⑴ 新房按揭貸款擔保是什麼意思那裡可以辦理
高評高貸，分時段的，如果是房價正在高漲比較好弄，所謂的可貸10成的，通常經營主體非常好，很少能批到
正常情況是評估價值的7到7.5成，擔保公司操作不了太大房價，區別在於評價人員的主觀，
銀行抵押，年利率是5到10左右7到15天
短拆，可當天無視徵信，
墊資過橋，轉貸，顯帳，亮資
⑵ 個人住房貸款中開發商提供階段性擔保時間是什麼
是擔保時間指根據債權人和保證人的約定或者法律規定由保證人承擔保證責任的期間。在你辦理銀行按揭貸款過程中，你的它項權證未辦理好，這段時間內開發商要向銀行幫你提供階段性擔保，這樣才能更順利的辦理貸款。
⑶ 關於買房按揭貸款和擔保的問題，急
購房者應該如何選擇適合自己的住房按揭貸款
在現行貸款利率和貸款期限相同的情況下，各家銀行住房按揭貸款服務的差別主要體現在還款方式和售後服務的不同上。許多購房者來電咨詢，購房時准備貸款的客戶如何選擇適合自己的住房按揭貸款呢？
1、對自己購買房產的目的、還款來源和還款能力等情況進行認真的分析。例如 購買房產是自住，出租，還是投資；申請貸款的是自有資金不足，還是手頭有資金但考慮投資或現金的流動性而不願意選擇一次性付款；收入是否穩定，月還款額占家庭收入的比例是否在可承受的范圍之內。
2、要清楚各種還款方式的優缺點、貸款條件以及銀行可提供的售後服務種類。
⑴、等額本息還款法（即：等額法）：優點在於借款人可以准確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。比較方便、易記。缺點是利息支出總額相對較高，適合收入穩定，預期收入變化不大，購買住房用於自住的客戶；
⑵、等額本金還款法（即：遞減還款法）：優點在於利息支出相對較少，缺點是每月還款額逐步遞減，前期還款壓力較大。適合目前收入較高或按等額還款法計算月還款額占家庭月收入的比例較小，但預期收入不確定的購買住房用於自住的客戶；
⑶、移動(波浪)還款法：優點是根據自己收入預期變化和財務狀況設計還款額且利息支出最少，缺點是對所購房產和貸款申請人的要求較高。適合購買住房用於出租或投資的客戶。
3、需要注意的是，除了還款方式之外，貸款的售後服務常常被購房者忽略，因為隨著客戶經濟條件的改變，先前的貸款可能已經不適用了，原貸款銀行是否能夠提供多樣化的售後服務，是客戶必須要加以考慮的，如：是否可以提供不限次數、不限金額的無障礙還款；在客戶還款紀錄良好的前提下，是否提供二次抵押授信給客戶，讓客戶有一筆隨時可以動用的資金；需要出售住房時，對轉按揭貸款是否有限制；償還貸款出現困難時，是否可以提供加按揭服務。
4、圈定可提供貸款服務的銀行。
可供選擇的銀行范圍有哪些呢？一是由您購買房產的開發商指定的一家或多家銀行，即需與開發商簽訂住房按揭貸款協議並由開發商提供階段性擔保責任作為貸款發放條件的銀行。二是已經開辦「不指定樓盤」按揭貸款的銀行，即不需與開發商簽訂住房按揭貸款協議，以所購房產符合預售規定並由住房擔保中心提供擔保為貸款發放條件的銀行，如民生銀行等。
向能為您所購房產提供貸款服務的銀行就貸款條件、還款方式及所提供的售後服務種類等情況進行咨詢，作認真了解和對比，從中選定最符合條件的銀行為自己提供住房按揭貸款服務。
按揭如何選銀行？
近來，個人住房消費十分火熱，帶動著銀行的個人住房消費貸款連沖新高。而在當前眾多申請銀行貸款購買住房的市民中，已有不少人已提出想按照自己的意願選擇貸款銀行。為此，特向讀者「指點」幾點選銀行的原則：
第一點，選服務品種多、服務網點廣、服務措施細的銀行作為按揭銀行。一般來說，當市民購買現房或二手房時，可以按照自己的意願選擇值得自己信賴的、內心滿意的銀行。而對於購房者來說，銀行住房貸款服務品種多、服務網點廣、服務措施細，就能使自己獲得市場上最佳或者最適合自己的個人住房金融服務。
第二點，獲得自選銀行的個人住房貸款零售服務。目前，工行等銀行推出了為借款人提供非本行簽約樓盤的個人住房按揭貸款服務，那麼如何才能獲得上述銀行的貸款服務呢？
當市民所購的新住房已辦妥房產證，或所購的二手房已辦妥產權證。您可以按如下要點進行操作：
1、明確產權證、其它權利證明的代辦人。購房者要與開發商協商，在您的房屋銷售合同和買賣合同的付款條款中，應將自行申請按揭貸款作為條款內容之一，同時，明確房地產開發商或中介商代為辦理房地產權利證明和房地產其它權利證明的職責。
2、知曉劃款賬戶。購房者應要求開發商提供其售房款專戶的賬號、開戶行，以便於銀行發放貸款。
3、爭取購房的最大優惠。對於一些現房項目，由於市民是自辦貸款，房產商未承擔擔保責任，由此您可以享受開發商對一次性付款的優惠折扣。
