不良貸款抵押變現取得的房產是否繳納房產稅

『壹』 房產評估增值的情況下應如何繳納房產稅

案情簡介：日前，地稅稽查局對鎮江某醫療有限公司進行檢查，發現該企業存在少繳房產稅的情況。該企業2003年底改制，整體資產轉讓，轉讓時由會計事務所進行評估，其中房產和土地經過評估，都產生了增值。但該企業在2011年和2012年申報繳納房產稅時，卻仍以房屋的歷史成本作為計稅依據，沒有將評估增值後的房產和土地合並作為計稅依據，導致少繳房產稅。地稅稽查人員在檢查過程中多次發現以下類似的情況，一是土地價值未並入房產原值少繳房產稅；二是評估增值後的房產（含土地）以歷史成本作為房產原值少繳房產稅；三是自行評估增值後的房產價值（含土地）作為房產原值多繳房產稅。

稅法分析：納稅人在計算繳納房產稅時，尤其要注意計稅依據的確定。
1、從價計征房產稅的房產原值應包含地價。根據《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)的規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。並且宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

2、評估增值的房產和土地應區分兩種情況分別確定房產原值。第一種情況，企業根據法律、行政法規和會計制度規定和要求進行的評估增值。例如企業合並、分立、股權重組、接受資產投資等。在這種情況下，應按評估後的價值作為房產原值計征房產稅。根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規定和《企業會計制度》、《企業會計准則》的規定，企業的各項資產應當按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定外，企業一律不得自行調整其賬面價值。企業合並、分立、股權重組、接受資產投資等情況是屬於法律、行政法規和國家統一的會計制度另有規定情形，所以企業應調整其賬面價值，並按其賬面價值計征房產稅。此外，若企業應該調整而未調整的，稅務機關應按照相關規定進行調整，並按確認的新的價值作為房產原值計征房產稅。

第二種情況，企業根據經營需要自行對房產的原值進行的評估增值，例如，固定資產評估增值後進行抵押貸款。這種情況下不屬於法律、行政法規和國家統一的會計制度另行規定的情況，調整後的賬面價值不具有法律上的依據，房產稅仍按照歷史成本即調整前的房產原值計征房產稅。

『貳』 抵債資產該不該交稅

抵債資產該交稅。

抵債資產確認問題的核心在於「實質重於形式」原則的執行與把握，即是否確認入賬或終止確認，關鍵應看抵債資產所有權上的風險和報酬是否轉移。

抵債資產所有權上幾乎所有（一般為95%以上）的風險和報酬已經實現轉移的，應當確認或終止確認抵債資產；保留了抵債資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，則不應當確認或終止確認。

按照上述原則，以物抵債行為發生時，應在協議或法院判決生效之日，先對債務人債權本息停止計息，待取得所有權並實際收到、占管抵債資產後，再確認抵債資產，沖抵債權本息，確認債權損益，否則不予確認。

(2)不良貸款抵押變現取得的房產是否繳納房產稅擴展閱讀

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費是否記入抵債資產價值，在實際工作中存在不同觀點及做法。一種認為，收取過程中的稅費屬於直接費用，構成了抵債資產的成本，理應比照一般資產的初始確認方法，將直接費用記入抵債資產入賬價值。

另一種觀點認為，抵債資產以公允價值計價，在已有市價或評估價值之外再將稅費記入其入賬價值，則其價值已不公允，與公允價值計價相悖。

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值。

一是抵債資產是在債務人發生財務困難的情況下，債權人被動地作出讓步而接收的資產，並非其主觀意願持有的一項資產。抵債資產一般會在短期內處置，其成本費用不在待處理期間攤銷，所以相關稅費記入抵債資產價值予以資本化，沒有實際意義；

二是在財政部有關准則及會計科目和主要賬務處理中，也提出抵債資產以公允價值入賬，相關稅費和債權賬面價值與抵債資產公允價值軋抵後的差額記入當期損益。

所以在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值，而應直接確認為當期損益。

『叄』 融資租賃的房產如何繳納房產稅

例：某（甲）企業於2009年12月20日將A處房產融資租賃給乙企業，房產原值500萬元，合同約定租期從2010年1月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120萬元。2009年12月30日，企業又將B處的房產融資租賃給乙企業，房產原值1000萬元，合同註明租期為5年，每年租金190萬元，沒約定租期開始日。這兩處房產2013年度的房產稅應如何繳納？

