❶ 什麼是法定優先受償權
吆弟，不知道問我噻。樓上的那個說的應該是比較標準的吧。如果你要比較具體的，我就只能理解成和我們專業相關的了。跟你講哈房地產估價中的優先受償問題嘛。
《房地產抵押估價指導意見》第四條第三款規定：
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。。一般情況下，金融機構作為房地產抵押權人，已經享有法定優先受償權利，但是這種權利受到一些限制，就其范圍來說僅限於抵押物，就其優先的層次來說也僅僅相對於其他普通債權人。尚有一些物權和債權優先於抵押權人所享有的優先受償權利，這就是我們要研究的對房地產抵押價值有不利影響的法定優先受償權利。
就跟你說這么點，要多的自己問我，你都不早問我啊，我這兒有個專門的pdf啊！！
HMP
❷ 房地產估價中是不是只有抵押估價才考慮法定優先受償款
一、法定優先受償權利的含義
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。優先受償權利可分為一般優先受償權利和特別優先受償權利。一般優先受償權利是在不特定的總財產上的優先受償權利。特別優先受償權利是在特定的動產或不動產上的優先受償權利。這里的「法定優先受償權利」是指設立在估價對象房地產上的優先受償權利。「其他法定優先受償款」是留有一定的空間。但其他法定優先受償款不包括強制執行費用。因為強制執行費用不屬於法定優先受償款的范疇。強制執行費用是考慮在貸款成數中的。強制執行費用包括：「假定在估價時點實現抵押權時」：即法定優先受償款是在估價時點時存在的，而不是其他時間存在的。過去的，可能清償了；未來的，不可知。但是由過去延續到現在的，應當包括在內。因此，我們說是在估價時點時存在的，而不僅僅是估價時點時發生的。
二、優先於房地產抵押權的法定優先受償權利
法定優先受償權利除了《房地產抵押估價指導意見》明確的發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔保法》第四十七條規定，處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產的費用；(2)扣除抵押房地產應繳納的稅款；(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金……抵押房地產處分時發生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉讓時發生的稅費顯然屬於法定優先受償權利。至於處分抵押房地產的費用包不包括訴訟費用、委託房屋中介變賣時應支付的代理費等，有關規定不甚明確，但我們認為應當包括。因為法院一般直接從抵押房地產拍賣價款中扣繳訴訟費，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(敗訴方實際也不會另行支付訴訟費)，金融機構實際收回的價款顯然已經減少了一部分；中介代理費與拍賣費具有相同的性質，且一般不會同時發生，理應認定為處分抵押房地產的費用。
2．如果抵押人破產，法定優先受償權利就更多了，根據《企業破產法》第三十四條規定：下列破產費用，應當從破產財產中優先撥付：(1)破產財產的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用；(2)破產案件的訴訟費用；(3)為債權人的共同利益而在破產程序中支付的其他費用。第三十七條規定：破產財產優先撥付破產費用後，按照下列順序清償：(1)破產企業所欠職工工資和勞動保險費用；(2)破產企業所欠稅款；(3)破產債權。金融機構貸款屬於破產債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣並用於支付破產費用或破產企業所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對於抵押物的法定優先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產企業剩餘資產的分配。
3．尚有一些非法定優先受償權利也應當引起注意。如抵押人在抵押前將房地產長期出租，並一次性收取租金的，抵押權人即使實現抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生不利的影響。又如抵押房地產在實現抵押權時一般都經過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年，這其中往往發生欠交水電費、物業管理費等情況，這些費用雖然不是法定優先受償權利，但也會對房地產抵押價值產生不利的影響。
三、針對法定優先受償權利，估價師應當做的
雖然優先於房地產抵押權的法定優先受償權利有上述種種，但是房地產抵押估價中並不需要全部涉及。