4、明確最後付款期限。由於現房辦理房地產權利證明和房地產其它權利證明要由售房的開發商協助辦理，時間約須1個月左右，因此，您應對自己購房合同付款條件中最後付款期限作充分的估計，並在合同條款中明確。
5、遞交相關文件資料。在買房合同簽訂後，購房者應將自己的貸款申請資料交按揭銀行，由按揭銀行審查您的貸款申請，在獲得銀行同意後，方能辦理房地產權證和房地產抵押登記手續。按揭銀行將在您的房地產權證和抵押的房地產其它權利證明辦妥後，才會將您的貸款發放。
按揭貸款八大注意
建行在辦理按揭貸款業務的過程中，發現許多初次購房的人都會出現的一些小問題，如貸款額度偏高，或者沒能選對適合自己的貸款方式等等。作為建行的工作人員，筆者總結出八類需要注意的問題，希望能給大家提個醒，免去一些不必要的麻煩。
一、申請貸款額度要量力而行
在申請個人住房貸款時，借款人主要要考慮存款和可變現資產這兩大部分。可變現資產又涵蓋了有價證券、現有住房置換。只有通過對家庭現有經濟實力作好綜合評估，才能確定合理的購房首期付款和價款比例。
二、辦按揭要選擇好貸款銀行
對借款人來說，如果您購買的是現房或二手房，您就可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務，以及豐富的服務與產品組合。
三、學會計算自己的還款能力
還款能力是決定可貸款額度的重要依據。還款能力是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出後的余額來計算的。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。尤其是搬入新居，家庭日常開支比過去要高。理財專家提示說，月均還款負擔一般不要超過家庭收入的40％－50％。
四、要選定最合適自己的還款方式
目前基本上有兩種個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優點在於，借款人可以准確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合於還款初期還款能力較強、並希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。
五、向銀行提供資料要真實
申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和近期經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還款初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。
六、盡可能用足公積金貸款
交住房公積金的市民，一定要盡可能多借公積金貸款。現在(2005年4月)商業性貸款期限5年（含5年）以內的年利率為4．95％，5年以上的為5．31％，而如果是公積金貸款，期限5年（含5年）以內的年利率只有3．96％，5年以上的只有4．41％。貸款金額一旦多了，貸款期限一旦長了，二者比較一下，細細算下來，也是不小的數字。
七、提供本人住址要准確、及時
借款人提供給銀行的地址准確，就能方便銀行與其的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調整貸款利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調整利率通知。此外，特別提醒借款人注意的是，當您搬遷新居，一定要將新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。
八、每月要按時還款避免罰息
對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由於自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
⑷ 關於購房按揭貸款，開放商做擔保的擔保金問題
保證金是銀行交給開發商的，這點可以肯定的，如果叫客戶出，等於把保證金轉嫁給業主，減輕開發商自身的資金壓力，這是不合理的，同時有權利要求銀行退回的，同樣收據也有法律效力。
貸款年齡21歲，已經符合法定公民要求，只要你有一定的經濟還款能力，無不良信用記錄，這個年齡貸款是基本沒問題的。
一般樓盤的開發是依靠銀行的貸款建造的，銀行貸款給開發商開發房產的同時會要求銀行支付一定比例的保證金，大開發商叫價能力強，基本不用繳存銀行保證金的，除非小開發商，與此同時銀行會要求買房客戶需要按揭的要找回相應的銀行！
