貸款抵押物已經出租

Ⅰ 銀行貸款抵押物已經出租,如何防範風險

抵押貸款，使商品資產、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉，刺激生產和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業普遍採用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發現，銀行與抵押人設定的抵押權，經常與抵押人與承租人設定的租賃權經常產生法律沖突，銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險產生。
抵押權與租賃權沖突的，主要有三種情形，一種是貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款後租賃，取得巨額租金後，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款後，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規避法律。均具有租期長，租金數額大，抵押人逃匿或無其他資產償債的特徵。當法院拍賣抵押物時，承租人與法院及銀行形成強烈對抗，往往引起群體事件，嚴重影響社會治安及和諧，抵押權無法實現，抵押貸款成了新的貸款高風險區。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鑽：
一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效」。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。《物權法》第190條規定「訂立抵押合同前抵押財產已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響」。抵押權無法對抗租賃權，即「買賣不破租賃」。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人願意購買租賃多年來的資產；三是抵押物的價值大打折扣。
二、抵押登記後租賃的，租賃合同抵押其限內有效，失效部分損失應當賠償。《物權法》第190條規定：「抵押權設立後抵押財產租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。應該說與銀行的抵押權不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記後租賃的，租賃合同對於受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經地義；三是租賃人逃匿或無其他資產，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛盾轉嫁銀行，誓死不交出承租資產，任何人奈何不了。
三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由於沒有建立《租賃合同》的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人惡意串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，並輔之假租金收據，形成履約事實，同樣以法律明確規定「抵押前簽訂的租賃合同有效」對抗抵押權，銀行及至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規定，且銀行相對於承租人來說，是「強者」，一旦形成大的爭執糾紛，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協，法院也無可奈何，強制執行不了，只能「刀槍入庫」，中止執行。或者被迫承諾將抵押資產拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，餘下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優先受償權喪失了，且貸款本金都難於收回。
由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防範貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
一、嚴格貸前「三查」制度，並建立科學的風險防範和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調查，做好相關調查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，並明確作出的虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施防範風險措施、追究責任准備證據。
二、經常性進行貸後巡查，及時發現其經營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸後檢查人員，要充分利用現代化證據收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發現貸後租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規定，為將來行使抵押權掃清障礙若發現貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長於抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當的擔保。否則，立即停止發放餘下貸款，並提前收回貸款。
三、對於貸前租賃且作出虛假陳述的，經查證核實，認定其以非法佔有為目的，採用虛構事實、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構成貸款詐騙罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。
四、對於貸後簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協商，協商不成，立即起訴抵押人與承租人，請求法院確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以法院判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，起訴法院確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。

Ⅱ 房子作為向銀行貸款的抵押物後還能出租嗎如果出租、雙方的租賃合同是否受法律保護

不建議承租。

1，受法律保護。
2，銀行有權收取房產，你的租賃合同由你向房東索賠，打官司很麻煩的。

Ⅲ 房屋抵押貸款後可以出租嗎

根據我國《民法通則》和《擔保法》等法律規定，抵押是一種債權擔保的方式，債務人或第三人沒有轉移對抵押物的戰友，抵押權只是就抵押物的變價有限受償的權利，抵押人仍對抵押的房產擁有所有權，所以不影響出租。

申辦房屋抵押貸款流程

1、借款人貸前填寫居民住房抵押申請書

2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查

3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押

4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證

5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位

6、貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種

(3)貸款抵押物已經出租擴展閱讀：

一、申辦房屋抵押貸款條件

1、有合法的身份

2、有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄

3、有合法有效的購房合同

4、以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款

5、已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內

6、能夠提供貸款行認可的有效擔保

二、抵押額度

1、商品住宅的抵押率最高可達 70%

2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達 60%

3、工業廠房的抵押率最高可達 50%

4、最長期限可達30年

Ⅳ 關於已出租房地產辦理抵押貸款的事宜!!

買賣不破租賃 不是說法，而是事實！
這個讓抵押去溝通，這種合同是銀行內制式的，沒有道理可講，除非總行法規開眼！
但是這個可能性很小！
制度上有要求 的一定要簽，簽不下來就別貸，不要為了業績去明面上違反制度，哪怕你是對的！
跟承租人明說，這個協議是不合理的，其實也是無效的，但是銀行要求就是這樣，如果你也有貸款的話，你就能理解，如果沒有貸款你可以找你周圍朋友問下！「買賣不破租賃」所以簽了是對你不會有任何影響的！
工作作不下來就讓抵押人去做，再做不下來讓抵押人自己想辦法！
這個算是行規了，等待商業銀行率先突破，不過突破了意義也不大，貸款人一般只認利息，這種合同條款也只在打官司的時候扯皮用；除非是存心想騙貸的，才會研究這些條款，如果這個，你的這個客戶還有價值么？

Ⅳ 房屋抵押後再租賃,租賃合同是否有效.

有效的，不影響租賃。

即使房屋所有權轉移，你的租賃合同繼續有效，只是要將租金交給新的主人。

如果你的租賃不能繼續，由房屋所有人賠償人，也就是最終的競標者。如果是你自己放棄租賃，那需要別找人賠了。

拓展資料：

相比較於信用貸款，房屋抵押貸款的額度明顯比較高。一般來說，房屋抵押貸款的額度高低，主要取決於抵押房屋自身的價值，最高可貸房屋評估價值的9成。

房屋抵押貸款因其提供了房屋作為抵押物，貸款機構所需承擔風險降低了一些，相應的貸款利息也會較低一些。

房產抵押辦理

1、貸款申請：借款人提出貸款用途，金額及年限時間；

2、申貸資料准備：借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求准備齊全；

3、看房評估(或勘估)：由相關機構對抵押房進行實地勘查、評(勘)估；

4、報批貸款：將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批；

5、借款合同公證：借款人及抵押人填寫(借款合同)及所有相關文件、簽字、蓋手印後，由公證人員對其進行公證；

6、抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到產權處辦理抵押登記手；

7、開戶、放款：借款人開立還款賬戶、銀行放款至該賬戶(註：原則上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。 借款人應提供：本人配偶身份證、戶口簿、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明。 抵押人應提供：房屋所有權證，權屬人及配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明。

Ⅵ 我的房產已經出租了還能向銀行抵押貸款嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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