各國抵押貸款風險

⑴ 抵押貸款有什麼風險

1、貸款用途方面

一般是限制在個人消費和企業經營的范圍內。而股票證券、期貨現貨等高風險的投資行為，以及賭博等不合法的行為，銀行是明令禁止的。因此要正確使用貸款資金。

2、還款方面

房產證抵押貸款是一種融資金額大，還款期限長的產品。因此在辦理前需要對自己未來較長一段時間的經濟情況做一下自我審視。

確保自己有能力償還這筆貸款。因為若是發生無理償還貸款的情況，銀行是有權走法律程序，將你抵押的房產拍賣，所得價款會優先用於償還貸款本息。

3、貸款途徑方面

最穩妥的就是找銀行了，畢竟資金來源絕對安全。如果是找民間的貸款機構辦理，那麼就需要留意該機構是否合法合規經營。

⑵ 房產抵押的貸款存在哪些風險以及如何規避

一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

⑶ 美國次級債的原因及對世界各國金融的影響

應該說美國次級抵押貸款產生的出發點是好的，在最初10年裡也取得了顯著的效果。1994～2006年，美國的房屋擁有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋，這很大部分歸功於次級房貸。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數族裔，其中大部分是低收入者，這些人由於信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權，而不是直接拒絕為他們提供房貸。

但次級抵押貸款的高風險性也伴隨著其易獲得性而來。相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級房貸的利率有可能高達10％～12％，而且大部分次級抵押貸款採取可調整利率（ARM）的形式，隨著美聯儲多次上調利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升，釀成今日的危機。

放貸沖動

2001～2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優惠級貸款要求的購房者的選擇。

放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。如只付利息抵押貸款，它與傳統的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年中只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低於固定利率貸款，這使得一些中低收入者紛紛入市購房。但在幾年之後，借款人的每月還款負擔不斷加重，從而留下了借款人日後可能無力還款的隱患。

一些貸款機構甚至推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。弗吉尼亞州的一家咨詢機構-住房抵押貸款資產研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月對100筆此類「零文件」貸款進行了一項跟蹤調研，調研者比較了貸款人在申請貸款時申報的收入，同其提交給國內稅務署（IRS）的稅務申報比較，發現90％的貸款人高報個人收入5％或以上，其中60％借款人虛報收入超過實際收入一半以上。德意志銀行的一份報告稱，在2006年發放的全部次級房貸中，此類「騙子貸款」佔到40％，而2001年的比例為21％。

這些新產品風靡一時，究其原因，一方面是住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險；另一方面是貸款機構風險控制不到位，競爭的加劇使貸款機構只顧極力推廣這些產品，而有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節。美聯儲數據顯示，次級貸款佔全部住房抵押貸款的比例從5％上升到2006年的20％。

寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。過去兩年，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，但是次級抵押貸款市場並未因此而停住腳步。

在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實 上，由於美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩餘貸款的程度。這時，很自然地會出現逾期還款和喪失抵押品贖回權的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，次級市場就可能發生嚴重震盪，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，加劇了次級市場危機的發生。

「獵殺」放貸

2007年3月22日，美國國會參院銀行委員會舉行題為「房貸市場危機：原因與後果」的聽證會。會上，消費者代表Jennie Haliburton講述了自己的遭遇：幾年前借貸時，她對貸款員說只能每月付700美元，貸款員勸這名退休人士每月湊出800美元，她接受了貸款，毫不知月付是會上升的。「後來我才知道，我每月要付100美元。」消費者伊格說，他要求30年固定利率，「但當我簽署文件時，發現自己得不到固定利率。貸款員說別著急，利率也可能下降。」結果他眼看著月付從不到2100美元升到超過2300美元，擔心還要繼續上升。