首先，涉及企業破產的法定優先受償權利無須考慮，因為如果已經預見到在房地產抵押貸款存續期間貸款企業可能破產，金融機構也不可能向其發放貸款；同時企業破產是企業整體經營狀況不良的結果，而考察企業整體經營狀況是金融機構的責任，並非房地產估價師的責任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發包人拖欠承包人的建築工程價款的可能存在。已建成房地產在普通購房者辦理了房地產證後，即不受開發商所欠債務的追索。
房地產估價師要做的是：
1．認真審查委託人提供的情況和資料，並進行必要的核實，特別是土地使用權出讓合同和房地產證要爭取核對原件。要結合土地使用權出讓合同或房地產證上的記載，或者他項權利證書上的記載(各地規定不一)，對抵押房地產是否已經進行了抵押和抵押金額作出披露，進而確定房地產估價對象的抵押價值。
2．對土地和在建工程抵押估價，應要求委託方提供發包人拖欠承包人的建築工程價款情況，並在估價報告中加以披露，進而確定房地產估價對象的抵押價值。
3．各類房地產抵押估價都應當根據《擔保法》第四十七條規定，扣除預計應支付的處分抵押房地產的費用和抵押房地產應繳納的稅款後確定房地產的抵押價值。在**房地產抵押估價現實中，只有農業銀行要求額外扣除抵押房地產拍賣費用，其它銀行僅要求扣除預計抵押房地產轉讓時發生的稅費。
4．房地產抵押估價報告要對估價對象涉及的法定優先受償權利狀況收集情況加以披露，對委託方是否提供有關情況和估價師是否收集到有關情況作出聲明，並對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明。
❸ 抵押物上法定優先權包括哪些
法定優先權不是基於當事人的約定而是基於法律的直接規定而成立的，是特種債權的債權人依法享有的就債務人的財產優先受償的權利。
優先權作為一種擔保物權也是為擔保債權的實現以支配標的物的價值為內容，但它與其他擔保物權相比較的一個重要區別在於，優先權是出於立法政策上的考慮而規定的，它的用意是對個別的特殊種類的債權加以特別保護。就所擔保的債權而言，優先權所擔保的債權，與其他擔保物權所擔保的債權相比具有特殊性，所以理論上將享有優先權的債權稱為「特種債權」。從表面上看，這種特殊性體現在優先權所擔保的債權的性質或發生原因的法定性。例如《法國民法典》第2095條規定：「優先權為按照債務的性質給與債權人優先於其他債權人，甚至抵押權人在內受清償的權利」。《阿爾及利亞民法典》第982條也規定：「優先權為法律考慮特定債權的性質賦予的優先受償權」。又如《日本民法典》第306條規定：「有因下列各項原因產生的債權者，於債務人的總財產上有先取特權：1．共益費用；2．受僱人的報酬；3．殯葬費用；4．日用品的供給」。再如《義大利民法典》第2745條規定：「先取特權是法律鑒於債權原因而賦予」。顯然，立法者在考慮賦予哪些債權以優先權保障時，非常重視債權本身的性質或發生原因。
然而，從更深的層次上觀察我們可以發現：這些所謂的「特種債權」都與一定的價值觀念或社會政策密切聯系。換句話說，優先權的立法目的就是在於從法律上直接破除債權平等原則，使特種債權獲具有優於一般債權的地位。而特種債權與一般債權的區別之處就在於：除債權人的清償利益外，賦予特種債權以優先權還體現了公平、正義等法律與社會理念以及保障公共利益和社會利益的立法政策。例如，稅收優先權體現的是對公共利益、社會利益的保障；工人工資優先權、受害人賠償金優先權體現了社會公平理念；喪葬費用優先權、食品醫療供給費用優先權實現著人權至上的理想；訴訟費用、清算費用、財產保全費用優先權則發揮著保護共同利益、集體利益的作用；動產及不動產買賣優先權、旅店主優先權、承運人優先權起著維護社會經濟秩序、增強交易信用的社會價值。
我國的相關規定：
1、建設工程承包人的法定優先權（工程價款優先權）
《合同法》第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」
2、破產程序中職工工資優先受償
《企業破產法》第一百一十三條的規定：破產財產在優先清償破產費用和共益債務後，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；（三）普通破產債權。破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配；破產企業的董事、監事和高級管理人員的工資按照該企業職工的平均工資計算。
3、船舶優先權
船舶優先權是指海事請求人依照《海商法》第二十二條的規定，向船舶所有人、光船承租人、船舶經營人提出海事請求，對產生該海事請求的船舶具有優先受償的權利。 《海商法》第二十二條規定享有優先權的內容是： 一、船長、船員和在船上工作的其他在編人員，根據勞動法律、行政法規或者勞動合同所產生的工資、其他勞動報酬、船員遺反費用和社會保險費用的給付請求； 二、在船舶營運中發生的人身傷亡的賠償請求； 三、船舶噸稅、引航費、港務費和其他港口規費的繳付請求； 四、海難救助費的救助款項的給付請求； 五、船舶在營運中因侵權行為產生的財產賠償請求； 船舶優先權先於船舶留置權受償，船舶抵押權後於船舶留置權受償；
