有力推動兩權抵押貸款試點功罪

1. 農村兩權抵押貸款試點延期1年目的是為何

農村「兩權」抵押貸款試點延期1年：促改革銜接 助農民增收

試點工作開展的時間還較短，有些問題可能還沒有完全顯現出來，需要進一步通過試點發現問題，及時總結經驗

今年的中央一號文件明確了農村承包土地經營權可以依法向金融機構融資擔保，適度放活宅基地和農民房屋使用權。「兩權」抵押貸款試點延期，體現了「兩權」抵押貸款試點在促進鄉村振興中的重要性。「兩權」抵押貸款試點與農村土地確權登記頒證、農村承包土地「三權分置」等改革密切關聯，適當延長試點期限有利於同上述改革有效銜接，也有利於更好地檢驗貸款質量和抵押物處置機制的穩定性。

中國人民銀行有關負責人介紹，試點工作開展兩年以來，90%以上的試點縣（市、區）建立了農村產權交易中心或土地流轉中心，1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務，對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。

我們了解到，在試點中一些地方引入了第三方評估機構，豐富了抵押物價值評估方式，採取農村承包土地的經營權抵押物「預處置」模式，提前找好抵押物處置接受方，並通過與土地流轉經營公司、農業龍頭企業、擔保公司合作等創新轉讓模式。在試點的兩年間，各地還設立了風險補償基金，探索引入農業保險和小額貸款保證保險等方式，以降低金融機構風險。而且，通過培育發展農村產權交易市場，一批家庭農場、農民合作社通過「兩權」抵押貸款擴大了生產規模，並通過吸納農民就業和股份分紅等形式帶動農民增收。

延期後要區分不同情況分類推進試點。對確權頒證工作完成較好的地區，進一步加大以「兩權」作為單一抵押物的貸款投放力度，力爭以「兩權」作為單一抵押物的貸款余額增速較上年同期有較大提升。對確權頒證工作進展較慢的地區，要創新「『兩權』抵押+擔保」「『兩權』抵押+保險」「『兩權』抵押+其他產權共同抵押」等多種形式的貸款模式，促進小農戶與現代農業發展有機銜接。對於深度貧困地區，積極滿足以「兩權」作為抵押物的脫貧攻堅融資需求，力爭實現「對象精準、應貸盡貸」。

2. 什麼是農村「兩權」抵押貸款

「兩權」是指農村承包土地的經營權和農民住房財產權。按照現行法律，農村「兩權」不能抵押。

中國人民銀行有關負責人介紹，試點工作開展兩年以來，90%以上的試點縣（市、區）建立了農村產權交易中心或土地流轉中心，1180家金融機構建立「兩權」抵押貸款管理制度並落地試點業務，對不良貸款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重點、難點問題也開始破題。來源：經濟日報

3. 農村土地承包經營權證可以底押貸款嗎

現在可以了，具體實施情況，請咨詢當地農業或者金融主管部門。

為落實《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發〔2015〕45號）要求，依法穩妥規范推進農村「兩權」抵押貸款試點，日前，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。「兩個辦法」從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實「兩權」抵押貸款試點明確了政策要求。

「兩個辦法」強調，銀行業金融機構應合理自主確定貸款抵押率、額度、期限、利率，簡化貸款手續，加強貸款風險控制。要求借款人獲得的「兩權」抵押貸款應主要用於農業生產經營等貸款人認可的合法用途。試點地區政府要扎實推進確權登記頒證、流轉交易平台搭建、價值評估、抵押物處置等配套工作，為農村「兩權」抵押貸款試點提供基礎支持。政府相關部門要加強協調合作，靠實職責分工，扎實做好試點組織實施、跟蹤指導和評估總結。