《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
根據上述規定，對A處房產，應由甲企業繳納2010年1月的房產稅，即應納房產稅＝500×（1－30%）×1.2%÷12＝0.35（萬元），由乙企業繳納2010年2月1日~2010年12月31日的房產稅，即應納房產稅＝500×（1－30%）×1.2%×11÷12＝3.85（萬元）。對B處房產，2010年1月1日~2010年12月31日的房產稅全部由承租人乙企業繳納，應納房產稅＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（萬元）。

『肆』 取得抵債房產要繳納房產稅和土地使用稅嗎

是的哦，需要在辦理過戶時繳納。
需要繳納的稅費
（1）契稅。符合住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7％）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
（2）印花稅。買賣雙方各繳納房價款的0.05%。
（3）營業稅。購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5%；兩年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。
（4）城建稅。營業稅的7%
（5）教育費附加稅。營業稅的3%
（6）個人所得稅。普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建築面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建築面積。5年以上普通住宅免交。

『伍』 抵押後的房子由誰交房產稅

房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。因此，上述產權所有人，經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱房產稅的納稅人。
1. 產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；
2. 產權出典的，由承典人納稅；
3. 產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅；
4. 產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅；
5. 無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅；
6. 產權屬於集體所有制的，由實際使用人納稅
外商投資企業和外國企業、外籍個人、海外華僑、港澳台同胞所擁有的房產不徵收房產稅。一般來說，抵押的房產產權在抵押期間並沒有轉移產權，仍屬抵押人所有，因此房產稅應該由抵押人繳納，但是抵押合同另有約定的除外。

『陸』 金融機構抵押房收回後如何交房產稅

金融機構抵押房收回後想要交房產稅的話，直接去房產部門辦理，房產證之後再進行繳納稅費就可以了。

『柒』 抵債資產繳納房產稅如何確定計稅基礎

問 : 北京一家銀行取得的抵債資產中 , 房屋佔一定比重，對於該類房屋若未過戶未取得產權 , 持有期間是否也應該繳納房產稅 ? 如果從價計征 , 房產原值如何確認 ? 因為抵債資產的入賬價值不一定等於房產的實際價值或坪估價值。如果該房產出租，是否應從租計征 ? 答 : 《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用在有關問題的通知》 ( 財稅 [2008] 152 號 ) 第一條關於房產原值如何確定的問題規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 不論是否正載在會計賬簿固定資產科目中 , 均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納人未按國家會計制度規定核算並記載的 , 應按規定予以調整或重新評估。按照上述規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對於抵債資產應按會計制度規定的人賬價值計價繳納房產稅。會計處理可參照《企業會計准則第12號-債務重組》(2006) 及《企業會計准則第 4 號-固定資產》 (2 006) 。《企業會計准則第 12 號-債務重組》第九條規定 , 以現金清償債務的 , 債權人應當將重組債權的賬面余額與收到的現金之間的差額 , 計人當期損益。債權人已對債權計提減值准備的 , 應當先將該差額沖減減值准備 , 減值准備不足以沖減的部分 , 計入當期損益。第十條規定 , 以非現金資產清償債務的 , 債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值人賬 , 重組債權的賬面余額與受讓的非現金資產的公允價值之間的差額 , 比照本准則第九條的規定處理。《企業會計准則第 4 號-固定資產》第四條規定 , 固定資產同時滿足下列條件的 , 才能予以確認 :( 一 ) 與該固定資產有關的經濟利益很可能流人企業 ;( 二 ) 該固定資產的成本能夠可靠地計量。另外 , 參照《北京市施行〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》 ( 京政發 [1986] 165 號 ) 第四條規定 : 企業、事業單位房產 , 不論自用還是出租均按徵收月份前一個月的月末賬面房產原值 , 一次減除 30% 後的余值 , 計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產 , 以租金收入為房產稅的計稅依據。

『捌』 金融企業取得抵債房產是否繳房產稅、城鎮土地使用稅

根據《遼寧省地方稅務局關於明確房產稅和城鎮土地使用稅有關業務問題的通知》（遼地稅函〔2001〕181號）文件的規定：「對金融企業取得的以物抵債的房產，凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入「固定資產」科目的，在國家稅務總局未作統一規定之前，暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。」