預售商品房辦理抵押貸款的流程

① 房屋抵押貸款流程

1、准備材料

每家銀行的資料要求不一樣，在這里簡單說一下大致需要准備的材料。

具體的銀行抵貸細則在往期貸款文章中都可以查看。

1、借款人及其配偶有效身份證件、戶口簿、結婚證；

2、個人收入證明；

3、貸款用途證明或聲明（有的銀行不需要用途證明）；

4、抵押房產權屬證明；

5、貸款機構要求的其他文件或資料。

2、審核

相關部門對材料進行審核。

3、評估

抵押房產的評估價一般是市價的80%，貸款的成數一般是評估價的50%-65%，能做七成的銀行比較少，廊坊和包商可以做。每家銀行都有自己認可的評估機構，會告知到哪家機構做評估。評估的價格一般是千分之三到千分之五左右，採用差額定率累進的方式收費，不同公司的收費不同，不同地區的收費也不同。

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4、面簽

貸款機構根據提交的材料和評估報告審核、利率、期限、還款方式等具體事項，然後簽貸款合同和抵押合同。

5、公證

公證不是必要的，根據不同銀行的要求來決定。

6、抵押登記

抵押登記是去房屋所在地的房管局辦理，一般抵押住宅80，非住宅550，另外還有塊錢的印花稅。

准備材料：

申請人身份證明、婚姻狀況證明；

房屋登記申請書；

房屋所有權證或《房地產權證》（共有的房屋還須提交其他共有人同意抵押的證明）；

國有土地使用證；

抵押合同和主債權合同；

其他必要材料。

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7、購買保險

部分銀行在貸款時要求借款人購買保險，保險的第一受益人是銀行，像之前介紹過的包商銀行需要交貸款額0.25%的保險。

8、放款

收到房屋他項權證之後，即能放款。

② 什麼是預售商品房抵押貸款

滿足條件就可以的。抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。

③ 預購商品房預告登記及抵押權預告登記合並辦理的流程是什麼

經青島高新區國土分局:

青島高新區不動產登記中心落實，一、商貸買期房，預購商品放預告登記及抵押權預告登記合並辦理的流程是什麼？不動產登記證明辦理方式有兩種：1、由購房者本人攜帶申請材料①不動產登記申請書（原件）；②申請人身份證明（原件）；③已備案的商品房預售合同（原件）。貸款購房的，需要貸款機構共同申請同時辦理抵押預告登記：①不動產登記申請書（原件）；②貸款機構代理人身份證明（原件）；③主債權、抵押合同（原件））購房人本人到我局不動產登記中心大廳辦理（如有貸款提前預約銀行或公積金備案人員一同辦理），2、也可由開發企業待其辦理，開發企業備案專人將其材料通過集體報卷的方式報送我中心辦理（集體報卷不用購房者本人跑腿）。辦理流程：購房者持以上材料到我中心服務台抽號申請登記，一窗受理窗口登記受理稅務部門繳納相關稅費，一個個工作日後領取不動產登記證明。

二、辦理完之後我會拿到幾分不動產登記證明？不動產登記證明共兩份。房主一份，貸款機構一份。

三、不動產登記證明上的權利人、義務人分別是誰？

不動產登記證明記載的申請權利人為購房者；申請義務人為開發企業。

④ 拿到預購商品房預告權抵押登記又是什麼流程了呢

「預購商品房預告登記」指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產證(產權轉移登記)，為了保障購房人權益，在房地產登記部門先做合同的「預告登記」。

意義:告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今後該房屋如果發生產權糾紛或異議(例如一房兩賣)，房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發商和購房人。「預購商品房抵押權預告登記」是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。

同樣，由於是處於期房階段，它暫時還不能辦「其他權利登記」，所以，就先辦該登記。意義:預先申明，該房屋已經先抵押給我(銀行)了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構(銀行)和購房人。

(4)預售商品房辦理抵押貸款的流程擴展閱讀：

辦理預購商品房抵押權預告登記時，預購商品房的權利狀態體現在三個方面：從客體的角度，預購商品房是符合預售條件可以銷售，但尚未竣工、沒有交付的房屋。

從合同法律關系的角度，開發商與購房人已經簽訂了預售商品房買賣合同，雙方形成債權債務關系，購房人取得合同上的債的請求權，即債權，與此同時，購房人也依據合同的約定產生了債的義務，需要履行。

從不動產登記的角度，預購商品房暫不具備不動產登記條件，但辦理了預告登記，使得其保護的債的請求權效果及於物權，合同上的請求權具有了物權效力：「未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」(《中華人民共和國物權法》第二十條第一款)，但預告登記並不改變債權請求權本來的法律關系。

簡言之，辦理預購商品房抵押權預告登記時，所購商品房尚不具備使用價值，也不具備物權登記條件，購房人尚未取得所購商品房的物權，僅僅是處於取得和設立物權的過程中，其物權，要在竣工驗收完成以後，經過商品房的首次登記、轉移登記才能確立

沒有物權，當然談不上對物權的處分。

⑤ 辦理房產抵押貸款手續的流程是怎樣的

辦理房地產抵押登記時，抵押雙方應帶齊以下有關法律文件：1、營業執照復印件；2、抵押當事人的身份證明或法人代表證明書；3、如代理人辦理，應有法人代表或當事人的授權委託書；4、借款合同(主合同)；5、抵押合同；6、抵押物的產權證明(包括《國有土地使用權證》、《房屋所有權證書》)；7、如果抵押物屬於合資企業或股份公司擁有，應有董事會同意抵押的決議書；8、如果是重復抵押，應提供前抵押權人同意再次抵押的書面文件；9、如果是共有房產的抵押，應提供所有共有人同意的書面文件；10、抵押人應有聲明其所提供的抵押物沒有任何法律瑕疵的書面文件；11、其他與抵押有關的法律文件。