抵押貸款常數和抵押資本化率

⑴ 如何計算房地產抵押貸款的靜態抵押率和動態抵押率

其計算公式為：抵押率=貸款本息之和÷抵押物估價×100%。

國內外銀行抵押貸款的抵押率一般為70%左右，即住房按揭貸款中的七成按揭。確定抵押率的高低主要取決於借款人的資信程度、抵押物的品種、抵押物估價的准確程度、貸款期限等因素。依據前述的抵押權設定范圍規定的抵押物。

其抵押率的高低順序一般是：有價證券(不含股票)、流動資產、房地產、其他固定資產和無形資產。其中國庫券的抵押率最高，達90%左右。

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與其他貸款相比，房地產抵押貸款具有以下特徵：

1．是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定。

整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。

2．當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。

⑵ 抵押房產貸款與自有資金的組合，你了解嗎

在房地產市場與金融市場緊密聯系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分組成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金（或稱權益資本）。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬；自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。
由於抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數，即
RO＝M×RM＋（1－M）×RE
式中：RO——綜合資本化率；
M——貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產價值的比率，一般介於60—90之間；
RM——抵押貸款常數；
RE——自有資金資本化率。
在上述公式中，抵押貸款常數一般採用年抵押貸款常數，它是每年的償還額（還本付息額）與抵押貸款金額（抵押貸款本金）的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數是將每月的償還額乘以12，然後除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數（每月的償還額與抵押貸款金額的比率）乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數的計算公式為
式中：RM——抵押貸款常數；
YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；
n——抵押貸款期限。
自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額後的數額（稅前凈現金流量）與自有資金金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前凈現金流量除以自有資金得到。
綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前凈現金流量的要求，下列幾點有助於理解抵押貸款與自有資金組合的公式：
（1）可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。
（2）購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有：
抵押貸款金額＋自有資金＝房地產價格
（3）房地產的收益相應地由這兩部分資金來分享，即
房地產凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益
（4）於是有：
房地產價格×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數＋自有資金額×自有資金資本化率
（5）於是又有：
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⑶ 房屋抵押貸款年化率是多少

天津市現在抵押貸款的利率已經下調。
房屋抵押貸款辦理額度、年限、利率：
1. 個人房屋抵押貸款可辦理最高額度為房屋總值的7成；
2. 辦理期限10年-30年，可自由選擇；
3. 房屋抵押貸款利率年息4.9%；
4. 辦理區域包括天津市內六區及周邊地區！

⑷ 銀行貸款，抵押物的抵押率要怎麼算 公式是什麼

沒有具體公式
一般是抵押物市值的6-7成

⑸ 抵押貸款的計算公式是什麼呢

住房貸款兩種還款方式及計算公式
1、等額本息還款法，在償還初期利息支出最大，本金最少，以後利息支付逐步減少，本金逐步增加，但每月以相等的額度償還金額（本+息）。它比較適合收入低且積蓄少的年輕人，因月供壓力小不會降低生活質量。公式為：
每月還款額＝貸款本金*月利率*(1＋月利率)^總還款月數/((1+月利率)^總還款月數-1)
2、等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減，每月償還金額（本+息）逐漸減少。總共償還的利息比等額本息法要少。適合收入高且有一定積蓄的中年人。公式為：
每月還款額＝貸款本金/總還款月數＋(貸款本金-累計已還款本金)*月利率其中： 累計已還款本金＝貸款本金/總還款月數*已還款月數

⑹ 這題資本化率怎麼算的

8％*70％+15％*（1-70％）
＝5.6％+4.5％
＝10.1％

⑺ 某類房地產在其購買中抵押貸款佔七成，抵押貸款年利率8％，自有資金要求的年收益率15％，求資本化率

這個題是算不出綜合資本化率的。缺少貸款的時間，無法計算貸款常數。計算公式如下：
假設抵押貸款常數為R1 自由資金資本化率為R2，貸款利率是Y、貸款年限為n
綜合資本化率=70%*R1+30%*R2
R1=Y+Y/((1+Y)^n-1)

⑻ 房屋抵押銀行貸款的抵押率是多少

抵押率與貸款額度是緊密相關的。舉個例子來說：假設房產的評估價值為50萬元，實際貸款額度為30萬元，那麼抵押率就是60%。根據當前的情況知道，普通住宅的抵押率最高，可達房產評估價值的70%;高檔公寓、別墅、商鋪、寫字樓、酒店賓館的抵押率其次，為房產評估價值的65%;廠房的抵押率最低，為其評估價值的50%。
在實際貸款時，各家銀行的規定不同。若借款人貸款用於經營，住宅的抵押率最高為70%，商業房產的抵押率最高為60%;若是用於消費，住宅的抵押率最高為60%，商業房產的抵押率最高為50%。而農業銀行的「綜合授信貸款」表示，若借款人有兩套房產，那麼質押率最高為70%;若只有一套房產，那麼質押率最高為50%。
不過，房屋抵押貸款的抵押率也並不是確定的，因為不同的銀行會根據借款人資質的不同，抵押率也會有相應的變化，具體情況，借款人還需要前往當地貸款機構詳細咨詢。