同大多數行業一樣，大多數次級房貸專業人士的確是誠實體面的好人，很多借貸者的問題也的確是由於自己的疏忽或不負責任的消費沖動導致的。但不可否認的是，在巨大的利益驅動下，過去幾年中，業內一些害群之馬為了多掙傭金，利用家訪、電話、郵寄資料、電子郵件、互聯網彈出廣告等各種方式，通過種種欺詐手段，包括故意隱瞞信息、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等等，誘騙消費者上鉤，而「咬鉤」的受害者往往是弱勢群體中最弱勢的：貧窮、教育程度低下、高齡、單身母親、少數族裔、新移民等--他們的財務狀況可能被徹底毀掉，徹底失去自己的房子，甚至自己的「美國夢」。次級房貸放款中的不良行為林林總總，蔚為大觀，但歸納起來大體有兩類：

■ 獵殺放貸（predatory lending）：貸款機構或其代理沒有依照美國法律的有關規定向消費者真實、詳盡地披露有關貸款條款與利率風險的復雜信息。在此類案件中，受害者往往是消費者；

■ 貸款欺詐（mortgage fraud）：由職業罪犯導演的騙貸犯罪，受害者一般是貸款機構。

所謂「獵殺放貸」，照參議院銀行委員會主席、參議員Christopher J.Dodd的說法就是：

「近年來，主導次級房貸市場的貸款種類是混合型可調整利率房貸（ARM），通常頭兩年為固定利率，此後每半年上調一次。上調幅度通常很大，很多貸款人無力負擔月供，只得以更高成本再融資，賣掉住房，或停止還款。任何一種貸款都不應該強迫借款人陷入這樣一種魔鬼般的兩難處境。在發放這些貸款時，貸款機構依據的是房產價值，而非借款人的償債能力。這就是『獵殺借貸』的基本定義。」

美國國會早在1968年就通過《誠實借貸法》（Truth in Lending Act of1968），旨在保護消費者。該法要求貸款機構清晰披露貸款交易的所有條款與成本。換句話說，在放貸時，貸款中介如果提供錯誤信息，或未能完整地向消費者解釋貸款的所有風險，應以欺詐罪論處。

鑒於在美國，住房抵押貸款中介主要由各州監管，聯邦政府沒有關於該行業欺詐和違規行為的總體統計，因此其分布狀況如何目前尚不清楚。但據聯邦調查局（FBI）公布的數字，由銀行和其他貸款機構報告的「疑似」房貸欺詐案件的數目在2004～2006年間翻了一番。法律界人士認為。隨著次級抵押貸款危機愈演愈烈，相關的刑事和民事訴訟亦將大幅增長。

當前美國最類似「房貸警察」的機構是聯邦住房與城市發展部總督察長辦公室，該機構有約650名偵查與審計人員負責追查房貸欺詐與「獵殺借貸」案件。過去3年中，該機構對房貸機構和中介進行了190起審計，起訴1350起，追回損失 13億美元。但即便該機構也不清楚自己是否已經接觸到問題的核心。總督察長Kenneth Donohue在接受 MSNBC 采訪時稱：

「你幾乎得有一個預卜未來的水晶球才行。我們現在看到的到底是整個冰山，還是只是冰山露出水面的一角，現在言之還為時尚早。」實際上，從通過google能夠找到的資料看，至遲自1999年開始，關於次級房貸市場上「獵殺放貸」和其他種種非道德、乃至依照美國法律已構成刑事犯罪的行為，就已偶爾見諸報端。由此，引發我們的下一個話題：這一段時期以來，金融監管者在做什麼？

監管缺位

2007年3月22日美國國會參議院銀行委員會「房貸市場危機：原因與後果」聽證會上，委員會主席Dodd對美國金融監管部門，特別是美聯儲的不作為作了聲色俱厲的指責：

「我們的金融監管部門本來應該是枕戈待旦的衛士，保護勤勞的美國人免遭不負責任的金融機構的傷害。但遺憾的是，長期以來他們一直袖手旁觀。」這里我要列舉金融監管機構是如何長期不作為的：