⑸ 開發商如何防範對按揭貸款的擔保風險
現在人們購買商品房，一般都是採取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購房人未來收入的方式，解決了購房人當下沒有足夠資金購買一生最大的商品—住房的矛盾。極大的推動了人們改善居住條件，購買商品房的熱情。銀行也樂於「成人之美」，積極放貸，穩穩當當的賺取長期穩定利潤。商品房開發企業更是得益於按揭貸款的模式，在商品房建設過程中完成銷售，大大的縮短了開發周期，加快資金周轉和財富積而大跨步的發展。 利益與風險同在。銀行以買房人尚未建成取得的商品房進行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據主動，他通過規則的設置，將風險盡可能的轉移出去。商品房建成交付後，自然需要買受人辦理抵押權登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對買受人的依約還貸承擔共同連帶保證責任。按揭貸款最容易發生逾期和停止還貸的恰恰是這個階段。購房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個階段購房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發商的保證賬戶劃扣資金為購房人還貸。若碰上商品房買受人出點意外，或給你來個「人間蒸發」讓你怎麼都聯系不上，那開發商只有先承擔連帶保證責任歸還貸款。 開發企業如何防範和降低這一替購房人還貸的風險呢?現行的預購商品房抵押權預告登記能否解決這一風險？有人認為預購商品房抵押權預告登記後，就視同為購房人的商品房抵押登記，可以解除開發企業對購房人貸款的保證責任。這一種錯誤認識。《物權法》第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」從上述規定看，預告登記是准物權行為，不能產生物權效力。預購商品房抵押權預告登記的法律效力是:將來能夠進行不動產抵押登記時，抵押權預告登記的權利人享有優先權，不經抵押權預告登記的權利人同意，不能在該物權上設立抵押權。因此，在商品房未向買受人辦理轉移登記和抵押權登記前。即使在預購時同時進行了抵押權預告登記，開發商還要繼續承擔按揭貸款的擔保責任。 開發企業可以採取以下幾個方面的措施，來降低和防範此類風險。 第一，在雙方的《商品房買賣合同》中約定解除合同條款 為了督促購房人及時歸還銀行貸款，和解決購房人不還貸款而導致開放商承擔連帶擔保責任後，對購房人主張權利困難的問題。開發商要在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定或簽訂補充協議約定：「開放商為購房人承擔階段性擔保責任期間，購房人違反貸款合同在約定期限內不歸還銀行貸款，視同對商品房買賣合同的根本違約，開發商有權解除與購房人的《商品房買賣合同》，由購房人承擔因此給開發商造成的所有損失。該條約定同時起到督促購房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。 第二，關鍵是盡快辦理好商品房的產權和抵押權登記 在雙方商品房買賣合同簽訂或購房人交首付款時，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續費和相關辦證所需資料全部收齊，並代理購房人辦理各項產權證書，既體現了開發企業為主的服務熱情，又能將辦理商品房的產權證和抵押登記的主動權控制在自己手裡。進行此項操作時千萬不要忘記，在《商品房買賣合同》中約定合理辦證期限和購房人不配合辦理產權及抵押登記時要承擔的違約責任。讓購房人知道辦理商品房產權登記是買賣雙方的義務，拖延履行是要支付違約金的。 第三，讓購房人提供反擔保 如果認為購房人基本信用不好，或購房人炒房意圖明顯，為其承擔階段性擔保的風險過高，可以讓購房人提供在此期間的反擔保，由其提供財產抵押或由收入穩定的第三人為其承擔連帶責任。如果銀行因購房人歸還貸款的違約扣劃了開發商的資金，也會有承擔風險資產或下家給開發商托底。 開發商在房地產開發經營的過程中，存在交易風險是難免的。作為房地產方面的律師，願與房地產開發企業就經營中的難題進行探討，盡量避免經營風險的發生。
⑹ 過橋貸款是什麼意思
