兩權抵押貸款包括

1. 「兩權」抵押貸款的法律困境（干貨）

2016年3月24日，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，要求金融機構在試點地區推進落實「兩權」抵押貸款試點工作。

「兩權」抵押貸款無疑能充分激發三農的活力，盤活農村信貸市場，助推農村經濟發展，但「兩權」抵押貸款在制度上也面臨著一系列的法律難題，導致這項「千呼萬喚始出來」的政策進展較為緩慢。

筆者梳理了一下我國的法律體系，試著向大家闡明「兩權」抵押貸款與我國現行法律存在沖突的部分。

所以，在我國現行法律框架下，農村土地承包經營權抵押貸款仍存在一定的法律困境，與現行法律存在沖突。雖然《農村土地承包法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，但《擔保法》和《物權法》對其抵押問題是明令禁止的。《農村土地承包法》第四十九條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。但這類土地屬於不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，與「兩權」抵押貸款中的農村土地經營權不一致。

二、農民住房財產權抵押的法理分析

《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》規定農戶在不改變宅基地所有權性質的前提下，可以以住房所有權及所佔宅基地使用權作為抵押，向金融機構申請貸款。其中第四條規定：

借款人以農民住房所有權及所佔宅基地使用權作抵押申請貸款的，應同時符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用於抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用於抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩定居住場所，並能夠提供相關證明材料；

（四）所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一並抵押及處置。

以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。

第四條第三款規定了借款人除抵押的住房外，還需要有其他長期穩定的居住場所。之所以規定借款人不能以唯一住房做抵押，是因為一旦發生貸款違約，日後會遇到抵押物執行的難題。我國《民事訴訟法》第二百四十四條規定，「被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。」《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：「對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。」

《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條也作了相應的規定：因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區實際情況，配合試點地區政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優先受償。變賣或拍賣抵押的農民住房，受讓人范圍原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。

雖然《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》這樣規定有一定的法律正當性，但是這與我國農村「一戶一宅」、「房地一體」的政策相沖突。我國《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准。這樣普通農民就很難有其他長期穩定居住場所。另外，我國實行的是「房地一體」，處分農村住房，必然涉及到該住房所佔用范圍內的宅基地，兩者不能獨立存在，而根據《物權法》、《擔保法》等相關規定，宅基地不為法律明令禁止的抵押物。可見，在現有法律框架下，農民住房財產權抵押貸款還有很多的限制。

三、試點地區法律授權法理分析

針對「兩權」抵押貸款與現實法律制度存在沖突的現狀，2015年12月27日，十二屆全國人大常委會第十八次會議審議通過《關於授權國務院在北京市大興區等232個試點縣(市、區)、天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》，對「兩權」抵押貸款試點地區進行了法律授權。基於此，試點地區在開展「兩權」抵押貸款業務是不是已經不存在法律障礙了？這種觀點還有待商榷。

我國《立法法》(2015)第十三條規定：「全國人民代表大會及其常務委員會可以根據改革發展的需要，決定就行政管理等領域的特定事項授權在一定期限內在部分地方暫時調整或者暫時停止適用法律的部分規定」。

《立法法》中增設該條的目的是：「按照凡屬重大改革都要於法有據的要求，在立法宗旨中增加規定，發揮立法的引領和推動作用；並結合近年來的做法，規定全國人大及其常委會可以根據改革發展的需要作出決定，就特定事項在部分地方暫停適用法律的部分規定。」但《立法法》的該條規定在憲法學理方面仍然存在一定的問題。

《憲法》第六十二條詳細列舉了國人民代表大會行使下列職權，包括（一）修改憲法；（二）監督憲法的實施；（三）制定和修改刑事、民事、國家機構的和其他的基本法律；（四）選舉中華人民共和國主席、副主席；（五）根據中華人民共和國主席的提名，決定國務院總理的人選；根據國務院總理的提名，決定國務院副總理、國務委員、各部部長、各委員會主任、審計長、秘書長的人選；（六）選舉中央軍事委員會主席；根據中央軍事委員會主席的提名，決定中央軍事委員會其他組成人員的人選；（七）選舉最高人民法院院長；（八）選舉最高人民檢察院檢察長；（九）審查和批准國民經濟和社會發展計劃和計劃執行情況的報告；（十）審查和批准國家的預算和預算執行情況的報告；（十一）改變或者撤銷全國人民代表大會常務委員會不適當的決定；（十二）批准省、自治區和直轄市的建置；（十三）決定特別行政區的設立及其制度；（十四）決定戰爭和和平的問題；（十五）應當由最高國家權力機關行使的其他職權。從這條規定可看出我國憲法並未明確規定全國人大可以授權國務院暫時調整適用法律。

「兩權」抵押貸款作為解決農村金融難題的措施之一，從推出至今已獲得不少試點的經驗，但要想全面鋪開這些制度，從而真正惠及三農經濟，立法工作仍有很常的路需要走。

2. 工商銀行能否辦理兩權抵押貸款

工商銀行不能辦理兩權抵押貸款，辦理銀行抵押貸款需要有足值易變現的抵押物如房產車輛等；
房屋抵押的申請條件：
1，房屋性質;住宅，寫字樓，別墅、商品房、成本價房、經濟適用房（對經濟適用房要求嚴）並且產權明晰20年以內
2，抵押人（年齡正常值18-65周歲）並且身體健全
3，抵押人徵信近24個月不得連累6
4，抵押人可以證明還款來源以及其他資產（大額定期存單，二套房產，股票，基金等）
5，實際用款用途明確
准備資料：
1, 借款人及配偶身份證、戶口本原件及復印件（如單身需開單身證明）
2，借款人婚姻狀況證明及復印件
3，家庭房產、車產權屬證件及復印件，其他資產證明材料（房屋所有權證、土地使用證、契證原件及復印件）
4，個人主要銀行賬戶近6至12個月對賬單（加蓋銀行業務章）
5，工作單位收入證明
6，家庭民間借貸條等證明材料
7，評估報告
房屋抵押貸款的流程：
提交材料
簽署銀行文件
房屋評估
銀行審核通過
銀行放貸
抵押登記
按月還貸

3. 什麼是農村「兩權」抵押貸款

「兩權」是指農村承包土地的經營權和農民住房財產權。按照現行法律，農村「兩權」不能抵押。

中國人民銀行有關負責人介紹，試點工作開展兩年以來，90%以上的試點縣（市、區）建立了農村產權交易中心或土地流轉中心，1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務，對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。來源：經濟日報