金融監管者告訴我們，他們最先在2003年底注意到信貸標准降低，其時惠譽評級機構（Fitch Rating）早已將一家主要次級房貸機構列入「信用觀察」名單，表示對該機構次級房貸業務的擔憂。

聯儲理事會收集的數據明確暗示，到2004年初，貸款機構開始放鬆貸款標准。

「盡管存在這些預警信號，2004年2月，聯儲領導層似乎在鼓勵開發並使用可調整利率房貸，而今天正是這類貸款壞賬累累，並導致眾多借款人喪失抵押品贖回權。而當時聯儲主席在對全國信用社管理局（，簡稱NCUA）的一次演講中卻說：『如果貸款機構提供比傳統固定利率更好的另類房貸產品，美國消費者可能會從中獲益。』」此後不久，聯儲連續17次加息，將聯邦基金利率從1％提升至5.25％。

「因此，一言以蔽之，早在2004年春天，金融監管部門已經開始關注貸款標準的放鬆。與此同時，聯儲一邊持續加息，另一邊卻繼續鼓勵貸款機構開發並銷售可調整利率房貸。在我看來，正是這種自相矛盾的行為造就了當前席捲數百萬美國住房所有者的大風暴。」

2005年5月，媒體開始報道，經濟學家對新增房貸的風險發出警告。

同年6月，格林斯潘主席稱他本人也擔心新型房貸產品的泛濫。

但直到2005年12月，金融監管部門才開始擬議推出監管指引，旨在遏制不負責任的放貸行為。直到9個月後，到2006年9月，這份姍姍來遲的指引才最終定稿。

「但甚至直到現在，監管部門的反映仍是不完整的。

它的影響
·第一塊：引發放貸機構收回房產
·第二塊：所有非政府債券資信下降
·第三塊：通過杠桿放大百倍對沖基金
·第四塊：日元瑞郎等套利交易砍倉
·第五塊：美及其它國家消費者信心受挫
·第六塊：套息交易恐慌性結利
·第七塊：股市一度出現恐慌性拋售
次貸風暴引起的危機，已經嚴重影響各國資金流動性。簡單的說，在當前次貸問題前景不明的情況下，各銀行自然收緊信貸，避免放貸，這就導致銀行間短期同業拆解利率大漲，換句話說，大家都不想把錢放出去，因為也搞不清楚其他銀行因為次貸的損失會多大，財務狀況如何，所以就把同業拆解利率調高了。那反過來，同業拆借利率很高，導致資金籌集的成本大增，所以連銀行自己都不願意從其他銀行借錢。所以資金的流動性就大大降低，這個是有很大風險的，對本國各行各業發展所需要的資金籌集都有很大影響。美聯儲，歐洲央行，日本央行等看到目前流動性突然緊縮，所以就向市場緊急注入巨額資金。各國央行在數日內向市場注入超過三千億美元，方式就是，宣布向各大銀行提供比市場上同業拆借利率要低的無限額拆借，這樣就可以把同業拆借利率壓下來。但這樣的舉措，又會進一步地向金融市場表明次貸危機的嚴重性。例如美聯儲和歐洲央行向市場注入巨資保持流動性，是自9·11恐怖襲擊來的首次。
危機是否進一步擴大，就要看各國各銀行到底關於次貸的損失有多大了。
總體上看，次貸對於中國的影響甚少，因為中國的資本市場幾乎是對外隔絕的。中國五大銀行投資美國次貸的數目甚少，目前估計他們總共的損失大概才50億人民幣，所以理論上對中國的影響甚微。但仍然要注意的是，如果次貸在全世界范圍內產生巨大影響，即便中國自身的直接損失很少，但外部環境導致美元的幣值，流動性波動極大，對國內的影響也不容低估

⑷ 房產抵押貸款風險點都有哪些

按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。租金收入也可能難以獲得。其次，如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。抵押登記權的風險： 「一物多押」的風險。《擔保法》第三十五條第2款規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。土地用途變更的風險：出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由於其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批准用地的人民政府批准。借款人在辦理房產抵押貸款後，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂核心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。在大力建設新農村的背景下，縣域金融有著很好的發展前景。但是，由於農村用地的一些特殊規定，銀行在辦理業務時要加強風險防範。

