我國逆向年金抵押貸款發展

1. RAMS是什麼意思RAMS要怎麼做

「RAMS」的全稱為「Reverse Annuity Mortgage,RAMs」，意思是：逆向年金抵押貸款。

逆向年金抵押貸款要貸款人將人已擁有房屋所有權並向銀行抵押房產，銀行根據評估後的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然後分期向貸款人支付貸款供其支配。

反向抵押貸款最大的優點在於享有房屋所有權的老年人能夠在享有房屋所有權的基礎上將房屋變現，用來改善生活。由於資金是由金融機構流向房主，與通常意義上的抵押貸款中借款人定期向金融機構償還本息的資金流向相反。

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逆向年金抵押貸款的制約因素：

1、固定房屋資產無法盤活。反向抵押貸款能否大規模運作的一個重要條件就是能夠將並無流動性的抵押住房盤活。如果缺少這一環，抵押住房不具有流動性，無法進行資本運作，反向抵押貸款也就無法運行。

2、市場供給群體有限。目前我國只有保險公司可以參與，很大程度上限制了資金的來源。我國商業銀行的房產抵押綜合授信業務與反向抵押貸款有一定相似之處，都可以盤活所屬房產，但並不完全是一種養老形式。

3、缺乏政府的大力支持。前期的各種嘗試可以發現，各企業和金融機構各自為戰，缺乏HECM這樣統一的政府信用平台，缺少政府的大力支持與兜底使得申請人還存在較多顧慮。

4、房地產周期的不確定性。一方面缺少保險公司認可的具有市場價值可以用於抵押的住房，另一方面由於房屋實際價值較低，貸款人每月可以獲取的養老金水平也較低，難以保障正常的開支，因此在三四線及農村地區開展難度較大。

2. 逆向年金抵押貸款的逆向年金抵押貸款的貸款方式

逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構貸款給已經擁有房屋產權的老年人。這類老年人用幾乎自己一生的收入購買房產或在一個較長期限里償還貸款之後，只是擁有了體面的住宅，他們的生活水平會因存款總量的減少和月支付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款項。款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價值以及房主希望保留的房屋產權份額等有關。這樣，將盤活老年人的住房資產，合同期屆滿後房產歸金融機構所有。當然，房主也可保留一部分房產權益，可以應付未來的不確定性支出。
我們且將上一種貸款方式稱為自有房產逆向年金抵押貸款。根據逆向年金抵押貸款的基本設計思路，結合我國基本國情，筆者對其貸款方式進行了改造。設計上，吸收了權益分享抵押貸款的思路，即金融機構貸款給還沒有取得房產的老年人，這里稱之為新購房產逆向年金抵押貸款。這類老年人擁有一定的積蓄，也有一定的購房慾望，但為了預防未來變故，無法用此積蓄來改善其居住條件。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，金融機構將提供老年預購房產總價一定比例的貸款，並在今後較長時期內向老年人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算。老人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權。在老年人去世後，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，並從中獲利。因此，該金融機構最好具備房地產投資及經營的相關能力，如房地產投資信託機構。由於逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及房產價值預測不準確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構也應該慎重操作。

3. 逆向年金抵押貸款的逆向年金抵押貸款的評價

逆向年金抵押貸款方式是一項針對老年人實行的貸款方式，中國的老年人是一個弱勢群體，但也是一個善良的群體。為適應老齡化社會的到來，我們應在認清國情的前提下努力探索各種養老方式，以求得老人頤養天年、國家減輕負擔。該方式不是惟一的養老方式，也不是最好的養老選擇，但正如前面所說，它對銀行機構來說不失為一個獲得收益、增加客戶群的好方法，而且對個人來說也是一個不錯的選擇。相信隨著人們居住條件的改善和各項制度的健全，逆向年金抵押貸款會成為一種有效的、有益的養老方式。
逆向年金抵押貸款是啟動老年住宅市場的強大動力源。中國老年人的消費心理上有著傳統的「為子女攢錢」思想，往往缺乏圍繞自己消費的意識。同時，老年人為了減輕子女負擔，預備未來高額的醫療費用，不得不將自己的住房問題放在其次。然而，通過逆向年金抵押、貸款業務，老年人可以在一定程度上通過自己的力量解決自身的養老問題，增強老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和醫療保障程度，減輕了子女的經濟負擔，也緩解了國家的財政壓力。部分老年人採用逆向年金抵押貸款後，出租抵押的住房，獲得更多的收入用於支付家庭護養或養老機構的費用，大大減輕了家庭養老的經濟壓力，大大減輕老年人購房的心理負擔，可以使老年人放心購房。
同時，由於目前社會養老機構收費過高，超出了老年人承受能力。眾多的養老機構設備簡陋，無法滿足老年人的需要，以及老年人的傳統觀念和對長期居住環境的眷戀都迫使老年人選擇居家養老。而逆向年金抵押貸款使房主一直擁有房屋的所有權，直到出售或者死亡，滿足了老年人居家養老的願望，符合老年人購房的心理要求。這樣，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費需求，使老年人的潛在消費能力變為現實購買力，從根本上推動了老年住宅的發展，成為啟動老年住宅市場強大的動力源。