⑼ 資本化率，折現率，收益率，貸款利率…它們有何不同

一般情況，資本化率和折現率是一回事，
對於貸款來講，資本化率就是貸款常數，但不是貸款利率(裡面相差一個本金折現問題)。

⑽ 資本化率的計算方法

收益法是建立在貨幣時間價值的理論基礎上，要正確理解資本收益率的含義首先要正確理解貨幣時間價值，所謂貨幣時間價值是指投資者在一定時間內投資一定數額的資金應該實現的報酬l1l。因為貨幣具有時間價值，所以未來各個時點的預期收益不具有可比性，必須把它們換算到同一時點，才能進行數量上的比較，收益性房地產投資的投資者就要選擇一個恰當的投資報酬率作為折現率，把未來不同時點的預期收益折現的估價時點，這個折現率就是房地產投資的資本化率。
收益法的基本公式是：
V是房地產的價值；
A1、A2…An是以後各年的收益；
r1、r2…rn是各年的資本化率。
若假設以後期間的收益及資本化率都相同，在期數有限期的情況下，基本公式可以簡化為：
V是房地產的價值；
A為每期收益；
r為資本化率。
當不動產取得收益的年數較多時，可近似的認為n為無限期，此時，公式可簡化為。
確定資本化率的方法主要有以下幾種：
(1)市場提取法
此法適用於房地產市場發育比較成熟並且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法容易理解，准確度比較高，因而應用十分廣泛。
此法是通過搜集相同房地產市場上4宗以上的房地產的價格及收益信息，根據收益法的計算公式生，反求出資本化率的一種方法。即
具體做法是，是從市場上收集與待估房地產相似的房地產資料作為依據，為了保證計算的精確度，通常要選擇4個以上的相似交易案例，而且與待估房地產交易日期相近，種類和等級要類似，然後分別求出資本化率，再取簡單算術平均值或求加權平均值。
該方法應用的局限主要是資料的收集比較困難，以及搜集到的資料的准確性可能不能得到保證。而且對於該法，我國許多估價師都認為，既然有市場可比實例，還不如直接用比較法來估價，不需用收益法。
(2)無風險利率加風險調整法
它基於這樣的理論基礎：投資就要得到回報，回報與風險成正比，投資的風險越高，得到的回報也就越高，如果不想冒險，只能得到較低的投資回報。此方法下資本化率的公式是：資本化率=安全利率+風險調整值=。
其中r1表示無風險利率；
r2是投資要求的平均收益率；
β是投資的風險水平。
例如：假定整個房地產投資市場的平均收益率15%，無風險投資的收益率(一般用國債利率替代)為10%，如果該房地產投資項目相對於整個房地產投資市場的風險相關系數為0-8，則可以計算出房地產投資項目的資本化率為。
r=10%+0.8×(15%-10%)=14%。
這種方法應用對的難點是風險調整值的確定仍然沒有統一的標准，不同估價人員的取值會有差別，這直接影響到了估價結果。
(3)復合投資收益法
其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。復合投資收益率法是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率的方法，並按下式計算：
。
公式中，a為抵押貸款額占房地產價值的比率，r1是抵押貸款的利率，1-a是自有資金的比率，r2是自有資金收益率。
例如：一項房地產投資，自有資金佔30%，抵押貸款佔70%，自有資金的收益率為15%，而抵押貸款的利率為10%，可以測算出該投資資本化率為。
r=70%×10%+30%×15%=11.5%
(4)投資收益率排序插入法
該方法要求找出和房地產投資相關的其他投資類型及其相應的收益率，然後按照它們的風險程度進行比較判斷，以確定房地產投資的資本化率。投資收益率排序插入法確定資本收益率的基本思路是：先找出社會上與待估價房地產有關的各種類型的投資及其收益率，其次繪出收益率一投資類型的曲線，然後，將估價對象房地產的投資與其它投資進行比較分析，找出同等風險的投資，判斷資本化率應落在的區間范圍，從而確定所要求取的化率率。
例如：銀行一年期存款利率為2.61%，一年期國債的利率為2.71%，企業債券收益為5%，一年期貸款利率為6.90%，投資股票的收益率為8.2%，考慮投資房地產的風險大於銀行一年期貸款而低於投資股票，所以其收益率應高於一年期貸款利率而低於投資股票的收益率，故可以確定資本化率在6.90%-8.2%之間。
資本化率=期間所有專門借款利息支出/所有專門借款本金數與其佔用時間的乘積之和
舉例：
1996年1月1日為建某固定資產借入兩筆專門借款，一筆金額為100萬， 7月1日償還，年利率6%，一筆金額為80萬，1997年12月31日償還，年利率為10%。假定1月1日已開始資本化。
資本化率=(100×6%/2+80×10%×2)/(100/2+80×2)=9.05%