「兩個辦法」要求，試點要依法穩妥規范推進，保障農民的合法權益。《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》要求堅持不改變公有制性質、不突破耕地紅線、不層層下達規模指標，用於抵押的承包土地沒有權屬爭議，且不能超過農民承包土地的剩餘年限。《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》明確借款人要有其他長期穩定居住場所，並獲得集體經濟組織書面同意，金融機構處置抵押物時要採取多種方式，並保證農民基本居住權。「兩個辦法」均鼓勵地方政府部門通過貼息、風險補償基金、擔保公司擔保等多種方式，建立貸款風險補償及緩釋機制，保證試點平穩運行。

4. 農村土地承包經營權抵押貸款試點推進了哪些工作

——聚土回答

農村土地承包經營權抵押貸款是在推出「兩權抵押」之後提出的農村金融服務。主要是對農村土地經營權抵押貸款和農村宅基地房產抵押貸款。雖然提出已經超過兩年，但進展緩慢，主要原因在於部分專家領導對「兩權抵押」持不同態度，現行的也只是在少量城市做了試點工作。

農村土地兩權抵押貸款試點的進行，也在一定程度上解決了農業農村的金融問題，讓一些閑置土地有了市價。但不足之處在於農村土地價值不一，很難准確把握進行抵押貸款。風險相對較高。

除了地方政府單位進行的試點，不少金融機構，農村服務平台也在先後切入「兩權」包括如今的聚土在農房農地上面的服務，都有已經初具規模，但這一切都還是在為「兩權」做萬全准備。總體來說，農村土地的抵押貸款，會走向正規化和規模化，這也需要政策的大力支持。試點和市場的金融機構還會繼續在這裡面率先分切蛋糕，但進展不會快，對農村農業的金融實際幫助也不大。

5. 兩部委：延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點期

日前，中國銀保監會辦公廳與自然資源部辦公廳聯合下發關於延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點期限的通知。
根據通知，《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（銀監發〔2016〕26號，以下簡稱《暫行辦法》）有效期延長至2019年12月31日。
據了解，《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》最早頒布是在2016年5月13日，當時的有效期是至2017年12月31日。
2017年12月29日，原銀監會聯合國土資源部發布了《延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點期限的通知》，將《辦法》的有效期延長至2018年12月31日。
農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農村集體經營性建設用地使用權作為抵押財產，由銀行業金融機構向符合條件的借款人發放的在約定期限內還本付息的貸款。
根據《辦法》要求，符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農村集體經營性建設用地使用權抵押的，地上的建築物應一並抵押。

6. 什麼是「兩權」抵押貸款

「兩權」抵押貸款是指農村承包土地的經營權抵押貸款、農民住房財產權抵押貸款。抵押貸款，又稱「抵押放款」。是指某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保，以保證貸款的到期償還。

抵押品一般為易於保存，不易損耗，容易變賣的物品，如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿後，如果借款方不按期償還貸款，銀行有權將抵押品拍賣，用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款，由借款人繼續清償。

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「兩權」抵押貸款的個人選擇：

辦理抵押消費業務也就成為一些消費者的必然選擇，鏈家地產副總裁林倩提醒消費者，除選擇普通的抵押消費貸款外，根據個人具體情況，可選擇不同特殊類型的貸款產品：

月還款能力較弱者：適合置換式房貸

置換式房貸可將貸款年限延長至30年，區別於普通抵押消費貸款20年的期限，分攤了月還款壓力，適合月還款能力較弱的年輕人。

償還拆借資金額度高者：適合凈值貸款

部分購房者臨時多了拆借籌措資金購房，因此償還的額度也較高，做抵押消費時，要求貸的額度較高才能有償還臨時拆借款的能力。這種情況適合選擇凈值貸款，這種產品貸款成數最高可達8成，要求抵押房產在五年以內90平方米以下。

月還款能力不穩定者：適合循環貸

由於抵押消費貸款更傾向於針對房產本身審核，因此對於部分月收入和貸款償還能力不穩定的人群來說，循環貸是更好的選擇，即將住房抵押給銀行，就可獲一定的貸款額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用。這種方式，可以保證手裡有一定的「余錢」。