4. 有哪位知道逆向抵押貸款（Reverse Mortgages）中逆向年金計算公式

例如：一退休老人按照其住房評估價值可申請貸款最大值為100000元，假設貸款年利率為7%，貸款合同期為10年。根據年金未來值公式FVA(r，n)=A／r[(1+r)n-1]，這里r=7%／12=0.5833%，n=10×12=120，年金未來值因子1／rI(1+r)n-1]通過計算為173.084807，FVA為已知100000元。所以，100000=A×173.084807可以解出A=577.75，即金融機構每月向老人付577.75元。若貸款合同期為五年可解出A=1396.79元，隨著貸款利率的降低與合同年限的縮短，A值會越大。

5. 什麼是RAMS/LCC

1、RAMS是逆向年金抵押貸款

逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage,RAMs）是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房，然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。

2、LCC是全生命周期成本

LCC（全生命周期成本，Life Cycle Cost，簡稱LCC），也被稱為全壽命周期費用。它是指產品在有效使用期間所發生的與該產品有關的所有成本，它包括產品設計成本、製造成本、采購成本、使用成本、維修保養成本、廢棄處置成本等。

LCC的關鍵因素

車輛全生命周期成本項目中，人工成本費用相對固定，所以降本的關鍵在於降低油耗燃料損耗、控制保養費用、減少故障維修與大修的頻次與單價。

1、主要構件檢修成本：如發動機、橋、變速箱、空調壓縮機等的檢修時間間隔及檢修成本。

2、次要構件及消耗件檢修成本：如空壓機、制動鼓、輪胎、蓄電池等檢修及更換成本

3、空調系統及門系統的檢修維護成本：空調系統的各個組件以及車門系統的各個組件的檢修及維護成本

4、燃料成本及預防維護成本：17年間每台車燃料及各種潤滑油的消耗量。

以上內容參考：網路-LCC；網路-逆向年金抵押貸款

6. 逆向年金抵押貸款和普通年金抵押貸款的區別

1、反向抵押貸款，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內按月發放，也可以在一定信用額度內根據借款者的需要自由支付，貸款可用於日常開支、房屋修繕和醫療保健等，沒有限制。2、住房按揭貸款,用來購買住房房，用房屋的產權做為抵押物，由銀行提供資金給貸款人，貸款人按月向銀行支付本金和利息直到全部還清。

7. 我國逆向年金抵押貸款是否具有可行性

一般按揭貸款是貸款人先向銀行借款買房，然後定期向銀行還款，直至本息全部付清。反向年金抵押貸款的特點是貸款人擁有房屋並將房屋抵押給銀行。銀行根據評估的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽訂協議，然後分期支付貸款給貸款人處置。它最大的特點是反向年金，這意味著借款人可以不斷地從貸款人那裡獲得現金支付，而代價是逐漸減少他在房屋中的份額。

這種貸款方式可以使老年人在生活中達到大致平衡的消費水平，盤活其住房資產，有效解決老年人有房無錢的問題。目前，我國對反向年金抵押貸款的實施存在一定的限制。只有認清這些現實障礙，才能把握這次行動的可行性，有針對性地加以利用。

8. 什麼是反貸款

反貸款即是反抵押貸款(RAMS，Reverse Annuity Mortgages)，又稱逆向年金抵押貸款，是指借款人將個人擁有的不動產抵押給銀行、房地產抵押貸款公司等儲蓄類金融機構，以獲得一系列的月付款，至貸款期末以大額現金償還的貸款。

目前運用得較多的是以房養老貸款。

9. 如果有老年人申請逆向年金抵押貸款銀行是否有權利拒絕

你好，銀行當然有權利拒絕，如果銀行認為老年人不符合辦理貸款的條件的情況下，那麼可以拒絕老年人申請的貸款，這個完全沒有問題。

10. 逆向年金抵押貸款的RAMS

可靠性，可用性，可維修性，安全性。
RAMS是可靠性（Reliability）、可用性（Availability）、可維修性（Maintainability）和安全性（Safety）這四個英文字母的首字母的縮寫。
RAMS是貫穿產品整個生命周期，從對產品的可行性分析研究到產品報廢的整個生命周期過程中，需要建立可靠性、可用性、可維修性和安全性的RAMS論證過程，通過RAMS論證建立RAMS要求，並將RAMS參數綜合到要求形成過程中。可靠性：產品在規定的條件和規定的時間內，完成規定功能的能力。可用性：產品在任意隨機時刻需要和開始執行任務時，處於可工作或可使用狀態的程度。可維修性：產品在規定條件下和規定時間內，按規定的程序和方法進行維修時，保持或恢復到規定狀態的能力。安全性：產品所具有的不導致人員傷亡、系統損壞、重大財產損失、不危害員工健康與環境的能力。
RAMS在對可靠性、安全性要求嚴格的各行業領域已得到發展和應用，形成了各行業自己的一系列規范和標准。例如鐵路行業的En50126、En50128、En50129。