
2、支持住房消費
不論是從國外還是從國內住房商品化發展的實踐來看，購買住房都不是一件很容易的事。在上海，內環線以內的商品住房平均價格為每平方米7000元以上，購買一套70-80平方米的住房需要50-60萬元。對於絕大多數居民而言，拿出這么多錢來購買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購房者提供了有利的幫助，使得遙遠的住房夢成為現實。
3、有利於銀行開拓新業務，減少信貸風險
房 地產業是國民經濟的支柱產業之一。通過住房制度改革，住房作為消費商品進入了千家萬戶，其市場和發展潛力都大。銀行及時提供樓宇按揭貸款，將有利於拓寬房 地產債務資金供應市場。另外，近年我國專業銀行多被信貸風險所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風險的主要手段。開展樓宇按揭貸款業務，有房產作抵押，就可 使信貸風險降到最低程度。而且，銀行可藉此爭取更多的存款客戶，壯大自己的資金實力。
4、有利於促進整個房地產體系的發育
我國房地產市場雖然經過了10多年發展，有的年份還曾是國民經濟發展中的亮點，但是整個房地產市場仍然很落後，市場體系仍不健全。盡管全國房地產公司開發出了大量的商品房，但有效需求不足，導致了大量空置房屋的產生。根據國家統計局測算的全國房地產開發景氣指數結果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面積累計為8,323萬平方米，其中商品住宅空置面積為5,715萬 平方米。作為房地產業發展的基本生產要素之一的資金的嚴重不足，以及金融業務種類和金融管理手段在一定程度上的落後，直接制約著土地的開發和房屋的建設與 消費。住房抵押貸款的發展可以促進住房金融市場的繁榮，從而促進房地產業的發展，健全房地產市場體系。在許多西方國家，住房的一、二級市場同樣相當活躍， 購房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購房、賣房的經驗。
5、有利於政府的宏觀調控
住 房抵押貸款在促進房地產市場體系發育的同時，也是政府藉以進行宏觀調控的有效工具。政府一般可以通過調整信貸利率、信貸額度、貼現率和抵押期限等金融工具 手段，來調節住房金融市場中的資金餘缺，以實現國家的產業政策目標。作為房地產業主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產業的發展規模，金融投 入的結構、方向、服務方式是房地產業發展的導向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲蓄功能來拉平經濟周期波動和促進住房建築業的發展。在發達國家，居民住房 消費多是通過抵押貸款方式進行的，從性質上看，就是一種因借錢買房而產生的負儲蓄與強制儲蓄。由於這種先消費後儲蓄是通過信貸的替代儲蓄功能來實現的，所 以當國民經濟處於因需求膨脹而引起過熱時，通過抵押貸款的替代儲蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費方面，降低總消費需求，避免經濟發展中因需求變 化而導致過大經濟波動的發生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對國民經濟發展進行調節這一角度來看，加快培育住房金融體系對完善我國金融市場和促進經濟 發展具有深遠的現實意義。促進金融業對房地產業的滲透，還可以為我國利率的浮動化、市場化找到突破口。
6、有利於改善居民住房條件
住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國，不僅從數量上已經可以滿足其居民的住房需求，在居住質量上也達到了較高的水平。1999年底，美國抵押貸款二級市場總規模達到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平 方米的居住條件是難以實現的。同樣，許多國家過去很多居民無房可住或住房十分擁擠，現已發展到幾乎全部居民都有房可住，而且相當多的居民住房較為寬敞，正 進一步追求住宅環境的優雅、和諧。這雖然與居民收入水平的提高密切相關，也與住房金融、特別是住房抵押貸款的發展密不可分。實踐證明，不僅高收入水平的國 家能夠通過住房抵押貸款改善居住條件、提高居住水平，低收入國家如新加坡、巴西等也已通過這一途徑取得了相當的成績。

G. 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。

H. 當前我國房地產市場狀況！！！急！！！

我國房地產市場的發展趨勢和經營取向
對於中國這樣一個長期處於住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建築面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就「泡沫論」、「過熱說」產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關繫到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關繫到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。
一、我國房地產業的發展及周期性規律
新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以後的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，並以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造於本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始於1988年《憲法》和《土地管理法》修改之後，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話後爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中於經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中於寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨後春筍般出現的各類公司和旅遊度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由於盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而於1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始於1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以後，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，採取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。
從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，並在高潮期以後進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。
把握房地產市場周期性變化規律，有利於調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利於正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處於第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。
二、當前房地產市場狀況及發展趨勢
盡管「泡沫論」、「過熱論」仍然不絕於耳，但是，從去年起人們預言的「房地產冬天」仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那麼，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？
1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口湧入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面「激活」了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大並且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以後再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現「居者有其屋」。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，並且這一輪高潮尚處於非「泡沫」的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之後，我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：「5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高於去年同期增長2.3%的水平。」該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的佔50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。並進一步指出，眼下的「商品房空置率」應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。
第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家「海爾」、「美的」、"TCL"、「康佳」正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如「數源科技」、「亞華種業」、「益鑫泰」、「經緯紡織」，甚至「聯想集團」、「三九葯業」也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。
第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。
我們無意討論房地產市場是否「過熱」或存在「泡沫」，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關繫到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。
三、住房金融的風險控制及經營取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的「總量控制」與穩健發展，但由於房地產業的諸多調控手段分別歸屬於各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由於「各管一段」，就難於形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是「得罪人」的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，「總量控制」的關鍵，一是把上述分散的職能歸集於一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，並分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化「泡沫」壓力，又有利於降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，並不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺並存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄託了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那麼消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老闆、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用於這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對於促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對於推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發布了《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，並把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。
5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用於發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期佔用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。
目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低於1%的「精品信貸板塊」，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標准向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。
6.入世後我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以後，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處於劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對於房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信託、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨於一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信託投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量湧入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。
面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展後勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以後，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
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