船舶的優先權因下列情況之一而消滅： 一、具有優先權的海事請求，自優先權產生之日滿一年不行使； 二、船舶經法院強制出售； 三、船舶滅失。
❹ 什麼是法定優先受償款說明
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建築工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。 從上面講述我們不難發現一個問題，我們在估價中應該重點關注法定優先受償權中特別法定優先受償權，而對一般的法定優先受償權僅是估價分析時關注，程度要低一些，那為什麼不將一般優先受償權也計入估價結論呢?我大膽臆測一下，估計《指導意見》本意是想：一般法定優先受償權大家都知道，尤其是銀行在放貸時會折算一個貸款比率，而特別法定優先受償權不是每一個人只用腦子想想都能知曉大致是哪些的，那需要估價師盡勤勉之責努力工作，去關注、函證、復核與計算才能得出結論的。
❺ 法定優先受償款包括哪些
法定優先受償款包括：
1、發包人拖欠承包人的建築工程價款
2、已抵押擔保的債權數額
3、支付處分抵押房地產的費用（律師費、拍賣費、執行費、評估費等）
4、扣除抵押房地產應繳納的稅款（出讓金 、土地增值稅、營業稅及附加、契稅等）
❻ 什麼是法定優先受償權
優先受償權即非擔保物權之優先受償權，是法律規定的特定債權人優先於其他債權人甚至優先於其他物權人受償的權利。它是一種不表現為抵押權、質權、留置權等物權權能的優先受償權，故稱「狹義的優先受償權」。優先受償權是法定受償權的一種，是法律規定的某種權利人優先於其他權利人實現其權利的權利。由於法國民法典沒有留置權的規定，因此，許多應適用留置權的法則通過優先受償權調整，使優先權具有較廣泛的調整領域，成為民法中的一項重要制度。法國民法中的優先權，即債權的優先受償權。
❼ 優先於貸款抵押權的法定優先權有哪些
《合同法》第230條規定： 「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件牛優先購買的權利。」
《城市私有房屋管理條例》第1 1條規定： 「房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。」
參照條款：
法定優先權的種類
1、建設工程價款優先受償權
我國《合同法》第286條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」最高人民法院《關於建設工程價款優先受償問題的批復》也明確規定，工程承包人被發包人拖欠的建設工程價款優先於抵押權及其他債權受償。
2、稅收優先權
《稅收徵收管理法》第45條明確規定：「納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，納稅應當先於抵押權、質權、留置權執行。」根據這一規定，如果企業在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權先於抵押權人處置抵押物並就處置價款優先受償，即使抵押權人已處置抵押物或以折價行使受償，稅務機關也有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追償欠稅企業應繳的稅款。
3、土地使用權出讓金優先權
我國《城市房地產管理法》第50條規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。」因此，就以劃撥土地使用權抵押的，抵押權的受償順序只能屈居於土地使用權出讓金之後。
4、職工安置費優先權
《國務院關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》規定，企業破產時，其依法取得的土地使用權轉讓所得，首先用於破產企業職工的安置，安置職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。《國務院關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用於安置職工。
5、房屋購買人的排除執行權
我國法律並未禁止土地使用權被抵押的不得辦理商品房預售許可，但是，最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定，「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。」因此，土地抵押後又在該土地上建成房屋並銷售的，房屋購買人享有對土地抵押權的排除執行權。
❽ 民間借貸中抵押權優先受償權包含利息嗎
擔保范圍如果雙方沒有明確約定排除利息的，利息是計算在內的，但是利息和本金不能超過擔保價值，超過部分不享有優先受償權。
❾ 抵押貸款法院沒有優先受償判項，是否享有優先權
抵押貸款法院沒有優先享受償判項，是否有優先權？
好像沒有。國家沒有規定。