過橋貸款（bridge loan）又稱搭橋貸款,是指金融機構A拿到貸款項目之後，本身由於暫時缺乏資金沒有能力敘作，於是找金融機構B商量，讓它幫忙發放資金，等A金融機構資金到位後，B則退出。這筆貸款對於B來說，就是所謂的過橋貸款。在我們國家，扮演金融機構A角色的主要是國開行/進出口行/農發行等政策性銀行，扮演金融機構B角色的主要是商業銀行。
從一般意義上講，過橋貸款是一種短期貸款（short－term loan），其是一種過渡性的貸款。過橋貸款是使購買時機直接資本化的一種有效工具，回收速度快是過橋貸款的最大優點。過橋貸款的期限較短，最長不超過一年，利率相對較高，以一些抵押品諸如房地產或存貨來作抵押。因此，過橋貸款也稱為「過橋融資」（bridge financing）、「過渡期融資」（interim financing）、「缺口融資」（gap financing）或「回轉貸款」（swing loan）。 過橋貸款在國外通常是指中介機構在安排較為復雜的中長期貸款前，為滿足其服務公司正常運營的資金需要而提供的短期融資。對我國證券公司來說，過橋貸款是專指由承銷商推薦並提供擔保，由銀行向預上市公司或上市公司提供的流動資金貸款，也就是說，預上市公司發行新股或上市公司配股、增發的方案已得到國家有關證券監管部門批准，因募集資金尚不到位，為解決臨時性的正常資金需要向銀行申請並由具有法人資格的承銷商提供擔保的流動資金貸款。此外，過橋貸款還可以用於滿足並購方實施並購前的短期融資需求。
參考資料：http://www.21our.com/print.asp?id=933085
⑺ 按揭貸款更換擔保人需要什麼手續
更換擔保人要經過銀行同意，對新擔保人要審查。
你女朋友可以書面向銀行提出解除擔保申請，程序讓銀行來走；
自行的協議無效，銀行不同意無效的；
這種擔保只是形式，你的房子已經抵押了，除非你的房子價值不到擔保額度，擔保才發生責任，這種情況一般不會發生；
你也可以再找個人三方簽個協議再擔保，就是你女朋友發生擔保責任時責任由再擔保人轉承擔，安慰她一下；
你要為他人擔保，還可以再擔保，只要銀行同意。
⑻ 我買房需要辦理按揭貸款，但是開發商沒有與銀行的階段行擔保協議。請問這種情況應該怎麼辦
當然有別的辦法。
階段性擔保是房管部門向銀行保證未來借款人所購辦理產權證後給銀行落實抵押，階段性擔保在辦理了產權證、落實了抵押之後即告結束，對借款人的履約還款能力不做擔保，因此這種擔保的實際保證能力遠不如專業擔保公司提供的連帶責任保證。
目前，象你一樣的情況很普遍，很多銀行已針對這樣的情況與專業擔保公司開展了業務合作，你可以咨詢銀行，如果銀行與專業擔保公司開展了業務合作，你可以申請由專業擔保公司提供連帶責任保證。
⑼ 按揭貸款什麼情況下需要擔保
(1)具有城鎮常住戶口或有效居留身份;
(2)有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力;
(3)不享受購房補貼的，不低於購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款;享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款;
(4)有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人;
(5)具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委託的房地產估價機構的評估價值。
在申請按揭貸款時，申請人應出具多種文件，主要包括：
(1)身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件);
2)貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明;
(3)符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件;
(4)抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明;
(5)保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;
(6)以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證;
(7)以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明。
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