⑸ 商業銀行抵押貸款中存在哪些風險，如何防範

從我國商業銀行的發展來看，我國商業銀行所面臨的風險集中表現為信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險 。

1、信用風險

信用風險又稱違約風險，是指因交易對方(債務人)難以履約還款或不願意履行債務而造成債權人損失的可能性。銀行信用風險主要指債務人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風險。信用業務是銀行的傳統業務，也是主要業務。銀行是社會的信用中心，也是信用風險的集中地。因此，在現代信用經濟條件下，銀行面臨的信用風險是比較突出的風險，而且信用風險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風險

市場風險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內和表外業務發生損失的風險。市場風險存在於銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風險的定義為：因市場價格變動而導致表內外頭寸損失的風險。

3、操作風險

操作風險按風險類型可以分為四種，分別為內部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風險因素可以分為七種類型，包括：內部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產品和業務活動的安全問題；銀行維系經營的實物資產損壞；業務中斷和系統錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風險

流動性風險是我國商業銀行面臨的主要風險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風險與信用風險、市場風險和操作風險相比，形成的原因更為復雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風險。

根據貸款抵押風險分析，可以從如下幾個方面來進行風險防範。

①嚴格審查。對抵押物、產權關系、抵押合同和相關證件進行嚴格審查是防範貸款抵押風險的根本措施。

對於抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權利憑證的真實性，並通過實地考察核實權利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴格依照相關法律法規審查抵押物，看看抵押物是否為相關的法律法規許可，是否屬於銀行許可的抵押物范圍。

對於抵押物的產權關系，若為共有財產(比如房屋)的必須要有其餘共有人同意抵押的授權書，若為合夥企業的財產必須有其餘合夥人同意抵押的授權書。若為國有企業和集體企業的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權證明文件。

對於抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴格審查，要求相關證件齊備。這項要求必須根據具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產品合格證、購銷合同、報關單和發票等多項手續。

對於抵押合同，信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業執照的經營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據《擔保法》，房地產、林木、航空器、船舶、車輛及企業設備和其他動產進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據相關的法律法規，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防範抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，並且著力開展這方面的人員培訓工作。其次，還要加強對資產評估公司的聯系、了解和評估，防止抵押物價值評估業務外包出現弄虛作假的風險。再次，對於出具抵押物產權憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關鍵人員而出具虛假產權證明或重復抵押等情況的可能性。

④做好資產保全工作。銀行貸款的資產保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權利。在處置抵押物時，要努力協調與相關利益方的關系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約後的利息損失等，並防止抵押物被賤賣的風險。

(5)各國抵押貸款風險擴展閱讀

銀行的操作風險管理不僅涉及到銀行內的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結構、政策以及操作風險的管理流程。對於機構來說，處理操作風險應該有適當的針對操作風險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結構，必須了解在什麼情況下應該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應有一個單獨的信用風險管理機構，還有不同業務部門負責日常業務的管理，即有兩個報告機制，有關日常運作，向這種業務部門經理匯報；

而有關信用方面，必須向有關信用經理匯報。在銀行涉及的信息當中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細節。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應當是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。

⑹ 房屋抵押貸款風險有哪些

用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。但任何經濟行為都具有一定的風險性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風險在於不能按時還款所造成的銀行收房的風險。銀行作為債權人，在債務人不能按時還本付息時必然會採取執行擔保物來實現債權，而作為債務人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風險。因此，律師在這里提醒大家，用房產抵押貸款時，首先要選擇正規的金融機構，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務時手段相對粗暴，程序也不符合規定。其次，要合理評估貸款用途及資金風險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風險很大，很容易出現無法償還貸款的情況，這樣會產生較高的逾期費用;最後，抵押房產進行拍賣時，其價格相對較低，會產生資產縮水的風險。